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고시원킹 실전편 : 고시원 창업 “나는 매달 44명에게 월세 받는다”
서봉기 ㅣ 재재책집
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2024년 05월 07일
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283page/148*210*23/573g
  • ISBN
9791198601810/1198601817
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  • 이제 취업이 아니라 창업이다! 불황을 이기는 가장 강력한 월세 고시원 창업으로 365일 입금 알림 문자를 받는다! 고물가, 고금리가 덮친 저성장 시대, 내 월급과 자산이 녹고 있다. 소득의 양극화, 자산의 양극화, 노후 대비의 양극화까지… 미래가 두렵기만 하다. 그런데 주위에는 재테크에 성공한 사람들 이야기가 심심찮게 들려온다. 아파트와 가상화폐, 주식 등 나만 빼고 모두 투자에 성공한 것처럼 보인다. 이제부터 뭐라도 해야 한다는 조급함이 밀려온다. 그러나 고금리에 인플레이션 시대, 이제 기회는 사라진 것일까? 《고시원킹 실전편》은 고시원 창업으로 ‘시간적ㆍ경제적 자유’를 얻고 ‘지속적인 현금흐름’, ‘연봉 1억’, ‘25% 이상의 수익률’, ‘평생 월세 수입’, ‘평생직장’을 달성한 절차와 방법을 아낌없이 풀어놓는다. 고시원의 개념부터 고시원 창업의 6단계 프로세스, 프로 원장이 되는 조건과 고시원에 관해 궁금한 질문과 답변까지 일목요연하게 수록했으며 ‘고시원킹 6주 오프라인 강의’를 듣고 원장이 된 11명의 창업 사례와 인터뷰도 실었다. 드라마 〈타인은 지옥〉에나 나오는 고시원은 없다. 이 책으로 고시원 매물 찾기부터 계약, 인테리어와 운영, 관리에서 마케팅까지 도움받아 시간적, 경제적 자유를 달성하자.
  • 고시원 창업으로 나의 미래를 리드하자! 고시원 시장은 폐쇄적이고 변수가 많다. 그래서 매물 찾는 것부터 계약까지 꼼꼼하게 확인하지 않으면 실패할 확률이 높다. ‘고시원킹’으로 활발히 강의와 컨설팅을 진행 중인 저자는 고시원에 관심 있는 예비 원장님, 예비 투자자들에게 성공의 문턱을 낮추어주는 역할을 한다. 저자 자신이 초창기, 혼자 시작할 수 있다는 자신감 하나로 창업 시장에 뛰어들어 뼈아픈 실패를 맛본 경험이 있기에 자신을 찾아오는 수강생, 예비 원장들만큼은 금전적, 시간적 손실이 없게 하기 위해 최선을 다하는 데 주안점을 둔다. 그 결과 수강생 창업률 85%, 목표 수익률 100% 달성이라는 성과를 냈다. 저자는 성실함과 절실함만 있다면 고시원 창업은 누구나 성공할 수 있는 사업이라고 강조한다. 특별한 기술이나 테크닉을 요하는 사업이 아니라 성실함과 정직함, 끈기가 있으면 누구나 성공할 수 있는 시장이 이곳이기에 그렇다. 이 책은 매물 찾기부터 계약, 인테리어와 운영, 관리에서 마케팅까지 고시원 창업과 운영 시 알아야 할 A부터 Z까지를 안내한다. 모쪼록 많은 예비 창업자들이 ‘고시원킹’ 멘토를 만나 실질적인 창업과 운영의 도움을 받기를 바란다. 1장에서는 우리가 미처 몰랐던 고시원의 개념을 소개한다. 고시원을 하면 좋은 이유와 창업 시 알고 가면 좋은 장단점, 고시원 창업이 경제적, 시간적 자유를 가져다주는 이유 등을 알려준다. 2장에서는 고시원 창업의 6단계 프로세스를 소개한다. 저자의 6주 오프라인 강의에서 이루어지는 실제 강의 내용을 순서대로 설명하고 각 단계에서 체크하고 확인해야 할 사항을 자세히 알려준다. 3장은 ‘프로’ 고시원 원장이 되는 데 필요한 조건 7가지를 소개한다. 실제 운영한 경험에서 나온 조언과 지침이므로 고시원 창업을 생각하는 예비 원장들에게 실질적인 도움이 된다. 4장에서는 고시원에 대해 많은 이들이 궁금해하는 대표적인 질문을 추려 소개한다. 장 끝에는 자신이 원장이 되었다면 어떻게 응대할 것인지 시뮬레이션을 해볼 수 있는 예시 질문도 추려 실었다. 5장에서는 저자에게 ‘고시원 창업 6주 오프라인 강의’를 듣고 고시원을 창업하여 운영하고 있는 11명의 원장님들 목소리를 담았다. 창업지역과 투자금, 방 타입과 수익이 각기 다른 원장님들의 인터뷰 내용이므로 고시원 창업을 염두에 두고 있는 예비 원장들에게 많은 도움이 될 것이다. 이 외 고시원 운영에서 실제 도움이 되는 ‘고시원킹의 어드바이스’ 10가지와 ‘고시원킹의 스페셜 케어’ 4가지도 수록했다.
  • 프롤로그_ 이제 취업이 아니라 창업이다! 4 1장 개념 다지기 나는 고시원 창업으로 시간과 경제적 자유를 얻었다 내 삶은 고시원 사업 전과 후로 나뉜다 17 이제 취업이 아니면 창업이다 23 고시원, 투자가 아니라 비즈니스다 29 타인은 지옥? 남들이 하지 않아 더 벌고 있습니다 36 장점과 단점을 확실히 알고 출발하자 47 2장 실전 팔로어 고시원 창업의 6단계 프로세스 따라가기 1단계 고시원 시장을 알다 정확한 이해가 성공적인 창업으로 이어진다 59 〈고시원킹의 실전 어드바이스〉 1 생계형인가 투자형인가를 명확히 알고 첫발을 내딛자 2단계 매물 파악 매물은 다다익선보다 ‘매칭’이다 66 〈고시원킹의 실전 어드바이스 2〉 고시원 창업 절차 6단계 〈고시원킹의 실전 어드바이스 3〉 부동산, 온라인 매물 찾기에서 실패하는 이유 〈고시원킹의 실전 어드바이스 4〉 임장 때는 속일 수 없는 것을 확인하라 〈고시원킹의 실전 어드바이스 5〉 고시원 매물을 찾는 고객이 100명이라면 그중엔 반드시 허수가 있다 [고시원킹의 스페셜 케어 1] 부동산 매칭의 하이패스 ‘전속부동산 연결 시스템’을 가동한다 [고시원킹의 스페셜 케어 2] 매물 찾기 전 나는 어떤 유형의 ...
  • 나는 2020년, 코로나19가 기승을 부리던 시기에 고시원 사업에 뛰어들면서 경제적으로 확실한 ‘무기’를 확보하는 데 성공했다. 일주일에 2번 일하면서도 월 1천만 원의 수익을 올렸고, 수익률 30%를 달성했다. 그때 시작한 고시원 사업은 운영 및 관리의 시행착오를 여러 차례 거치면서 내게 안정적인 수익원이 되어주고 있으며, 지금은 내 경험을 살려 고시원 사업을 하려는 사람들에게 창업과 운영에 관한 강의를 하는 데까지 이르렀다. 고시원은 내게 경제적으로나 시간적인 자유를 준 것은 물론이고 내 인생을 설계하는 데에도 매우 폭넓은 자유를 준 셈이다. -18쪽 그런데 ‘데이터’가 우리를 속일 수 있다. 그래서 초보 원장일수록 데이터에 속지 말고 권리 계약을 해야 한다. (……) 오류가 생길 수 있는 데이터 중 하나가 방 개수다. 브리핑할 때는 분명 30개라고 해놓고 수익률도 30개 만실로 해서 계산해놓았는데, 실제 권리 계약 후 알고 보니 30개 실 중 1실은 사무실로 쓰이고 2개 실은 입실자들의 짐 보관용 방으로 쓰이고 있다면 수익률 계산은 30실이 아닌 27실로 해야 하고 권리금도 그에 적정한 만큼으로 계산해야 한다. -69쪽 처음 고시원을 생각하는 사람 중에 이렇게 말하는 이들이 있다. “나는 창업하면 정장에 넥타이 매고 깔끔한 신사들만 입실자로 받고 싶다. 그런 분들만 받겠다.” 나는 이렇게 답한다. 그 수요는 우리의 타깃 수요가 아니며 설사 있더라도 지방에서 출장 와 단기로 거주하게 되는 고객일 뿐이라고. 고시원은 회전율이 심하면 힘들다. 방이 금세 빠지면 청소도 계속 해야 하고, 공실을 채워야 하는 어려움이 같이 온다. -139쪽 완전 초보 원장일 때는 입실자들의 요청에 따라 온도를 올려도 보고 내려도 보고 조절했지만 나는 지금 그렇게 운영하지 않는다. 여러 경험이 나의 운영 방향과 기준을 세워주었기 때문이다. (……) 남들은 왜 그렇게 까칠하게 대꾸하느냐고 할지 모르지만, 내 경험상 이상하게도 이런 유형의 입실자는 곧 퇴실하는 경우가 많았다. 아니나 다를까, 한 달 조금 지나자 방도 치우지 않고 연락도 안 한 채 퇴실을 해버렸다. (……) 방 하나를 더 팔아서 한 달 수익이 올라가면 좋겠지만 나에게 스트레스를 주는 경우라면 나는 차라리 그 방을 비워두더라도 스트레스를 받지 않는 편이 낫다고 마음먹고 운영한다(물론 케이스 바이 케이스라고, 그 사람의 성향을 보며 각자 판단해서 이야기를 하는 것이 좋을 것이다). -140~141쪽 나는 실내 흡연만큼은 강력하게 대응한다. 계약서에도 화재와 관련한 사항. 소방 관련은 입실자의 동의 없이 방 문을 개방할 수 있다는 조항을 달아두었다. 어느 날 새벽 누가 방에서 담배를 피우는지 환풍구를 통해서 담배 냄새가 들어온다는 민원을 받았다면, 해당 층 전체 입실자들에게 내일 모든 방의 문을 개방해서 확인하겠다는 단체 공지 문자를 보낸다. 그런 뒤 다음 날 아침 고시원에 출근하자마자 해당 층의 모든 방 문을 다 개방한다. 도어락은 입실자가 문의 비밀번호를 바꾸었더라도 설치할 때 나만 열 수 있는 마스터 번호를 입력해둘 수 있기에 얼마든지 개방이 가능하다. -146쪽 어느 원장님의 사례다. 1년 내내 거의 만실을 채우고, 장기 입실자도 많아서 사업 초기에 계산했던 수익률 30%를 충분히 올리고 있다고 자신했다. 그런데 연말에 사업 정산을 하자 상황이 전혀 달랐다. 거의 만실을 채워 운영했는데, 수익률이 30%는커녕 20%에도 못 미쳤기 때문이다. (……) 원인은 간단했다. 가랑비에 옷 젖는다고, 중간중간 공실이 잠시 빌 때마다 예외로 깎아주었던 금액이 쌓이고, IOT를 설치하지 않은 탓에 다른 고...
  • 서봉기 [저]
  • 평소 부동산 투자와 경매, 공매에 관심이 많던 저자는 ‘건물주가 되고 싶다’라는 최종 목표를 늘 가지고 있었다. 우연히 창업의 길로 들어서면서 임대업과 가장 유사한 업종을 찾던 중 ‘고시원’, ‘고시텔’ 사업은 소유 건물이 없어도 임대만으로 운영할 수 있다는 걸 알게 됐고, 운영만 잘한다면 건물주와도 같은 효과를 누릴 수 있겠다는 생각과 시스템만 잘 갖추면 임대업과 가장 유사한 사업이 될 거라고 확신하며 이 분야에 뛰어들었다. 현재 1층 전용 입구가 따로 있는 4층 건물에 옥상까지 사용하는 총 44실을 보유한 고시원을 직접 운영하고 있다. 3년이라는 짧다면 짧은 시간 동안 많은 고난과 여러 과정을 통해 현재는 일주일에 이틀만 출근하며, 월 1,000만 원이라는 수익을 내는 중이다. 블로그 blog.naver.com/gosiwonking 유튜브 고시원킹
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