명의 문제, 양도소득세 중과, 건강보험료 부담 …
그럼에도 투자를 해야 한다면 ‘부동산 법인’이 답이다!
Q) 부동산 법인의 시대는 이제 끝났다던데?
A) 정부 규제가 강화되면서 기존에 비해 불리해진 측면은 있지만, 법인은 여전히 명의 문제와 양도소득세 문제를 해결하는 중요한 수단이다. 게다가 복잡해진 투자 상황에서 개인투자자와 법인투자자의 두 가지 무기를 자유자재로 활용할 줄 아는 사람에게는 오히려 더 많은 기회가 열리고 있는 것이 사실.
Q) 1인법인으로 어떻게 명의, 대출, 세금 문제를 해결할 수 있을까?
A) 법인은 엄연히 개인과 구분되는 하나의 인격체이기 때문에, 법인 명의의 주택이 여러 채이더라도 개인 명의의 주택이 없다면 무주택자 자격을 유지할 수 있다. 다주택자들을 꼼짝 없이 묶고 있는 부동산 환경 속에서 합법적 명의 분산의 중요한 수단이 된다.
Q) 법인의 세금은 정말로 개인보다 적을까?
A) 개인의 양도소득세 세율은 6~45%(중과 적용 시 최고 75%)까지 높아지지만, 법인은 2억 원까지 법인세율 10%과 200억 원까지 20%, 그리고 추가과세 20%만 적용받는다. 양도소득세 과세표준이 1,200만 원을 넘는 순간 법인이 월등히 유리해지는 것이다. 다만 취득세와 보유세 측면에서 기존에 비해 혜택이 많이 줄어들었으므로 새로운 전략을 모색해야 할 때다.
Q) 부동산 투자 초보도 법인을 설립할 수 있을까?
A) 부동산 법인은 오히려 초보에게 장점이 많다. 적은 경험으로 손해를 보더라도 리스크가 줄어들 뿐 아니라, 무주택 또는 1주택자의 혜택을 계속 유지할 수 있기 때문이다. 처음 시작하는 초보자라면 오히려 법인을 이용해서 ‘연습용’ 물건에 투자하는 것도 방법이다.
Q) 법인의 수익을 대표가 마음대로 가져올 수 없다던데?
A) 1인법인과 법인의 대표는 엄연히 다른 존재이므로 대표가 법인의 수익금을 가져오려면 세금을 내야 한다. 하지만 법인으로부터 급여를 받을 수 있고, 투자 관련 비용을 법인통장에서 지출하는 등 다양한 절약법으로 이러한 단점을 상쇄할 수 있다.
Q) 법인을 설립하고 운영하는 것이 어렵지 않을까?
A) 기본적 개념을 숙지하고 있다면 법인 설립은 법무사의 도움을, 운영은 세무사의 도움을 받아 진행해도 충분하다. 관심과 의지만 있다면 방법은 이 책에서 모두 알려준다.
개정판 서문_ ’아직도 법인 하냐’는 사람들에게
초판 서문_ 투자를 시작하는 전혀 새로운 방법
감수의 말_ “이봐, 해 보기나 했어?” (이승현 세무사)
Part 01. 왜 법인이 부동산 투자에 유리할까
01. 초보일수록 법인으로 시작하라
| 법인 설립에 대한 오해와 진실 | 힘들게 탈세하지 말고, 합법적으로 절세하자
02. 중과의 시대, 법인이 필요한 이유
| 절세의 차원이 다르다 | 중과 규제에서 자유롭다 | 비교과세의 영향을 받지 않는다 | [J's TIP] 단기매매 할 때도 법인이 좋은 이유 | [J's TIP] 법인과 임대사업자는 다르다
03. 각종 비용이 절약된다
| 활동비를 세금에서 공제받을 수 있다 | 법인 운영비용으로 인정되는 항목들 | 건강보험료가 줄어든다 | 모든 비용 처리는 투명하게
04. 법인을 활용한 합법적 명의 분산
명의를 나눌수록 세금은 줄어든다 | 공동투자보다 법인 설립이 낫다 | 법인이라는 착한 친구와 명의를 나눠 보자 | 명의 고민은 곧 투자 방향에 대한 고민 | [J's TIP] 부부가 함께 투자해야 하는 이유
05. 대출규제에서 상대적으로 자유롭다
| 법인대출은 개인대출과 어떻게 다른가 | 개인의 소득증빙은 미리 만들어 두자 | [J's TIP] 현금만 쓴...다고 신용등급이 높아질까
06. 리스크를 분산할 수 있다
| 투자자라면 항상 리스크를 생각하자 | 납세시기 분산으로 지급 리스크 줄이기 | 공부가 깊어질수록 돈 버는 방법이 보인다
07. 개인의 세금 VS 법인의 세금
| 개인의 취득세 vs 법인의 취득세 | 개인의 보유세 vs 법인의 보유세 | 개인의 임대소득세 vs 법인의 법인세 |개인의 양도소득세 vs 법인의 법인세ㆍ추가과세 | 법인의 부가가치세 | [J's TIP] 법인은 장기보유특별공제가 없다
Focus_ 임대주택 등록에 대한 개인적 생각
Part 02. 부동산 법인 설립하는 방법
08. 기본사항 결정하기
| 법인 이름은 겹치지 않게 | 주소지는 과밀억제권역을 피해서 | 사업목적은 가능하면 다양하게 | [J's TIP] 살고 있는 집에 설립할 수도 있다
09. 지분 관련 내용 결정하기
| 자본금은 많을 필요가 없다 | 주식비율 정할 땐 과점주주를 고려하자 | 법인 발기인 및 대표이사는 누구로 할까 | 감사는 누구를 임명할까 | 세무사만 잘 만나도 절반은 성공이다 | [J's TIP] 공무원ㆍ대기업 임원도 법인 설립 가능할까 | [J's TIP] 법인 설립 기간은 최소 10일의 여유를 둘 것
10. 도전! 법무사 없이 셀프 설립하기
| 상호ㆍ사업목적ㆍ본점주소지 정하기 | 자본규모ㆍ주식수ㆍ지분비율 정하기 | 임원 정하기 | 등기소에서 법인 등기하기 | 세무서에서 한 번 더 사업자등록 하기 | [J's TIP] 법인 인감도장을 먼저 만들자 | [J's TIP] 변경사항 신고는 늦추지 말자
11. 기존 부동산을 법인으로 넘기려면
| 현금이 충분하다면 ‘세감면 포괄양수도’를 활용하자 | 현금이 적다면 ‘세감면 현물출자’를 활용하자 | [J's TIP] 현물출자는 법원의 인가가 필요하다
12. 기존의 다른 법인을 인수할 수도 있다
| 문제는 기존 법인의 채무 | 마이너스 법인을 인수한다면 | 다른 업종과 시너지를 낼 수도 있다
Focus_ 법인과 증여 문제
Part 03. 법인의 투자법은 어떻게 다를까
13. 법인으로 부동산 매입하기
| 명의변경 특약을 활용하자 | 간주매매사업자의 위험을 피하는 방법
14.법인으로 대출 받기
| 다양한 대출 방법을 고민하자 | 법인 대출은 이제 정말 불가능한 걸까 | 신규법인이라도 겁낼 필요 없다 | [J's TIP] 가장 좋은 대출은 특판 상품
15. 법인으로 부동산 임대하기
| 법인에게 더욱 중요한 중개사의 역할 | 법인도 임대주택 등록 혜택을 받을 수 있다 | [J's TIP] 세입자가 된다면 특약을 추가하자
16. 법인으로 부동산 매도하기
| 복잡한 부가가치세 구조를 이해하자 | 부가가치세 부담을 피하고 싶다면
17. 법인에게는 손해 보는 것도 전략이다
올해의 손해를 내년으로 미루는 이월결손금 공제 | 관점을 바꾸면 물건의 가치가 달라진다
18. 법인의 돈을 꼭 가져와야만 할까
| 활동비를 법인카드로 충당하기 | 배당금으로 가져오기 | 법인이 대표에게 빌려주는 가지급금 | 대표가 법인에게 빌려주는 가수금
Focus_ 투자자는 생각을 열어두어야 한다
Part 04. 운영 및 관리의 실전노하우
19. 인건비는 어떻게 처리할까
| 임직원 월급은 얼마가 적당할까 | 4대 보험료는 어떻게 처리할까 | 가족도 직원으로 채용할 수 있을까 | [J's TIP] 4대 보험료 모의계산 사이트 | [J's TIP] 건강보험 직장가입자의 피부양자 등록
20. 법인카드는 만능이 아니다
적격증빙의 중요성 | 법인카드 활용 범위는 어디까지일까
21. 그 밖의 비용 처리하기
| 사업장 임대료 처리하는 방법 | 업무용 차량 유지 비용 처리하는 방법 | 인테리어 비용 처리하는 방법 | 애매할 땐 일단 가지급금으로
22. 세금계산서 발행하기
| 인테리어 및 공사 비용 | 컨설팅 비용
23. 법인을 청산하는 경우
| 폐업을 해도 법인이 사라지지는 않는다 | 법인을 완전히 없애기로 결정하는 해산 | 해산을 구체적으로 진행하는 청산 | 법인의 파산
24. 세무조사에 대비하는 자세
| 평소에 준비해 놓으면 걱정할 필요 없다 | 더욱 철저해지고 있는 과세 시스템 | 당신의 ‘세금지수’는 어느 정도인가
Focus_ 당장 책상 앞에서 더나라
맺는 말_ 지식은 나눌수록 불어난다
부록_ 법인 설립과 운영에 필요한 서류양식 모음
명의를 많이 써서 손이 잘리고, 법인을 많이 써서 발이 잘린 시점. 솔직히 말씀드리면 한동안 참 힘들었습니다. 그동안 벌여 놓은 저의 투자건도 문제지만, 여기저기서 들려오는 도와달라는 아우성도 모른 척할 수 없으니까요. (중략) 그렇게 한 건, 한 건… 또다시 정신없는 시간을 보낸 후 저의 결론은 무엇이었을까요? ‘앞으로는 법인으로 투자하지 말아야지’였을까요? 아닙니다. 오히려 반대로 ‘역시 투자자에게는 법인이 필요하구나’가 제 결론이었습니다. 강력한 규제에도 불구하고 부동산 법인은 여전히 다양한 장점을 갖고 있기 때문이지요. (p.6)
법인은 명의 활용의 제약이 적습니다. 법인을 세운 사람은 저이지만, 법인과 저는 엄연히 별개의 존재입니다. 따라서 법인 명의로 부동산을 매수하면 내 명의를 사용할 필요가 없고, 대출받을 때에도 내 명의를 사용할 필요가 없습니다. 투자자들은 보유한 물건의 수가 많아질수록 명의가 부족해서 발목을 잡히기 마련이지만, 법인을 활용하면 계속 1주택자로 남아있을 수 있습니다. (p.15)
법인은 절세 효과가 큽니다. 개인 자격으로 투자를 하면 양도소득세와 종합소득세를 내야 하는데 이 두 가지는 세율이 모두 최소 6%에서 최대 45%까지입니다. 법인을 통해 투자하면 법인세를 내는데 세율은 최소 10%에서 최고 25%입니다. 최소 세율만 보면 개인보다 법인이 높습니다. 하지만 개인은 과세표준이 1,200만 원만 넘어가도 세율이 15%로 껑충 뛰는 반면 법인은 과세표준 2억 원까지 10%가 그대로 유지됩니다. 소득이 많아질수록 법인의 세율이 더 낮은 것입니다. 단, 법인이 비사업용토지나 주택을 매도할 때는 양도차익에 대한 추가과세 20%를 내야 합니다. (p.15)
법인은 투자 관련 비용을 세금에서 공제받을 수 있습니다. 부동산 투자를 하다 보면 어쩔 수 없이 도배ㆍ장판 교체 비용, 현장답사 교통비, 주택담보대출 이자 등을 지출해야 하는데 이 돈은 양도소득세에서 공제를 받을 수 없습니다. 쓰고 나면 그냥 사라지는 돈인 거죠. 하지만 부동산 투자를 사업목적으로 하는 법인의 경우는 이러한 비용들을 사업과 관련된 지출로 인정받을 수 있고, 법인세를 납부할 때 공제받을 수 있습니다. 그만큼 절세 효과가 더욱 커지는 것입니다. (p.16)
법인으로 투자하면 건강보험(의료보험) 부담이 줄어듭니다. 건강보험료는 직장에 소속되지 않은 개인 투자자들에게 상당한 부담입니다. 하지만 법인의 대표는 법인으로부터 연봉을 받는 엄연한 직장인 신분이기 때문에 건강보험료도 직장인과 동일한 기준을 적용받습니다. 이는 직원 없이 대표 혼자 일하는 1인법인도 마찬가지입니다. 매월 현금으로 지출되는 보험료가 줄어든다는 것은 큰 장점이죠. (p.16)
현재 거주하는 집을 사업장 주소지로 등록해도 법적으로 아무 문제가 없습니다. 다만 집 안에 독립된 사업공간이 있어야 합니다. 저도 처음에는 제가 살고 있었던 파주 집을 본점으로 해서 법인을 설립했습니다. (중략) 물론 사업자등록은 무사히 완료되었습니다. 법적으로 아무 문제가 없으니까요. 다만 담당공무원이 “실제로 사업장으로 사용되고 있는지 나중에 실사가 나가게 될 거예요”라고 하는 겁니다. 집으로 돌아왔는데 겁이 좀 나서, 사무공간도 자그마하게 꾸며놓고 현관문 앞에 사업자등록증도 붙여 두었습니다. 하지만 막상 실사를 나오지 않아서 약간 김이 빠졌던 기억이 납니다. (p.107)
간혹 “저는 공무원 신분인데 법인을 설립할 수 있나요”라는 질문을 받곤 합니다. 결론부터 말하자면 ‘설립은 안 된다’입니다. 공무원은 법적으로 겸직을 금지하고 있으므로 영리법인의 대표이사가 되는 ...것은 물론 발기인으로 참여하는 것도 금지되어 있습니다. 하지만 주식을 소유함으로써 주주가 되는 것은 문제가 되지 않습니다. 즉, 다른 사람이 발기인으로서 설립한 법인의 주식을 인수하는 것은 괜찮다는 뜻입니다. (중략) 비슷한 맥락에서 “저는 대기업 임원인데 법인을 설립할 수 있나요”라는 문의도 받습니다. 법적으로는 가능합니다. 다만 많은 회사들이 내부적으로 겸업금지 조항을 두고 있기 때문에 인사상 불이익이 생길 수도 있다는 점은 주의하셔야 합니다. 법적으로는 가능하지만 내부적으로는 협의가 필요한 것입니다. (p.115)
지성 [저]
부동산 법인 대표. 투자 멘토. 실전투자가. 법인을 활용한 역발상 투자 전략을 활용해 수익을 올리고 있다. 20대에 부동산 투자를 시작하여 18년차를 맞이한 투자가로, 한 때는 일 년에 수십여 채를 사고팔 정도로 부동산 투자에 빠져 살았다. 하지만 세금과 명의 문제의 벽을 경험한 후 오래갈 수 있는 투자 전략을 고민하다가 일찌감치 법인 설립에 눈을 떴다. 현재 그가 대표이사로 운영 중인 법인이 관리·운용하는 투자용 부동산은 수십 채에 달한다.
지난 18년간 몸으로 부딪혀 배운 생생한 투자 경험을 아낌없이 나누어 주는 투자 멘토로서, 부동산 법인 설립 및 전업 투자자를 꿈꾸는 이들을 위한 강의를 진행하고 있다.
-블로그 ‘지성의 부동산 투자 이야기’ https://blog.naver.com/dlagud12
-카페 ‘전업을 꿈꾸는 사람들’ https://cafe.naver.com/sitevisit
이승현 [저]
진진세무회계사무소 대표. 부동산절세연구소 소장. ‘자본가’라는 닉네임으로 활동 중인 부동산 투자 전문 세무사. 부동산 투자자들의 상황에 꼭 맞는 절세 상담으로 두터운 신망을 얻고 있다. 저서로 『부동산 절세 완전정복』이 있다.
전체 1개의 구매후기가 있습니다.
1 | [total 1/1]
인터파크도서는 고객님의 단순 변심에 의한 교환과 반품에 드는 비용은 고객님이 지불케 됩니다.
단, 상품이나 서비스 자체의 하자로 인한 교환 및 반품은 무료로 반품 됩니다.
교환 및 반품이 가능한 경우
상품을 공급 받은 날로부터 7일이내 가능 공급받으신 상품의 내용이 표시, 광고 내용과 다르거나 다르게 이행된 경우에는 공급받은 날로부터 3개월 이내, 혹은 그사실을 알게 된 날 또는 알 수 있었던 날로부터 30일 이내 상품에 아무런 하자가 없는 경우 소비자의 고객변심에 의한 교환은 상품의 포장상태 등이 전혀 손상되지 않은 경우에 한하여 가능
교환 및 반품이 불가능한 경우
구매확정 이후(오픈마켓상품에 한함) 고객님의 책임 있는 사유로 상품 등이 멸실 또는 훼손된 경우
(단, 상품의 내용을 확인하기 위하여 포장 등을 훼손한 경우는 제외) 시간이 지남에 따라 재판매가 곤란할 정도로 물품의 가치가 떨어진 경우 포장 개봉되어 상품 가치가 훼손된 경우
다배송지의 경우 반품 환불
다배송지의 경우 다른 지역의 반품을 동시에 진행할 수 없습니다. 1개 지역의 반품이 완료된 후 다른 지역 반품을 진행할 수 있으므로, 이점 양해해 주시기 바랍니다.
중고상품의 교환
중고상품은 제한된 재고 내에서 판매가 이루어지므로, 교환은 불가능합니다.
오픈마켓 상품의 환불
오픈마켓상품에 대한 책임은 원칙적으로 업체에게 있으므로, 교환/반품 접수시 반드시 판매자와 협의 후 반품 접수를 하셔야하며, 반품접수 없이 반송하거나, 우편으로 보낼 경우 상품 확인이 어려워 환불이 불가능할 수 있으니 유의하시기 바랍니다.
배송예정일 안내
인터파크 도서는 모든 상품에 대해 배송완료예정일을 웹사이트에 표시하고 있습니다.
<인터파크 직배송 상품>
상품은 월~토요일 오전 10시 이전 주문분에 대하여 당일 출고/당일 배송완료를 보장하는 상품입니다.
상품은 서울지역/평일 주문분은 당일 출고/익일 배송완료를 보장하며, 서울외지역/평일 주문분의 경우는 오후 6시까지 주문분에 대하여 익일 배송완료를 보장하는 상품입니다. (단, 월요일은 12시까지 주문에 한함)
상품은, 입고예정일(제품출시일)+택배사배송일(1일)에 배송완료를 보장합니다.
~
상품은 유통특성상 인터파크에서 재고를 보유하지 않은 상품으로 주문일+기준출고일+택배사배송일(1일)에 배송완료를 보장합니다.(토/공휴일은 배송기간에 포함되지 않습니다.) ※기준출고일:인터파크가 상품을 수급하여 물류창고에서 포장/출고하기까지 소요되는 시간
<업체 직접배송/오픈마켓 상품>
~
상품은 업체가 주문을 확인하고, 출고하기까지 걸리는 시간입니다. 주문일+기준출고일+택배사배송일(2일)에 배송완료를 보장합니다.(토/공휴일은 배송기간에 포함되지 않습니다.) ※5일이내 출고가 시작되지 않을시, 오픈마켓 상품은 자동으로 주문이 취소되며, 고객님께 품절보상금을 지급해 드립니다.
배송비 안내
도서(중고도서 포함)만 구매하시면 : 배송비 2,000원 (1만원이상 구매 시 무료배송) 음반/DVD만 구매하시면 : 배송비 1,500원 (2만원이상 구매 시 무료배송) 잡지/만화/기프트만 구매하시면 : 배송비 2,000원 (2만원이상 구매 시 무료배송) 도서와 음반/DVD를 함께 구매하시면 : 배송비 1,500원 1만원이상 구매 시 무료배송) 도서와 잡지/만화/기프트/중고직배송상품을 함께 구매하시면 : 2,000원 (1만원이상 구매 시 무료배송) 업체직접배송상품을 구매시 : 업체별로 상이한 배송비 적용
* 세트상품의 경우 부분취소 시 추가 배송비가 부과될 수 있습니다.
* 북카트에서 배송비없애기 버튼을 클릭하셔서, 동일업체상품을 조금 더 구매하시면, 배송비를 절약하실 수 있습니다.
해외배송 안내
인터파크도서에서는 국내에서 주문하시거나 해외에서 주문하여 해외로 배송을 원하실 경우 DHL과 특약으로 책정된 요금표에
의해 개인이 이용하는 경우보다 배송요금을 크게 낮추며 DHL(www.dhl.co.kr)로 해외배송 서비스를 제공합니다. 해외배송은 도서/CD/DVD 상품에 한해 서비스하고 있으며, 다른 상품을 북카트에 함께 담으실 경우 해외배송이 불가합니다.
해외주문배송 서비스는 인터파크 도서 회원 가입을 하셔야만 신청 가능합니다.
알아두세요!!!
도매상 및 제작사 사정에 따라 품절/절판 등의 사유로 취소될 수 있습니다. 오픈마켓업체의 배송지연시 주문이 자동으로 취소될 수 있습니다. 출고가능 시간이 서로 다른 상품을 함께 주문할 경우 출고가능 시간이 가장 긴 기준으로 배송됩니다. 유통의 특성상 출고기간은 예정보다 앞당겨지거나 늦춰질 수 있습니다. 택배사 배송일인 서울 및 수도권은 1~2일, 지방은 2~3일, 도서, 산간, 군부대는 3일 이상의 시간이 소요됩니다.
;)
전체 1개의 구매후기가 있습니다.
1 | [total 1/1] 
교환 및 반품이 가능한 경우 
상품을 공급 받은 날로부터 7일이내 가능 
상품은 월~토요일 오전 10시 이전 주문분에 대하여 당일 출고/당일 배송완료를 보장하는 상품입니다.
상품은 서울지역/평일 주문분은 당일 출고/익일 배송완료를 보장하며,
상품은, 입고예정일(제품출시일)+택배사배송일(1일)에 배송완료를 보장합니다.
~ 
상품은 유통특성상 인터파크에서 재고를 보유하지 않은 상품으로
상품은 업체가 주문을 확인하고, 출고하기까지 걸리는 시간입니다.
