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부동산중개업소에서 일반 매매로 구입하는 것보다 경매로 부동산을 싸게 취득해서 부자가 되는 방법을 알려주고 있다. 시장이 좋으면 좋은 대로 나쁘면 나쁜 대로 시세보다 싸게 살 수 있어서 투자하는 그 순간부터 이익을 확보할 수 있다. 이 한 권의 책으로 경매투자의 기본기를 다지면서 특수물건까지 정복할 수 있도록 기술한 것이다. 실제 입찰한 사례로 현장감을 높이면서도 경매를 체계적으로 공부할 수 있도록 그때그때 필요한 요약정리와 꼭 이해하고 있어야 할 기본적인 권리들에 대해서는 별도로 장을 만들어 상세히 설명했다. 그래서 경매를 체계적으로 공부하고, 기초를 튼튼히 할 수 있도록 했다. 필자는 경매를 잘하고 싶다면 늘 기본에 충실하라고 조언한다. 그래야만 오랜 기간 동안 경매를 즐길 수 있다. 그러한 바탕 위에서만 한층 심화된 권리분석을 달성할 수 있고, 그에 따라 특수물건까지 자신감을 가지고 투자할 수 있다. 이 책은 아직도 경매를 어렵게만 생각하는 입문자들을 위해서 기초부터 특수물건과 재건축·재개발까지 배워서 실전 투자할 수 있도록 다음과 같은 내용을 기술해 놓았다. 01 똑똑한 부동산, 경매로 찾아라! 02 배 부사장이 경매를 투잡으로 어떻게 성공했나? 03 경매의 종류와 진행절차, 그리고 공매와의 차이점은? 04 경매에서 기본적인 권리분석 이렇게 하면 된다! 05 주택과 상가건물 임차인은 어떠한 권리를 가지고 있나? 06 등기부에 등기된 채권(근저당, 전세권, 가압류, 압류 등)을 이해하는 시간 07 조세·공과금·임금채권 정복과 다른 채권 상호간의 우선순위 08 배당은 권리분석의 마침표, 왜! 배당을 모르면 손해 보나? 09 세금이 절세되는 방법으로 수익분석 후 입찰가를 결정해라! 10 입찰 당일 경매법원에서 입찰서를 제출하는 현장 학습 11 경매로 내 집 마련과 재테크로 부족한 연봉 만들기 12 행정청의 허가가 있어야 소유권을 취득하게 되는 경우 13 특수물건 법정지상권과 가등기 가처분이 있을 때 실전투자 비법 14 유치권의 성립 여부와 매수인이 현명하게 대처하는 방법 15 집합건물에서 토지별도등기와 대지권미등기가 있는 경우 16 경매로 재건축과 재개발사업에 투자하는 비법 이러한 바탕 위에서만 기초부터 특수물건과 재건축·재개발까지 경매 투자를 제대로 즐기면서 한층 심화된 권리분석을 달성할 수 있다는 내용으로 기술되어 있다.

경매로 똑똑한 부동산을 찾아 정확한 가치분석 후 투자해야 성공한다! 경매투자로 실패하는 분들은 권리분석을 잘못해서 손해 보는 경우도 있지만, 대부분은 정확한 시세(매매, 임대)를 확인하지 않은 데서 발생한다. 그래서 똑똑한 부동산(우량한 물건)이 경매로 나오면 현장답사를 통해서 정확한 가치 분석 후 투자하라고 기술하고 있다. 우량한 물건은 현장답사를 통해 얻어지는 것으로 발품을 팔아야 한다. 직접 발품을 팔아 실물을 눈으로 확인한 뒤 구입해야 한다. 한 번만 보고 판단하지 말고, 그 다음날 또 방문해서 두 번, 세 번 확인하는 것이 진정한 노력이다. 경매에서 권리분석 방법과 하자가 발생 시 대응하는 방법을 알려주는 책! 경매 권리분석의 첫걸음은 경매로 낙찰 받았을 경우, 내가 입찰서에 기재한 매수희망가격 이외에 추가로 인수하게 되는 권리나 금액 등이 있는가를 분석하는 것부터 시작한다. 인수할 권리 등이 없다면 매수희망가가 총 취득가가 되지만, 있다면 인수하고도 기대수익이 보장될 수 있는 가격으로 매수희망가를 정해야 한다. 그리고 경매 과정에서 하자가 발생할 수도 있다. 그래서 ① 매각기일 이후에서 매각허가결정 전에 하자가 발생한 경우, ② 매각허가결정 이후 대금납부기한 전까지 하자가 발생한 경우, ③ 대금납부 이후 배당기일 이전에 발생한 경우, ④ 배당기일 이후에 발생된 경우 등으로 나누어서 적절하게 대응하는 방법을 알려주고 있다. 배 부사장은 이렇게 경매를 투잡으로 시작했다! 직장에서 부장으로 근무할 때 친구로부터 경매로 내 집을 마련했다는 이야기를 듣고 놀란 적이 있었다. 그래서 경매가 나의 노후다 생각하고 1985년부터 시간이 있을 때마다 경매 책을 읽는 것부터 시작했다. 그리고 부족한 것을 채우기 위해 경매학원을 찾아가 열심히 공부했다. 이러한 노력으로 1990년부터 본격적인 경매를 시작하게 되었는데 월급보다 경매수입이 더 좋다는 사실을 깨닫게 되었다. 이것이 필자가 꿈에 그리던 투잡을 갖게 된 계기이다. 김 대표는 회사 퇴직 후 제2의 인생으로 경매를 시작했다! 회사를 퇴사하고 제2의 인생으로 부동산 중개법인을 운영하면서 투자회사도 운영했다. 그 시절 투자해서 손쉽게 돈을 벌 수 있는 분야가 경매였기에 자신의 종잣돈으로 투자하기도 하고, 지인들에게 컨설팅도 하면서 경매를 시작했다고 한다. 처음 부천 소사역에 있는 다세대주택을 낙찰 받아 팔아서 500만원 수익을 냈는데 그 기억이 지금도 잊혀지지 않는다. 첫 투자라 그런 것도 있었지만, 30년 전에 500만원은 김 대표에게도 큰 돈이었다고 한다. 이렇게 경매 시작은 적은 돈으로 시작해서 자신의 종잣돈을 키우는 방법으로 시작해야 한다. 경매투자에서 꼭 알고 있어야 할 내용을 교과서처럼 빠짐없이 기술한 책이다! 경매현장에서 가장 많이 듣는 질문이 많은 경매서적을 정독했지만 아직도 경매를 완전하게 이해하지 못한다는 것이다. 그도 그럴 것이 경매서적의 대부분이 독자들에게 필요한 책이라기보다는 초보자의 눈높이에서 그저 허황되기만 한 사례나 수익률을 늘어놓거나 흥미 위주로 기술된 책들이 많기 때문이다. 이런 서적들은 다독했더라도 경매를 체계적으로 이해하기에는 혼란과 어려움만 가중된다. 그래서 필자는 이 한 권으로 경매투자의 기본기를 다지면서 완전 정복할 수 있도록 기술했다고 한다. 입찰할 때 권리분석이 잘 안되거나 하자가 발생하는 상황에서 사전처럼 찾아보고 적절히 대처할 수 있도록 권리분석과 그 한 줄기인 배당표 작성 방법에 대해서도 철저히 분석해 놓은 것이 이 책의 장점이다. 재테크에서 세금 절세방법은...

Chapter 01 똑똑한 부동산, 경매로 찾아라! 01 가치가 높은 똑똑한 부동산을 찾아 투자해라! ◈ 아파트 중·대형 세대와 유명브랜드 시공회사 여부 ◈ 역세권 주변과 대중교통 근접성, 교육여건과 생활편의시설의 접근성 등 ◈ 주변에 비해 저평가되어 있는 아파트를 찾아 투자해라! ◈ 아파트가 재건축 대상인 경우와 리모델링 대상이 되는 경우 02 아파트 못지않은 우량한 단독주택과 다가구주택 고르는 방법 03 다세대주택 등이 주택 시장에서 귀한 몸이 되고 있다! 04 이러한 위치에 있는 부동산에 투자하면 된다! ◈ 서울로 직접 연결되는 지하철과 강남으로 향하는 황금노선! ◈ 한강 주변 강남 3구와 맞닿은 강동·성동·동작구 거래 급증 ◈ 우수학군에 따라 주택가격이 상승하고 있다! ◈ 재건축·재개발 지역과 그 주변에 있는 저평가된 주택을 사라! ◈ 신축아파트 분양가격보다 싼 주변 아파트를 사라! ◈ 불경기인 지방도 우량한 아파트를 싸게 사면 돈이 된다! 05 가격보다 가치가 높은 부동산을 찾아야 하는 이유는?! 06 16년 전에 낙찰 받은 아파트가 현재도 오르고 있다! ◈ 신도림 태영아파트 주변 현황도와 내부 평면도 ◈... 경매 입찰대상물건 정보내역과 입찰 진행내역 ◈ 네이버 부동산 매물 시세 현황(2020년 3월 당시 Chapter 02 배 부사장이 경매를 투잡으로 어떻게 성공했나? 01 직장인 배 부사장은 어떻게 경매를 시작하게 되었나? 02 강남 현대아파트 54평형을 1억370만원에 낙찰 받아 성공한 사례 03 배 부사장은 다가구주택을 낙찰 받아 임대수익으로 노후자금을 마련하고 있다 ! ◈ 다가구주택 사진과 주변현황도 ◈ 경매 물건정보 내역과 다가구주택의 임차인 현황 04 배 부사장이 경매로 낙찰 받아 투잡으로 노후 자금마련에 성공한 사례들 ◈ 개포동 아파트를 3억8,370만원에 사서 5억6,500만원에 매각한 사례 ◈ 일원동 아파트를 1억1,870만원에 사서 2억8,000만원에 매각한 사례 ◈ 방이동 아파트를 1억5,370만원에 사서 3억3,000만원에 매각한 사례 ◈ 쌍문동 정호빌라를 2,980만원에 사서 8,000만원에 매각한 사례 ◈ 강릉시 주문진읍 논을 2억6,210만원에 사서 7억원에 매각한 사례 05 한국자산신탁의 현장공매에서 1층 상가점포를 낙찰 받아 임대한 사례 ◈ 마포 상가 109호의 사진과 주변 현황도 ◈ 신탁공매로 상가를 낙찰 받아 노후자금을 마련하는데 성공한 사례 06 감정가보다 높은 가격으로 아파트를 낙찰 받아 성공한 사례! ◈ 잠실 아이스페이스아파트 주변 현황도 ◈ 경매 입찰대상물건 정보내역과 입찰 진행내역 ◈ 나는 낙찰 받고 나서, 한강 조망권 때문에 놀랐다! ◈ 7억7천만원에 낙찰 받아서 8억8천만원에 팔았다! 07 이 과장과 김 부장은 부동산 투자를 어떻게 시작했나? ◈ 월급쟁이 김 과장이 10년 전에 아파트를 분양 받았다! ◈ 월급쟁이 김 부장의 올바른 판단으로 4억원의 자산 증가! Chapter 03 경매의 종류와 진행절차, 그리고 공매와의 차이점은? 01 경매물건의 종류와 그 차이점은? ◈ 경매는 어떤 것인가? ◈ 담보물권 등의 임의경매는 어떻게 진행되나? ◈ 집행권원 등에 의한 강제경매는 어떻게? ◈ 임의경매와 강제경매의 공통점과 차이점 비교 분석 02 공매물건은 어떠한 것이 있나? ◈ 한국자산관리공사(KAMCO)의 공매 또는 공매대행 ◈ 이용기관 등의 공매대상물건과 매각방법 ◈ 금융기관, 신탁회사, 기업 등의 비업무용 재산 등의 공매 03 경매와 공매의 차이점은? ◈ 경매와 공매는 이런 차이가 있다! ◈ 경매물건을 낙찰 받고 잔금납부 및 배당까지 마무리되는 과정 ◈ 공매물건 낙찰 받고 경매와 같이 배분까지 마무리되는 과정 ◈ 법원경매와 온비드 공매의 법적 근거와 차이점의 내용 비교분석 04 법원경매와 압류재산 공매가 동시에 진행되는 경우 대응방법 ◈ 법원경매와 압류재산 공매가 동시에 경합 시 우선권은? ◈ 민사집행법상 경매절차와 국세징수법상 공매절차가 동시에 진행되면? ◈ 경매와 공매가 동시에 진행될 때 배당요구 방법과 누가 소유권을 취득하나? 05 경매와 공매가 동시에 진행되는 아파트를 공매로 낙찰 받아 잔금 납부하다! ◈ 아파트의 사진과 지도 및 주변 현황도 ◈ 경남아파트 공매물건 분석표 ◈ 공매물건에 대한 분석 및 배분표 작성 Chapter 04 경매 진행 절차와 경매 신청서 작성 및 신청비용 계산 01 한눈에 보는 법원경매 절차 흐름도 02 부동산 강제경매와 임의경매 신청방법 ◈ 부동산 강제경매 신청서 작성 방법 ◈ 부동산 임의경매 신청서 작성 방법 ◈ 경매신청 후 신청채권자의 청구금액을 확장할 수 없다! ◈ 손쉽게 경매집행비용(경매신청비용과 경매예납금)을 계산하는 방법 ◈ 저당권부 채권이 조세채권 등의 법정기일보다 늦은 경우와 빠른 경우 ◈ 저당권부 채권 등이 없는 경우 배당순위 결정 방법 Chapter 05 경매에서 기본적인 권리분석 이렇게 하면 된다! 01 경매 첫걸음, 권리분석 어떻게 하면 되나? ◈ 경매 권리분석은 인수할 권리가 있는가를 분석하는 것이다! ◈ 부동산을 경매로 살 때 유의해야 될 점은? ◈ 경매로 소멸되는 권리와 인수하는 권리 알아두기! ◈ 한눈으로 분석해 본 소제주의와 인수주의 ◈ 아파트를 경매로 낙찰 받으면 임차인은 어떻게 되나? 02 다양한 사례에서 권리분석 방법 ◈ 경매에서 기본적인 권리분석과 배당 방법 ◈ 경매에서 낙찰자가 인수하는 사례 ◈ 경매에서 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 사례 03 물권과 채권의 종류와 이들 상호 간 우선 순위 ◈ 광의의 채권의 종류(물권과 채권을 포함) ◈ 물권의 종류와 물권 상호 간의 우선순위 ◈ 채권의 종류와 채권 상호 간 우선순위 ◈ 물권과 채권 상호 간의 우선순위 ◈ 물권과 일반채권이 섞여 있는 기본적인 사례에서 배당 분석 04 배당에서 채권 상호 간의 우선순위는 어떻게 결정하나? ◈ 1순위 필요비, 유익비 상환청구권 ◈ 2순위 주택 및 상가건물 임차인과 근로자의 최우선변제금 ◈ 3순위 국세와 지방세 중 당해세 ◈ 4순위 일반조세채권(저당권부 채권보다 법정기일이 빠른 경우) ◈ 5순위 법률상 우선권 있는 공과금(저당권부 채권보다 납부기한이 빠른 경우) ◈ 6순위 저당권부 채권 ◈ 7순위 근로자의 일반임금채권 ◈ 8순위 일반조세채권(저당권부 채권보다 법정기일이 늦은 경우) ◈ 9순위 법률상 우선권 있는 공과금(저당권부 채권보다 납부기한이 늦은 경우) ◈ 10순위 우선변제권 없는 일반채권 Chapter 06 주택과 상가건물 임차인은 어떠한 권리를 가지고 있나? 01 주택임차인의 대항력이 발생하려면? ◈ 일반거래로 소유자가 바뀌는 경우 대항력은? ◈ 경매나 공매절차에서는 조금 다르게 적용되고 있다! 02 경매절차에서 주택임차인의 우선변제권은? ◈ 주택임차인의 최우선변제에 관한 사항과 적용 대상 ◈ 확정일자에 의한 우선변제권은 어떻게 되는가! 03 임차인의 대항력·우선변제권, 다른 물권과의 우선순위 ◈ 근저당권 설정 ？ 임차인이 전입 ？ 세금압류로 경매가 진행된 사례 ◈ 임차인이 전입 ？ 근저당권 설정 ？ 세금압류로 경매가 진행된 사례 ◈ 근저당권 설정 ？ 을 임차인 확정일자 후에 전입하고 같은 날 병 세금압류가 진행된 사례 04 임차인의 최우선변제금과 확정일자 우선변제금, 다른 채권자 등과 배당연습 05 상가임차인의 대항력은 언제 어떻게 발생하나? ◈ 상가임차인의 대항요건과 대항력(상임법 제3조) ◈ 일반거래로 소유자가 바뀌는 경우 대항력은? ◈ 경매나 공매로 소유자가 바뀌는 경우 대항력은? 06 경매절차에서 상가건물임차인의 우선변제권은? ◈ 상가임차인이 최우선변제금을 받으려면 어떻게 해야 하나? ◈ 확정일자부 우선변제권은 어떠한 요건을 갖추고 있어야 하나? ◈ 상가임차인이 대항요건과 확정일자를 받았다면 그 효력은? 07 상가임차인의 권리분석과 배당은 어떻게 하면 되나? ◈ 상가건물은 주택에서 임차인의 권리를 공부한 것과 차이가 있다! ◈ 상임법상 환산보증금을 초과하는 상가임차인은 대항력이 없었다! ◈ 환산보증금 범위 내의 임차인도 유의할 점이 많다! 08 소액임차인으로 잘못 판단해서 낙찰자가 인수할 뻔했다가 탈출한 사례 ◈ 입찰대상 물건정보와 입찰결과 내역 ◈ 매수인의 잘못된 판단으로 보증금을 인수할 뻔한 사례 ◈ 이러한 상황에서 어떻게 탈출할 수 있었을까? Chapter 07 등기된 근저당, 전세권, 가압류, 압류를 이해하는 시간 01 근저당권의 효력과 실전 배당에서 우선순위 ◈ 근저당권은 어떠한 권리를 가지게 되나? ◈ 근저당권과 다른 채권자와 우선순위 결정 방법은? ◈ 근저당권자 ？ 가압류 ？ 임차인 전입/확정일자 ？ 강제경매 시 배당사례 02 전세권은 어떠한 권리가 있고, 주임법상 임차권과의 차이점 ◈ 전세권은 어떠한 권리인가? ◈ 전세권에 의한 경매신청 방법과 우선변제권은? ◈ 선순위전세권과 후순위전세권의 대항력과 소멸? ◈ 전세권이 선순위와 후순위인 사례를 통해서 분석하기 03 가압류와 압류의 차이와 어떠한 권리를 가지고 있나? ◈ 가압류채권은? ◈ 압류채권이란? ◈ 가압류채권과 타 권리 등과의 우선순위에 따른 배당방법 ◈ 전소유자의 가압류(압류)와 다른 채권자 간의 권리관계 Chapter 08 조세·공과금·임금채권 정복과 다른 채권 상호간의 우선순위 01 조세채권 간의 우선순위와 다른 채권과의 우선순위 ◈ 조세채권의 우선특권은? ◈ 조세채권은 동순위가 원칙이지만 예외가 있다! ◈ 조세채권과 근저당권이 혼재 시 배당하는 방법은? ◈ 조세채권과 임금채권, 공과금, 일반채권 간의 우선순위 02 공과금 상호 간의 우선순위와 다른 채권 간의 우선순위 ◈ 공과금 상호 간에는 동순위가 원칙이다! ◈ 공과금과 근저당권 간의 우선순위 ◈ 공과금채권과 임금채권, 조세채권, 일반채권 간의 우선순위 03 임금채권 간의 우선순위와 다른 채권 간의 우선순위 ◈ 근로자의 임금채권 중 최우선변제금 ◈ 임금채권 상호 간에는 동순위가 원칙 ◈ 임금채권(최우선변제금 제외)과 저당권 채권과의 우선순위 ◈ 임금채권, 조세채권, 공과금채권, 일반채권 간의 우선순위 04 조세 · 공과금 · 임금채권과 다른 채권이 혼재 시 배당방법 ◈ 병 당해세 ？ 갑 근저당 ？ 을 임차인 순에서 배당특강 ◈ 갑 근저당 ？ 을 임차인 ？ 정 조세채권 ？ 병 임차인 순에서 배당특강 ◈ 을 임금채권 ？ 정 당해세 ？ 갑 조세채권 ？ 병 공과금채권 순에서 배당특강 Chapter 09 배당은 권리분석의 마침표, 왜! 배당을 모르면 손해보나? 01 배당절차는 어떻게 진행되나? ◈ 배당기일은 어떻게 지정해야 하나? ◈ 배당표원안의 비치와 열람과 배당기일에 배당을 실시하는 방법 02 경매에서 배당은 다음과 같은 순위로 하면 된다! 03 채권과 물권이 병존할 때 우선순위에 따른 배당 방법 ◈ 가압류 ？ 근저당 ？ 확정일자 ？ 강제경매 순에서 안분 후 흡수배당한 사례 ◈ 가압류 ？ 근저당 ？ 임차인 ？ 가압류로 안분배당 후 흡수한 사례 04 배당순위가 충돌할 때 순환흡수 배당하는 방법 ◈ 순환흡수 배당하는 방법은 어떻게 하면 되나? 연습 01 배당순위가 상호모순관계(A=B, B〉C, C〉A)에서 순환흡수 배당 연습 02 배당순위가 충돌(A〉B, B〉C, C〉A)할 때 순환흡수 배당 방법 05 왜! 잘못된 배당에 이의를 제기하지 않으면 손해보나? ◈ 법원이 작성한 배당표를 신뢰해도 될까? ◈ 배당표 원안에 대한 이의와 배당이의의 소 제기 방법 ◈ 배당이의 소송절차에서 원고가 승소 시 배당 실전강의 Chapter 10 경매사이트에서 입찰 물건을 찾아 분석하는 방법 01 경매물건은 어떻게 정보를 취득하나? 02 법원경매정보사이트에서 투자대상 물건을 찾는 방법 ◈ 법원경매정보 인터넷사이트에서 경매정보 검색 방법 03 사설경매정보회사의 경매정보사이트는 어떤 것이 있나? ◈ 옥션원(구 굿옥션) 경매사이트의 홈페이지와 이용방법 ◈ 부동산태인 경매사이트의 홈페이지와 이용방법 ◈ 지지옥션 경매사이트의 홈페이지와 이용방법 ◈ 스피드옥션 경매사이트의 홈페이지와 이용방법 04 입찰할 물건을 찾아서 권리분석하는 방법 ◈ 경매 입찰대상 물건정보내역 ◈ 이 다세대주택을 입찰할 물건으로 선정한 이유는? ◈ 이 물건에 대한 권리분석은 다음과 같은 방법으로 해라! Chapter 11 세금이 절세되는 방법으로 수익분석 후 입찰가를 결정해라 01 경매물건의 수익성 분석은 어떻게 해서 입찰가를 결정하면 되나? 02 경매로 낙찰 받은 아파트를 가지고 세금절세 방법을 분석해 보자! 03 개인명의로 취득해서 매도할 때 세금계산 방법과 절세 전략은? ◈ 2년 이상 거주하다 비과세로 3억4,000만원에 팔았을 때 수익률 계산 방법 ◈ 일시적 1세대 2주택 보유 시 비과세 특례를 적극 활용해라! ◈ 1년 이상 보유하다 양도세율 60%로 3억3,000만원에 매각할 때 수익률 계산 ◈ 1년 미만 보유하다 양도세율 70%로 3억2,000만원에 매각할 때 수익률 04 개인사업자로 취득하는 것이 개인명의와 법인사업자보다 절세가 될까? ◈ 개인사업자는 개인 또는 법인과 어떠한 차이점이 있나? ◈ 아파트를 개인사업자로 취득해서 매도하면 세금은 얼마나 절세될까? 05 법인사업자로 취득하는 것이 개인명의 또는 개인사업자보다 절세가 될까? ◈ 법인사업자는 어떠한 세금이 적용될까? ◈ 법인사업자가 1년 미만 보유하다 3억2,000만원에 팔 때 수익률 계산 ◈ 법인사업자와 개인명의, 개인사업자로 취득할 때 차이점은? Chapter 12 입찰 당일 경매법원에서 입찰서를 제출하는 현장 학습 01 입찰에 참여하기 전에 알고 있어야 할 사항 ◈ 입찰자가 입찰에 참여할 수 있는 적법한 자격 유무 점검 ◈ 입찰참가자의 준비사항 ◈ 입찰 당일 경매법정에서 입찰 게시판 확인 02 입찰서류를 작성하여 제출하는 방법 ◈ 입찰표 작성은 다음과 같이 작성하면 된다! ◈ 배 부사장이 직접 작성한 입찰표 ◈ 이대성이 배 부사장을 대리해 작성한 입찰표 ◈ 공동으로 입찰할 때 입찰서 작성 방법 ◈ 입찰보증금 제공방법과 입찰보증금봉투를 작성하는 방법 ◈ 입찰표와 매수신청보증봉투를 넣어 입찰봉투를 작성하는 방법 ◈ 입찰봉투를 입찰함에 직접 투입하는 방법 ◈ 입찰마감의 선언 03 입찰 마감 후 최고가매수신고인 등의 결정 및 입찰절차 종결 ◈ 개찰 후 최고가매수신고인 등의 결정 및 입찰절차 종결 ◈ 최고가매수신청인에게 매수신청보증금 영수증과 농지매각에서 증명서 교부 ◈ 매수신청보증금의 반환 ◈ 새 매각과 재매각 Chapter 13 매각 이후 진행절차와 하자가 발생 시 대응 방법 01 최고가매수신고인 결정 후 매각허가결정 여부와 즉시항고 ◈ 매각결정기일이란? ◈ 매각허부결정에 대한 즉시항고와 재항고 02 매각허가결정의 확정과 그 효력은? ◈ 매각허가결정의 확정 ◈ 매각허가결정의 효력 03 매각 대금 납부와 소유권 취득 시기 ◈ 매각대금의 지급기한 ◈ 소유권의 취득시기 04 인도명령 신청과 그 대상자 ◈ 인도명령이란? ◈ 인도명령의 상대방 ◈ 인도명령신청서를 작성해서 법원에 제출하는 방법 05 배당절차는 어떻게 진행되고, 왜! 배당이의가 필요할까? ◈ 배당기일은 어떻게 지정해야 하나? ◈ 배당기일에 배당을 실시하는 방법 ◈ 왜! 배당이의가 필요할까? 06 경매절차상에서 하자발생시 낙찰자의 대응방안 ◈ 매각기일 이후 매각허가결정이 확정되기 전에 알게 된 경우 ◈ 매각허가결정 확정 이후 잔금납부 전에 알게 된 경우 ◈ 대금납부 이후 배당기일 전에 발생한 경우 ◈ 배당기일 이후에 발생된 경우 Chapter 14 경매로 내 집 마련과 재테크로 부족한 연봉 만들기 01 개인 또는 매매사업자로 아파트를 낙찰 받아 부족한 연봉 만들기 ◈ 이 아파트를 입찰할 물건으로 선정한 이유? ◈ 도봉구 창동 현대아파트 입찰대상 물건정보 내역 ◈ 이 물건에 대한 권리분석은 다음과 같은 방법으로 해라? ◈ 현장답사를 통한 물건분석과 수익분석 후 입찰가를 결정해라! ◈ 매수 이후에 세금절세 방법을 고려해서 팔아야 높은 수익이 발생한다! 02 봉천우성아파트를 낙찰 받아 노후생활자금 만들기에 성공한 사례 ◈ 봉천우성아파트 주변 현황도와 내부 평면도 ◈ 경매 입찰대상물건 정보내역과 입찰 진행내역 ◈ 권리분석을 하다가 놀라운 사실을 또 하나 발견했다! ◈ 어떻게 아파트를 시세보다 1억2천만원 싸게 낙찰 받았을까? ◈ 네이버 부동산 매물 시세 현황(2020년 3월 당시) 03 청화아파트로 내 집 마련과 재테크로 성공한 사례 ◈ 청화아파트 주변 현황도 ◈ 아파트 입찰대상물건 정보내역과 매각결과 ◈ 지인은 청화아파트에 7년 거주하면서 10억원을 벌었다! 04 다가구주택을 낙찰 받아 임대수익으로 노후생활자금 만들기 ◈ 이 다가구주택을 입찰할 물건으로 선정한 이유? ◈ 경매 물건정보 내역과 다가구주택의 임차인 현황 ◈ 이 물건에 권리의 하자는 없을까? ◈ 임대수익으로 노후생활자금은 얼마나 보태고 있나? Chapter 15 행정청의 허가가 있어야 소유권을 취득하게 되는 경우 01 학교법인이나 사찰 소유재산 등이 경매로 매각되는 경우 ◈ 주무관청의 허가가 있어야 매도나 담보제공이 가능한 부동산 ◈ 학교법인이나 사찰 소유재산 등이 매각되면 이렇게 생각해라! 02 주무관청의 허가를 받은 근저당권이 있는 유치원 건물이 강제경매되는 경우 03 사찰소유 재산이 강제경매시 주무관청의 허가가 있어야 한다! ◈ 입찰물건 정보내역 ◈ 사찰소유 부동산 입찰시 유의 사항과 이 물건에 대한 권리분석 04 농지가 경매와 공매로 매각 시 농취증 발급신청과 유의할 사항 ◈ 농지의 의의와 농지취득자격증명 대상면적 ◈ 농취증 신청과 농업경영계획서 작성 및 제출 방법 ◈ 관할 발급관청과 경매집행법원의 농지에 대한 해석 차이 ◈ 농지자격증명을 발급받지 않고 농지를 취득할 수 있는 경우 05 농지 경매절차에서 대응 방법은? ◈ 농지의 경매 물건정보 내역 ◈ 이 농지를 경매로 낙찰 받아 소유권을 취득하려면 06 농지 공매절차에서 대응하는 방법은? ◈ 농지 공매물건의 위치와 주변 현황도 ◈ 농지의 온비드공매 물건정보 내역 ◈ 이 농지를 공매로 낙찰 받아 소유권을 취득하려면 07 토지거래허가구역 내에서 토지 매매 계약 시 ◈ 부동산 실거래 신고와 토지거래허가구역의 지정 ◈ 토지거래허가구역에서 거래하려면 어떻게 하면 되나? ◈ 토지거래허가 구역 내 행정청의 인허가가 필요한 경우 ◈ 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제14조로 토지거래허가가 면제되는 경우 Chapter 16 법정지상권 성립여부와 실전투자 비법 01 민법이 인정하는 법정지상권의 종류와 성립요건 ◈ 민법이 인정하는 법정지상권의 종류 ◈ 법정지상권의 성립 요건 02 법정지상권의 존속기간과 지료 결정 방법 ◈ 법정지상권의 존속기간 ◈ 지료결정 방법과 지료 2기 연체 시 법정지상권 소멸청구 03 법정지상권이 성립되는 사례와 그 건물임차인에 대한 배당 ◈ 토지에 저당권이 설정될 당시 그 지상에 건물이 존재한 경우 ◈ 신축 도중에 설정된 저당권으로 건물소유자가 변경된 경우 ◈ 법정지상권 성립 후, 증축, 개축 또는 신축된 경우에 법정지상권 성립여부 ◈ 법정지상권이 있는 건물을 낙찰받을 경우 법정지상권의 승계 취득여부(적극) 04 법정지상권이 성립되지 않는 사례와 그 건물 임차인에 대한 배당 ◈ 나대지에 저당권이 설정되고 건물을 신축 후 토지만 경매된 경우 ◈ 나대지에 저당권이 설정되고, 신축건물만 다른 저당권을 설정한 경우 ◈ 토지에 저당권이 설정될 당시 그 지상에 건물이 존재한 경우 ◈ 토지와 그 지상 미등기건물을 양수하였다가 토지만 매각 시 법정지상권은? ◈ 토지와 건물에 공동저당권이 설정되고 나서 건물을 멸실하고 신축한 경우 05 관습법상 법정지상권은 어떻게 분석하면 되나? ◈ 관습법상 법정지상권 성립요건 ◈ 관습법상 법정지상권의 존속기간 ◈ 토지사용의 범위(법정지상권과 동일하다) ◈ 지료산정 방법 ◈ 지상권자의 갱신청구권, 매수청구권(민법 제283조) Chapter 17 경매물건에 가등기와 가처분이 있을 때 대응 방법 01 가등기권자가 있으면 어떻게 분석해야 하나? ◈ 청구권보전가등기와 담보가등기 ◈ 청구권보전가등기와 담보가등기를 확인하는 방법 ◈ 소유권이전청구권보전을 위한 가등기의 인수 여부와 배당방법 ◈ 근저당권 설정등기청구권보전을 위한 가등기의 인수 여부와 배당방법 ◈ 담보가등기는 선순위이든 후순위이든 상관없이 매각절차상에서 소멸된다! 02 부동산에 가처분이 있을 때 대응방법 ◈ 가처분이 선순위인 경우 ◈ 가처분이 후순위인 경우 03 선순위로 가등기나 가처분이 있는 물건에 투자하는 비법 Chapter 18 유치권의 성립 여부와 매수인이 현명하게 대처하는 방법 01 유치권이란 어떤 권리인가? 02 유치권의 성립 요건 03 유치권자의 권리와 의무, 그리고 소멸은? ◈ 유치권자의 권리 ◈ 유치권자의 의무 ◈ 유치권의 소멸시효 04 유치권이 인정되는 사례와 이에 근거한 법률 및 판례 ◈ 필요비와 유익비로 유치권이 성립되는 사례 ◈ 공사대금 유치권이 성립되는 경우에 대한 판례 ◈ 조합이 조합원에 가지는 신축·분양한 아파트와 관련한 징수금 채권 05 조합이 유치권으로 가압류했다면 소멸되는 채권이 아니다! ◈ 조합이 강제경매신청 후 미배당금에 대해서 유치권을 행사한다! ◈ 이 판례에서 세 가지 내용을 확인할 수 있다! ◈ 조합이 아닌 다른 유치권자가 가압류한 경우도 마찬가지다! 06 유치권이 인정되지 않는 사례와 이에 근거한 법률 및 판례 07 유치권자가 점유할 때와 임차인이 점유할 때 어떻게 다른가! ◈ 소유자의 동의 없이 유치권의 목적물을 임차한 자의 점유 ◈ 소유자의 동의를 얻어 유치권의 목적물을 임차한 자의 점유 ◈ 유치권자의 동의를 얻어 소유자와 임차한 자의 점유 ◈ 소유자에게 적법한 임대권한을 얻어서 임대차계약한 경우 08 유치권이 신고된 경우 매수인의 대응 방안 ◈ 경매절차에서 유치권이 신고된 경우 ◈ 유치권자에 대한 확인 및 매수인의 대응방안 Chapter 19 집합건물에서 토지별도등기와 대지권미등기가 있는 경우 01 토지별도등기의 의미와 발생하게 되는 과정 ◈ 토지별도등기란 어떠한 의미인가? ◈ 재건축사업에서 대지권 정리과정과 토지별도등기 심화학습 02 경매절차에서 토지별도등기가 소멸, 또는 인수 여부? ◈ 토지별도등기는 경매로 소멸되는 것이 원칙이다! ◈ 토지별도등기를 인수조건으로 매각하면 매수인이 부담 03 토지별도등기가 있는 물건에 대한 권리분석과 대응전략 ◈ 토지별도등기된 경매물건 분석표 ◈ 토지별도등기된 경매물건에 대한 권리분석 ◈ 토지별도등기된 저당권자 등이 배당요구 시 배당표 작성 04 왜 대지권미등기가 발생하고 언제 등기가 되나? 05 대지 지분이 있는 데도 전유부분만 매각되는 이유? 06 집합건물을 분양받았으나 대지권미등기인 경우 ◈ 대지지분까지 분양받았거나 대지권미등기인 사례 ◈ 대지지분이 정리되고도 분양대금이나 등록비용을 미납 시 ◈ 대지권미등기인 아파트를 낙찰 받았는데 수분양자가 분양대금을 미납했다면? 07 대지권미등기인 아파트가 대지가격을 포함해 매각되면? ◈ 대지권미등기 아파트도 대지가격이 감정 평가돼 매각되면? ◈ 전유부분만 경매로 낙찰 받아도 대지권등기를 할 수 있다! ◈ 대지권미등기(대지가 평가됨) 아파트에 입찰해서 성공한 사례 08 대지권 평가 없이 전유부분만 매각돼도 대지권등기가 가능 ◈ 전유부분만 매수해서 대지권등기와 토지별도등기를 말소한 사례 ◈ 대지권 평가 없이 전유부분만 매각돼도 대지권등기가 가능 09 대지권이 본래부터 없는 경우(아파트, 다세대, 연립 등) 10 대지권미등기와 토지별도등기가 있는 아파트 2/3 지분을 낙찰받은 사례 ◈ 경매 입찰대상물건 현황과 매각결과 ◈ 위 경매물건에 대한 권리분석은? ◈ 점유자에 대한 명도문제는 어떻게 할 수 있을까? ◈ 대지권등기청구와 가압류, 가처분 등의 토지별도등기 말소청구소송 Chapter 20 경매로 재건축과 재개발사업에 투자하는 비법 01 조합원분양권자가 현금청산자보다 훨씬 더 돈을 벌고 있다! ◈ 재건축사업에서 조합원 분양자격은? ◈ 재개발사업에서 분양자격은? 02 재개발사업 분양대상 조합원과 현금청산자의 경우 ◈ 단독 · 다가구주택 등에서 토지와 건물 전체 소유자 ◈ 타인의 토지 위에 건물만 소유한 경우 ◈ 토지 90㎡ 이상을 단독 또는 공유지분으로 소유한 경우 ◈ 단독필지로 30㎡ 이상 ~ 90㎡ 미만인 토지소유자 ◈ 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자 ◈ 1주택 또는 1필지의 토지를 여러 명이 소유하고 있는 경우 ◈ 수 필지나 대지 소유자 각자 90㎡ 이상인 경우 ◈ 한 세대원이 한 재개발구역 내에서 여러 필지나 여러 주택을 소유한 경우 ◈ 다세대주택의 분양자격과 유의할 점은? ◈ 단독주택 또는 다가구주택을 다세대주택으로 전환한 경우 ◈ 토지와 주택을 건축물 준공 이전, 이후 분리 소유한 경우 ◈ 재개발사업에서 현금청산 대상 조합원 03 분양권을 경매로 사려면, 꼭 알고 있어야 할 내용 ◈ 조합원분양권이 경매로 매각되는 경우 ◈ 일반분양권이 경매로 매각되는 경우 ◈ 조합원분양권이나 일반분양권을 매수 후 수익분석 04 재건축 조합원분양권에서 대지만 경매될 때 실전투자 비법! ◈ 입찰물건 정보내역과 입찰결과 ◈ 조합원분양권이 경매로 매각되는 물건에 대한 권리분석 ◈ 매각에서 제외된 건물분에 대한 권리분석은? 05 재건축에서 건물이 멸실되어 토지만 경매로 낙찰 받은 경우 06 재개발로 건물이 철거되고 토지만 경매가 진행되는 경우 ◈ 토지경매 입찰대상 물건분석표 ◈ 재개발로 건물 철거 후 토지만 경매되는 물건에 대한 권리분석 ◈ 배당표 작성방법과 분양대상 유무에 대한 판단 07 재개발구역 내 다세대주택을 낙찰 받아 성공한 사례 ◈ 노량진 재개발1구역 새봉빌라 입찰물건 정보내역 ◈ 새봉빌라 입찰결과 확인 및 낙찰 후 돈 버는 비법! ◈ 재개발구역의 도로 4분의 1지분을 낙찰 받아 성공한 사례

김동희 [저]

경기 이천시 이천북고(현 이천고등학교)와 중앙대학교 경영학과를 졸업하고 제 1회 공인중개사 자격을 취득했다. 그 후 동방유량(주)에서 근무, 아름다운 세상 대표 역임, 화장품랜드(주) 이사 역임, 대산부동산사무소 운영, 남부포럼(경매를 사랑하는 모임) 회장 역임, 삼성부동산중개(주) 대표이사 역임, (주)대산투자 대표이사를 거쳐 공경매아카데미 연구소 소장(공경매 투자 교육강좌 운영)과 (주)퍼블릭 옥션(Public Auction) 대표이사, 한국자산관리공사(KAMCO) 공매강좌 교수, 굿옥션, 디지털 태인 경매강좌 교수, 도서출판 채움과 사람들 대표, NCS 부동산 경·공매 전문 집필위원, 건국대 최고위과정 교수, 인터넷 방송: 부동산 채움tv 대표, 법무법인 강산 자문위원, 부동산투자포럼 경매전문위원, 경·공매 교육아카데미 원장을 맡고 있다. 복잡한 법률부터 실무에까지 무엇이든 일단 파고들면 끝장을 보는 무서운 집념과 부지런함 덕에, 전문가들도 어려워하는 부분까지 머릿속에 완전하고 종합적인 체계를 세워놓은 그다. 공인중개사 시험 1회 합격자로서, 부동산중개업부터 부동산중개법인, 부동산투자 법인을 운영해 왔고, 경매·공매를 비롯하여 재건축재개발, 부동산세금에 이르기까지 부동산에 관련해 안 해본 것 없고, 모르는 것이 없다. 그리고 부동산 중개실무를 오랫동안 해오면서 풍부한 실무 경험을 가진 계약의 달인으로 정평이 나 있다. 또한 경매와 공매, 지분경매, 배당에 관한 35권의 책을 저술하며 각 분야마다 타의 추종을 불허하는 부동산 최고 전문가로 평가받고 있다. 그가 오랜 경험을 바탕으로 초보인 임차인과 매도인 등이 따라 하기만 하면 쉽게 작성할 수 있도록 다양한 계약서를 사례별로 기술한『계약할 때 사전처럼 꺼내 보는 계약서 작성의 비밀』과 『부동산 임대차 계약 상식사전』을 출간했다. 저서로는 『온비드 공매 투자의 비밀 개정3판 1쇄 2022. 04』, 『계약서 작성의 비밀 증개정5판 15쇄 2022. 03.』, 『재건축·재개발 리모델링 투자의 비밀 2022. 02.』, 『돈 되는 아파트·상가·오피스텔 살 때와 팔 때 2021. 10.』, 『알아두면 돈 되는 법정지상권 투자 비법 2021. 06.』, 『온비드 공매 투자의 비밀 2021년 개정판 2021. 02』, 『신탁공매 투자의 비밀 2021년 개정판 2020. 12』, 『부동산 임대차 계약 상식사전 개정판 1쇄 2020. 05』, 『한 권으로 끝내는 경매투자의 정석 개정3판 2020. 04』, 『신탁공매 투자의 비밀 2020년 개정판 2019. 12』, 『지분경매 실전투자의 비밀 개정판 2쇄 2019. 11』, 『상가·오피스텔 투자와 임대차 Q&A 230 2019. 09』, 『한 권으로 끝내는 배당의 정석 2019. 06.』, 『재건축·재개발 아파트 리모델링 투자의 비밀 2019. 03』, 『나는 적금보다 10배 더 버는 부동산이 좋다 2018. 12』, 『손에 잡히는 공매투자의 정석 개정판 3쇄 2018. 10』, 『지분경매 완성과 NPL투자 비법 2018. 08』, 『아파트 살 때와 팔 때 1쇄 2018. 03』, 『경매투자 핵심 강의노트 2017. 03』, 『법정지상권과 집합건물 투자의 비밀 3쇄 2017. 01』, 『이제 지분경매와 특수물건에서 NPL을 찾아라 2016. 05』, 『배당표 작성과 배당이의 실무 2015. 09』, 『경매 배당금의 비밀 2015. 08』, 『전세금 안전하게 지키는 비법 2015. 05』, 『부동산 재테크 Q&A 2015. 03』, 『연봉 2배 올리는 공매투자 이야기 2014. 11』, 『경매 실전 투자 비법 2014. 02』, 『나는 경매로 평생직장을 찾았다 2014. 04』, 『임대차 상식사전 2013. 01』, 『지분경매의 완성 2012. 10』, 『특수물건의 비밀 2012. 03』, 『남들 경매할 때 나는 공매한다 2012. 01』, 『지분경매의 비밀 2011. 11』, 『판사님 배당에 이의가 있습니다 2011. 03』, 『실전공매