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이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터 1일(2022) : VIP도 궁금해하는 부동산 절세의 모든 것
이은하, 파랑새 ㅣ 스마트북스
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2022년 05월 20일
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416page/171*240*25/815g
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9791190238809/1190238802
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  • VIP도 궁금해하는 부동산 절세의 모든 것 20대 새정부 최신 시행령 반영, 부동산세 완화 방향 분석 “부동산 세금은 어제 다르고 오늘 다르다”는 우스갯소리가 있다. 부동산 투자에서 세금이 가장 중요한 요소 중 하나가 된 것도 이 때문이다. 금전적인 손해를 입지 않으려면 개정되는 세법에 항상 주의를 기울여야 한다. 세법을 제대로 체크하지 않고 예전 규정만 생각하고 사고팔거나 증여했다가는 큰 손실을 볼 수 있다. 『이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터 1일』은 2022년 새로 출범한 20대 정부의 최신 시행령, 시행규칙을 모두 반영해 가장 효과적인 부동산 절세법을 소개한다. 부동산 세금은 아는 만큼 아낄 수 있다. 미리에셋증권에서 16년 간 VIP세무컨설팅 및 절세세미나를 담당해온 저자가 3,000여 건 부동산 절세 상담을 하면서 축적한 실제 사례와 절세 노하우를 만나보자.
  • 20대 새정부 최신 시행령 반영, 부동산세 완화 방향 분석 지난 정부는 과도하게 오른 주택시장을 안정시키기 위해 세금정책을 집중적으로 사용했다. 결국 양도세를 포기한 세무사, 즉 ‘양포 세무사’라는 신조어가 만들어지고, 실제로 양포 세무사가 속출할 만큼 부동산 세금이 과도하게 복잡해졌다. 새로 출범한 20대 정부는 2022년 5월, 부동산 세금을 조세원칙에 맞게 정상화하고, 국민들의 과도한 세부담을 적정 수준으로 조정하여 ‘부동산 세제 정상화’를 이루겠다고 발표했다. 우선 대통령 취임에 맞추어 다주택자 양도세 중과 한시적 유예, 1세대 1주택 양도세 비과세 보유 및 거주 기간 재기산 제도 폐지, 일시적 2주택자 비과세 요건 완화에 대한 시행령을 개정했다. 또한 앞으로도 시행령 개정을 통해 추진할 수 있는 과제들은 조속히 개정하겠다고 밝혔다. 세법은 가장 많이 바뀌는 법이다. 또한 돈과 바로 직결되는 법이기도 하다. 금전적인 손해를 입지 않으려면 개정되는 세법에 항상 주의를 기울여야 한다. 『이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터 1일』은 20대 정부 출범 이후 발표한 시행령을 충실하게 반영했을 뿐만 아니라, 앞으로 개정될 가능성이 있는 주요 부동산 세금정책까지 살펴본다. 부동산 세무상담 3,000건! 생생한 현장사례로 배우자 부동산 투자수익률은 세금이 결정한다. 미리 절세방안을 찾아 양도세를 한푼도 안 내는 다주택자도 있고, 대책 없이 넋 놓고 있다가 수억원의 아까운 세금을 내야 해 뒤늦게 땅을 치는 사람도 있다. 절세법을 알고 모르고의 차이다. 저자 이은하 세무사가 3,000명이 넘는 투자자들과 상담한 경험을 토대로, 사람들이 가장 궁금해 하는 절세 노하우와 팁을 꼼꼼하게 정리했다. 자주 하는 질문 Q&A 형식으로 정리 “아, 부동산 세금에 대해 알았더라면 6,000만원을 아낄 수 있었을 텐데.” 얼마 전 시골에 사시는 부모님이 돌아가신 A씨는 상속 논이 2억원이 채 안 된다고 무심코 상속처리를 마무리했다. 그런데 감정평가를 받은 후에 했더라면 나중에 팔 때 양도세에서 약 6,000만원을 아낄 수 있다는 걸 뒤늦게 알고 무척 아쉬워 했다. 저자는 지난 16년 동안 부동산 절세상담을 해온 명실공히 베테랑 세무사이다. 실제 부동산 세금 컨설팅 과정에서 자주 받은 질문을 알기 쉬운 Q&A 형식으로 정리하고, 절세사례를 구체적으로 살펴 누구나 쉽게 이해할 수 있도록 구성했다. 〈체크리스트〉와 〈한눈에 보기〉로 절세법이 머리에 쏙 서울 마포구에 주택 2채와 강남에 1채, 고향인 경북 김천시에 상속주택 1채를 가지고 있는 다주택자 B씨는 주택 1채를 처분할 계획이다. 어떤 주택부터 파는 것이 효과적일까? 〈체크리스트〉에서 각 상황별 절세법을 단계별로 설명한다. 아울러 〈한눈에 보기〉와 쉽고 재미있는 삽화로 복잡한 부동산 세금을 머리에 쏙 넣어준다. 특히 〈현장사례로 보는 절세전략〉은 절세정보에 목마른 이들에게 많은 참고가 될 것이다. 양도세, 종부세, 중소세, 취득세 등 부동산 세금 총망라 양도세부터 1세대 1주택 비과세, 다주택자 중과, 주택임대사업자, 종부세, 종소세, 취득세는 물론이고, 최근 핫한 상속/증여, 분양권·입주권, 재개발·재건축, 꼬마빌딩, 상가, 비사업용토지와 농지, 토지보상, 해외부동산 투자 세금, 건강보험료까지 촘촘하게 다루었다. 한마디로 부동산 세금 A부터 Z까지 총망라했다. 부동산 투자자를 위한 풍성한 보너스 〈특집〉 〈특집〉에서는 해외부동산 세금, 부동산 시장의 흐름과 세금정책(정부의 세금정책에 올라타는 법), 그리고 20대 새정부의 부동산 세금정책 변화방향을 살펴본다. 다주택자...
  • 머리말_부동산 절세의 모든 것 한눈에 보기_부동산 절세 14가지 핵심전략 1장 양도세, 아는 만큼 아낀다 01 부동산 세금 한눈에 보기 부동산 세금 삼총사 02 부동산 세금의 꽃, 양도세 재테크 여왕 P씨, 땅을 치고 후회하다 양도세는 사고팔 때만 나오는 게 아니다 양도세가 ‘부동산 세금의 꽃’인 이유 03 양도세 과세대상은 무엇이 있을까? 분양권이나 권리금, 양도세 내야 할까? 양도세는 열거주의 세금 부동산 양도세 과세대상 알아보기 04 양도세 구하는 4단계 과정 1단계 양도차익 구하기 2단계 장기보유특별공제 & 기본공제 빼고, 과세표준 구하기 3단계 양도세 구하기 4단계 총 납부세액 구하기 05 취득가액 신고하는 4가지 방법 실제 거래한 취득가액 증빙하는 법 매매계약서나 영수증 없다면 매매사례가액 체크 감정가액을 쓰는 방법도 있다 환산취득가액도 쓴다 06 환산취득가액으로 신고하는 게 유리할까? 환산취득가액, 어떻게 계산할까? 환산취득가액은 시골 땅, 단독주택 유리 일부러 환산취득가액으로 신고해도 될까? 07 필요경비로 양도세 줄이는 법 취득비용은 필요경비로 인정한다 자본적 지출액은 어떤 게 있을까? 양도비용은 필요경비로 인정한다...
  • 【사례】 서울시 서초구 서초동에 사는 C씨는 지금 살고 있는 시가 28억원의 아파트 외에도 방배동에 단독주택, 경기도 이천시에 3층짜리 상가를 가지고 있다. 올해 C씨는 살고 있는 서초동 아파트만 남겨두고, 다른 부동산들은 처분하거나 자녀에게 증여할 생각이다. 어떤 방법이 효과적일까? 우선 부동산 매도·매수 계획은 연초부터 세워라! 만약 C씨가 올해 부동산을 양도할 계획이라면, 우선 고려해야 할 점은 재산세, 종부세 등 보유세는 과세기준일이 6월 1일이라는 점이다. 보유세는 과세기준일 현재 그 부동산을 소유하고 있는 사람에게 부과된다. 따라서 부동산을 5월 말까지 팔면 올해의 재산세나 종부세를 안 내도 된다. 또한 기준시가 발표일 전에 거래하는 게 유리하다. 양도세는 실제 양도차익에 대해 과세되는데, 오래전에 사서 실제 취득가액을 알 수 없으면 기준시가로 환산한 환산취득가액을 취득가액으로 삼아 계산한다. 그런데 기준시가는 매해 오를 가능성이 높으므로 기준시가가 새로 발표되기 전에 팔면 양도세를 아낄 수 있다. 아울러 증여도 기준시가 발표 전이 유리하다. 상가나 단독주택의 증여금액은 당시 고시된 기준시가로 평가할 수 있다. 똑같이 올해 증여를 하더라도, 고시일 전이면 작년 고시가로 계산하고, 고시일 이후라면 올해 고시가가 적용된다. 따라서 C씨는 단독주택을 4월 말 전에 자녀에게 증여하면 세금을 아낄 수 있다. 부동산을 팔 때는 이처럼 연초에 미리 계획을 세워놓고 실행하는 것이 절세에 도움이 된다. -〈1장 양도세, 아는 만큼 아낀다〉 86쪽 중에서 【사례】 얼마 전에 10년 간 보유한 토지를 판 K씨는 2억원의 양도차익을 얻었는데, 양도세를 줄일 수 있는 방법이 없을까 고심 중이었다. 그런데 K씨와 대화를 하던 중에 골프회원권이 1억원이나 떨어졌는데 앞으로 오를 가능성도 없어 보인다는 말을 들었다. 이익이 난 부동산과 손실이 난 부동산을 같은 해에 팔면 양도세를 줄일 수 있다. K씨가 10년 간 보유한 사업용토지를 팔아 2억원의 양도차익이 생겼다면 양도세로 약 4,450만원을 내야 한다. 하지만 1억원을 손해본 골프회원권을 올해 안에 팔면 1억원이 상계되어(2억-1억원) 양도세를 약 943만원만 내면 된다. 약 3,500만원의 세금을 절세할 수 있는 셈이다. 아무 생각 없이 토지와 손해본 골프회원권을 다른 해에 팔았다면 무려 약 3,500만원의 절세기회가 사라졌을 것이다. -〈1장 양도세, 아는 만큼 아낀다〉 88쪽 중에서 다주택자에 희소식! 새정부 최종 2년 보유ㆍ거주 기간 재기산 규정 폐지 기존(2021년 1월 1일 이후)에는 다주택자가 최종1주택을 비과세를 받기 위해서는 다른 주택들을 모두 팔고, ‘최종적으로 1주택이 된 날’부터 보유 및 거주 기간을 다시 계산해서 채워야 했다(재기산). 하지만 이 규정은 내용 자체가 워낙 복잡한데다가 시행 초기단계에서 해석이 명확하지 않은 부분들이 많아 큰 혼란을 초래했다. 결국 이 규정은 최단기간, 즉 약 1년 5개월도 안 되어 사라지게 되었다. 따라서 2022년 5월 10일 이후 양도분부터는 최종주택도 그 주택의 취득일부터 양도일까지의 보유 및 거주 기간을 기준으로 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있게 되었다. 다주택자에게는 최종 1주택을 시기에 구애받지 않고 자유롭게 팔 수 있게 된 희소식이다. -〈2장 1세대 1주택 비과세 확실히 챙기기〉 121쪽 중에서 새정부 들어 일시적 2주택 비과세 요건이 완화되었다. 2022년 5월 10일 이후 양도분부터는 조정대상지역이라도 신규주택 전입요건 없이 종전주택을 2년 이내 양도하면 된다. 따라서 J씨의 경우 2022년 5월 10일 이후...
  • 이은하 [저]
  • 저자 이은하는 한국 및 미국 세무사(EA)다. 2004년 제41회 세무사 시험에 합격했고, 서울시립대학교 세무전문대학원에서 석사학위를 받았다. 세무법인과 한국조폐공사를 거쳐 2007년 ㈜미래에셋증권에 입사했다. 이후 지금까지 15년 동안 ㈜미래에셋증권에서 VIP고객의 세무컨설팅과 절세 세미나를 담당하며 최상의 절세 솔루션을 제공하고 있다. 동아일보에서 ‘맞춤재테크’, 서울신문에서 ‘이은하 세무사의 생활 속 세테크’를 연재한 바 있고, 국세청 블로그에서 전문가 칼럼을 연재하고, 중앙일보 자산 리모델링 자문위원으로 활동하고 있다. 블로그 〈세무사 이은하의 알기 쉬운 세금상식〉, 유튜브 〈은하쌤의 절세TV〉를 운영하고 있다. 저서로는『이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터1일』, 『이은하 세무사의 상속/증여 오늘부터1일』이 있다.
  • 파랑새 [저]
  • 8천 명이 넘는 이웃을 보유한 네이버 블로그 〈파랑새의 부동산 세금 이야기〉에서 심도 있는 양도세와 상속, 증여세 이야기를 다루고 있다.
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