쏟아지는 등록말소주택
주택임대사업자의 세금이 위험하다!
이 책은 주택임대사업자들에게 발생하는 다양한 세무 중 양도소득세와 관련된 쟁점을 해결하기 위해 집필되었다. 자동말소 등의 제도도입에 맞춘 세무상의 문제를 모두 다루었고, 주택임대사업자가 세금 탈출구를 찾는 것을 돕기 위해 최신의 정보를 실었다. 등록말소제도에 따른 종합부동산세(종부세) 과세로, 방어하지 못한 임대사업자들은 세금에 그대로 노출된다. 또한, 취득세는 12%까지 중과세가 적용되고, 종부세는 6%까지 중과세가 적용되며, 양도소득세는 거주주택 비과세가 1회 주어지고 임대주택은 중과세가 배제되지만, 요건 강화로 이에 관한 판단이 어려운 실정이다. 이 책은 이러한 상황에서 초보자의 관점에서 세제를 잘 이해할 수 있도록 민특법의 원리와 주택임대사업자의 세제지원 원리를 살펴보고, 주제별로 쟁점을 분석해 등록말소주택 절세의 해법을 찾고 있다. 전문가들도 놓치고 있는 등록말소주택에 대한 세금을 정밀 분석한 이 책을 통해 주택임대사업자의 양도소득세 대책을 낱낱이 파헤쳐보자!
주택임대사업자를 위한
세제지원 총정리
주택임대업에 관한 세제를 모르고서는 부동산 세제에 접근조차 하기 힘들어진 것이 현실이다. 당초 다주택자가 보유한 임대주택에 대한 세제지원을 위해 도입된 제도들이 ‘민간임대주택법에 관한 특별법(민특법)’의 개정에 따라, 그리고 세법 자체의 많은 변화에 따라 없어지거나 변형된 형태로 작동되고 있기 때문이다. 또한, 기존 등록자들을 대상으로 자동말소 등의 제도가 도입됨에 따라 종합부동산세가 과세되는 한편 양도소득세에도 많은 영향을 주고 있다. 이 책은 이러한 상황을 대비해 주택임대사업자들이 다양한 판단을 할 수 있도록 총 9장에 걸쳐 내용을 전개하고 있다. 민특법의 이해, 등록제도(자동말소 등 포함)와 세법의 관계, 주택임대사업자의 양도소득세 비과세 적용법, 장기임대주택과 양도소득세 중과배제, 임대주택의 장기보유특별공제 특례와 양도소득세 100% 감면, 주택임대사업자의 재건축에 따른 양도소득세 쟁점, 건설임대주택의 양도소득세 등을 세밀하게 분석해서 알기 쉽게 소개하고 있다. 주택임대사업자를 위한 세제지원을 총정리한 이 책을 통해 각자의 상황에 알맞은 절세 대책을 세워보자.
머리말 …… 4
| 일러두기 | …… 12
제1장 주택임대사업자의 세금이 위험하다
01 임대사업자들이 아우성을 치는 이유 …… 15
02 종부세의 급증 이유와 이에 대한 대책 …… 18
03 거주주택에서 특히 세무리스크가 급증하는 이유와 이에 대한 대책 …… 24
04 임대주택 중과세 적용배제와 이에 대한 대책 …… 32
| 심층분석 | 주택임대업 세무관리는 어떻게 해야 할까? …… 39
제2장 민간임대주택법에 관한 특별법(민특법)의 이해
01 민특법이 중요한 이유 …… 43
02 임대사업자의 등록과 거부 그리고 말소 …… 47
03 민특법상 임대의무기간(공실 포함)과 쟁점 …… 56
04 임대료(최초임대료, 증액 제한 등)와 쟁점 …… 63
05 기타 보증가입의무 등 …… 73
| 심층분석 | 민특법상 과태료 …… 76
제3장 등록제도(자동말소 등 포함)와 세법의 관계
01 민특법과 세법의 관계 …… 83
02 등록유형과 세제의 관계 …… 85
03 기존 등록에 대한 등록말소제도의 도입 …… 91
04 말소의 종류와 세제지원의 관계 …… 97
| 심층분석 ① | 말소 이후의 민특법과 소득세법상 지켜야 할 의무 …… 103
| 심층분석 ② | 자동말소에 따른 민특법 및 세법상 임대의무기간 분석 …… 105
| 심층분석 ③ | 자동말소 ...후 임대료 5% 초과 계약에 따른 쟁점 분석 …… 110
제4장 주택임대사업자의 양도소득세 실무 관련 기초지식 쌓기
01 주택임대업에 대한 세제정책의 변화 …… 119
02 주임사에 대한 양도세 지원제도 …… 123
03 주임사의 거주주택 비과세지원 원리 …… 128
04 임대주택 양도세 지원원리 …… 135
| 심층분석 ① | 거주주택에 대한 최종 1주택 보유기간 재계산 분석 …… 140
| 심층분석 ② | 장기임대주택 외 일반주택에 대한 과세와 이에 대한 대책 …… 144
제5장 거주주택 양도소득세 비과세 적용법
01 주임사의 거주주택 비과세 적용법 …… 151
02 주임사의 거주주택 비과세 규정분석 …… 160
03 거주주택 비과세 1회 적용 관련 쟁점 …… 169
04 주임사의 일시적 2주택 비과세와 쟁점 …… 175
05 자동말소(또는 자진말소) 시의 거주주택 비과세 적용법 …… 180
06 임대주택의 거주주택 전환과 쟁점 …… 185
07 거주주택 양도세 비과세 신고 관련 쟁점 …… 193
| 심층분석 | 거주주택 양도세 비과세 쟁점 분석(저자의견 포함) …… 197
제6장 장기임대주택과 양도소득세 중과배제
01 3주택 양도세 중과세의 원리 …… 207
02 2주택 양도세 중과세의 원리 …… 214
03 중과배제되는 장기임대주택 완전분석 …… 221
04 장기임대주택의 중과배제 관련 이슈분석 …… 233
05 중과배제를 받지 못하는 임대주택들 …… 240
| 심층분석 | 양도세 중과세 한시적 폐지와 주임사에 대한 영향 …… 249
제7장 임대주택의 장기보유특별공제 특례와 양도소득세 100% 감면
01 조특법상 장기보유특별공제 특례제도 …… 253
02 조특법상의 장기보유특별공제 특례와 쟁점 …… 259
03 단기에서 장기로 변경한 임대주택에 대한 장기보유특별공제 특례 …… 267
04 조특법상 장기일반임대주택과 양도세 100% 감면 …… 272
| 심층분석 ① | 단기임대에서 장기임대로 변경 시의 양도세 분석 …… 277
| 심층분석 ② | 장기임대주택의 상속과 증여, 포괄양수 등에 따른 세제지원의 변화 …… 279
| 심층분석 ③ | 장기임대주택을 증여하면 어떤 일들이 벌어질까? …… 282
제8장 주택임대사업자의 재건축에 따른 양도소득세 쟁점
01 주임사와 재건축에 따른 쟁점들 …… 289
02 임대주택 또는 거주주택의 입주권과 거주주택 비과세 …… 293
03 임대주택의 재건축과 양도세 중과배제 …… 300
| 심층분석 | 말소종류에 따른 세제지원의 변화 …… 303
제9장 건설임대주택의 양도소득세 절세 특집
01 민특법과 세법상 건설임대주택의 정의 …… 307
02 건설임대주택에 대한 세제지원 …… 310
03 건설임대주택 사업자의 거주주택 비과세 …… 315
04 건설임대주택과 양도세 중과배제 …… 320
05 건설임대주택과 장기보유특별공제 특례 …… 325
| 심층분석 ① | 미분양주택 임대등록과 세무상 쟁점 …… 328
| 심층분석 ② | 법인의 주택임대업과 세제혜택 …… 331
▷ 임대사업자는 임대기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과하여 청구해서는 아니 된다. 〈개정 2018. 1. 16, 2018. 8. 14, 2019. 4. 23〉
☞ 이는 임대료를 올릴 수 있는 상한을 말한다. 5% 이내에서 올릴 수 있도록 하고 있다. 세법도 이러한 룰에 맞춰 세제지원을 펼치고 있다.
-pp. 64~65
▷ 장기임대주택과 거주주택을 보유한 경우 생애 1회 내에서 거주 주택에 대해 비과세 지원을 한다.
· 거주주택 비과세(1세대 1주택, 일시적 2주택, 기타 비과세특례)
· 최종 임대주택의 거주주택 전환 시 비과세(직전거주주택 양도일 이후분에 한함)
☞ 거주주택 비과세는 주임사의 거주용 주택에 대한 특례적인 성격의 제도에 해당한다. 따라서 일반규정인 1세대 1주택 비과세와는 달리 요건이 매우 까다롭다. 이는 그만큼 리스크가 크다는 것을 의미한다.
-p. 125
▷ 장기임대주택은 기본적으로 5년, 8년 등만큼 임대해야 하는데, 중간에 임대기간이 계속되지 않을 수 있다. 이 경우 조특령 제97조의 규정을 준용하는데, 여기에서는 전 임차인과 후 임차인의 공실이 3개월 미만인 경우에는 이를 임대기간에 포함하지만, 이를 넘어 가면 이를 빼고 5년 등의 요건을 충족해야 한다.
-p. 227
▷ 장기임대주택을 포괄적으로 증여한 자에게는 다음과 같은 세제의 변화가 뒤따른다.
· 종부세가 줄어든다.
· 양도세는 발생하지 않는다. 증여는 양도가 아니기 때문이다. 다만, 부담부 증여로 증여 시에는 양도세가 발생할 수 있다.
· 본인의 거주주택에 대한 양도세 비과세는 다른 임대주택이 있는 상태에서 양도해야 적용받을 수 있다. 마지막 임대주택을 증여한 후 거주주택 양도 시에는 2년 보유기간이 리셋됨에 유의해야 한다.
· 조특법상 장기보유특별공제 특례와 양도세 100% 감면은 받을 수 없다. 이는 양도가 아니기 때문이다.
-pp. 282~283
▷ 민특법상 임대의무기간이 4년인 단기임대 건설임대주택은 임대 의무기간이 경과하면 무조건 등록이 말소된다. 이외 임대의무기간 전이라도 1/2 이상 임대한 후 말소하고 1년 내 처분하면 중과적용을 배제한다.
-p. 322
신방수 [저]
한양대학교 경영학과를 졸업한 뒤 쌍용자동차(주) 회계부와 경영관리부에서 근무하면서 회계, 세무, 사업계획수립, 자금관리 등의 실무경험을 쌓았다. 제38회 세무사 시험에 합격한 후 세무법인 '진명'과 법무법인 '대유'에서 근무했다. 현재 세무법인 '정상'에서 파트너세무사로 있다. 기업과 개인 고객의 세무 상담, 부동산 및 상속·증여 컨설팅 업무를 도맡아 해온 베테랑 세무 전문가다. 한국세무사회 및 매일경제 전문상담위원, 중소기업진흥공단·생산성본부 및 중앙일보 조인스랜드 부동산아카데미 강사로 있으며, 경기대 사회교육원·매일경제·건설기술교육원·랜드스쿨·와우패스 등에서 강의를 하고 있다. 또한 부동산 TV에 출연하여 생생한 세금정보를 전달하고 있다. 이외에도 MBC 아카데미, 현대백화점 문화센터, 삼성생명·대한생명 등에서 세금관련 강의를 활발히 하고 있으며 조인스랜드 '아기곰동호회'에서 세무 상담을 진행하고 있다. 저서에는 초베스트셀러 『합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법·개인편/기업편/부동산편』 『한 권으로 끝내는 회계와 재무제표』 『신입사원 왕초보, 재무제표의 달인이 되다』 『IFRS를 알아야 회계가 보인다』 『부동산세무 가이드북』 등 세무가이드북 시리즈, 『회사 세무리스크 관리노하우』 『법인부동산 세무리스크 관리노하우』 『상속분쟁 예방과 상속·증여 절세비법』 『양도소득세 세무리스크 관리노하우』 『부동산 증여에 관한 모든 것』 등 70여 권이 있다.
전체 0개의 구매후기가 있습니다.
인터파크도서는 고객님의 단순 변심에 의한 교환과 반품에 드는 비용은 고객님이 지불케 됩니다.
단, 상품이나 서비스 자체의 하자로 인한 교환 및 반품은 무료로 반품 됩니다.
교환 및 반품이 가능한 경우
상품을 공급 받은 날로부터 7일이내 가능 공급받으신 상품의 내용이 표시, 광고 내용과 다르거나 다르게 이행된 경우에는 공급받은 날로부터 3개월 이내, 혹은 그사실을 알게 된 날 또는 알 수 있었던 날로부터 30일 이내 상품에 아무런 하자가 없는 경우 소비자의 고객변심에 의한 교환은 상품의 포장상태 등이 전혀 손상되지 않은 경우에 한하여 가능
교환 및 반품이 불가능한 경우
구매확정 이후(오픈마켓상품에 한함) 고객님의 책임 있는 사유로 상품 등이 멸실 또는 훼손된 경우
(단, 상품의 내용을 확인하기 위하여 포장 등을 훼손한 경우는 제외) 시간이 지남에 따라 재판매가 곤란할 정도로 물품의 가치가 떨어진 경우 포장 개봉되어 상품 가치가 훼손된 경우
다배송지의 경우 반품 환불
다배송지의 경우 다른 지역의 반품을 동시에 진행할 수 없습니다. 1개 지역의 반품이 완료된 후 다른 지역 반품을 진행할 수 있으므로, 이점 양해해 주시기 바랍니다.
중고상품의 교환
중고상품은 제한된 재고 내에서 판매가 이루어지므로, 교환은 불가능합니다.
오픈마켓 상품의 환불
오픈마켓상품에 대한 책임은 원칙적으로 업체에게 있으므로, 교환/반품 접수시 반드시 판매자와 협의 후 반품 접수를 하셔야하며, 반품접수 없이 반송하거나, 우편으로 보낼 경우 상품 확인이 어려워 환불이 불가능할 수 있으니 유의하시기 바랍니다.
배송예정일 안내
인터파크 도서는 모든 상품에 대해 배송완료예정일을 웹사이트에 표시하고 있습니다.
<인터파크 직배송 상품>
상품은 월~토요일 오전 10시 이전 주문분에 대하여 당일 출고/당일 배송완료를 보장하는 상품입니다.
상품은 서울지역/평일 주문분은 당일 출고/익일 배송완료를 보장하며, 서울외지역/평일 주문분의 경우는 오후 6시까지 주문분에 대하여 익일 배송완료를 보장하는 상품입니다. (단, 월요일은 12시까지 주문에 한함)
상품은, 입고예정일(제품출시일)+택배사배송일(1일)에 배송완료를 보장합니다.
~
상품은 유통특성상 인터파크에서 재고를 보유하지 않은 상품으로 주문일+기준출고일+택배사배송일(1일)에 배송완료를 보장합니다.(토/공휴일은 배송기간에 포함되지 않습니다.) ※기준출고일:인터파크가 상품을 수급하여 물류창고에서 포장/출고하기까지 소요되는 시간
<업체 직접배송/오픈마켓 상품>
~
상품은 업체가 주문을 확인하고, 출고하기까지 걸리는 시간입니다. 주문일+기준출고일+택배사배송일(2일)에 배송완료를 보장합니다.(토/공휴일은 배송기간에 포함되지 않습니다.) ※5일이내 출고가 시작되지 않을시, 오픈마켓 상품은 자동으로 주문이 취소되며, 고객님께 품절보상금을 지급해 드립니다.
배송비 안내
도서(중고도서 포함)만 구매하시면 : 배송비 2,000원 (1만원이상 구매 시 무료배송) 음반/DVD만 구매하시면 : 배송비 1,500원 (2만원이상 구매 시 무료배송) 잡지/만화/기프트만 구매하시면 : 배송비 2,000원 (2만원이상 구매 시 무료배송) 도서와 음반/DVD를 함께 구매하시면 : 배송비 1,500원 1만원이상 구매 시 무료배송) 도서와 잡지/만화/기프트/중고직배송상품을 함께 구매하시면 : 2,000원 (1만원이상 구매 시 무료배송) 업체직접배송상품을 구매시 : 업체별로 상이한 배송비 적용
* 세트상품의 경우 부분취소 시 추가 배송비가 부과될 수 있습니다.
* 북카트에서 배송비없애기 버튼을 클릭하셔서, 동일업체상품을 조금 더 구매하시면, 배송비를 절약하실 수 있습니다.
해외배송 안내
인터파크도서에서는 국내에서 주문하시거나 해외에서 주문하여 해외로 배송을 원하실 경우 DHL과 특약으로 책정된 요금표에
의해 개인이 이용하는 경우보다 배송요금을 크게 낮추며 DHL(www.dhl.co.kr)로 해외배송 서비스를 제공합니다. 해외배송은 도서/CD/DVD 상품에 한해 서비스하고 있으며, 다른 상품을 북카트에 함께 담으실 경우 해외배송이 불가합니다.
해외주문배송 서비스는 인터파크 도서 회원 가입을 하셔야만 신청 가능합니다.
알아두세요!!!
도매상 및 제작사 사정에 따라 품절/절판 등의 사유로 취소될 수 있습니다. 오픈마켓업체의 배송지연시 주문이 자동으로 취소될 수 있습니다. 출고가능 시간이 서로 다른 상품을 함께 주문할 경우 출고가능 시간이 가장 긴 기준으로 배송됩니다. 유통의 특성상 출고기간은 예정보다 앞당겨지거나 늦춰질 수 있습니다. 택배사 배송일인 서울 및 수도권은 1~2일, 지방은 2~3일, 도서, 산간, 군부대는 3일 이상의 시간이 소요됩니다.
;)
전체 0개의 구매후기가 있습니다.
교환 및 반품이 가능한 경우 
상품을 공급 받은 날로부터 7일이내 가능 
상품은 월~토요일 오전 10시 이전 주문분에 대하여 당일 출고/당일 배송완료를 보장하는 상품입니다.
상품은 서울지역/평일 주문분은 당일 출고/익일 배송완료를 보장하며,
상품은, 입고예정일(제품출시일)+택배사배송일(1일)에 배송완료를 보장합니다.
~ 
상품은 유통특성상 인터파크에서 재고를 보유하지 않은 상품으로
상품은 업체가 주문을 확인하고, 출고하기까지 걸리는 시간입니다.
