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• 당신이 투자에 실패하는 이유가 있다! 기본과 전략을 갖추는 부동산 투자 5원칙 -부동산 시장이 상승장일 때는 여기저기에서 집값이 오르는 게 보이니, 어디든 빨리 투자해야 할 것 같은 조급한 마음에 추격 매수를 한다. -종잣돈이 여유 있지 않으면 입지와 지역의 미래 가치보다는 무조건 갭이 적거나 매가가 저렴한 곳이 투자 대상이 된다. -지인이나 전문가가 ‘어디에 투자했더니 1억, 2억이 올랐다’는 말을 들으면 따라 산다. -아직 확정되지 않은 교통 호재에도 기사화되면 그 지역에 우르르 몰려가 매수를 고려한다. 위에서 언급한 사례를 보고 “나는 절대 그러지 않아.”라고 장담할 수 있는 사람이 얼마나 될까? 부동산 투자를 하는 데 있어 기본과 전략을 갖추지 않은 사람들이 범하기 쉬운 실수이다. 저자는 처절한 실패를 경험한 후에 비로소 확고한 투자 원칙을 세울 수 있었다고 한다. 그가 세운 5원칙에 대해 투자 대가들의 사례를 들어 이를 뒷받침하고, 어떻게 투자에 접목하는지 구체적인 방법을 제시한다. 국가에서 제공하는 보조 지표를 활용하는 법과 어플리케이션에서 제공하는 데이터로 정보를 파악하는 방법, 이를 통해 저자가 투자 지역을 선정하는 기준 등을 차근차근 짚어 주며 1원칙부터 5원칙까지 따라 하면 현재 그리고 앞으로도 계속 성공 투자를 이어갈 수 있도록 가이드 해 준다. 특히 요즘은 누구나 정보를 빠르게 접할 수 있는 환경으로 인해 시장이 급박하게 돌아가면서 투자처도 유행이 생기고, 서울에서 지방, 다시 수도권 등 추세를 따라 잡기도 힘들다. 그럴 때일수록 뚜렷한 기준과 원칙이 없다면 실패할 확률이 커진다. 평생 적용할 수 있는 ‘부동산 투자 불변의 법칙’을 알아야 한다. 또한 많은 부동산 책에서 투자의 성공 사례나 성공하는 법을 중점적으로 다뤘다면, 이 책에서는 청약, 전세 레버리지 투자, 경매, 분양권 등 투자 분야별 주의해야 할 점들을 상세히 다루어 실패를 줄이고, 당장의 수익보다 잃지 않는 투자가 중요하다는 점을 강조한다. 이제 막 부동산에 관심을 갖기 시작한 부린이, 내 집 마련부터 시작해 투자를 시작해 보려고 하는 초보 투자자들에게 ‘투자 기본 매뉴얼’, ‘투자 기본서’로써 이 책을 권한다.
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• 이제 막 부동산에 관심을 갖기 시작한 초보 투자자를 위한 ‘투자 기본서’ 저자는 강의를 활발히 하거나, 정규 수강생을 모집하는 등의 활동을 하지 않음에도 불구하고 그의 블로그 ‘숙주나물의 싸이다머니’는 3만 명 정도의 이웃들이 찾는다. 정부의 눈치를 보지 않고 소신껏 발언하는 그의 사이다 같은 글과, 내용에 딱 맞는 영상 짤, 그림이 조화를 이뤄 독자들에게 재미와 공감을 불러일으키기 때문이다. 그는 잘못된 정부 정책에 대해 쓴소리에서 그치지 않고, 투자자들의 대응 방안에 대해 직접적이고 명확하게 길을 제시해 준다. 특히 초보 투자자들이 범하기 쉬운 실수들을 자신의 경험을 솔직하게 얘기하며 이해를 돕는다. 그런 그의 장점이 부동산 투자에 있어서 분명한 기준과 원칙을 제시하는 이 책에 잘 녹아 있다.
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• 프롤로그 나의 투자는 현재 진행형이다 내가 정부 정책을 비판하는 이유 나는 애국자다 행복하려면 남과 비교하지 말자 1장 부동산 투자 필승 공식 임장 잘하는 법보다 더 중요한 마음가짐 운은 앞으로 잡아라 기본기를 갖추고 전략적인 사고를 하자 부동산 투자의 기본은 인간의 욕망을 이해하는 데 달려 있다 내 집 마련의 시기는 언제나 ‘지금 당장’이다 부동산 투자 성공 전략 무기는 많을수록 좋다 백종원 대표에게 배우는 성공하는 부동산 투자의 3요소 2장 왜 부자가 되어야 하는가? 부자가 되려는 건 행복보다 불행의 확률을 낮추기 위해서다 돈 없으면 노후는 비참하다 부자의 기준 월급(노동)만으로는 부자가 될 수 없다 준비 없는 자영업으로는 부자가 될 수 없다 3장 어떻게 부자가 될 수 있을까? 부자가 되는 비법은 있다 VS 없다 빨리 돈을 벌겠다는 욕심을 버려라 당신의 현재 가치는 30억 원에 달한다 복리의 위대함 워런 버핏의 내기 1억부터 모으자 지금 힘들수록 노후가 평안해지고, 가족이 행복해진다 4장 당신이 투자에 실패하는 이유 성공에 있어서 운을 믿는가? 부동산 투자에 관심 없는 배우자를 가르치...려 하는가? 단기 이익을 추구하지는 않는가? 전문가에게 의지하려고 하지는 않는가? 무조건 상승할 거라고 생각하는가? 욕심을 절제할 수 있는가? 경쟁을 즐기고 있는가? 부자를 보며 질투하지 않을 자신이 있는가? 5장 위험성을 알고 투자해야 함정에 빠지지 않는다 부동산 투자의 분야 청약의 함정 전세 레버리지 투자의 함정 경매 투자의 함정 분양권 투자의 함정 입주권 투자의 함정 소액 수익형 투자의 함정 폭락론의 함정 6장 부동산 제대로 이해하고 투자하자 집값은 항상 비쌌다 규제로 집값을 잡을 수 있을까? 개발해야 할까? vs 개발해서는 안 될까? 돈을 벌려면 이사를 자주 다녀라 환경이 사람을 바꾼다 7장 숙주나물의 기본과 전략을 갖추는 부동산 투자 5원칙 1원칙 “쌀 때 사고, 비쌀 때 팔자” 2원칙 “인구가 많은 지역에 투자하자” 3원칙 “향후 2년간 공급이 부족한 지역에 투자하자” 4원칙 “비싼 아파트에 투자하자” 5원칙 “정부 정책에 대응하자” 숙주나물의 5원칙을 활용한 투자법 정리 숙주나물의 5원칙을 활용한 매도 여부 파악 방법 8장 흙수저가 성공하는 키워드 6가지 1. 책 2. 블로그 글쓰기 3. 유튜브, 4. 재테크, 5. 사업 6. 꾸준함
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• 앞으로 나는 순자산 25억에서 더 불릴 수도 있고, 잃을 수도 있다. 그러나 나는 계속해서 성공해 나갈 것을 다짐한다. 끝날 때까지 실패는 실패가 아니고, 성공도 성공이 아니므로 은퇴하기 전 까지는 대응하며 투자할 뿐이다. 비록 처음에는 투자에 실패했어도 나는 포기하지 않았고 현재 놀라운 성과를 거두고 있다. 여러분에게 말하고 싶은 건 바로 이 것이다. 당장 투자에 실패했다고 포기하지 말자. 포기하면 그 순 간 바로 시합 종료다. 우리의 투자는 현재 진행형이어야 한다. -프롤로그 중에서 먼저 매주 KB부동산 리브온(onland.kbstar.com)에서 제공하는 ‘주간동향보고서’를 통해 지역별 매매 가격 흐름을 파악하고, 현재 오르는 지역인지 내리는 지역인지 확인해야 한다. 그래야 떨어지는 칼날인지, 추격 매수인지 판단할 수 있다. 그리고 부동산 지인 및 호갱노노, 아파트실거래가(아실) 등의 애플리케이션으로 향후 공급량을 파악한다. 매도 시점에 입주 물량이 많으면 가격이 하락해서 손해를 볼 수 있기 때문이다. 그리고 입지가 좋은 곳에 투자를 해야 한다. 만에 하나 상투를 잡아도 입지가 좋은 곳을 샀다면 회복장이 왔을 때 가장 먼저 반등해 손해에서 수익으로 빨리 전환되기 때문이다. 마지막 한 가지는 정부 정책에 기민하게 대응하는 것이다. 시시각각 변하는 정부 정책에 촉각을 곤두세워야 한다. 대응을 제대로 하지 못하면 강화된 세금 정책으로 인해 손실을 볼 수 있기 때문이다. 지인 중에는 종부세 강화 정책을 간과하고 계속해서 주택 수를 늘리다가 그동안 내지 않던 종부세만 10억을 내야 하는 경우도 있었다. 생각지도 못한 보유세로 인해 큰 위기에 처하는 것을 보면서 정부 정책에 대응하는 게 얼마나 중요한지 알 수 있었다. - 1장 부동산 투자 필승 공식 〉 기본기를 갖추고 전략적인 사고를 하자 안전하지 못한 환경에서는 사고가 발생할 확률도 높을 수밖에 없다. 냉혹하게도 현실은 부모의 자산 크기만큼 안전도 보장된다는 것을 부정할 수 없다. 등하교 시간에 사고가 집중되는 만큼 단지 내에 초등학교가 있는 아파트일수록, 단지 내에 차가 안 다니는 환경일수록 안전한 게 사실이다. 안타깝지만 좋지 않은 환경일수록 사고를 당할 확률이 높아진다는 게 현실이다. - 2장 왜 부자가 되어야 하는가? 〉 부자가 되려는 건 행복보다 불행의 확률을 낮추기 위해서다 나는 회사에 다니면서도 부동산 공부와 투자를 하는 데 큰 어려움이 없었다. 주말에는 산책과 여행 삼아 임장을 다녔고, 출퇴근 시간에는 책과 부동산 뉴스를 봤고, 직원들이 휴식을 취할 때 나는 중개사와 통화를 하고, 점심시간에는 경제 유튜브를 보거나 블로그 포스팅을 했다. 나는 이러한 일과를 변함없이 4년 동안 했다. 이처럼 어떤 상황에서도 시간을 쪼개면 공부하는 데 전혀 문제없다. 시간이 없어서 못한다는 건 핑계에 불과하다. 퇴사한다고 부동산 투자를 잘하는 것도 아니고, 공부를 더 많이 하는 것도 아니다. 오히려 유동성 위기에 빠지고 빨리 성과를 내려는 조급함에 투자를 망칠 뿐이다. - 3장 어떻게 부자가 될 수 있을까? 〉 당신의 현재 가치는 30억 원에 달한다 점에서 청약 시 현금이 많이 필요하다. 그래서 이번 장은 현금 과거의 나 역시 부동산 투자에 마술 같은 비법이 있을 거란 착 각에 전문가들을 쫓아다녔다. 유명하다는 강의는 주말에도 지친 몸을 끌고서라도 부지런히 들으러 다녔고, 강의 후 뒤풀이 시간도 놓치는 정보가 있을까 싶어서 졸린 눈을 비비며 밤늦게까지 자리를 지켰다. 휴일에는 먼 지방까지 가서 페인트를 뒤집어쓰며 투자 고수의 셀프 수리...를 도왔다. 당시에는 이것도 노력이라 생각하며 위안 삼았지만, 이러한 노력은 남을 의지하게 되면서 그 의 마음을 사기 위한 헌신일 뿐이었다. 그런 헌신에도 불구하고 나는 투자하는 족족 실패하면서 2억 원 정도를 잃었다. 그야말로 당시의 나는 엉망이었다. 돌이켜 생각해 보니 당연한 결과였다. 남에게 예속되거나 의지하고 싶은 나약한 마음으로는 당연히 성공할 리 없기 때문이다. 실패를 혹독하게 경험하고 나서야 비로 소 ‘자립심’을 갖게 됐다. 그 이후 남들이 볼 때는 초라한 성적일 수 있지만 성공 투자를 이어 가고 있다. - 4장 당신이 투자에 실패하는 이유 〉 전문가에게 의지하려고 하지는 않는가? 이처럼 수익률만 보고 열정만 앞서면 안 된다. 이런 주택을 월세를 많이 받기 위해 사들이다 보면 자신도 모르게 팔리지 않고 하락만 하는 주택을 모으는 ‘쓰레기 수집가’가 될 수 있다. 수익률은 레버리지에 따라 얼마든지 변동되는 만큼 사실상 큰 의미는 없다. 레버리지도 결국은 빚이며 매도할 때 전부 반납해야 한다. 감당하지 못하면 부메랑이 되어 돌아오는 것이다. 무엇보다 노력 대비 수익이 매우 적으며, 낡은 주택이라 수리 문제도 발생하는 변수도 있으며, 금리 인상, 대출 연장 문제 등 대응할 수 없는 위험성도 존재한다. - 5장 위험성을 알고 투자해야 함정에 빠지지 않는다 〉 소액 수익형 투자의 함정 조선시대부터 사람들은 부동산에 투자했고, 셋방살이는 서럽고, 직주 근접은 중요했다. 여기서 배워야 할 것은 예나 지금이나 부동산 투자로 돈을 벌었고, 셋방살이보단 집주인이 낫고, 가능한 직주 근접에 내 집을 마련해야 한다는 것이다. 지금껏 집값이 쌌던 적은 없다. 항상 소득 대비 비쌌다. 그렇기 때문에 집값이 폭락할 거란 기대에 내 집 마련을 미룰수록 헛된 희망만 될 뿐이다. - 6장 부동산 제대로 이해하고 투자하자 〉 집값은 항상 비쌌다 부동산 투자를 할 때는 투자 시점부터 향후 2년 이상 공급이 부족한 지역에 투자하는 원칙을 지키는 것이 좋다. 특히 공급량이 절대적으로 집값에 미치는 영향이 큰 지방은 필수적으로 확인해야 한다. 공급량이 많아서 충분히 하락하고, 향후 2년간 공급량이 부족한 지역에 투자하면 리스크가 해소되기 때문이다. 공급량을 확인할 수 있는 앱은 대표적으로 ‘부동산지인’, ‘아파트실거래가(아실)’가 있다. 매도할 때도 공급량을 보고 미리 계획을 세울 수 있다. 주택 가격이 오르면 주택 구매를 하고 싶은 사람들이 많아서 건설사는 분양을 많이 하게 된다. 그러면 입주 물량이 쏟아지는 시기가 다가온다. 집을 파는 시기와 입주 물량이 쏟아지는 시기가 겹치면 매도가 어려울 수밖에 없다. 따라서 입주 물량이 쏟아지기 전에 매도 시기를 저울질하는 것이 좋다. - 7장 숙주나물의 기본과 전략을 갖추는 부동산 투자 5원칙 〉 3원칙 “향후 2년간 공급이 부족한 지역에 투자하자 흙수저가 성공하기 위해서는 꾸준함이 무엇보다 가장 중요하다. 책을 꾸준히 읽고, 책에서 얻은 통찰력을 블로그에 꾸준히 정리하면 재테크와 사업을 잘할 수 있는 역량과 아이디어를 자연스럽게 쌓을 수 있다. 이러한 역량과 아이디어는 마케팅 창구인 유튜브와 블로그를 만나 흙수저도 성공하게 만들어 준다. - 8장 흙수저가 성공하는 키워드 6가지 〉 6. 꾸준함
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• 김도형 [저]

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