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신방수 세무사의 주택임대사업자 등록말소주택 절세 가이드북 
신방수 ㅣ 매일경제신문사
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17,000원
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  • 발행일
2022년 03월 04일
  • 페이지수/크기/무게
344page/153*225*20/498g
  • ISBN
9791164843725/1164843729
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  • 상세정보
  • 쏟아지는 등록말소주택 주택임대사업자의 세금이 위험하다! 이 책은 주택임대사업자들에게 발생하는 다양한 세무 중 양도소득세와 관련된 쟁점을 해결하기 위해 집필되었다. 자동말소 등의 제도도입에 맞춘 세무상의 문제를 모두 다루었고, 주택임대사업자가 세금 탈출구를 찾는 것을 돕기 위해 최신의 정보를 실었다. 등록말소제도에 따른 종합부동산세(종부세) 과세로, 방어하지 못한 임대사업자들은 세금에 그대로 노출된다. 또한, 취득세는 12%까지 중과세가 적용되고, 종부세는 6%까지 중과세가 적용되며, 양도소득세는 거주주택 비과세가 1회 주어지고 임대주택은 중과세가 배제되지만, 요건 강화로 이에 관한 판단이 어려운 실정이다. 이 책은 이러한 상황에서 초보자의 관점에서 세제를 잘 이해할 수 있도록 민특법의 원리와 주택임대사업자의 세제지원 원리를 살펴보고, 주제별로 쟁점을 분석해 등록말소주택 절세의 해법을 찾고 있다. 전문가들도 놓치고 있는 등록말소주택에 대한 세금을 정밀 분석한 이 책을 통해 주택임대사업자의 양도소득세 대책을 낱낱이 파헤쳐보자! 주택임대사업자를 위한 세제지원 총정리 주택임대업에 관한 세제를 모르고서는 부동산 세제에 접근조차 하기 힘들어진 것이 현실이다. 당초 다주택자가 보유한 임대주택에 대한 세제지원을 위해 도입된 제도들이 ‘민간임대주택법에 관한 특별법(민특법)’의 개정에 따라, 그리고 세법 자체의 많은 변화에 따라 없어지거나 변형된 형태로 작동되고 있기 때문이다. 또한, 기존 등록자들을 대상으로 자동말소 등의 제도가 도입됨에 따라 종합부동산세가 과세되는 한편 양도소득세에도 많은 영향을 주고 있다. 이 책은 이러한 상황을 대비해 주택임대사업자들이 다양한 판단을 할 수 있도록 총 9장에 걸쳐 내용을 전개하고 있다. 민특법의 이해, 등록제도(자동말소 등 포함)와 세법의 관계, 주택임대사업자의 양도소득세 비과세 적용법, 장기임대주택과 양도소득세 중과배제, 임대주택의 장기보유특별공제 특례와 양도소득세 100% 감면, 주택임대사업자의 재건축에 따른 양도소득세 쟁점, 건설임대주택의 양도소득세 등을 세밀하게 분석해서 알기 쉽게 소개하고 있다. 주택임대사업자를 위한 세제지원을 총정리한 이 책을 통해 각자의 상황에 알맞은 절세 대책을 세워보자.
  • 머리말 …… 4 | 일러두기 | …… 12 제1장 주택임대사업자의 세금이 위험하다 01 임대사업자들이 아우성을 치는 이유 …… 15 02 종부세의 급증 이유와 이에 대한 대책 …… 18 03 거주주택에서 특히 세무리스크가 급증하는 이유와 이에 대한 대책 …… 24 04 임대주택 중과세 적용배제와 이에 대한 대책 …… 32 | 심층분석 | 주택임대업 세무관리는 어떻게 해야 할까? …… 39 제2장 민간임대주택법에 관한 특별법(민특법)의 이해 01 민특법이 중요한 이유 …… 43 02 임대사업자의 등록과 거부 그리고 말소 …… 47 03 민특법상 임대의무기간(공실 포함)과 쟁점 …… 56 04 임대료(최초임대료, 증액 제한 등)와 쟁점 …… 63 05 기타 보증가입의무 등 …… 73 | 심층분석 | 민특법상 과태료 …… 76 제3장 등록제도(자동말소 등 포함)와 세법의 관계 01 민특법과 세법의 관계 …… 83 02 등록유형과 세제의 관계 …… 85 03 기존 등록에 대한 등록말소제도의 도입 …… 91 04 말소의 종류와 세제지원의 관계 …… 97 | 심층분석 ① | 말소 이후의 민특법과 소득세법상 지켜야 할 의무 …… 103 | 심층분석 ② | 자동말소에 따른 민특법 및 세법상 임대의무기간 분석 …… 105 | 심층분석 ③ | 자동말소 ...
  • ▷ 임대사업자는 임대기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과하여 청구해서는 아니 된다. 〈개정 2018. 1. 16, 2018. 8. 14, 2019. 4. 23〉 ☞ 이는 임대료를 올릴 수 있는 상한을 말한다. 5% 이내에서 올릴 수 있도록 하고 있다. 세법도 이러한 룰에 맞춰 세제지원을 펼치고 있다. -pp. 64~65 ▷ 장기임대주택과 거주주택을 보유한 경우 생애 1회 내에서 거주 주택에 대해 비과세 지원을 한다. · 거주주택 비과세(1세대 1주택, 일시적 2주택, 기타 비과세특례) · 최종 임대주택의 거주주택 전환 시 비과세(직전거주주택 양도일 이후분에 한함) ☞ 거주주택 비과세는 주임사의 거주용 주택에 대한 특례적인 성격의 제도에 해당한다. 따라서 일반규정인 1세대 1주택 비과세와는 달리 요건이 매우 까다롭다. 이는 그만큼 리스크가 크다는 것을 의미한다. -p. 125 ▷ 장기임대주택은 기본적으로 5년, 8년 등만큼 임대해야 하는데, 중간에 임대기간이 계속되지 않을 수 있다. 이 경우 조특령 제97조의 규정을 준용하는데, 여기에서는 전 임차인과 후 임차인의 공실이 3개월 미만인 경우에는 이를 임대기간에 포함하지만, 이를 넘어 가면 이를 빼고 5년 등의 요건을 충족해야 한다. -p. 227 ▷ 장기임대주택을 포괄적으로 증여한 자에게는 다음과 같은 세제의 변화가 뒤따른다. · 종부세가 줄어든다. · 양도세는 발생하지 않는다. 증여는 양도가 아니기 때문이다. 다만, 부담부 증여로 증여 시에는 양도세가 발생할 수 있다. · 본인의 거주주택에 대한 양도세 비과세는 다른 임대주택이 있는 상태에서 양도해야 적용받을 수 있다. 마지막 임대주택을 증여한 후 거주주택 양도 시에는 2년 보유기간이 리셋됨에 유의해야 한다. · 조특법상 장기보유특별공제 특례와 양도세 100% 감면은 받을 수 없다. 이는 양도가 아니기 때문이다. -pp. 282~283 ▷ 민특법상 임대의무기간이 4년인 단기임대 건설임대주택은 임대 의무기간이 경과하면 무조건 등록이 말소된다. 이외 임대의무기간 전이라도 1/2 이상 임대한 후 말소하고 1년 내 처분하면 중과적용을 배제한다. -p. 322
  • 신방수 [저]
  • 한양대학교 경영학과를 졸업한 뒤 쌍용자동차(주) 회계부와 경영관리부에서 근무하면서 회계, 세무, 사업계획수립, 자금관리 등의 실무경험을 쌓았다. 제38회 세무사 시험에 합격한 후 세무법인 '진명'과 법무법인 '대유'에서 근무했다. 현재 세무법인 '정상'에서 파트너세무사로 있다. 기업과 개인 고객의 세무 상담, 부동산 및 상속·증여 컨설팅 업무를 도맡아 해온 베테랑 세무 전문가다. 한국세무사회 및 매일경제 전문상담위원, 중소기업진흥공단·생산성본부 및 중앙일보 조인스랜드 부동산아카데미 강사로 있으며, 경기대 사회교육원·매일경제·건설기술교육원·랜드스쿨·와우패스 등에서 강의를 하고 있다. 또한 부동산 TV에 출연하여 생생한 세금정보를 전달하고 있다. 이외에도 MBC 아카데미, 현대백화점 문화센터, 삼성생명·대한생명 등에서 세금관련 강의를 활발히 하고 있으며 조인스랜드 '아기곰동호회'에서 세무 상담을 진행하고 있다. 저서에는 초베스트셀러 『합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법·개인편/기업편/부동산편』 『한 권으로 끝내는 회계와 재무제표』 『신입사원 왕초보, 재무제표의 달인이 되다』 『IFRS를 알아야 회계가 보인다』 『부동산세무 가이드북』 등 세무가이드북 시리즈, 『회사 세무리스크 관리노하우』 『법인부동산 세무리스크 관리노하우』 『상속분쟁 예방과 상속·증여 절세비법』 『양도소득세 세무리스크 관리노하우』 『부동산 증여에 관한 모든 것』 등 70여 권이 있다.
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