경매 권리분석을 쉽게 설명한 실무교과서!
변호사가 들려주는 쉬운 경매 권리분석 이야기『나는 아내보다 권리분석이 좋다』. 권리분석이란 법원경매를 통해 부동산을 매수하려는 사람이 그 부동산에 대한 권리관계를 확인하여 법률적 위험을 체크하는 것이다. 이 책은 경매투자의 기본이라 할 수 있는 권리분석을 체계적으로 설명한 권리분석 실무교과서이다. 또한 법률적 위험을 헤쳐나갈 수 있는 방법 등을 구체적으로 제시하고 있다. 부동산경매의 의의에서부터 권리분석 핵심 총정리까지 22개의 장을 통해 다루고 있다.
“경매투자의 99%는 권리분석이다”
경매 권리분석이 어렵다는 편견을 확실히 깨준 책!
“권리분석은 경매투자의 ‘기본’입니다. 누구나 부인할 수 없는 사실이죠.
하지만, 안타깝게도 경매에 여러 건 성공한 전문가들조차 이 기본을 잊고 투자해
실패의 고배를 마시고, 한순간에 자산 대부분을 탕진하곤 합니다.
무엇보다도 기초에 근거한 정확한 권리분석이 선행되어야
법률적 위험을 최소화할 수 있고, 이를 통해 수익창출을 할 수 있는데
너무 이른 자신감에 기본을 무시하는 우를 범하는 것이죠.”
저자는 단지 경매하는 사람들뿐만 아니라, 결혼해서 가정을 이루며 사는 사람들도 누구나 다 조금씩만 더 ‘법’(경매)에 관심을 두기를 바란다. 삶의 터전인 집(전?월세나 보유부동산 등)을 안전하게 보호할 수 있고, 나아가 투자수익을 가져오는 유쾌한 수단이 될 수도 있기 때문이다. 그런데 안타까운 건 ‘법’과 직접적으로 관련되어 있기 때문에, 일반인들이 이런 법률(권리분석 등)을 쉽사리 익혀 활용하기가 현실적으로 어렵다는 것이다. 또한, 마땅히 공부할 명쾌한 책도 없다. 그 역시 ‘법’을 공부하면서 겪었던 아픔과 어려움이 있었기에, 이런 공백의 틈을 메워 가치 있는 책이 되기를 바라는 간절한 마음에서 이 책을 썼다.
“부동산 권리관계 확인해 법률적 위험 체크하는 게 권리분석”
권리분석이란 법원경매를 통하여 부동산을 매수하려는 사람이 그 부동산에 대한 권리관계를 확인하여 법률적 위험을 체크하는 것이라고 할 수 있다. 경매대상 부동산에 법률적 위험이 크다면 그 부동산에 대한 입찰은 피하는 것이 정석이다. 다만, 권리분석을 통하여 파악한 위험을 다른 입찰자와 달리 헤쳐나갈 수 있는 능력이 있다면, 큰 수익을 보장받을 수 있다. 이 책은 22개의 장을 통해 부동산경매의 기본인 권리분석을 체계적으로 설명하는 데 주력하고 있으며, 더불어 법률적 위험을 헤쳐나갈 수 있는 방법 등을 아주 구체적으로 제시하고 있다. 말소기준권리, 낙찰 시 매수인이 인수하는 권리, 낙찰로 말소되는 권리 등 부동산경매 권리분석의 핵심과 이에 대한 기본개념 정리, 등기부에 기재되거나 기재되지 않는 권리의 요약, 주택임대차보호법상 임차인, 상가건물임대차보호법상 임차인, 법정지상권, 관습법상 법정지상권, 분묘기지권, 유치권 및 유치권의 심화연구, 배당분석 및 실제 사례, 특수문제, 각종 공법상의 부동산취득의 제한, 낙찰자를 위한 권리분석 핵심 사례 연습 및 총정리 등.
[한눈에 보는 목차]
[세부목차]
[프롤로그] “권리분석 기본기가 튼튼한 사람은 변호사도 이긴다”
[이 책으로 ‘권리분석’의 체계를 확실하게 잡는 방법]
[제1장]. 부동산경매의 의의
1. 경매의 의미와 종류
2. 부동산경매에서의 임의경매와 강제경매
{Why 코너} 집행력 있는 정본이란 무엇인가?
[제2장]. 부동산경매와 권리분석의 중요성
[제3장]. 부동산경매 권리분석의 핵
1. 말소기준권리
{Why 코너} 말소기준권리를 기준으로 선순위는 인수되고, 후순위는 말소되는 이유가 무엇일까?
{Why 코너} 대위변제를 통하여 대위변제자의 순위를 승진시켜 말소기준권리를 변경시키는 이유가 무엇일까?
2. 낙찰 시 매수인이 인수하는 권리
{Why 코너} 예고등기는 말소기준권리의 선후에 관계없이 항상 인수된다는 의미는 무엇일까?
3. 낙찰로 말소되는 권리
[제4장] 부동산경매 권리분석을 위한 기본개념 정리
1. 서론
2. 물권과 채권의 구별
3. 각종 물권의 개념 해설
4. 부동산경매와 관련된 주요 개념 해설
5. 기타 부동산경매 관련 용어해설(‘가, 나, 다’ 순서)
[제5장]. 등기부에 기재되는 권리 요약
[제6장]. 등기부상 갑구에 기재되는... 권리
1. 소유권보존등기 및 소유권이전등기
2. 가압류등기
{Why 코너} 가압류와 압류의 차이는 무엇이며, 가압류를 하는 이유는 무엇일까?
3. 가처분등기
4. 가등기
{Why 코너} 가등기는 순위보전적 효력이 있다고 하는데, 순위보전적 효력이 무엇인가?
5. 예고등기
6. 압류등기
{Why 코너} 경매개시결정기입등기는 말소기준권리인데, 임의경매개시결정기입등기의 경우 사실상 그 자체가 말소기준권리가 될 수 없다는 의미는 무엇인가?
7. 환매권(환매특약등기)
8. 환지등기
{Why 코너} 환지처분의 성질상 그 지상건물에 관습법상의 법정지상권이 설정될 수 없다는 의미는 무엇일까?
9. 경매개시결정기입등기
[제7장]. 등기부상 을구에 기재되는 권리
1. 저당권
{Why 코너} 강제경매는 공신력이 있는데, 임의경매는 공신력이 없다는 것은 어떤 의미인가?
2. 근저당권
{Why 코너} 근저당권에서 채권최고액은 어떠한 의미를 갖는가?
3. 공동저당권
{Why 코너} 공동저당 목적부동산의 소유자가 채무자와 물상보증인으로 각각 다를 때, 이시배당에 있어 채무자 소유부동산의 후순위자가 공동저당권자를 대위할 수 없는 이유는 무엇인가?
4. 공장저당권
{Why 코너} 공장저당권이 설정된 공장을 일괄매각하는 이유는 무엇일까?
5. 지상권
{Why 코너} 은행에서 나대지를 담보로 잡을 때 나대지에 대한 근저당권 설정 이외에 지상권을 설정받는 이유는 무엇인가?
6. 지역권
{Why 코너} 지역권은 어떠한 경우에 성립하는가?
7. 전세권
{Why 코너} 주택의 일부 전세권자에게 경매신청권(임의경매신청권)이 인정되지 않는 이유는 무엇인가?
8. 민법상 등기된 임대차
9. 임차권등기명령
[제8장]. 등기부에 기재되지 않는 권리 요약
[제9장]. 주택임대차보호법상 임차인
1. 권리분석을 위한 선행학습
2. 권리분석 및 배당문제
3. 이른바 무상거주각서의 문제
[제10장]. 상가건물임대차보호법상 임차인
1. 권리분석을 위한 선행학습
2. 권리분석 및 배당문제
{Why 코너} 주임법은 그 적용을 위한 보증금 제한규정이 없는데, 상임법이 그 적용을 위한 보증금 제한규정을 둔 이유가 무엇일까?
[제11장]. 법정지상권
1. 권리분석을 위한 선행학습
2. 권리분석 및 배당문제
{Why 코너} 법정지상권의 경우 판례의 원칙적 태도는 건물이 멸실된 후 신축한 경우에도 신구건물의 동일성 여부를 불문하고 법정지상권이 소멸되지 않는다는 것인데, 법정지상권의 대상물이 멸실되었다면 논리적으로 법정지상권도 소멸되는 것이 물권법의 일반원리로 보이는바, 판례가 왜 위와 같은 태도를 취하는 것일까?
[제12장]. 관습법상 법정지상권
1. 권리분석을 위한 선행학습
2. 권리분석 및 배당문제
[제13장]. 분묘기지권
1. 권리분석을 위한 선행학습
2. 권리분석 및 배당문제
[제14장]. 유치권
1. 권리분석을 위한 선행학습
2. 권리분석 및 배당문제
{Why 코너} 채권과 달리 물권의 경우 성립한 순서에 의하여 권리의 순위가 결정되는데, 유치권은 왜 같은 물권인 저당권 등의 권리보다 늦게 성립하여도, 유치권 이외의 자에게 유치권으로 대항할 수 있을까?
[제15장]. 유치권 심화연구
1. 서설
2. 필요비와 유치권
3. 유익비와 유치권
4. 공사대금채권과 유치권
5. 손해배상채권과 유치권
6. 보증금반환청구권과 유치권
7. 권리금반환청구권과 유치권
8. 부속물매수청구권을 행사한 경우에 부속물매수대금채권과 유치권
9. 점유와 유치권
10. 유치권자의 권리
11. 유치권자의 의무(민법 제324조)
12. 유치권과 민사문제
13. 유치권과 형사문제
[제16장]. 부동산경매 배당분석의 필요성
[제17장]. 부동산경매 배당분석의 핵
1. 배당신청
2. 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당에 참가하는 채권자(법 제148조)
3. 배당요구를 하여야 배당에 참가할 수 있는 채권자(제88조 제1항)
4. 배당요구를 할 수 있는 기한
5. 배당순위
[제18장]. 배당사례
1. 안분 후 흡수(실무)
2. 일반적인 사례
3. 순환흡수배당사례
[제19장]. 특수한 문제
1. 무잉여의 문제
2. 공유지분매각의 문제
3. 별도등기의 문제
[제20장]. 각종 공법상의 부동산 취득의 제한
1. 서설
2. 토지거래허가구역 내 토지의 취득
3. 농지의 취득
4. 건축법상 도로의 소유권 취득
5. 각종 법인의 기본재산의 취득
6. 토지이용계획확인서상의 공법상 제한 확인
7. 결론
[제21장]. 낙찰자를 위한 권리분석 핵심 사례 연습
1. 예고등기는 항상 인수된다
2. 법정지상권, 관습법상 법정지상권, 분묘기지권, 유치권은 항상 인수된다
3. 용익물권(지상권, 지역권, 전세권 등)은 말소기준권리보다 선순위이면 인수된다
4. 등기된 임차권이 말소기준권리보다 선순위이면 인수된다
5. 주임법 및 상임법상 대항력을 갖춘 임차인의 경우 낙찰자가 인수한다
6. 소유권이전등기청구권가등기의 경우 말소기준권리보다 선순위이면 인수된다
7. 가처분의 경우 말소기준권리보다 선순위이면 인수된다
8. 환매권
9. 말소기준권리의 판단
10. 소유자의 변경과 가압류의 인수 여부
11. 종합사례
[제22장]. 권리분석 핵심 총정리
1. 말소기준권리
2. 전세권등기의 말소기준권리 여부
3. 낙찰 시 매수인이 인수하는 권리
4. 말소기준권리보다 선순위권리의 소멸 여부
5. 말소기준권리보다 후순위 권리의 소멸 여부
6. 부동산을 경매로 취득할 경우 공법상의 규제가 곳곳에 배치되어 있는바, 이에 대한 검토가 필수적이다
[참고문헌]
[에필로그] “법은 ‘밥’이다”
이승주 [저]
사법시험합격(2004년 제46회)/사법연수원 수료(제36기)/변호사 1996년 경찰간부후보생 필기합격, 면접탈락 경기 화성 송산면 출생 송산초/송산중/수성고 동국대(농업경제학과 89학번/경제학사/1996년 졸업) 부동산학 석사(한성대 부동산대학원/2013년 2월 졸업) 동국대 행정대학원 부동산 최고위 과정 수료(제18기) 서울지방변호사회 2013년 사무직원 교육 ‘보전소송실무’ 특강 글쓰기 관련 청년 변호사 대상 강연(2013. 9. 11. (주)법률신문사 주최) 대한 변호사 협회에 ‘부동산관련법’ 전문분야 등록(2010년) (전) 동국대 법대 강사(민사집행법 담당/2014년 및 2015년) (현) 건국대학교 부동산대학원 겸임교수(부동산권리분석론)
주요 저서 나는 아내보다 권리분석이 좋다(다산북스)(2010년) 이야기 채권회수(다산북스)(2011년)
이승주 변호사 방송인터뷰 YTN 라디오 곽수종의 생생경제 인터뷰(2013. 7. 2. 소액사건관련) 파이낸셜뉴스 인터뷰(2014. 2. 3. 임대차존속기간 20년 위헌관련) MBC 파워매거진 인터뷰(2014. 2. 7. 아파트 할인분양관련) KBS 똑똑한 소비자 리포트 인터뷰(2015. 3. 13. 부실인테리어 관련) SBS 뉴스 인터뷰(2015. 5. 25. 지나친 위약벌 관련) TBS(교통방송) ‘출동 수도권 현장’ 인터뷰(2015. 10. 1. ‘잠자는 지하철 엘리베이터’편) KBS 2TV ‘아침’ 인터뷰(2016. 1. 7. 부동산 이중계약 사기 관련) KBS 뉴스 ‘못참겠다’ ‘전입신고날 근저당권 설정’편 인터뷰(2019. 1. 13. ‘디지털 뉴스’편) KBS 뉴스 ‘못참겠다’ ‘억대 권리금 날릴 위기’편 인터뷰(2019. 3. 17. ‘디지털 뉴스’편) KBS 뉴스 ‘갭투자 파산 후폭풍’편 인터뷰(2019. 7. 13. 방송)
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