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임대사업 바이블 : 임대사업자가 알아야 할절세와 법률 지식의 모든 것!
정진형 ㅣ 새로운제안
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  • 발행일
 2021년 04월 12일
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 408page/152*225*25/607g
  • ISBN
 9788955336085/895533608X
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  • 2021년 개정 세법 반영! 임대사업자가 알아야 하는 절세 지식부터 법률 지식까지 이 책 한 권에 다 담았다! 현재 임대사업을 하는 사람들은 머리가 복잡하다. 최근 몇 년 사이에 임대사업 관련한 세법이 대폭 바뀌었을 뿐만 아니라 임대차보호법까지 많이 바뀌었기 때문이다. 알아야 할 내용이 엄청나게 많아졌다. 그런데 너무 많은 개정으로 인해 지나치다 싶을 정도로 경우의 수가 많아져 어디서부터 시작해야 하는지 감이 서질 않는다. 이처럼 공부할 것이 많아진 임대사업자에게 필요한 책이 나왔다. 지금까지 나온 임대사업자 관련 책들이 절세만 다뤘다면 이 책은 임대사업자에게 필요한 절세 지식뿐만 아니라 법률 지식까지 담았다는 차별성을 갖고 있다. 대한민국에서 임대사업을 하려면 이제 세금뿐만 아니라 임대차보호법 등의 법률에 대해서도 알아야 한다. 이 책 한 권이 임대사업의 좋은 교과서가 될 것이다.
  • 세금을 어떻게 줄일 것인가? 임차인과의 분쟁에 대해서는 어떻게 대비할 것인가? 최근, 임대사업자와 관련한 세금에 큰 변화가 있었다. 그런데 이러한 변화를 미처 확인하지 않으면 생각한 금액보다 더 많은 금액을 세금으로 낼 수도 있다. 또한, 임차인의 월세 연체, 보증금 반환 등과 관련한 분쟁도 부쩍 늘어나면서 임대사업자라면 법률 관련해서도 알고 있어야 할 필요가 생겼다. 이런 큰 변화에 고민이 많은 임대사업자를 위해 은행의 PB센터 전문가들이 그동안 상담했던 내용을 바탕으로 임대사업자들의 갈증을 해결해주는 내용을 이 한 권에 다 담았다! ‘Part 1. 임대사업자에게 필요한 절세 지식’은 크게 주택 임대사업을 다룬 1부와 상가임대사업을 다룬 2부로 되어 있다. 이 중 1부에서는 주택 임대사업의 전 과정에서 발생할 수 있는 세금 이슈와 관련한 절세 지식을 다뤘다. 우선, 최근에 많이 개정된 장기일반민간임대주택과 단기민간임대주택 사업자의 세제 혜택과 변경 내용에 대해 다뤘다. 또한, 주택을 임대할 때 필연적으로 발생하는 임대수익에 대한 소득세, 재산세, 종합부동산세 등을 다뤘다. 마지막으로는 임대하고 있던 주택을 팔 때 양도세 등을 줄이는 방법 등에 대해 소개했다. 2부에서는 주택만큼 많이 임대하고 있는 상가와 관련해 알아야 하는 세금 이슈뿐만 아니라 상가를 취득할 때부터 임대할 때, 그리고 처분할 때까지의 과정에서 상가 임대사업자라면 알아야 하는 절세 지식을 다뤘다. 상가를 취득할 때 알아야 하는 사업자 등록 관련 사항, 취득세, 개인과 법인 간의 차이, 대출이자 경비 처리문제, 세금계산서 작성방법, 상가 양도세를 줄이는 방법 등에 대해 자세히 알 수 있을 것이다. ‘Part 2. 임대사업자에게 필요한 법률 지식’은 크게 3부로 구성되어 있다. 1부에서는 임대 계약을 체결할 때 임대인이 법률적으로 확인해야 하는 점에 대해 다뤘다. 2부에서는 임대사업을 할 때 임대인이 알아야 하는 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법 등과 관련해 사례와 함께 설명했다. 마지막 3부에서는 임대사업을 깔끔하게 마무리할 때 알아야 하는 법률 지식을 다뤘다. 지금까지 임대사업자는 매달 들어오는 임대수익의 세금을 어떻게 줄여야 하는지에만 관심을 가지면 됐다. 하지만 이제는 임대차보호법 등의 법률에 대해서도 알아야 한다. 임차인과 소송에 휘말리지 않으려면 어떻게 계약해야 하는지, 월세를 주지 않는 임차인에 대해 합법적으로 대응하는 방법은 무엇인지 등에 대해 사전에 알고 있어야 관련 문제가 발생했을 때 현명하게 대처하면서 빠르게 해결할 수 있기 때문이다. 임대사업을 할 때 필요한 절세 지식과 법률 지식을 다룬 이 책은 임대사업자의 똑똑한 동반자가 될 것이다.
  • 책을 시작하며 Part 1. 임대사업자에게 필요한 절세 지식 1부 주택 임대사업 1장 주택 임대사업은 장기와 단기로 나뉜다 01. 장기일반민간임대주택 임대사업자의 등록 요건과 세제 혜택 ㆍ 장기일반민간임대주택 임대사업자의 출구 전략 ㆍ 다주택자와 임대사업자 간의 양도세 비교 02. 단기민간임대주택 임대사업자의 세제 혜택 03. 주택 임대사업자의 등록절차 및 과태료 2장 주택을 취득할 때 필요한 절세 지식 01. 아파트를 취득할 때 세금은 얼마? 02. 가족에게서 자금을 차용할 수 있다 03. 자금 출처조사와 입증방법 04. 조정대상지역 내 고가주택을 취득하면 임대사업자 혜택이 거의 없다 3장 주택을 임대할 때 필요한 절세 지식 01. 사업장 현황 신고를 잊지 말자 02. 월세 임대와 전세 임대의 세금은 다르다 03. 재산세는 얼마나 낼까? 04. 종부세의 구조와 절세 포인트 05. 조정대상지역과 비조정대상지역 간 차이 4장 주택을 처분할 때 필요한 절세 지식 01. 필요 경비 증빙은 잘 챙긴다 02. 상가주택의 세금이 달라진다 03. 팔기 전에 알아야 하는 1세대 1주택 비과세 04. 양도 차익이 적은 주택부터 매각하라 05. 해를...
  • 이제는 아파트를 제외한 다세대주택, 빌라 등에 한해 장기일반민간임대주택으로 등록이 가능하다. 그리고 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따라 2020년 8월 18일 이후에 등록하거나 단기를 장기로 전환하는 경우 의무 임대 기간이 8년에서 10년으로 늘어난다. -30쪽 〈주택 임대사업은 장기와 단기로 나뉜다〉 중에서 부동산을 취득하자마자 바로 받지는 않는다. 그런데 증여세 신고를 하지 않으면 국세청은 15년 안에 자금 출처조사를 할 수 있다. 자금 출처로 인정받을 수 있는 증빙은 미리미리 최대한 마련해놓는 것이 좋다. -52쪽 〈주택을 취득할 때 필요한 절세 지식〉 중에서 ‘조정대상지역이냐?’, ‘비조정대상지역이냐?’에 따라 1세대 1주택 양도세 비과세 요건이 달라진다. 취득 당시 비조정대상지역이라면 2년 보유 요건만 충족해도 1세대 1주택 양도세 비과세를 받을 수 있다. 반면, 조정대상지역이라면 2년 거주 요건이 추가된다. 즉, 조정대상지역의 1세대 1주택자는 ‘2년 거주, 2년 보유’라는 요건을 충족해야 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. -76쪽 〈주택을 임대할 때 필요한 절세 지식〉 중에서 2022년 1월 1일 이후부터는 양도 시 주택면적이 상가면적보다 커도 매매가 9억 원 초과분의 양도 차익을 계산할 때 주택부분만 주택으로 보고, 상가부분은 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 없다. -85쪽 〈주택을 처분할 때 필요한 절세 지식〉 중에서 취득한 이후에 유흥주점이 임차한 경우라면 상관없을까? 그렇지 않다. 취득한 지 5년 이내에 유흥주점 등이 임차하면 취득세를 중과해 추징하도록 규정하고 있다. -146쪽 〈상가를 취득할 때 필요한 절세 지식〉 중에서 세법에서는 특수관계인 간에 거래할 때 시가대로 하지 않으면 차액에 대해 소득세 및 증여세를 과세하고 있다. 또한, 시가를 공급가액으로 보므로 부가가치세를 추가로 납부해야 한다. 불필요한 세금을 부담하지 않기 위해서는 특수관계인 간에 거래할 때는 시가대로 거래하거나 법에서 정한 허용범위 한도 내에서 거래하는 것이 바람직하다. -212쪽 〈상가를 임대할 때 필요한 절세 지식〉 중에서 임차인 여러 명과 했던 계약을 해지할 때는 (다른 약정이 없는 한) 임차인 여러 명 모두에게 해지하겠다는 의사를 표시해야 한다. 이런 점 때문에 계약을 체결할 때부터 통지할 경우 누구에게 해야 하는지 대표 임차인을 미리 정해놓으면 도움이 된다. 아울러 차임이 연체될 때 누가 책임을 지는지, 보증금을 반환할 때 귀속문제, 임차인 간 책임관계 등도 미리 정해놓는다. -262쪽 〈임대사업을 하기 전에 사전 점검이 필요하다〉 중에서 임대인이 임대차 계약서를 쓰기 전에 가계약금을 받기도 한다. 만약, 이후 임차인 또는 임대인의 변심으로 계약이 성립되지 않았다면 가계약금을 임차인에게 돌려줘야 할까? 결론부터 말하면, 구두 또는 서면으로 가계약을 하고 가계약금 명목으로 금전을 받아도 계약의 주요 내용이 정해지지 않아서 계약이 불성립되었다면 임대인은 임차인에게 가계약금만 돌려주면 된다. -265쪽 〈임대사업을 하기 전에 사전 점검이 필요하다〉 중에서 계약을 종료하기 위해서는 종료 사유만으로는 부족하다. 임대인이 적극적으로 해지에 대한 의사를 표시해야 하고 상대방에게 통지가 되어야 계약이 종료된다. -391쪽 〈임대사업을 끝낼 때 필요한 법률 지식〉 중에서
  • 정진형 [저]
  • 연세대학교 법무대학원에서 석사과정(조세법 전공)을 마쳤으며, 2003년에 공인회계사가 됐다. 딜로이트안진회계법인에서 다양한 업종의 기업을 대상으로 회계 감사, 내부 통제 컨설팅, 펀드 감사 등의 업무를 진행했다. 이후 삼정KPMG로 자리를 옮겨, 여러 대기업과 중견기업의 세무 조정업무, 합병 및 분할 등 기업 구조조정 관련 세무 컨설팅업무를 진행했다.
    현재는 KB국민은행 WM(Wealth Management)스타자문단의 세무 수석전문위원으로 있으면서, VIP 고객 세무 컨설팅, 고객 세무 세미나, PB 대상의 세무교육과정을 진행하고 있다. 또한, 금융연수원에서 세무교육과정을 진행하고 있으며 MBC, 〈매일경제신문〉, 〈한국경제신문〉, 〈조선일보〉, 〈서울경제신문〉 등 다수의 언론 매체에 칼럼을 기고하거나 인터뷰를 했다. KB국민은행의 금융 투자 전문 유튜브 채널인 ‘여의도 5번 출구’에도 출연하고 있다. 이러한 다양한 경험과 상담 사례를 바탕으로 임대사업자에게 필요한 절세 지식을 알려주기 위해 이 책을 집필했다.
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