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상승장은 물론 하락장에도 통하는 부동산 투자의 정석 
김원철 ㅣ 알에이치코리아
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2022년 11월 25일
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9788925577289/8925577283
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  • “특정 시점, 특별한 누군가에게만 통하는 공식은 ‘정석’이 아니다!” 이제 부동산이 유용한 투자 자산임을 설득할 필요가 없다. 대한민국 부동산의 수십 년간의 시세 변화 그래프만 봐도, 1% 부자들의 자산 비중만 눈여겨봐도, 알 수 있기 때문이다. 다만 부동산 하락 시그널에 시장이 냉랭해진 요즘, 대중은 말한다. “부동산이 폭락한다는데, 지금 투자를 하라고?” “상승장을 지나며 가격이 엄청 올라버렸는데, 어떻게 집을 사?” 이때 기억해야 할 것은, 전설적인 가치투자자 찰스 멍거의 명언이다. “대중을 따라 하는 것은 평균으로 후퇴하겠다는 것이다.” 대중의 투자 열기가 식어가는 시점이야말로 투자 고수들이 시장에서 ‘좋은 물건’을 줍는 때다. 이 시대 유명 투자 고수들의 스승이자 활황과 불황을 두루 거친 1세대 투자자 부동산 김사부의 책을 읽어야 하는 것도 이 때문이다. 무려 15년 전에 처음 출간된 《부동산 투자의 정석》은 지금까지도 ‘부동산 투자자의 교과서’ ‘부동산 투자 필독서’로 불리며 시간이 흐를수록 가치를 더해가고 있다. 2022년 개정증보판에서는, 수많은 정책과 문화 트렌드, 소비자의 선호도 변화에 맞춰 업데이트한 아파트, 빌라, 오피스텔, 상가 등의 다양한 대상에서 최고의 수익을 내는 투자 공식을 소개하는 한편, 새롭게 손질한 ‘경제적 자유 달성을 위한 20년 프로젝트’를 최초로 공개한다. 특별한 누군가가 특별한 시점에 얻은 성공담에 지쳤는가? 이 책을 읽는다면, 마음이 한결 가벼워질 것이다. 보통 사람들도 언제든지, 얼마든지 성공할 수 있는 투자의 정석을 소개하기 때문이다.
  • “투자 성공담은 집어치우고, 이제 교과서를 펼쳐라!” | 고수들의 스승 1세대 투자자 부동산 김사부의 인사이트 | 몇 년간 이어진 부동산 상승장에서 많은 사람이 두 눈으로 목격했다. 나와 별반 다를 게 없어 보이는 평범한 사람들이 ‘부동산 투자’로 수십억대 자산가로 변모하는 과정을 말이다. 거기엔 과장도 거짓도 없었다. 그들은 일찍 부동산에 눈을 떴고, 가치 있는 물건을 저렴하게 매수했으며, 상승장을 거치며 그 부동산의 가격이 300~500% 뛰었다는 것이 팩트다. 단, 여기서 그들 모두가 마치 짜기라도 한 것처럼 한목소리로 고백하는 특별한 성공비결이 있으니, 바로 ‘운’이다. 그렇다. 그들 대부분은 우연한 계기에 부동산 공부를 시작했고, 공부하며 쌓은 지식과 모은 종잣돈으로 투자를 실행한 시점이 마침, 부동산 가격이 저점일 때였다. 덕분에 그들은 지금으로선 상상할 수 없는 가격에 알짜 부동산을 주웠고, 그것들이 자산 형성에 크게 이바지했다. 이들의 ‘운 좋은 성공’을 두고 사람들은 말한다. “다, 옛날에나 가능했던 일이지, 이제 부동산은 틀렸어!” 2004년부터 무려 18년간 부동산 투자와 강의를 해온 1세대 투자자 부동산 김사부는 이러한 분위기에 기시감이 든다고 말한다. 하지만 예전과 다른 게 있다면, ‘부동산 투자의 대중화’로 관련 지식수준이 올라가고 투자 성공 경험이 쌓인 만큼 부동산 시장이 장기불황에 빠질 가능성은 희박하다는 것이다. 또 저평가 자산이 드물어졌기에 더욱 정석대로 투자해야 한다고 그는 강조한다. 이 책은 2007년에 처음 출간되어 ‘부동산 투자자들의 교과서’라는 별명이 붙으며, 지금까지도 수많은 온라인 투자 카페와 오프라인 모임에서 필독서로 소개되고 있는 《부동산 투자의 정석》의 2022년 개정증보판이다. 부동산 김사부는 은행 대출 대신 부동산의 전세 보증금을 활용하는 이른바, ‘전세 레버리지 투자’를 15년 전 책에서 최초로 소개하여 소액으로도 부동산에 투자할 수 있는 창의적인 방식을 전파했다. 그의 방식대로 투자해 엄청난 성공을 거둔 이들이 이 시대 투자 고수로 등극한 지금, 부동산 김사부는 새롭게 손질한 ‘경제적 자유 달성을 위한 20년 프로젝트’를 이번 개정증보판에서 처음 공개한다. 그는 말한다. “부는 지식에 달려 있다”고, 다만 “특정 시점, 특별한 누군가에게만 통하는 공식은 ‘정석’이 아니므로 이럴 때일수록 교과서로 돌아가야 한다”고. 당신이 행운은 준비된 자에게 찾아온다는 그 흔한 진리를 믿는다면, 이 책 한 권을 읽는 준비만으로도 ‘운’을 충분히 붙잡을 수 있을 것이다. “부동산 투자, 여전히 유효한가?” 아파트, 상가, 오피스텔, 재건축… 부동산 투자 에센스 부동산 투자, 여전히 유효한가? 이 책 1장의 제목이 바로 이것이다. 부동산 상승장이 지나고 이제는 시장에 ‘폭락’ 시그널이 선명해진 시점에, 대중이 가장 먼저 던지고 싶은 질문이 아닐까? 그런데 재미있는 사실이 있다. 15년 전 출간된 책의 1장 제목도 이와 동일했다는 것이다. 당시 김사부는 우리나라 주택은 향후 20년간 부족하고, 선진국의 부동산 가격은 꾸준히 상승했으며, 대한민국 정부의 유일한 경기부양 카드가 부동산인 데다, 주택이 남아도는 상황에도 가격이 오르는 부동산은 있다며 부동산 투자의 유효성을 강조했다. 그는 이번 책에서 사례와 자료는 업데이트했으나 그 4가지 근거는 바꾸지 않았는데, 풍성한 자료에 힘입어 설득력이 더욱 강해졌다. 2장에서는 ‘소액’의 상징적인 금액이기도 한 3,000만 원으로 4년간 투자해 여유롭게 살 수 있는 현명한 투자자의 정석을 알려준다. 특히 이 장에서는 오직 부동산 투자로, ...
  • 여는 말_또다시 쓰는 부동산 투자의 정석 1장 부동산 투자, 여전히 유효한가? : 불·호황에도 흔들리지 않는 투자법 찾기 01 주택은 향후 20년간 부족하다 02 선진국의 부동산 가격은 꾸준히 상승해 왔다 03 정부의 유일한 경기부양 카드는 부동산이다 04 주택이 남아도는 상황에도 오르는 부동산은 있다 2장 현명한 투자자의 정석 : 3,000만 원씩 4년간 투자해 여유롭게 살기 01 3,000만 원씩 딱 4년만 투자하라 02 전세 레버리지 투자에 대한 일곱 가지 의문들 | 김사부의 투자 Tip | 바뀌는 법규 속 탄생하는 기회 03 이처럼 단순한 투자법을 왜 따르지 못할까? 04 성공적인 투자 앞에 놓인 함정을 피하는 법 05 투자하기 전 알아야 할 것들 06 경제적 자유 달성을 위한 20년 프로젝트 3장 탁월한 투자자의 정석 : 핵심 부동산 투자로 경제적 자유 얻기 01 부동산 활황, 생각보다 길지 않다 | 김사부의 투자 Tip | 재테크 동호회 친구를 믿지 마라 따지지 말라고? 따져야 할 건 따져라! 02 핵심 부동산을 매수하기 힘든 현실적인 이유 | 김사부의 투자 Tip | 지방에도 핵심 부동산이 있나요? 03 부동산 시장 향후 20년을 좌우할 다...
  • 만약 수백억을 가지고 있어도 이를 계속 사용해서 점점 돈이 사라지기만 한다면, 편안하게 돈을 쓰면서 살 수 있는 사람이 없을 것이다. 불안하기 때문이다. 인간 심리는 본래 가지고 있는 돈이 기본값이다. 따라서 이 기본값이 떨어지면, 자꾸 손실을 보고 있는 것 같아서 불안감이 커진다. 따라서 얼마의 돈을 가지고 있느냐보다 중요한 것은 돈이 계속 나오는 시스템을 갖추고 있느냐이며, 진짜 여유롭게 생활하려면 얼마의 돈이 있느냐보다 얼마의 돈이 나오는 시스템이 있느냐가 중요하다. 《부동산 투자의 정석》은 바로 이런 시스템을 만드는 비결이다. / 여는 말_또다시 쓰는 부동산 투자의 정석 10p. 부동산 가격의 반등은 결국 대중들 사이에 강력한 비관주의가 자리 잡았을 즈음 시작되었고, 그 반등의 결과는 대단히 독했다는 것을 알 수 있다. 물론 이러한 역사를 근거로, ‘거 봐, 역사는 반복된다니까’ 같은 논리로 다시금 부동산 가격이 상승할 것이라고 말하려는 게 아니다. 본론으로 들어가기 전 역사를 들춘 것은 부동산이 투자 가치가 있는지 아닌지를 심도 있게 고민하거나 살펴보지도 않고 그저 ‘이제 부동산 신화는 끝났어’라고 쉽게 치부해 버리면 과거처럼 뼈아픈 후회를 할 수도 있다는 이야기를 하고 싶어서다. 그럼 본론으로 들어가서 장 제목에 대한 답을 하겠다. 부동산 투자는 2022년인 지금 여전히 유효할 뿐만 아니라, 10년이 지나고, 20년, 30년이 지나도 여전히 유효할 것이다. 왜 그런가? 그 이유는 다음과 같다. / 1장_부동산 투자, 여전히 유효한가? 18p. 불황은 소유자로 하여금 부동산을 매도하고 싶은 욕구를 강하게 불러일으킨다. 어차피 매매가와 전세가의 차이가 크지도 않다. 그러니 매도해 봐야 큰 이익을 얻을 수 있는 것도 아니다. 그런데도 이런 생각을 하게 되는 것이다. ‘앞으로 계속 부동산의 매매가가 오르지 않는다면, 괜히 가지고 있으면서 재산세, 종부세 등을 낼 필요가 없잖아. 그러는 것보다는 팔아버리는 것이 낫지!’ 사실 현명한 투자자들에게는 바로 이런 시점이 매수 타이밍이다. 그런데 일반 투자자들은 거꾸로 생각한다. 이제 앞으로 오를 일이 없으니 당장 손에 쥐는 것이 별로 없어도 부동산을 팔아야겠다고 말이다. 그리고 이 순간이 바로, 부가 일반 투자자들에게서 현명한 투자자들의 손으로 옮겨지는 순간이다. / 2장_현명한 투자자의 정석 78p. 2022년 10월 현시점, 가장 큰 문제로 보이는 것이 지방 부동산 갭 투자와 서울 수도권 빌라 갭 투자다. 여기서 말하는 지방 부동산 갭 투자는 단순히 전세를 끼고 물건을 매수하는 것을 말하는 게 아니다. 그야말로 전세가와 매매가 차이가 거의 없는 지방 소도시의 오래된 아파트를 매수하는 것을 말한다. 상식적으로 생각해 봐야 한다. 부동산 가격은 왜 오르는가? 두 가지다. 하나는, 그 부동산을 ‘소유’하고 싶어 하는 사람이 많아서다. 또 하나는, ‘이용 가치’가 있어서다. (중략) 이용 가치는 어떤가? 소유하고 싶은 사람은 많지 않은데도 가격이 오른다. 그러다가 이용 가치가 떨어지거나 이용하려는 사람이 줄어들면 어떻게 되겠는가? ‘소유’는 물론 ‘활용’의 측면에서도 외면받게 된다. 따라서 이용 가치가 있는 부동산일 경우, 이를 ‘이용하고자 하는 사람들’이 장기적으로 계속 있을 거란 확신이 들 때만 투자해야 한다. / 3장_탁월한 투자자의 정석 195~196pp. 투자의 때는 불황의 끝자락쯤이다. 아무리 시장을 열심히 관찰한다고 해도 언제 상승이 올지를 정확히 예측하기는 힘들다. 설령 상승이 시작되는 때를 알았다고 해도 이때는 좋은 물건을 잡기가 대단히 힘들다. 시장의 분위기가 ...
  • 김원철 [저]
  • 김원철은 부동산 호황기와 불황기를 골고루 겪으며 높은 수익을 거둔 부동산 분야의 가장 영향력 있는 투자자이자, 투자컨설팅 및 투자회사인 (주)골드앤모어 대표다. 전세 보증금 2,500만 원으로 투자 시장에 뛰어들어 3년 연속 1,000%라는 엄청난 수익률을 거두며 성공적인 투자자 대열에 합류했다. 아파트, 토지, 분양권, 상가, 경매 등 부동산의 다양한 대상에 투자한 경험을 바탕으로 2004년부터 지금까지 15년간 강의해 오며, 이 시대 고수라 불리는 투자자들을 무수히 배출했다. 구체적으로 투자처를 선정해 공개하고 이를 분석하는 것으로 유명하다. 보통의 재능과 자산을 가진 사람들이 쉽게 접근할 수 있는 ‘맘 편하고 우수한 투자’를 지향하면서, 늘 ‘돈과 삶의 질’에 대한 진지한 고민을 전파해왔다. 기존 투자법과 다른 자신만의 독창적인 부동산 투자법을 공개한 《부동산 투자의 정석》이 베스트셀러가 되고, 당시 책에서 지목한 투자처들이 6개월도 되지 않아 거짓말 같은 수익률을 기록하면서 ‘가장 만나고 싶은 부동산 전문가’로 주목받으며 각종 방송과 언론매체에 소개되기도 했다. 부동산TV, EBS라디오, 오렌지라이프, SK텔레콤, 롯데, 애경, 현대 백화점 지지옥션 부동산전문가포럼 등에서 강의했으며, 한국경제신문, 스피드뱅크, 닥터아파트, 네이버 부동산 칼럼니스트로 활동했다. 저서로는 《부동산 투자의 정석》과 《부동산투자 베스트 비법》이 있다.
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