40만명이 넘는 공인중개사, 하지만 정작 공인중개사를 위한 제대로 된 중개실무 서적 단 한 권이 없음에 개탄을 금할 길 없었다.
그리하여 본 서적은 ‘진짜 중개실무’라는 타이틀 그대로, 현직 공인중개사로서 온전히 현장에서 쓸 수 있고, 쓰여지는 내용만을 한 글자 한 글자 직접 작성하였다. 페이지 수를 채우기 위한 추상적이거나 허무맹랑한 내용, 아무도 안 궁금해할 저자 개인의 감상, 현장에서 쓰일지 안 쓰일지도 모를 곁가지 내용들은 철저히 배제하였으며, 이 책을 보시는 여러분이 중개실무상 손님과 직접 맞닥뜨렸을 때 당황하시지 않도록, 적어도 애송이로는 보이지 않도록 하는 데 도움을 주는 내용들로만 꾹꾹 눌러담았다.
그 후폭풍의 막대함에도 불구하고 초보 공인중개사님들이 흔히 간과하는 점, 중개사고. 일선 현장에서 중개사고는 생각보다 흔히 발생하고 있으며, 일이 터진 이후 여러분을 보호해줄 방어막은 없다. 예상보다 훨씬 막중할 뒷감당은 온전히 여러분의 몫인 것이다. 중개실무 전반에 대한 이해와 최소한의 법무지식도 없이 이 업에 뛰어드는 것은 여러분의 짐작보다 훨씬 위험한 행동인 것이다. 분명히 말씀드리지만, 대충 생각하고 어떻게 되겠지 뛰어들 일이 아니다.
0. 중개실무 전반에 대한 정리
0-1. 중개의뢰 접수 받음
0-2. 해당 물건에 대한 광고
0-3. 물건 확인
0-4. 등기사항전부증명서, 건축물대장 등의 제반서류 확인
0-5. 양쪽 의사 타진
0-6. 계약
0-7. 잔금
0-8. 이사
1. 중개수수료(관련법 공인중개사법 등)
2. 각종 공과금 및 관리비
3. 부동산에 관한 대출
4. 부동산에 관한 세금
4-1. 취득세(관련법 지방세법 등)
4-2. 재산세(관련법 지방세법 등)
4-3. 종합부동산세(관련법 국세기본법 및 종합부동산세법 등)
4-4. 양도소득세(관련법 국세기본법 및 소득세법 등)
4-5. 부가가치세(관련법 국세기본법 및 부가가치세법 등)
4-6. 상속세 및 증여세(관련법 국세기본법 및 상속세및증여세법 등)
5. 소유권이전등기(관련법 부동산등기법 및 부동산등기특별조치법 등)
양측 모두 계약 의사를 보일 경우, 본계약일을 잡기 전에 미리 계약금의일부를 주고 받기도 하며, 계약금의일부를 주고 받기 전 중개업자는 해당 계약의 개략적인 계약내용을 문자로 작성하여 거래당사자에게 전송함이 유익하고, 계약금의일부를 입금하기 전 집주인의 주민등록증 사진을 (문자메세지 등의 방법으로) 요청하여 등기부상의 주민번호와 대조 및 확인, 새로 들어올 매수인 또는 임차인을 안심시킨다면 더욱 완벽할 것이다.(집주인이 개인정보에 민감한 경우 주민등록번호 뒷자리를 가린 사진을 요청해보자)
중도금영수증이나 잔금영수증은 깜빡 하더라도, 계약금영수증은 꼭 발급하자. 통상적으로 (전세보증금의 5% 이상의 계약금에 대한) 계약금영수증이 있어야 전세자금대출의 실행이 가능하기 때문이다. 또한 주택담보대출에 있어서도 점점 계약금영수증이 요구되는 추세다. 영수증에는 간인도 찍는 것이 안전하다.(중도금영수증이나 잔금영수증이 대출의 실행에 영향을 끼치는 경우는 없다)
잔금일 오전, 부동산에 매도인, 매수인, 대출실행은행전속법무사(대출을 낀 계약의 경우, 원활한 일처리를 위하여 대출실행은행전속법무사에게 등기업무 일체를 맡기는 것이 낫다), 공인중개사가 모인다. 매도인 및 매수인은 대출실행은행전속법무사에게 소유권이전등기(및 기존 근저당권말소등기, 새로운 근저당권설정등기)에 필요한 서류를 모두 건넨다.
정현우 [저]
격동의 80년대, 부모님은 경기도 과천시의 한 주공아파트 단지내상가에서 공인중개사사무소를 개업하셨고, 나는 그곳 쇼파에서 유년시절을 보냈다. 어린 나이였음에도 어른들의 흥망성쇠는 그 표정과 말투에서 그대로 느껴졌었고, 매일매일 손님들과 실랑이해야하는 부모님의 지난함도 꽤나 절절히 느껴졌었다. 세월이 흘렀다. 나 역시 자연스레 공인중개사 자격증을 취득했고, 실무에 뛰어든지도 오래다. 강남구와 서초구를 거쳐 동탄신도시에 이르렀다. 이제는 손님 앞에서도 나름 자신감 있는 표정을 하고 있을지도 모른다. 하지만 애초의 답답함, 즉 중개실무에 대한 공부를 해보려고 해도 어디에서도 그런 교육을 찾을 수 없다는 답답함은 초보 공인중개사 시절부터 늘상 있어왔고, 결국 서적을 집필하기에 이른다._작가의 말
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