“초강력 규제와 부동산 양극화의 시대,
사야 할 아파트는 더 명확해지고 있다!”
6월 17일, 정부가 투자 규제 지역을 대폭 확대한 고강도 부동산 대책을 발표했다. 2017년 이후 집값 상승을 잡기 위한 규제는 거듭되고 있지만, 부동산의 양극화는 더욱 가속화되며 오르는 곳들은 더 거침없이 올랐다. 이제 서울의 웬만큼 좋은 아파트들은 10억을 넘어 20억을 바라보는 시대로 접어들었다. 사고 싶은 아파트를 살 수 있는 기회의 문은 점점 좁아지고, 또 멀어지고 있는 셈이다. 그럴수록 ‘내 집 마련’과 ‘부동산 투자’의 기회를 잡기 위해 기다리던 실수요자와 투자자들의 혼란과 불안은 더 가중될 수밖에 없다. 과연 지금 같은 상황에서도 아파트를 사도 되는지, 투자를 해도 되는 건지, 어느 지역의 부동산을 어떻게 봐야 하는지, 끊임없이 흔들리며 우왕좌왕 헤매게 되는 것이다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “이제부터는 진짜 오를 자격을 갖춘 입지만 오른다”고 말한다. 맹목적인 부동산 불패의 신화에서 벗어나 이제는 실제를 봐야 한다. 기준점을 명확히 잡고 보면, 오히려 명쾌해질 수 있다. 아무리 규제가 강력해진다고 해도, 미래 가치가 확실히 보장된 입지와 아파트는 있기 때문이다. 사야 할 아파트는 더 명확해지고 있는 셈이다.
『이제부터는 오를 곳만 오른다』는 바로 그런 점에서 우리에게 매우 유용한 인사이트와 힌트를 준다. 대한민국 최고의 입지 분석 전문가인 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장이 심혈을 기울여 집대성한 이 책은 변할 수 없는 강점인 ‘입지’를 기준으로, 현재 가장 주목해야 할 핵심 지역 20곳을 엄선해서 분석해주고 있다. 부동산 초보든 고수든 상관없이, 어떻게 지금의 부동산 시장과 상품들을 바라보고 의사결정 해야 할지 알고 싶은 사람이라면 필독해야 할 한 권이다. 이 책에서 다루고 있는 20개 지역의 입지와 호재만 살펴봐도 흔들리지 않고 선택할 수 있는 부동산 투자의 절대 법칙이 손에 잡힐 것이다.
★★★★★ 최고 화제의 경제 콘텐츠 플랫폼 〈경제의 신과 함께〉 추천도서!
“불안과 혼돈을 끝내고 이제 ‘입지’에 집중하라!”
앞으로 5년, 돈 벌어줄 부동산 상승 지역 20선
“규제 때문에 이제는 진짜 집값이 하락하지 않을까요? 지금 정말 아파트를 사도 될까요?”
정부의 부동산 대책이 나올 때마다 많은 사람들이 어김없이 쏟아내는 질문이다. 대한민국 최고의 입지 분석 전문가인 저자는 질문을 다음과 같이 바꿔야 한다고 말한다. “지금 상황에서는 어떤 아파트를 선택해야 하나요?”라고 말이다.
“언제, 어떤 상황에서든 사야 할 아파트는 있습니다. 그렇다면, 부동산 규제가 이렇게나 심한데도 시세가 오르는 아파트는 왜 그런 것인지 분석해보는 것이 더 필요하지 않을까요? 부동산 규제가 아무리 강화된다 하더라도 오를 아파트는 오르고, 내릴 아파트는 내릴 것입니다. 결국 우리가 관심을 가져야 할 것은 어떤 아파트가 오르고 어떤 아파트가 내리는지 입니다.”
저자는 흔들리는 투자자와 실수요자들을 위해 반드시 오를 수밖에 없는 핵심 부동산 지역 20곳을 엄선해 분석해주고 있다. 『이제부터는 오를 곳만 오른다』는 최정상의 경제 전문가들이 모여 만드는 국내 최고의 경제 콘텐츠 플랫폼 〈삼프로 TV, 경제의 신과 함께〉와 함께 준비하고 마련한 프로젝트로, 마치 특강을 해주듯이 지역별 특성과 함께 주목해야 할 상품과 전략들을 일목요연하게 알려주는 책이다.
“미래 가치가 보장된 입지와 아파트만 선택하라!”
깊이가 다른 부동산 인사이트, 대한민국 부동산의 절대 기준
부동산은 결국 미래 가치를 사는 것이다. 사는(buy) 집이든 살(live) 집이든, 현재 가치보다 높아질 미래 가치를 파악하는 노하우를 쌓는 것이 필요하다는 말이다. 어떻게 현재 가치보다 미래 가치가 더 높아질 부동산을 알아보고 선택할 수 있을까. 이 책에 담긴 입지 분석 내용과 법칙만 충실히 파악해도 답이 보인다. 무엇보다, 이 정도는 알고 있어야 앞으로 어떤 거센 파도가 밀려와 혼란스럽게 해도 흔들리지 않을 나만의 기준도 세울 수 있다.
“입지 공부를 하지 않으면 최근과 같은 부동산 대책이 나올 때마다 흔들릴 수밖에 없습니다. 정말 신기하게도 기회와 위기는 늘 함께 옵니다. 그리고 핵심 입지를 알고 있으면, 위기보다 기회가 더 보입니다. 미래 가치가 보장된 입지와 아파트를 선택할 수 있습니다. 이것이 우리가 부동산 입지를 공부해야 하는 이유입니다!”
우리는 우리가 할 수 있는 최선의 선택을 해야 한다. 이제부터는 하락하는 아파트가 많아질 것이며, 진짜 오를 곳만 오를 것이다. 이런 상황에서 『이제부터는 오를 곳만 오른다』는 가격이 하락하는 아파트를 선택하지 않기 위한 최소한의 해결책이자, 오를 수밖에 없는 아파트를 선택하기 위한 최고의 힌트가 되어줄 것이다.
“똘똘한 한 채, 여기서 골라라!”
지역별 주요 아파트에서 분양ㆍ입주ㆍ재건축ㆍ재개발 물량까지!
책에는 서울의 핵심 지역 14곳(강남구, 서초구, 송파구, 용산구, 성동구, 마포구, 강동구, 광진구, 양천구, 영등포구, 동작구, 중구, 서대문구, 강서구)과 경기도 핵심 지역 5곳(과천시, 성남시, 하남시, 광명시, 고양시), 마지막 세종특별시까지, 총 20개 지역에 관해 우리가 반드시 알아둬야 하고 또 알아두면 좋을 귀한 정보들, 그리고 의사결정에 보탬이 될 핵심 인사이트까지 알차게 담겨 있다.
각 지역들의 현재 시세와 기본적인 특징을 살펴보는 데서 시작해 입지 분석의 가장 중요한 포인트인 일자리, 교통망, 새 주거시설을 중심으로 구체적인 설명을 더해주고, 관심을... 가져볼 만한 주요 아파트 단지와 향후 분양 및 재건축, 재개발 계획들을 알려주며, 봐야 하는 것과 보지 말아야 하는 것까지 짚어준다. 또한 페이지 곳곳에 다양한 지도와 그림, 표 등이 친절한 설명과 함께 덧붙여져 한눈에 알아보기 쉽도록 구성되어 있다. 각 지역마다 뽑아둔 ‘빠숑의 POINT’와 ‘향후 살고 싶은 단지 딱 1개만 꼽는다면!’ 그리고 챕터 마지막에 별도로 정리해둔 지역별 ‘핵심 호재’도 빼놓을 수 없는 이 책의 장점이다.
이 책을 따라 지역별로 하나씩 입지 분석을 마스터하며 읽다 보면, 그동안 모르고 있던 비밀이 속 시원히 풀리듯 부동산 투자의 절대 법칙과 미래 가치를 평가하는 방법들이 어느새 눈에 들어오기 시작할 것이다. 내가 선택할 수 있는 집 한 채가 꼭 이 20개 지역에 해당되지 않는다고 하더라도, 책 속에 담긴 있는 법칙과 방법들만 제대로 이해한다면 ‘가장 똘똘한 내 집 한 채’도 손에 잡힐 수 있을 것이다.
프롤로그 “이제부터는 진짜 오를 곳만 오릅니다!”
01__강남구 절대 꺼지지 않을 수요층을 가진, 압도적인 대한민국 1위 지역
압도적인 시세 1위의 위상 ｜ 입지 가치를 높이는 일자리와 핵심 교통망의 요지 ｜ 강남구의 시세를 이끄는 아파트들 ｜ 수요는 많고, 공급을 늘 적은 지역｜ [강남구의 핵심 호재]
02__서초구 이제 강남구보다 매력적인 중심지라 불러다오
강남구에 버금가는 ‘반포지구’ ｜ 서초구의 현재를 이끄는 아파트들 ｜ 주목해볼 만한 서초구의 미래｜ [서초구의 핵심 호재]
03__송파구 강남과 동급이 된 잠실과 그 외 지역들
‘송파구 잠실’이 아닌 강남 옆 ‘잠실’ ｜ 변화를 거듭하면 상향 평준화가 된 송파구｜ 주목해야 할 아파트 단지들｜ [송파구의 핵심 호재]
04__용산구 사람이 자발적으로 몰리게 될 서울의 중심
현재보다 미래가 더 기대되는 곳 ｜ 본격적인 호재가 시작되다 ｜ 주요 아파트들과 주목해야 할 포인트｜ [용산구의 핵심 호재]
05__성동구 최고의 자연환경을 품고, 선호지역으로 탈바꿈하다
성동구의 위상, 그리고 주요 지역들 ｜ 살고 싶은 명품 주거지로 부상하다 ｜ 성동구의 시세를 이끄는 아파트들 ｜ 향후 2년은 분...양도, 입주도 없다｜ [성동구의 핵심 호재]
06__마포구 3040의 최고 인기 주거지로 비상하다
마포구의 경쟁력과 발전 가능성 ｜ 마포구를 이해하는 또 하나의 중요한 키 ｜ 마포구의 시세를 이끄는 지역과 아파트들 ｜ 주목해야 할 물량과 주요 포인트｜ [마포구의 핵심 호재]
07__강동구 동쪽 끝 지역에서 강남 4구로 등극하다
강동구의 위상과 주요 지역들 ｜ 강동구의 이미지를 바꿔나갈 호재들 ｜ 시세를 주도하는 주요 아파트 단지들 ｜ 향후 주목해야 할 물량과 단지들｜ [강동구의 핵심 호재]
08__광진구 원조 명품 한강변 아파트 지구
집값 상승 선도 지역이면서 투기지역은 아닌 곳 ｜ 주목해야 할 세 지역과 광진구의 가치 ｜ 관심을 가져볼 만한 주요 아파트 단지들｜ [광진구의 핵심 호재]
09__양천구 양천구의 핵심인 목동 재건축과 다크호스 신정뉴타운
목동으로 대표되는 고급 베드타운 ｜ 양천구를 이끄는 주요 아파트 단지들 ｜ 신정뉴타운의 가치와 입지의 시너지 효과｜ [양천구의 핵심 호재]
10__영등포구 가장 스포트라이트를 받고 있는 2020년의 주인공
변화가 없는 지역이 한 군데도 없는 곳 ｜ 영등포구의 시세를 이끄는 주요 아파트 단지들 ｜ 올해 최대 입주 물량, 영등포구의 관전 포인트｜ [영등포구의 핵심 호재]
11__동작구 서울 3대 업무 지구로의 접근성이 최고인 지역
충실한 베드타운의 역할을 하고 있는 동작구 ｜ 주목되는 흑석뉴타운과 노량진뉴타운 ｜ 동작구를 이끄는 주요 아파트들 ｜ 향후 눈여겨봐야 할 단지와 포인트｜ [동작구의 핵심 호재]
12__중구 주거시설이 귀한 대표적인 업무의 중심지
강북 업무와 상업의 NO.1 지역 ｜ 중구의 시세와 지역별 현황 ｜ 중구를 대표하는 주요 아파트 단지들 ｜ 중구에서는 귀할 수밖에 없는 새 아파트｜ [중구의 핵심 호재]
13__서대문구 강북 업무지로 연결되는 핵심 주거타운
서대문구의 위상과 지역별 대표 단지들 ｜ 서대문구의 두 축, 가재울뉴타운과 북아현뉴타운 ｜ 거주 수요가 계속 증가하는 입지｜ [서대문구의 핵심 호재]
14__강서구 마곡지구 하나만으로도 완성도가 높아지는 곳
강서구의 위상과 지역별 특징 ｜ 강서구의 핵심이자 미래, 마곡지구 ｜ 강서구의 주요 단지와 향후 물량들｜ [강서구의 핵심 호재]
15__경기도 과천시 모든 주거시설이 아파트화 되고 있는 곳
과천시의 위상과 주요 아파트 단지들 ｜ 반드시 주목해야 할 택지개발지구, 지식정보타운 ｜ 향후 눈여겨볼 물량들과 3기 신도시 이슈｜ [과천시의 핵심 호재]
16__경기도 성남시 완벽한 일자리, 완벽한 교통망 그리고 완벽한 새 주거시설까지
경쟁 입지가 없는 호재의 천구, 분당구 ｜ 성남시의 구도심, 중원구와 수정구 ｜ 향후 주목할 만한 물량들｜ [성남시의 핵심 호재]
17__경기도 하남시 서울에 점점 더 가까워지고 있는 곳
하남시의 위상과 지역별 동향 ｜ 점점 더 좋은 입지로 발돋움하는 하남시 ｜ 향후 주목해야 할 물량 및 구역들｜ [하남시의 핵심 호재]
18__경기도 광명시 전 지역이 새 아파트로 업그레이드되는 서울 아닌 서울
광명시의 위상과 지역별 특징 ｜ 거의 모든 지역에 호재가 있는 서울 생활권 ｜ 향후 주목해야 할 물량과 포인트｜ [광명시의 핵심 호재]
19__경기도 고양시 향후 10년, 더 기대되는 곳과 우려되는 곳이 공존하는 신도시
고양시의 위상과 지역별 시세 ｜ 다시 부흥을 기대하는 일산신도시 ｜ 지난 10년간 고양시의 주인공, 덕양구 ｜ 향후 주목해야 할 물량과 포인트｜ [고양시의 핵심 호재]
20__세종특별시 인구증가율 1위, 대한민국 최고의 강소 도시
수요를 끌어당기는 명품 주거지이자 명품 일자리의 도시 ｜ 세종시 1생활권에서 6생활권까지 ｜ 향후 주목해야 할 단지와 포인트｜ [세종시의 핵심 호재]
에필로그 “미래 가치가 보장된 입지와 아파트만 선택하라!”
“이제 집값은 빠지지 않나요? 정부에서 그렇게 규제를 하고 있는데요.”
이에 대해선 제가 역으로 다시 이런 질문을 해보고 싶습니다. “정부 규제와 무관하게 가격이 오르지 않는 지역이나 아파트들에 대해서는 왜 관심이 없나요?” “정부 규제가 이렇게나 심한데도 시세가 오르는 아파트는 왜 그런 것인지 분석해보는 것이 더 필요하지 않을까요?” _ p.9
일자리가 많은 지역이라는 것은, 지역 내에서 먹고 사는 문제를 비롯한 모든 생활이 다 해결된다는 것을 의미합니다. 그래서 입지를 분석할 때 가장 중요한 요소가 바로 일자리입니다. 그리고 일자리 다음으로 보는 것이 교통, 상권, 환경, 학군 등이고요. 강남구는 이 모든 것들을 거의 완벽하게 갖춘 요지입니다. _ p.30
강남은 지금도 넘치도록 좋은데, 더 좋아지는 여러 조건들을 갖고 있습니다. 많은 사람들이 “그렇게 많이 올랐는데, 또 올라가겠냐”라고 하는데요, 이렇게 말할 수 있을 것 같습니다. 보통 그렇게 많이 오른 곳이 또 그렇게 많이 올라갑니다. 지금까지 정말 안 오른 곳들이 앞으로도 정말 안 오르는 법이고요. 비싼 걸 알면서도 들어가는 지역이 강남구입니다. 이곳이 안 된다면, 이에 준하는 입지를 다른 지역에서 찾는 전략이 필요한 것입니다. _ p.33-34
왜 잠실을 강남과 동급으로 볼까요? 잠실동 바로 건너편에는 바로 삼성동이 있습니다. 삼성동은 현재 대한민국에서 가장 일자리가 많고, 또 앞으로도 일자리가 더 많이 생길 지역이죠. 잠실은 바로 그 옆에 붙어 있는 배후 수요지입니다. 그래서 잠실동은 ‘송파구 잠실’이 아니라 그냥 ‘잠실’이라고 부릅니다. _ p.70
마포구에는 일자리와 주거 신도시의 기초를 닦았던 상암동이 있고, 놀라운 상권의 확장이라는 면모를 보여줬던 서교동과 연남동 등이 있고, 그다음에 뉴타운 및 재개발 사업이 진행돼온 공덕동, 아현동, 염리동, 대흥동 등이 있습니다. 마포구만 꾸준히 봐도 서울 부동산의 드라마틱한 변화들을 파악할 수 있습니다. 부동산의 가치가 이렇게 급상승할 수도 있다는 것을 보여준 대표적인 지역이 마포구이기도 합니다. _ p.124
강동구에서 가장 핵심은 둔촌동입니다. 재건축을 앞둔 둔촌 주공아파트의 1만 2000세대가 과연 언제 어떻게 분양할 것인가가 키포인트라고 할 수 있습니다. 둔촌동 시세가 높은 것은 다 둔촌 주공아파트 때문이죠. 지금 1단지 같은 경우는 평당 1억 원이 넘는 시세를 형성할 정도니까요. 아마 실제 입주를 하게 되면 더 많이 올라갈 것입니다. _p.146
주목해서 봐야 할 지역은 노량진동입니다. 지금 현재는 하위권이지만 노량진뉴타운이라고 하는 엄청난 카운터펀치가 있기 때문이죠. 노량진뉴타운에 아파트가 입주하면 할수록 노량진동은 상위권으로 올라갈 수밖에 없습니다. 그래서 결국은 흑석뉴타운이 있는 흑석동과 경쟁을 하게 되겠죠.
현재 흑석뉴타운은 개발이 중반을 넘어섰고요, 아직 분양이 좀 더 남아 있긴 합니다. 노량진뉴타운은 이제 초기 단계예요. 아직 한 단지도 분양을 안 했습니다. 먼저 시작한 흑석뉴타운과 뒤늦게 시작하지만 강력한 노량진뉴타운. 이 두 곳의 대결 구도로 이 지역을 본다면, 아주 흥미로울 것 같습니다. _ p.228
분당구는 1기 신도시로도 1등 지역이지만, 전국에 있는 어떤 택지개발 지역과 비교해도 1등이라고 할 수 있는 지역입니다. 대한민국에서 가장 살기 좋은 곳을 하나 꼽으라고 한다면, 저는 분당을 꼽을 것 같습니다. 왜냐하면, 거의 모든 조건을 다 갖추고 있는 곳이 분당이거든요. 고민할 필요 없이 살 수 있게 만든 도시가 분당구입니다. 그야말로 ‘부동산의 모든 것’. 즉 일자리, 주거 지...역, 상업 지역을 모두 다 잘 갖춘 입지이죠. _ p.323
많은 사람들이 성남시의 구축 아파트를 매수해도 될지 궁금해 하는데요, 명품 도시라고 했던 구도심의 수내동, 정자동의 구축들은 고민할 필요가 없어요. 그리고 비싸긴 할 테지만 리모델링하는 단지들을 매수하는 것도 추천합니다. 리모델링 단지들 주변에 있는 아파트도 관심을 가져볼 만하고요. 그리고 수정구와 중원구의 재건축, 재개발 지역들도 다 좋습니다. 더 볼 것도 없이 다 관심을 가지면 좋은 곳들입니다. _ p.333
미사강변도시가 생기고 강동구의 고덕강일지구 개발되면서, 실제로 하남시가 떨어진 지역이 아니라 서울과 연결된 지역이 되었습니다. 실제로 미사강변도시와 바로 붙어 있는 강동구 강일동에 가보면, 그곳이 서울인지 하남인지 잘 모릅니다. 결국에는 이런 지역들이 좋은 입지입니다. 과천, 성남, 고양, 안양이 좋은 이유가 다 같습니다. 모두 서울에 붙어 있는 지역이라는 것이죠. 중간에 빈틈이 있었는데, 그곳이 채워지면서 좋은 입지로 더 발돋움하는 것입니다. 그런 측면에서 하남시는 지금도 잘 개발이 되고 있는 지역으로 입지가 좋은데, 향후 미래 가치가 더 올라갈 여지가 있는 곳이죠. _ p.348
광명시는 뉴타운과 재건축, 그리고 광명역세권 개발까지, 거의 모든 동에 다 호재가 있는 지역입니다. 아마 오르고 내리고를 반복하겠지만, 중요한 것은 우상향으로 갈 수 있는 입지이냐인데, 광명은 철저하게 그런 입지죠. 어떤 지역을 보든지 그렇습니다. 재개발로도 좋고, 재건축으로도 좋고, 택지개발로도 좋습니다. 장기투자로도 좋고, 갭투자로도 좋고, 실거주로도 좋은, 거의 완벽한 수요 지역이라고 봐도 무방하지 않을까 싶습니다. _ p.365
김학렬(빠숑) [저]
대한민국 최고의 입지 분석가이자 부동산 인기 칼럼니스트. 현재 더리서치그룹(www.theresearchgroup.co.kr) 부동산조사연구소장이며, 국내 최고의 시장조사기관인 ‘한국갤럽조사연구소’에서 부동산 조사본부 팀장을 역임했다. 지난 17년간 1,000여 개의 국내외 부동산 리서치 프로젝트를 진행했으며, 조선일보, 동아일보, 한국경제신문, 매일경제신문, 머니투데이, 아시아경제, 비즈한국, 월간조선, 매경비즈니스, 한경비즈니스, 머니S, 에너지경제신문, 이데일리 등에서 칼럼니스트와 부동산 자문위원으로 활동해오고 있다. ‘직방’ 입지 분석 레시피 고정 칼럼니스트, ‘비즈한국’ 부동산 인사이트 고정 칼럼니스트로 활약했다. 직방TV <직터뷰>와 에너지경제TV <찾아라, 돈버는 부동산>, 아시아경제TV <대국민 부동산 토크쇼, 살가말가>를 진행했으며, 현재 팟캐스트 부동산 분야 1위인 <부동산 클라우드>와 아이튠즈 팟캐스트 도서 분야 1위인 <다독다독>을 진행하고 있다. 블로그 이웃 7만 명이 방문하는 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영하고 있다. 저서로는 《서울 부동산의 미래》 《대한민국 부동산 투자》(2017)《부자의 지도, 다시 쓰는 택리지》 (2016) 《흔들리지 마라 집 살 기회 온다》 (2015) 《수도권 알짜 부동산 답사기》 (2014)가 있다. 공저로는 《그래서 어디를 살까요》 《머니쇼》 《대한민국 재테크 트렌드》 《대한민국 부동산 트렌드》 등이 있다.
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