국내 최초 부동산 매매업 세제 완전 분석
개인과 법인에 대한 세제가 대폭 강화되면서 마음 놓고 투자하기가 매우 힘들어졌다. 특히 이러한 세제의 강화는 부동산 경매 업계까지 불똥이 튀고 있다. 힘들게 낙찰받더라도 과중한 세금이 기다리기 때문이다. 취득세는 물론이고, 보유나 임대, 그리고 처분 단계에서도 세금이 줄줄이 발생해 수익률을 떨어뜨리고 있는 게 현실이다. 이 책은 이러한 상황에서 주로 일반인들이 경매나 매매 등을 통해 투자할 때 발생하는 다양한 세금 문제를 해결하기 위해 기획되었다. 실제 경매에 참여하면서 내는 취득세부터 이를 처분할 때까지 발생하는 세금은 매우 다양하지만 이에 대한 가이드북이 없고, 또한 부동산 매매업 등에 대한 최신 세무 정보가 필요한 사람들이 있기 때문이다.
부동산 투자자에게 꼭 필요한 세무 문제를 모두 다룬 이 책은 경매 투자자의 관점에서 취득세와 보유세, 그리고 임대소득세와 양도소득세를 살펴본다. 또한 수익률에 직접 관련된 양도소득세 절세방법을 별도로 정리했다. 중후반부에는 부동산 매매업에 대한 장단점은 물론, 주택이나 토지 등과 관련한 매매업에 대한 신고 방법을 정리했다. 마지막으로 매매사업자와의 거주주택에 대한 비과세 적용법 등을 심도 있게 다루었다. 실전에 필요한 다양한 사례를 들어 문제를 해결해주는 이 책을 통해 현명한 절세전략을 수립하자.
양도세 중과세 폐지 시대에 제시하는
확 바뀐 절세전략
부동산 사업의 절세전략 수립을 위해 필요한 최신의 정보를 모두 다룬 이 책은 부동산 경매 및 일반 투자자들의 관점에서 그들이 맞닥뜨리는 다양한 세금 문제를 폭넓게 다루고 있다. 총 9장으로 구성된 이 책은 1장에서는 경매(매매) 세금의 기초에 관해 설명하고, 2장에서는 실전 경매 부동산의 양도소득세 절세법을 알려준다. 3장에서는 부동산 매매업의 장점과 단점을 소개하고, 4장에서는 부동산 매매업의 세제에 대한 기초상식을 살펴본다. 5장에서는 부동산 매매업과 사업자등록 그리고 각종 세금신고법을 설명하고, 6장에서는 실전 부동산 매매업 종합소득세 신고요령을 알려준다. 7장에서는 장부 미작성에 따른 경비율 적용법을 포함하는 사업자의 장부처리법을 소개하고, 8장에서는 부동산 매매업과 재무제표의 중요성을 살펴본다. 9장에서는 매매사업자의 거주주택에 대한 비과세 적용법을 설명하고, 마지막으로 부록에서는 개인과 법인의 세제 비교를 통해 본인에게 맞는 사업자 유형을 선택할 수 있게 했다. 실전에 필요한 다양한 사례를 모은 이 가이드북을 통해 세무 리스크를 대비하고, 부동산 투자 시 꼭 활용하자!
머리말 4
일러두기 12
제1장 경매(매매) 세금의 기초
1. 경매 세금과 수익률 16
2. 경매와 취득세 절세법 22
3. 경매와 보유세 절세법 30
4. 경매와 임대소득세 절세법 34
5. 경매와 양도소득세 절세법(비과세를 받는 경우) 38
6. 경매와 양도소득세 절세법(과세가 되는 경우) 43
심층분석 NPL 투자와 과세방식 49
제2장 실전 경매 부동산의 양도소득세 절세법
1. 수익률을 결정하는 양도세 구조부터 확인하라 54
2. 필요경비를 활용하라 58
3. 합산과세의 위험성을 정복하라 68
4. 양도세 중과세를 정복하라 73
5. 부동산 양도 시에는 부가가치세를 정복하라 78
6. 부동산 매매업에 정통하라 83
심층분석 양도세 중과세 폐지에 따른 그 영향 89
제3장 부동산 매매업의 장점과 단점
1. 부동산 매매업은 무엇을 의미할까? 94
2. 부동산 매매업의 장점 100
3. 부동산 매매업의 단점 105
심층분석 1 사업소득과 양도소득의 구분 110
심층분석 2 부동산 매매업 세금 어떻게 관리해야 할까? 117
제4장 부동산 매매업의 세제에 대한 기초상식
1. 부동산 매매업과 세금체계 122
2. 부동산 매매사업자의 부동산 양도에 따른 쟁점들 126
...3. 부동산 매매사업자의 비교과세제도에 관한 모든 것 131
4. 양도세율 적용법과 비교과세의 관계 137
5. 양도세 중과세 판단과 비교과세제도의 관계 141
심층분석 1 부동산 매매업 소득세 신고 방법 146
심층분석 2 종합과세와 분류과세의 이해 149
제5장 부동산 매매업과 사업자등록 그리고 각종 세금신고법
1. 부동산 매매업의 부가가치세 과세 및 면세 판단 156
2. 부동산 매매업 사업자등록 신청하기 163
3. 사업장현황신고(면세사업자) 173
4. 부가가치세신고(일반과세자) 177
5. 종합소득세 신고(모든 매매사업자) 182
제6장 실전 부동산 매매업 종합소득세 신고요령
1. 주택 매매차익 예정신고와 확정신고(비교과세 대상이 아닌 경우) 194
2. 주택 매매차익 예정신고와 확정신고(비교과세가 적용되는 경우) 201
3. 토지 매매차익 예정신고와 종합소득세 신고 208
4. 건물(상가, 오피스텔) 신축 매매업과 매매차익 신고 214
심층분석 주택 매매업 종합소득세 절세포인트 219
제7장 사업자의 장부처리법(장부 미작성에 따른 경비율 적용법 포함)
1. 장부의 종류와 작성 의무 226
2. 장부 작성 시 필요경비처리법 232
3. 장부 미작성 시 소득금액 파악법(단순경비율 대 기준경비율) 239
4. 실전 종합소득세 신고(종합) 246
심층분석 부동산업 관련 단순경비율과 기준경비율 적용법 251
제8장 부동산 매매업과 재무제표의 중요성
1. 부동산과 재무상태표 260
2. 부동산과 손익계산서 266
3. 재고자산(부동산 매매업, 주택 신축판매업)과 재무제표 273
4. 유형자산(부동산 임대업)과 재무제표 280
심층분석 사업자의 부동산 거래와 재무제표의 변화 287
제9장 매매사업자의 거주 주택에 대한 비과세 적용법
1. 매매사업자의 보유 주택 수와 세무상 쟁점들 292
2. 사업자의 거주 주택은 어떤 조건하에 비과세가 적용되는가? 294
3. 매매사업자의 거주 주택도 최종 1주택 비과세 보유기간이 재계산되는가? 299
4. 85㎡ 초과 주택을 양도소득으로 신고하면 이를 인정할까? 303
5. 매매업을 폐지하거나 사업용 주택을 거주 주택으로 전환한 경우의 과세방식 308
부록 개인 대 매매사업자 대 법인의 선택
1. 양도소득 대 종합소득 대 법인소득의 장단점 비교 316
2. 주택 매매업의 개인 대 법인의 선택 320
3. 토지 매매업의 개인 대 법인의 선택 325
▷ Q2 만일 보유 주택을 자녀 등에게 증여하는 경우 주의할 것은?
다주택자가 주택을 증여하는 경우에는 증여세와 그리고 2020년 7·10대책에 따라 취득세가 12%까지 나올 수 있다. 후자의 경우 2주택 이상 보유한 세대가 조정대상지역* 내에 소재한 기준시가 3억 원 이상의 주택을 증여하면 수증자의 주택 수와 관계없이 취득세가 12%까지 부과된다.
* 서울 등 부동산 가격의 급등지역으로 지정 및 해제현황은 ‘대한민국 전자관보’를 통해 알 수 있다.
☞ 참고로 2023년 이후 증여 부동산에 대해서는 취득세 과세표준이 시가상당액으로 인상된다. 따라서 상속이나 증여 시 부동산에 대한 취득세 부담이 크게 증가될 가능성이 있다. 주의하기 바란다.
-p. 33
▷ TIP. 부동산 매매업이 유리한 경우
일단 양도세 중과세가 적용되지 않는 다음과 같은 상황에서 이 사업형태가 유리하다.
· 단기매매한 경우 → 중과세가 적용되지 않는 경우 양도세에 비해 훨씬 저렴하다.
· 이자비용이 많이 들어간 경우 → 이자비용을 공제받을 수 있다.
· 인건비가 들어간 경우 → 사업과 관련된 종업원의 인건비도 공제를 받을 수 있다.
· 기타 일반관리비가 많이 발생하는 경우 → 교통비나 차량비 등도 공제를 받을 수 있다.
· 사업에서 발생한 결손금이 있는 경우 → 매매사업소득과 이를 통산할 수 있다.
· 매매사업자의 거주 주택을 양도하고자 하는 경우 → 비과세를 받을 수 있다(단, 거주 주택 외 주택은 매매사업용임을 입증해야 함).
-p. 104
▷ Q2 만일 부가가치세 과세대상이라면 부동산 매매업 사업을 폐업하고 매도해도 부가가치세 과세대상인가?
부동산 매매업의 사업자등록을 폐업하더라도 일시적인 아파트 매도로 보지 않고 사업성이 있다고 판단했을 경우 관할 세무서에서 직권등록할 수 있다. 따라서 이렇게 되면 부가가치세가 과세될 수 있다. 이처럼 폐업 후 바로 처분한 경우에는 부가가치세가 과세될 수 있으므로 주의해야 한다.
☞ 사업성 여부에 관해서는 거래 형태 및 내용을 종합적으로 검토해 관할 세무서장이 사실 판단한다.
-p. 181
▷ 적용례
매출액이 1억 원이고 3대 주요비용이 5,000만 원으로 확인되었다. 그리고 이 업종의 단순경비율은 90%이고, 기준경비율이 20%라면 소득금액은 얼마인가? 단, 이 사업자는 간편장부대상자에 해당한다.
일단 앞에서 본 식에다 앞의 숫자를 대입해보자.
① 소득금액=매출액-주요 3대비용(인건비, 임차료, 매입비)-매출액×기준경비율=1억 원- 5,000만 원-(1억 원 × 20%)=3,000만 원
② 한도 : (수입금액-수입금액×단순경비율)×배수=(1억 원-1억 원×90%)×2.8배=2,800만 원
따라서 이 경우에는 소득금액이 2,800만 원이 된다.
-p. 253
▷ Q2. 최근 주거용 오피스텔을 하나 샀다가 바로 양도했다. 이때 양도 차손이 발생했다. 이 상태에서 거주 주택을 바로 양도하면 비과세를 받을 수 있을까?
아니다. 앞에서 본 소령 제154조 제5항이 적용되기 때문이다. 즉 사례처럼 주거용 오피스텔을 포함하면 2주택이 되는데, 이때 주거용 오피스텔을 먼저 양도했으니 이날 기준으로 거주 주택이 1채만 있고, 이날을 기준으로 2년 보유 및 거주를 다시 해야 한다.
-p. 301
신방수 [저]
한양대학교 경영학과를 졸업한 뒤 쌍용자동차(주) 회계부와 경영관리부에서 근무하면서 회계, 세무, 사업계획수립, 자금관리 등의 실무경험을 쌓았다. 제38회 세무사 시험에 합격한 후 세무법인 '진명'과 법무법인 '대유'에서 근무했다. 현재 세무법인 '정상'에서 파트너세무사로 있다. 기업과 개인 고객의 세무 상담, 부동산 및 상속·증여 컨설팅 업무를 도맡아 해온 베테랑 세무 전문가다. 한국세무사회 및 매일경제 전문상담위원, 중소기업진흥공단·생산성본부 및 중앙일보 조인스랜드 부동산아카데미 강사로 있으며, 경기대 사회교육원·매일경제·건설기술교육원·랜드스쿨·와우패스 등에서 강의를 하고 있다. 또한 부동산 TV에 출연하여 생생한 세금정보를 전달하고 있다. 이외에도 MBC 아카데미, 현대백화점 문화센터, 삼성생명·대한생명 등에서 세금관련 강의를 활발히 하고 있으며 조인스랜드 '아기곰동호회'에서 세무 상담을 진행하고 있다. 저서에는 초베스트셀러 『합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법·개인편/기업편/부동산편』 『한 권으로 끝내는 회계와 재무제표』 『신입사원 왕초보, 재무제표의 달인이 되다』 『IFRS를 알아야 회계가 보인다』 『부동산세무 가이드북』 등 세무가이드북 시리즈, 『회사 세무리스크 관리노하우』 『법인부동산 세무리스크 관리노하우』 『상속분쟁 예방과 상속·증여 절세비법』 『양도소득세 세무리스크 관리노하우』 『부동산 증여에 관한 모든 것』 등 70여 권이 있다.
전체 0개의 구매후기가 있습니다.
인터파크도서는 고객님의 단순 변심에 의한 교환과 반품에 드는 비용은 고객님이 지불케 됩니다.
단, 상품이나 서비스 자체의 하자로 인한 교환 및 반품은 무료로 반품 됩니다.
교환 및 반품이 가능한 경우
상품을 공급 받은 날로부터 7일이내 가능 공급받으신 상품의 내용이 표시, 광고 내용과 다르거나 다르게 이행된 경우에는 공급받은 날로부터 3개월 이내, 혹은 그사실을 알게 된 날 또는 알 수 있었던 날로부터 30일 이내 상품에 아무런 하자가 없는 경우 소비자의 고객변심에 의한 교환은 상품의 포장상태 등이 전혀 손상되지 않은 경우에 한하여 가능
교환 및 반품이 불가능한 경우
구매확정 이후(오픈마켓상품에 한함) 고객님의 책임 있는 사유로 상품 등이 멸실 또는 훼손된 경우
(단, 상품의 내용을 확인하기 위하여 포장 등을 훼손한 경우는 제외) 시간이 지남에 따라 재판매가 곤란할 정도로 물품의 가치가 떨어진 경우 포장 개봉되어 상품 가치가 훼손된 경우
다배송지의 경우 반품 환불
다배송지의 경우 다른 지역의 반품을 동시에 진행할 수 없습니다. 1개 지역의 반품이 완료된 후 다른 지역 반품을 진행할 수 있으므로, 이점 양해해 주시기 바랍니다.
중고상품의 교환
중고상품은 제한된 재고 내에서 판매가 이루어지므로, 교환은 불가능합니다.
오픈마켓 상품의 환불
오픈마켓상품에 대한 책임은 원칙적으로 업체에게 있으므로, 교환/반품 접수시 반드시 판매자와 협의 후 반품 접수를 하셔야하며, 반품접수 없이 반송하거나, 우편으로 보낼 경우 상품 확인이 어려워 환불이 불가능할 수 있으니 유의하시기 바랍니다.
배송예정일 안내
인터파크 도서는 모든 상품에 대해 배송완료예정일을 웹사이트에 표시하고 있습니다.
<인터파크 직배송 상품>
상품은 월~토요일 오전 10시 이전 주문분에 대하여 당일 출고/당일 배송완료를 보장하는 상품입니다.
상품은 서울지역/평일 주문분은 당일 출고/익일 배송완료를 보장하며, 서울외지역/평일 주문분의 경우는 오후 6시까지 주문분에 대하여 익일 배송완료를 보장하는 상품입니다. (단, 월요일은 12시까지 주문에 한함)
상품은, 입고예정일(제품출시일)+택배사배송일(1일)에 배송완료를 보장합니다.
~
상품은 유통특성상 인터파크에서 재고를 보유하지 않은 상품으로 주문일+기준출고일+택배사배송일(1일)에 배송완료를 보장합니다.(토/공휴일은 배송기간에 포함되지 않습니다.) ※기준출고일:인터파크가 상품을 수급하여 물류창고에서 포장/출고하기까지 소요되는 시간
<업체 직접배송/오픈마켓 상품>
~
상품은 업체가 주문을 확인하고, 출고하기까지 걸리는 시간입니다. 주문일+기준출고일+택배사배송일(2일)에 배송완료를 보장합니다.(토/공휴일은 배송기간에 포함되지 않습니다.) ※5일이내 출고가 시작되지 않을시, 오픈마켓 상품은 자동으로 주문이 취소되며, 고객님께 품절보상금을 지급해 드립니다.
배송비 안내
도서(중고도서 포함)만 구매하시면 : 배송비 2,000원 (1만원이상 구매 시 무료배송) 음반/DVD만 구매하시면 : 배송비 1,500원 (2만원이상 구매 시 무료배송) 잡지/만화/기프트만 구매하시면 : 배송비 2,000원 (2만원이상 구매 시 무료배송) 도서와 음반/DVD를 함께 구매하시면 : 배송비 1,500원 1만원이상 구매 시 무료배송) 도서와 잡지/만화/기프트/중고직배송상품을 함께 구매하시면 : 2,000원 (1만원이상 구매 시 무료배송) 업체직접배송상품을 구매시 : 업체별로 상이한 배송비 적용
* 세트상품의 경우 부분취소 시 추가 배송비가 부과될 수 있습니다.
* 북카트에서 배송비없애기 버튼을 클릭하셔서, 동일업체상품을 조금 더 구매하시면, 배송비를 절약하실 수 있습니다.
해외배송 안내
인터파크도서에서는 국내에서 주문하시거나 해외에서 주문하여 해외로 배송을 원하실 경우 DHL과 특약으로 책정된 요금표에
의해 개인이 이용하는 경우보다 배송요금을 크게 낮추며 DHL(www.dhl.co.kr)로 해외배송 서비스를 제공합니다. 해외배송은 도서/CD/DVD 상품에 한해 서비스하고 있으며, 다른 상품을 북카트에 함께 담으실 경우 해외배송이 불가합니다.
해외주문배송 서비스는 인터파크 도서 회원 가입을 하셔야만 신청 가능합니다.
알아두세요!!!
도매상 및 제작사 사정에 따라 품절/절판 등의 사유로 취소될 수 있습니다. 오픈마켓업체의 배송지연시 주문이 자동으로 취소될 수 있습니다. 출고가능 시간이 서로 다른 상품을 함께 주문할 경우 출고가능 시간이 가장 긴 기준으로 배송됩니다. 유통의 특성상 출고기간은 예정보다 앞당겨지거나 늦춰질 수 있습니다. 택배사 배송일인 서울 및 수도권은 1~2일, 지방은 2~3일, 도서, 산간, 군부대는 3일 이상의 시간이 소요됩니다.
;)
전체 0개의 구매후기가 있습니다.
교환 및 반품이 가능한 경우 
상품을 공급 받은 날로부터 7일이내 가능 
상품은 월~토요일 오전 10시 이전 주문분에 대하여 당일 출고/당일 배송완료를 보장하는 상품입니다.
상품은 서울지역/평일 주문분은 당일 출고/익일 배송완료를 보장하며,
상품은, 입고예정일(제품출시일)+택배사배송일(1일)에 배송완료를 보장합니다.
~ 
상품은 유통특성상 인터파크에서 재고를 보유하지 않은 상품으로
상품은 업체가 주문을 확인하고, 출고하기까지 걸리는 시간입니다.
