『합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법: 부동산편(2021)』은 우리나라 최고의 베테랑 세무사가 전하는 합법적이고도 손쉬운 절세 재테크로 부동산 세금, 모르는 사람은 자신이 더 낸 줄도 모른다. 이 책을 통해서 거래세, 보유세, 임대소득세, 양도세, 상속세 등 부동산 관련 모든 세금 문제를 한꺼번에 알 수 있게 한 책이다.
“부동산은 비슷한데 세금은 수천만 원을 더 낸다?!”
얽히고설킨 부동산 세금 문제를 풀 수 있는 최적의 해법서
여기 같은 가격의 아파트를 처분한 A와 B가 있다. A는 세금 없이 아파트를 팔았는데, B는 세금을 내야 했다. 이 둘의 차이는 무엇이었을까? A는 양도소득세가 과세될 수 있는 상황을 피해서 한 푼의 세금도 내지 않고 아파트를 팔았다. 하지만 B는 집이 한 채면 양도소득세가 없다는 말만 믿고 아파트를 팔았다가 세금을 추징당하고 말았다. 왜 이런 결과가 나왔을까?
아끼고 저축하는 것만으로는 자산을 늘리기 힘든 시대가 되었다. 금리는 낮고 물가는 계속해서 오르는 상황 속에서 이제 재테크는 선택이 아닌 필수가 된 것이다. 그중 부동산은 많은 사람들에게 각광받는 재테크 수단이다. 누군가 부동산에 투자해 차익으로 몇억 원을 벌어들였다는 말을 들으면, 재테크의 해법이 바로 그곳에 있구나 하는 생각이 들기 마련이다. 이런 현상 때문인지 주택 가격은 올해 가파르게 상승했다. 상황이 이렇다 보니 정부의 부동산 관련 세법도 수시로 변화하고 있다.
하지만 부동산 투자에 뛰어드는 모두가 큰 수익을 올리는 건 아니다. 반대로 큰돈을 날린 이들의 뼈아픈 실책도 무수히 존재한다. 투기 세력을 잡기 위한 정부의 세금 정책에 역풍을 맞아 수천만 원의 세금을 추징당하는 일도 부지기수다. 앞선 사례에서 보는 것처럼 동일한 가치의 부동산을 소유하고 있음에도 불구하고 누군가는 재산을 늘리고 누군가는 세금을 늘리는 판이한 결과를 얻게 되는 것이다.
어떻게 세무 처리를 하느냐에 따라 힘들게 번 재산을 지킬 수도 있고, 그렇지 못할 수도 있다. 특히 부동산 관련 세금은 다양한 종류의 세금 중에서도 가장 복잡하다. 거미줄처럼 얽혀 있어서 첫 실마리를 잘 풀지 못하면 공들여 쌓아 놓은 재산이 어느 순간 세금으로 뒤바뀌어 버리는 어이없는 경험을 하게 될 수도 있다. 실제로 투자 수익률이 높은 사람들은 세금을 자유자재로 다루는 이들이다. 『합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법·부동산편』에서는 바로 그 얽히고설킨 부동산 세금 문제를 바르게 풀 수 있는 최적의 해법을 담아냈다.
20년 경력의 베테랑 세무사가 전하는
쉽게 읽는 세금 이야기
『합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법·부동산편』은 우리가 꼭 알아야 하는 부동산 관련 세금에 대한 모든 지식을 담고 있다. 20년 경력의 우리나라 최고의 베테랑 세무사인 저자가 부동산 세금에 얽힌 다양한 문제를 정확하게 진단하고, 그에 대한 해답을 명쾌하게 제시한다.
이 책에는 든든세무법인의 간판급 세무사인 ‘고단수’라는 인물이 등장해 금융회사의 자산관리 팀장 ‘이절세’와 세무 전문가를 꿈꾸는 그의 아내 ‘야무진’ 등과 함께 까다로운 부동산 세금 문제를 차근차근 짚어 나간다. 주택을 취득하고 양도할 때마다 부과되는 세금에는 어떤 것이 있고 얼마큼의 비용을 부담해야 하는지, 다양한 사례를 들어 실제 우리가 직면하게 되는 부동산 세금 문제를 본격적으로 다루고 있다.
신방수 세무사는 오랜 현장 경험과 발 빠른 정보력을 바탕으로 지금 시대에 가장 필요한 부동산 세금의 모든 것을 총정리했다. 부동산 문제에 관심을 두고 있는 이들이라면 누구나 반드시 읽어야 할 필수적인 지식들을 세세하고 깊이 있는 설명과 함께 전한다.
17년 연속 베스트셀러를 기록한 국내 최고의 절세 바이블
2021년 완전 개정판으로 새롭게 출시!
정부는 2020년 7·10대책을 통해 역대에서 가장 강력하다고 평가를 받을 정도로 취득세와 종부세 그리고 양도세를 한꺼번에 올렸다. 또한 말도 많고 탈도 많았던 주...택임대등록제도를 사실상 폐지하고, 1인 부동산 법인에 대한 세금도 크게 인상했다. 과히 세금변혁기라고 해도 틀린 말은 아닐 듯싶다.
이러한 흐름 속에서 17년 연속 베스트셀러를 기록하며 독자에게 그 가치를 인정받아 온 『합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법·부동산편』은 2021년을 맞아 가장 핵심적인 내용들을 최대한 담기 위해 노력했다. 부동산 관리에 필요한 전반적인 세무 지식을 비롯하여 최근 확 바뀐 세제 정책의 변화에 따른 대응 방법을 자세히 서술했다. 또한, 부동산을 상속 및 증여할 때의 절세법을 상세히 분석해 이 한 권으로 웬만한 부동산 세금 문제는 모두 해결할 수 있도록 했다. 특히 중요성이 크게 부각되고 있는 취득세 중과세제도를 집중적으로 설명하였으며, 실익이 거의 없어진 주택임대사업자의 절세비법 코너는 삭제했다.
현재 부동산과 관련된 세금은 다른 어떤 분야보다 변화무쌍하다. ‘얕은 지식만큼 위험한 것은 없다’는 말처럼 단순히 돈이 될 것이라는 생각만으로 부동산 투자에 접근한다면 큰 낭패를 볼 수 있는 상황이다. 따라서 부동산을 세금으로부터 지키고 싶다면 세제의 변화를 제대로 이해하고 미리미리 대비해 자신의 상황에 걸맞게 적용할 수 있어야 한다. 절세로 가는 정확한 길을 알려 주는 이정표 혹은 든든한 세무 컨설턴트를 찾는 당신에게 이 책은 가장 확실한 해답이 될 것이다.
서문 절세 전략 잘 세워 부자 되세요
chapter 01 부동산 증세의 시대
지금까지의 부동산 세금 지식은 버려라│부동산 세금 부과 기준, 이것부터 챙겨 두자│세금을 잡으려면 세율을 알아야 한다│정부의 세금 정책을 주목하라│맞춤별로 절세 전략을 수립하자
chapter 02 취득세 중과세 대응법
취득세도 중과세가 적용되는 시대!│취득세 중과세는 어떤 경우에 적용될까?│무주택자가 1주택을 취득한 경우의 취득세는?│1주택자가 2주택자가 된 경우의 취득세는?│2주택자가 3주택 또는 4주택 이상 자가 된 경우의 취득세는?│취득세 관련 주택 수 산정은 어떻게 할까?│분양권에 대한 취득세율과 주택 수 산입은 어떻게 될까?│조합원 입주권에 대한 취득세율과 주택 수 산입은 어떻게 될까?│주거용 오피스텔에 대한 취득세율과 주택 수 산입은 어떻게 될까?│증여에 따른 취득세는 얼마나 될까?
chapter 03 보유세 줄이는 방법
보유세 만만하게 보다간 큰코다친다│재산세와 종부세는 어떻게 계산할까?│다주택자에 대한 보유세 계산 사례│종부세, 세 가지 대응 전략
chapter 04 주택 전·월세 소득 절세 전략
주택임대소득 과세 방법│1세대 1주택자의 임대소득 과세 방법│...2주택 이상 자의 임대소득 분리과세 방법│2주택 이상 자의 임대소득 종합과세 방법│소형 임대주택 사업자에 대한 세액감면│주택임대소득세 관련 Q&A
chapter 05 1주택자부터 다주택자까지, 양도세 비과세 전략
가장 좋은 절세법은 비과세이다│비과세 예외 요건을 활용하는 절세 전략│2주택자가 세금 안 내는 방법│임대사업자가 거주주택 비과세 받는 방법│도대체 임대등록제가 어떻게 바뀐 거야?│등록말소에 따라 달라지는 세금들
chapter 06 고가·다가구·겸용 주택, 중과 주택 절세 전략
9억 원 초과 고가주택, 세금 덜 내는 법│미거주한 고가주택 처분 전략│양도세 감면주택의 두 가지 혜택│다가구·다세대·겸용 주택, 잘못 다루다간 세금폭탄 맞는다!│다주택 중과세 언제 풀릴까?│주택임대업과 양도세 중과세 해법│부동산매매업 실익, 지금도 유효한가?│부동산 처분 시 알아 둬야 할 절세법 20가지
chapter 07 재건축·재개발 아파트와 분양권 절세법
왜 조합원과 일반 분양자의 세금이 다를까?│입주권의 양도세는 어떻게 계산할까?│이럴 때 입주권이 비과세된다│입주권을 주택으로 보면 과세 방식이 달라지나?│분양권 세금 다루는 방법
chapter 08 상가빌딩·토지 절세 전략
상가빌딩 분양 세금을 환급받는 방법│임대부가세와 임대소득세 신고는 어떻게 할까?│법인전환과 관리법인 설립 중 어떤 것이 좋을까?│토지 세금에는 어떤 것들이 있을까?│8년 자경농지, 세금 덜 낼 수 있다
chapter 09 절세를 위한 부동산 상속·증여 기술
상속세와 증여세, 어떤 것이 유리한가?│상속 또는 증여재산가액은 어떻게 평가할까?│상속공제액으로 상속세를 줄일 수 있다│특수관계자 간의 거래는 이렇게 하라│특수관계자 간에 저가양도를 할 수 있을까?│부담부 증여 vs 증여 vs 매매의 실익 비교
한편 2주택 이상 자의 경우 종전에는 일반세율로 양도세를 내면 그뿐이었고 보유세 부담도 거의 없었다. 하지만 근래에 주택 가격이 급등하자 2018년 4월 1일에 중과세가 도입되었다. 여기에 2018년 9·13대책과 최근의 2020년 7·10대책 등에 따라 다주택자를 대상으로 종부세를 크게 올리는 등 세제가 급격히 변하고 있다. 더 나아가 그동안 과세의 사각지대에 있던 임대소득세가 주택임대차정보시스템의 개통으로 본격 과세되는 등 세제 환경이 큰 변화를 겪고 있다.
_‘부동산 증세의 시대’ 중에서
종전의 취득세는 주택 수와 무관하게 주택 가격에 따라 세율이 결정되었다. 하지만 2020년 8월 12일 이후부터는 개인은 주택 수에 따라 세율이 1~12%까지 변동하고, 법인은 무조건 12%가 적용되고 있다. 이처럼 개정된 취득세 제도를 이해하기 위해서는 기본적으로 아래와 같은 내용들을 이해할 필요가 있다.
· 주택에는 어떤 것들이 포함하는가?
· 주택 수는 어떻게 산정하는가?
· 조정대상지역과 비조정대상지역은 어디를 말하는가?
우선 주택 수는 개인의 경우 ‘1세대’를 기준으로 이들이 보유한 주택 수를 합계하는 것이 원칙이다. 이때 주택은 통상 주택법상 단독주 택이나 공동주택을 말하나, 취득세율을 결정할 때의 주택에는 2020 년 8월 12일 이후 취득한 분양권, 조합원 입주권, 주거용 오피스텔이 포함된다. 따라서 분양권이 2개인 상태에서 주택을 취득하면 다주택 자에 해당될 수도 있다. 다만, 이때 무조건 주택 수를 포함하는 것이 아니라, 시가표준액(기준시가)이 1억 원 이하인 주택과 오피스텔은 주택 수에 포함하지 않는다(분양권과 입주권은 가격 불문하고 주택 수에 포함). 따라서 실무에서는 이러한 부분을 놓치지 않는 것이 중요하다. 마지막으로 조정대상지역은 서울 등 고시된 지역을 말하며, 이들 지역 에서 주택을 취득하면 좀 엄격하게 세제를 적용한다.
이처럼 개정 취득세는 다주택자와 법인을 타깃으로 하고 있다. 이에 따라 이들이 주택을 취득하는 경우 상당한 지출을 감수해야 한다.
_‘취득세 중과세 대응법’ 중에서
“입주권도 주택이라고 하는데, 그게 무슨 말이야? 그리고 그렇게 되면 어떤 영향이 있지?”
인터넷 검색을 하던 이절세는 입주권도 주택이라는 말이 생소하게 들렸는지 야무진에게 질문했다.
“오빠, 입주권도 사실상 주택에 해당된다고 해. 헌 집이 헐리고 다시 새집으로 바뀌게 되기 때문이지. 그 결과 주택 수가 늘어나게 되므로 다주택 보유자는 과세가 될 수 있고, 또 기본적으로 1세대 1주택에 대한 비과세를 받는 것도 힘들 수 있을 것 같아.”
“…….”
이절세 팀장은 야무진의 말이 도대체 이해가 되지 않았다.
재건축 또는 재개발 사업에서 발생한 입주권을 권리로 생각하는 경우가 많으나 세법은 이를 주택으로 보아 과세 판단을 하고 있다. 예를 들어 1주택과 1입주권이 있는 상태에서 주택을 양도하면 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있을 것 같지만 입주권도 주택에 해당되므로 비과세를 적용받기가 힘들어질 수 있다.
_‘재건축·재개발 아파트와 분양권 절세법’ 중에서
현실적으로 보면 많은 사람들이 상속으로 재산을 물려주는 것이 아니라 사전에 증여를 하는 것으로 재산을 물려주곤 한다. 왜 그럴까?
그 이유들 중에는 자녀들 간 재산 분쟁을 예방하고 자녀의 재산 형성을 도와주고 싶다는 생각이 크다. 또 상속세를 절감하기 위해 사전 증여를 선택하고 있다.
그런데 이게 무슨 말인가? 앞의 예를 보면 증여세가 상속세보다 훨씬 많이 나온다고 했는데 상속세를 절감하기 위해 미리 증여를 한다고 하니 말이다.
실무적으...로 상속세를 절감하고자 증여하는 동기는 두 가지이다. 하나는 상속재산이 많아 세율이 높게 적용되는 경우 재산의 일부를 사전 증여함으로써 상속세를 줄이는 것이고, 다른 하나는 사전 증여재 산이 나중에 상속재산에 합산되더라도 합산되는 가격이 사전 증여 시의 신고액으로 결정되므로 가격이 상승한 경우 오히려 세금을 절약할 수 있다는 것이다.
_‘절세를 위한 부동산 상속·증여 기술’ 중에서
신방수 [저]
[학력 및 경력] ● 1991년 2월 한양대학교 경영학과 졸업 ● 2015년 2월 연세대 법무대학원 조세법 전공 ● 1991년 7월~1996년 8월 쌍용자동차(주) 회계부, 경영관리부 ● 2001년 9월 제38회 세무사시험 합격 ● 2002년 6월~2003년 6월 세무법인 진명 근무 ● 2003년 11월~2004년 3월 법무법인 대유 근무 ● 2004년 4월~2004년 11월 세무회계사무소 운영 ● 2005년 3월 세무법인 정상 창립 ● 2021년 5월 현재 세무법인 정상 근무
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