다양한 사례와 함께 살펴보는
100전 100승 실무 노하우!
공인중개사협회에 따르면 현재 공인중개사 자격증 소지자의 수는 약 40만 6,000명으로 추산되며, 실제 영업 중인 개업공인중개사는 10만(2018년 상반기 기준)에 이른다고 한다. 한 해 2만 개가 넘는 중개업소가 개업하지만 이 중에서 약 1만 개 정도가 매년 폐업한다.
부동산 사무실이 상대적으로 다른 분야에 비해 초기 창업 자본이 적고, 각종 시설 등이 필요한 음식점이나 카페 등의 업종과 달리 작은 사무실과 노트북, 프린터 등 간단한 사무용품으로도 업무가 가능해 창업 진입이 낮은 데다 공무원 은퇴 및 중장년층 재취업의 가장 빠른 길이라는 관념이 있어 많은 사람들이 중개사무소를 개업하는 것이다. 하지만 달콤한 꿈과는 달리 생각보다 냉혹한 현실과 어려운 실무에 부딪혀 금방 폐업을 하게 된다. 금방 폐업하는 중개사 중 하나가 되지 않으려면 지금부턴 중개의 전략을 잘 짜야 한다. 중개는 말 그대로 실전이다.
그러므로 실전 중개 업무에서 실수를 저지르지 않기 위해서는 실무를 따로 배워야 한다. 실무를 배우는 방법은 여러 가지가 있으나 그중 중개업소에 취직하는 방법이 많이 쓰인다(보통 ‘실장’으로 근무하는 이유가 다 이렇다). 실장은 한 중개업소에서 오래 있기보다 6개월~1년 정도 간격으로 옮기며 일을 배우는 것도 좋다. 각 중개업소 소장님마다 주 종목이 다르고 업무 스타일이 다르기 때문이다.
이렇듯 부동산 중개에 있어 무엇보다 중요한 실무를 간접적으로나마 독자들에게 알려주기 위해 탄생한 책이 《新 명품 토지 중개 실무》다. 이론만으로는 배우기 어려운 실무를 다양한 실제 사례를 통해 이해하기 쉽도록 QnA 방식으로 풀었다. 이 책이 정부 정책 영향, 치열한 경쟁 관계의 아파트 중개 시장을 벗어나 토지 중개에 도전하고자 하는 사람과 새로이 중개를 시작하는 새내기 중개사들에게 도움이 되기를 간절히 소망한다.
토지 중개에서는 무엇보다
중개 사고를 가장 조심해야 한다
공인중개사가 가장 피하고 싶은 순간은 중개 사고일 것이다. 버스가 떠난 뒤에 손 흔들어봐야 소용없듯, 중개 계약이 끝난 후에야 실수를 발견했다면 안타까운 상황들이 펼쳐질 수 있다. 따라서 미리 알아야 중개 사고를 예방할 수 있고, 의연하게 대처할 수도 있다.
토지 중개를 하려면 그만큼 토지에 대한 해박한 지식과 전문성을 요한다. 보편적으로 정형화된 아파트에 비해 토지는 지역, 형상, 용도, 도로 유무 등 각 필지마다 다양한 특징이 있고, 적용받는 공법 규제도 다르다. 간단하게 ‘이 토지는 얼마에요’, ‘저 토지는 얼마에 판매해 드릴게요’가 아닌 토지의 정확한 가치를 파악하는 작업이 선행돼야 하므로 매우 난이도 있는 중개 업무다. 많은 공인중개사들이 토지 중개를 원하면서도 섣불리 도전하지 못하는 이유다. 하지만 ‘천 리 길도 한 걸음부터’이듯, 하나하나 배워 나가다 보면 어느 순간 ‘토지 중개 전문가’라는 단어가 어색하지 않을 경지에 오르게 될 것이다.
공인중개사 자격증을 따는 일은 꽤나 시간적, 정신적 노력을 필요로 한다. 하지만 피와 땀, 눈물을 흘려가며 얻은 금쪽같은 자격증을 들고 뛰어든 중개 실무는 생각보다 냉랭하고 어려운 경우가 많다. 이론과 실전은 하늘과 땅 차이임을 실감하는 순간이다. 이럴 때 도움을 줄 수 있는 것은 베테랑 공인중개사들이 발로 뛰고 여러 사람을 만나며 얻은 경험에서 우러나온 조언들일 것이다. 하지만 일일이 만나서 조언을 듣기에는 힘든 현실을 감안해 《新 명품 토지 중개 실무》가 탄생하게 됐다. 실무에 대한 경험들을 쉽게 설명했기에 초...보 공인중개사들도 수월하게 이해할 수 있을 것이다.
INTRO
Part 1 토지 중개, 시작이 9할이다
1. 시험공부에서 배운 것과 실무는 천지 차이다
2. 중개 사무실 개업은 어떻게 하는 것이 좋을까?
3. 내 부동산 사무실을 효율적으로 홍보하는 방법
4. 중개를 쉽게 하려면 친해져야 할 사람들
5. 토지, 있어야 중개를 하지? 토지를 구해오는 법
6. 토지 중개와 아파트(주택) 중개의 다른 점
7. 토지 중개를 시작하기 전 들어야 할 노하우
Part 2 초보 토지 중개사가 알아두면 좋은 것들
8. 토지 시세를 가늠하는 법
9. 시시각각 달라지는 부동산 대책, 반드시 알아두자
10. 매도인과 매수인을 상대할 때, 응대법이 다르다?
11. 잔금 날짜를 길게 잡을 때 주의해야 할 점
12. 싸고 좋은 급매물이 나왔을 경우
13. 토지로 이동하는 길마저 중개의 성패를 좌우한다
14. ‘진짜’와 ‘가짜’를 구분하는 법
15. 지주만 땅 팔러 오는 게 아니다
Part 3 기본을 알아야 중개가 쉽다
16. 용도지역이 실무에서 왜 중요한가?
17. 용도지구, 용도구역은 또 무엇인가?
18. 무조건 확인해야 할 법정지상권
19. 건축물만 중개해도 될까?
20. 내 땅이라도 남의 묘는 함부로 할 수 없다, 분묘기지권
21. 공원과 도시자연공...원구역, 어떻게 다른가?
22. 막강한 지구단위계획을 파악하라
23. 사소한 이유가 토지 운명을 가른다
Part 4 농지, 임야 중개 이것은 알고 하자
24. 농지 중개 시 필수 상식
25. 다른 목적이 가능하면 중개가 수월해진다, 형질변경
26. 전용부담금은 얼마일까?
27. 축사인데 지목이 전, 답이다?
28. 측량, 꼭 해야 할까?
29. 산지전용기간을 알아둬야 한다
30. 다양한 산지 관련 지역·지구
Part 5 알아두면 후회 없는 토지 중개 실무 노하우
31. 갈대와 같은 매도인의 마음을 꽉 잡으려면…
32. 매도인이 외국 국적일 때의 중개법
33. 종중의 선산이나 교회 토지를 의뢰받았을 때
34. 공유, 합유, 총유 차이를 알아야 중개를 할 수 있다
35. 부동산 교환 계약이란?
36. 공동 중개의 장단점과 주의할 점
37. 농림지역에도 단독주택 지을 수 있다
38. 주말농장용 토지, 1,024㎡(310평)와 925㎡(280평)의 농지 중 어떤 것을 추천할까?
39. 1억 원짜리 농지, 매달 농지연금 얼마나 받을 수 있을까?
40. 전원주택 부지를 찾는 고객 응대법
41. 투자용으로 알맞은 땅을 소개하려면
42. 개별공시지가와 토지의 상관관계
43. 중개 시 요긴한 몇 가지 팁
Part 6 토지 계약, 이것만 알면 일사천리
44. 토지 매매계약서 작성 시 유의사항
45. 명절 전에 계약을 마무리하라
46. 계약금이 일부만 지급됐을 경우
47. 계약해지, 계약금이 당연히 몰수되는 건 아니다
48. 계약서 특약사항에서 무효가 되는 사항
49. 착오로 인한 계약취소 여부
50. 공동명의 계약서 작성법
51. 업·다운계약서는 절대로 쓰지 마라
Part 7 중개에 막강한 영향을 미치는 도로
52. 도로를 모르면 토지 중개할 수 없다(도로의 종류)
53. 도로에 붙어있다고 다 건축되는 건 아니다
54. 도시계획시설예정도로, 건축이 가능할까?
55. 4m 도로에 접한 땅, 공장허가가 날 수 있을까?
56. 소요 너비에 미달하면 무조건 건축이 안 될까?
57. 막다른 골목에서 도로의 너비
58. 항상 생각해야 할 가감속차선
59. 눈앞의 도로를 두고 맹지로 전락하는 신세
60. 현황도로가 뭐야?
61. 지적도상 도로와 현황도로
62. 구거로 인해 도로에 접하지 못할 때
63. 다리를 너 혼자 쓴다니 무슨 말이야?
64. 도로사용승낙서 꼭 필요할까?
65. 지역권이 든든하다
Part 8 토지 중개, 적어도 이 정도 건축 상식은 있어야지
66. 지목이 ‘대’라면 바로 건축허가가 날까?
67. 분명 옆집이 있는데 건축이 안 될 수도 있다
68. 접도구역에서 건축 행위를 할 수 있을까?
69. 땅 가치를 다 활용하지 못할 수도 있다
70. 그린벨트에서의 건축(이축권)
71. 나대지 중개 시 반드시 기억해야 할 것
72. 매립지 땅, 건축에 지장 없을까?
Part 9 토지 중개 시 조심해야 할 몇 가지
73. 토지 사전 답사는 필수다
74. 가시꽃, 완충녹지를 조심하라
75. 등기에 없는 권리도 확인하라, ‘특수지역권’
76. 지역마다 서로 다른 조례, 항상 조심하자
77. 신중해야 할 제주도 토지 중개
78. 군사시설보호구역의 토지 중개
79. 상수원보호구역의 토지 중개
80. 토지거래허가구역의 토지 중개
81. 오수가 어디로 가는지 확인하자
82. 공장부지는 폐기물을 염두에 두자 ①
83. 공장부지는 폐기물을 염두에 두자 ②
Part 10 중개하기 어려운 땅 쉽게 중개하기
84. 6m 꺼진 땅을 의뢰받았다, 어떻게 중개해야 할까?
85. 폐가가 있는 토지, 중개해야 할까?
86. 지목이 묘지인 땅, 어떻게 중개해야 할까?
87. 큰 땅은 쪼개 파는 것이 쉽다
88. 큰 땅을 쪼개 팔면 용도지역이 바뀔 수도 있다
89. 경사진 땅 중개, 토목공사 비용을 생각하자
Part 11 역세권 토지를 중개할 때 알아야 할 것
90. 역과 가깝다고 무조건 좋은 게 아니다
91. 환지개발, 과소 토지 면적을 유의하라
92. 샀던 가격보다 낮은 가격으로 보상된다고?
93. 환지, 이것이 궁금하다!
Part 12 세테크를 잘해야 진정한 중개 고수
94. 중개사가 세금을 모르는 것은 어불성설
95. 1세대 1주택 부속토지의 비과세 혜택
96. 울타리가 없어도 부속토지인가?
97. 주택이 작은데 왜 비과세가 아니야?
98. 집이 있어도 농어촌주택은 세금 혜택이 있다던데?
99. 사업용 토지 vs 비사업용 토지
100. 땅 판 돈을 증여하는 게 나을까, 땅을 증여하는 게 나을까?
에필로그
정연수 [저]
토지 투자 네이버 카페 <토지스쿨> 소장 초보 투자자들을 위한 필독도서 《땅사부일체》 2018년 5월 출간 OBSW <집 보러 왔습니다(개그맨 김경식의 부동산 전문방송)> 출연 아시아경제TV, 서울경제TV, 부동산 RTN 등 다수 전문방송 출연 현대, 롯데, 신세계 백화점 등 특별 자문강사 활동 중 각종 토지 투자 커뮤니티 및 뉴스 부동산 칼럼 게재 중 전국 토지 현장답사 및 세미나 진행 유튜브(Youtube) 토지 투자 노하우 영상 게재 중
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