『경매야 놀자』는 경매초보 시절부터 대학 등 각종 교육기관에서 경매강의를 하는 동안 가슴 절절이 느꼈던 어떻게 하면 쉽고 재밌게 경매를 할 것인가에 대한 화두의 답변이다. 실전 경매시 가장 요긴한 부분을 기초와 실무 그리고 마무리로 묶고 최신 지견과 판례를 반영하여 완전 개정에 가까울 정도로 대대적인 개편을 하였다. 기술의 전제는 경매 권리분석은 어렵고 복잡하다는 고정관념을 깨트리기 위해 첫 입문자도 재밋고 쉽게 원리를 이해할 수 있도록 사례 중심으로 엮었다. 또한 중급자는 다양한 경우의 수를 통해 응용력을 기를 수 있도록 대법원 판례 등 기술의 논거를 제시했다.
사례와 판례로 경매원리를 풀어 쓴
실전투자자를 위한 경매 교과서 !!
‘경매야 놀자’는 제목에서 느껴지듯 경매를 쉽고 재밋게 하기 위해 쓰였다.
경매초보 시절부터 대학 등 각종 교육기관에서 경매강의를 하는 동안 가슴 절절이 느꼈던 어떻게 하면 쉽고 재밌게 경매를 할 것인가에 대한 화두의 답변이다.
‘경매야 놀자’는 모두 Part 7로 구성되었다.
실전 경매시 가장 요긴한 부분을 기초와 실무 그리고 마무리로 묶고 최신 지견과 판례를 반영하여 완전 개정에 가까울 정도로 대대적인 개편을 하였다.
기술의 전제는 경매 권리분석은 어렵고 복잡하다는 고정관념을 깨트리기 위해 첫 입문자도 재밋고 쉽게 원리를 이해할 수 있도록 사례 중심으로 엮었다. 또한 중급자는 다양한 경우의 수를 통해 응용력을 기를 수 있도록 대법원 판례 등 기술의 논거를 제시했다.
Part 1, Part 2, Part 3는 권리분석 기초편을 다뤘다. 특히 Part 1 ‘권리분석 첫 걸음’은 권리분석에서 만나는 다양한 경우의 수를 판례와 실무 예로 해석하였고 여러 가지 대항력편에서는 대항력을 20개로 유형화하여 분석하였다.
Part 4, Part 5는 권리분석 실무편으로 Part 4 ‘종목별 권리분석’에서는 집합건물 권리분석의 핵심 키워드인 대지권미등기와 밀린관리비를 유형별로 정리하고 토지 경매의 요체인 농지와 산지, 공장 경매시 유의점을 다뤘다. 특히 농지가 불법으로 전용된 경우 농지취득자격증명을 발급받는 방법을 상세히 기술하였다.
Part 5 ‘특수 권리분석’에서는 유치권과 법정지상권, 분묘기지권, 선순위 가처분과 가등기 그리고 돌발상황시 대처 요령을 최신 지견 중심으로 상세히 다뤘다. 특히 유치권에서는 유치권 깨트리기와 허위 유치권 대응방법, 유치권과 대항력에서는 각 단계별로 유치권 성립유무를 기술하였다. 법정지상권에서는 법정지상권과 관습상 법정지상권 성립 유무를 그림을 통해 사례별로 유형화하여 첫 입문자도 쉽게 이해하도록 했다.
Part 6과 Part 7은 경매 마무리편으로 Part 6 ‘어떻게 인도할 것인가’에서는 인도비법과 인도요령을 20개의 상황을 설정하고 상황별로 대응방법을 제시했다. Part 7 ‘배당’편에서는 배당원칙과 배당순위 그리고 배당표 작성방법을 사례별로 분석하였다.
이 책은 원리를 이해하고 문제 해석 능력을 배양하는데 초점을 두었다. 첫 걸음은 서툴게 내디뎠지만 마지막 걸음은 어떠한 변칙에도 대응할 수 있을 만큼 야무지고 당찰 것이다.
머리말
PART 01 권리분석 첫걸음
chapter01 권리분석을 쉽게 하는 방법? 18
chapter02 말소기준등기 23
1. 말소기준등기 효력 24
2. 누가 말소기준등기인가(6 + ①) 25
3. 권리분석이란 = 말소기준등기 찾기 = 밑줄긋기(?) 29
4. 권리분석 오류 유형 30
chapter03 대항력이란? 33
1. 대항력이란? 33
2. 대항력 발생시기 34
3. 대항력의 경우의 수 43
4. 대항력의 존속기간 44
5. 존속기간 소멸시점 45
6. 대항력의 범위 46
chapter04 우선변제권 49
1. 우선변제권 요건 50
2. 확정일자 제도 51
3. 배당요구 53
4. 우선변제권의 경우의 수 55
5. 우선변제권의 내용 59
6. 우선변제 대상 62
7. 대항력과 우선변제권의 차이 64
chapter05 최우선변제권 66
1. 최우선변제권 요건 67
2. 최우선변제권 내용 69
3. 최우선변제 대상 74
4. 최우선변제권 요건 제외 77
5. 우선변제권과 최우선변제권의 차이 78
chapter06 여러 가지 대항력에 대하여 80
1. 배우자나 자녀의 주민등록 81
2. 친인척간의 임대차 84
3. 부부간의 임대차 86
4. 어제는 소유자 오늘은 임차인 86
5. 다가구 주택과 다세대 주택의 대항력 8...8
6. 주민등록의 정정과 대항력 89
7. 다가구 주택에서 다세대 주택으로 91
8. 집합건축물대장이 없는 다세대 주택 92
9. 대항력있는 임차권의 양도와 전차인 대항력? 93
10. 대항력을 갖추지 않은 임차권 양도시 전차인 대항력? 94
11. 토지와 건물 근저당권 설정일 다름 94
12. 담보가치 조사 당시 임차인 부인 95
13. 기존채권을 임차보증금으로 전환 98
14. 토지 또는 건물만 매각 99
15. 재개발에 따른 주택 멸실 100
16. 선순위 임차인 보증금 지급한 매수인의 전소유자에 대한 구상권 101
17. 경매중에는 월차임을 안내도 되는가? 102
18. 대항력 기산일 예외(다음날 0시) 예외 - 소유권이전 즉시 대항력 발생 103
19. 가장임차인 식별 요령 105
20. 가장임차인 형사 처벌 108
PART 02 주택?상가건물임대차보호법의 모든 것
chapter01 주택임대차보호법 112
1. 주거용 건물의 판단기준 112
2. 주택여부 기준시점 113
3. 적용범위 114
4. 임대차 계약 115
5. 존속기간 121
6. 임차인의 사망과 주택임차권의 승계 124
7. 차임 등 정보제공 요청권 125
chapter02 상가건물임대차보호법 126
1. 적용범위 126
2. 요건 127
3. 대항력 129
4. 우선변제권 131
5. 최우선변제권 131
6. 임대차기간 133
7. 상가건물임대차보호법 쟁점 134
chapter03 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법 비교 143
PART 03 권리분석 마무리
chapter01 전세권 146
1. 전세권이란 146
2. 전세권과 임차권 중 하나를 선택 한다면 147
3. 임차권이 전세권보다 좋은 점 148
4. 전세권의 존속기간 150
5. 전세권자의 권리와 의무 150
6. 전세권 권리분석 151
7. 전세권의 말소기준등기 요건 154
8. 전세권자의 이중적 지위 154
9. 전세권자는 확정일자를 안 받아도 된다 155
10. 전세권자와 임대차 계약을 체결한 전차인 최우선변제 여부 156
11. 건물 일부에 대한 전세권 156
12. 선순위 전세권자가 배당요구를 하지 않은 경우, 전세권부 근저당권자 배당 여부 157
chapter02 임차권등기 명령제도 158
1. 요건 159
2. 절차 159
3. 효력 160
4. 경매에서의 지위 163
5. 민법의 주택임대차등기도 임차권등기명령 준용 164
chapter03 가압류 165
1. 경매에서 가압류의 지위 166
2. 전 소유자(할아버지) 가압류 167
3. 가압류 권리분석 169
chapter04 가처분 170
1. 가처분의 종류 170
2. 경매에서 기억해야 할 가처분 두 가지 171
3. 가처분 권리분석 173
4. 가압류와 가처분 차이점 175
chapter05 가등기 177
1. 가등기의 종류 178
2. 권리분석 180
3. 소유권이전 청구권가등기와 담보가등기 식별 요령 183
4. 소유권이전청구권가등기 소멸시효 184
5. 가등기와 가처분 차이점 185
PART 04 종목별 권리분석
chapter01 대지권미등기 188
1. 대지사용권 189
2. 대지권 191
3. 대지권 미등기 193
4. 대지사용권 유형 194
5. 토지별도등기 206
chapter02 밀린관리비 210
1. 밀린관리비 누가 내나 211
2. 공유부분은 매수인 부담 211
3. 관리사무소에서 입주를 방해하는 경우 214
4. 관리비 대납시 돌려 받는 방법 216
5. 밀린공과금 216
chapter03 농지 219
1. 농지란? 219
2. 농지 소유자격 220
3. 취득면적 220
4. 농지취득자격증명 221
5. 농지원부 233
6. 토지상의 수목은 누구의 소유인가? 234
7. 농지의 처분명령 및 매수청구 235
8. 농지취득자격증명 Q&A 237
9. 농지 취득시 필요 서류 239
chapter04 산지 244
1. 경계 확인 244
2. 등기부상 면적과 실제 취득 면적 다름 245
3. 농지와 산지 비교 246
4. 산지 투자 체크 포인트 246
5. 산지전용허가 기관 247
6. 임야의 재촌 248
chapter05 공장 249
1. 공장경매 체크리스트 249
2. 기계ㆍ기구 250
3. 폐기물 251
4. 전기ㆍ수도 요금 252
5. 업종제한 확인 253
PART 05 권리분석
chapter01 유치권 256
1. 유치권이란 257
2. 유치권이 무서운 이유 258
3. 유치권 성립요건 261
4. 유치권의 성질 269
5. 유치권의 효력 270
6. 유치권의 유형 271
7. 유치권자의 인도 275
8. 유치권 깨트리기 275
9. 유치권과 대항력 282
10. 허위 유치권 대응 방법 289
chapter02 법정지상권 296
1. 법정지상권의 종류 296
2. 법정지상권 성립요건 297
3. 관습상 법정지상권 성립요건 299
4. 법정지상권 성립시기 301
5. 법정지상권 존속기간 302
6. 지료 304
7. 법정지상권의 소멸 310
8. 법정지상권 핵심체크 311
9. 토지와 건물이 따로 경매시 어떻게 해야 하나 327
10. 법정지상권과 유치권은 누가 더 무서운가? 328
11. 재산권 행사 절차 330
chapter03 분묘기지권 334
1. 성립요건 334
2. 특징 336
3. 권리와 의무 337
4. 존속기간 337
5. 묘지개장 339
6. 법정지상권과 분묘기지권의 차이점 342
7. 분묘기지권의 범위 343
8. 무연고 분묘 처리 방법 343
9. 분묘기지권의 소멸 344
10. 분묘로 인한 부동산가치 하락액은? 344
chapter04 선순위 가처분 346
1. 선순위 가처분 권리분석 346
2. 선순위 가처분이 소멸되는 경우 347
chapter05 선순위 가등기 354
1. 소유권이전 청구권 가등기 354
2. 담보가등기 357
3. 선순위 가등기 말소방법 360
chapter06 지분물건 361
1. 왜 지분물건을 기피하는가? 362
2. 공유지분 핵심 키워드 363
3. 공유지분 유형 363
4. 지분물건의 해법 364
5. 지분물건의 뒤처리 365
chapter07 돌발상황시 대처 요령 367
1. 돌발상황의 종류 367
2. 돌발상황의 단계별 대응방법 367
PART 06 어떻게 인도할 것인가?
chapter01 누가 인도의 비법을 묻거든 374
chapter02 인도에 대하여 376
1. 인도는 시간과 돈의 함수 376
2. 권리분석 잘하는 사람이 인도도 잘한다 377
chapter03 인도명령 378
1. 신청인 378
2. 기간 378
chapter04 상대방 380
1. 채무자 380
2. 소유자 380
3. 부동산 점유자 381
4. 그밖의 인도명령 대상자 381
5. 인도명령 불가 대상 382
chapter05 인도범위 383
1. 부합물 383
2. 종물 387
3. 부합물과 종물의 차이점 387
chapter06 인도명령 신청 388
1. 신청서류 388
2. 신청 시기 391
chapter07 인도명령 재판 및 불복방법 392
1. 인도명령 재판 392
2. 인도명령 효력 394
3. 불복방법 395
chapter08 인도명령 절차 397
1. 인도명령절차(집행법원) 397
2. 강제집행절차(집행관사무소) 398
chapter09 인도소송 406
1. 당사자 406
2. 대상 406
3. 관할법원 408
4. 절차 408
5. 인도소송시 주의할 점 409
6. 특수인도 411
7. 인도단행가처분 411
chapter10 인도 요령 413
1. 인도의 첫 걸음 - 내용증명 보내기 413
2. 집행 사전 예고제 - 집행계고서 415
3. 빈집의 인도 416
4. 강제집행 후 유체동산의 처리 417
5. 강제 집행 대상 부동산에 압류ㆍ가처분된 물건 418
6. 점유이전금지가처분이 필요한 때 419
7. 인도를 할 수 없는 임차인 421
8. 월세(관리비)와 배당 그리고 인도 425
9. 주민등록없이 점유 중인 임차인 426
10. 주민등록은 있으나 임대차 없이 점유 중인 임차인 427
11. 가라는 이사는 안가고 이사비만 달라는 임차인 428
12. 점유자가 많은 경우 - 첫 집 선별을 잘하라 430
13. 막무가내 점유자 430
14. 막무가내 점유자(2) - 배당금에 가압류하기 431
15. 인도와 부당이득 반환 432
16. 인도시 자주 듣는 거짓말 433
17. 노인이나 환자가 있는 경우 435
18. 점유자 없이 문 여는 방법 436
19. 업무협조 요청문을 이용하라 436
20. 매수인이 인도확인서 작성을 거절할 경우 437
chapter11 점유 유형별 인도 전략 438
1. 채무자 겸 소유자 439
2. 임차인 439
3. 자녀나 친인척 441
4. 법정지상권자 441
5. 지분물권자 444
chapter12 인도비는 어떻게 정하나 443
1. 강제집행비용 443
2. 밀린 관리비 444
3. 금융비용 444
chapter13 인도 사각지대 446
1. 종교시설 446
2. 특수물건 446
3. 외교공관 447
chapter14 인도 사례 449
chapter15 인도 10계명 452
PART 07 배당은 어떻게 하나
chapter01 배당 458
1. 배당이란 458
2. 배당절차 459
chapter02 배당요구 460
1. 배당요구 철회의 제한 463
2. 배당요구 확장의 제한 463
3. 배당 받을 수 있는 채권자 464
4. 배당요구시 신청서류 469
5. 배당요구와 부당이득반환청구와의 관계 470
chapter03 배당표의 작성 472
1. 배당기일 472
2. 계산서의 제출 472
3. 배당금 수령시 인도확인서가 있어야 배당받는 자 473
4. 배당표 작성 474
chapter04 배당순위 및 배당원칙 477
1. 배당순위 478
2. 배당원칙 498
3. 그밖의 배당원칙 509
chapter05 배당의 실시 511
1. 배당표의 확정 511
2. 배당표에 대한 이의 513
3. 재배당 및 추가배당 517
chapter06 배당방법 518
1. 안분배당 518
2. 순위(흡수)배당 518
3. 순환배당 522
4. 저당권의 배당 524
5. 상가건물임차인의 배당 532
6. 토지별도등기 배당 533
7. 지분 경매 538
8. 일반채권을 임차보증금으로 전환 538
9. 외화채권의 배당 540
10. 전세권자의 배당 540
11. 채무자와 물상보증인 소유 동시 배당시, 경매대가에 비례하여 분담 정하지 않음 541
12. 토지건물 일괄매각시 토지 안분금액은 이용제한 없는 상태 기준 545
강은현 [저]
중앙대학교 정치외교학과와 건국대학교 부동산대학원을 졸업하고, 건국대에서 부동산학 박사과정을 수료했다. 부동산 경매를 삶 자체로 생각하고 있으며 따뜻하고 정이 묻어있는 경매를 지향하고 있다. 최고의 경매분석가이자 컨설턴트로 손꼽히며, 그의 강의는 경매초보자부터 실전투자자까지 누구에게나 가장 쉬우면서 알차고 재미있기로 정평이 나 있다. 건국대 부동산대학원과 건국대 미래지식교육원 부동산학과, 경희사이버대 자산관리학과, 부천대, 한림성심대, 아주대 공공정책대학원, 동국대 행정대학원 최고위과정 등에서 부동산경매론과 권리분석실무 등을 강의하고 있다. 서울시청, 현대증권, 수협중앙회, 국민은행, 신한은행, 금융연수원, 동부증권, 미래에셋증권, 크레듀, 수자원공사 등 유수의 금융기관, 공공기관 등에서도 강의를 하였다. 유승컨설팅과 법무법인 산하 등을 거쳐 현재는 경매를 전문으로 하는 EH경매연구소를 운영하고 있다.
주요 저서 [한국에서 불황에 경매로 돈 버는 100가지 방법] (2004) [경매야 놀자] (2006) [경매야 놀자②] (2009) [실전투자자들이 가장 궁금해하는 부동산경매] (2009) [부동산경매 콘서트] (2012) [경매야 다시 놀자] (2013) [특수경매야 놀자] (2014)
인터파크도서는 고객님의 단순 변심에 의한 교환과 반품에 드는 비용은 고객님이 지불케 됩니다.
단, 상품이나 서비스 자체의 하자로 인한 교환 및 반품은 무료로 반품 됩니다.
교환 및 반품이 가능한 경우
상품을 공급 받은 날로부터 7일이내 가능 공급받으신 상품의 내용이 표시, 광고 내용과 다르거나 다르게 이행된 경우에는 공급받은 날로부터 3개월 이내, 혹은 그사실을 알게 된 날 또는 알 수 있었던 날로부터 30일 이내 상품에 아무런 하자가 없는 경우 소비자의 고객변심에 의한 교환은 상품의 포장상태 등이 전혀 손상되지 않은 경우에 한하여 가능
교환 및 반품이 불가능한 경우
구매확정 이후(오픈마켓상품에 한함) 고객님의 책임 있는 사유로 상품 등이 멸실 또는 훼손된 경우
(단, 상품의 내용을 확인하기 위하여 포장 등을 훼손한 경우는 제외) 시간이 지남에 따라 재판매가 곤란할 정도로 물품의 가치가 떨어진 경우 포장 개봉되어 상품 가치가 훼손된 경우
다배송지의 경우 반품 환불
다배송지의 경우 다른 지역의 반품을 동시에 진행할 수 없습니다. 1개 지역의 반품이 완료된 후 다른 지역 반품을 진행할 수 있으므로, 이점 양해해 주시기 바랍니다.
중고상품의 교환
중고상품은 제한된 재고 내에서 판매가 이루어지므로, 교환은 불가능합니다.
오픈마켓 상품의 환불
오픈마켓상품에 대한 책임은 원칙적으로 업체에게 있으므로, 교환/반품 접수시 반드시 판매자와 협의 후 반품 접수를 하셔야하며, 반품접수 없이 반송하거나, 우편으로 보낼 경우 상품 확인이 어려워 환불이 불가능할 수 있으니 유의하시기 바랍니다.
배송예정일 안내
인터파크 도서는 모든 상품에 대해 배송완료예정일을 웹사이트에 표시하고 있습니다.
<인터파크 직배송 상품>
상품은 월~토요일 오전 10시 이전 주문분에 대하여 당일 출고/당일 배송완료를 보장하는 상품입니다.
상품은 서울지역/평일 주문분은 당일 출고/익일 배송완료를 보장하며, 서울외지역/평일 주문분의 경우는 오후 6시까지 주문분에 대하여 익일 배송완료를 보장하는 상품입니다. (단, 월요일은 12시까지 주문에 한함)
상품은, 입고예정일(제품출시일)+택배사배송일(1일)에 배송완료를 보장합니다.
~
상품은 유통특성상 인터파크에서 재고를 보유하지 않은 상품으로 주문일+기준출고일+택배사배송일(1일)에 배송완료를 보장합니다.(토/공휴일은 배송기간에 포함되지 않습니다.) ※기준출고일:인터파크가 상품을 수급하여 물류창고에서 포장/출고하기까지 소요되는 시간
<업체 직접배송/오픈마켓 상품>
~
상품은 업체가 주문을 확인하고, 출고하기까지 걸리는 시간입니다. 주문일+기준출고일+택배사배송일(2일)에 배송완료를 보장합니다.(토/공휴일은 배송기간에 포함되지 않습니다.) ※5일이내 출고가 시작되지 않을시, 오픈마켓 상품은 자동으로 주문이 취소되며, 고객님께 품절보상금을 지급해 드립니다.
배송비 안내
도서(중고도서 포함)만 구매하시면 : 배송비 2,000원 (1만원이상 구매 시 무료배송) 음반/DVD만 구매하시면 : 배송비 1,500원 (2만원이상 구매 시 무료배송) 잡지/만화/기프트만 구매하시면 : 배송비 2,000원 (2만원이상 구매 시 무료배송) 도서와 음반/DVD를 함께 구매하시면 : 배송비 1,500원 1만원이상 구매 시 무료배송) 도서와 잡지/만화/기프트/중고직배송상품을 함께 구매하시면 : 2,000원 (1만원이상 구매 시 무료배송) 업체직접배송상품을 구매시 : 업체별로 상이한 배송비 적용
* 세트상품의 경우 부분취소 시 추가 배송비가 부과될 수 있습니다.
* 북카트에서 배송비없애기 버튼을 클릭하셔서, 동일업체상품을 조금 더 구매하시면, 배송비를 절약하실 수 있습니다.
해외배송 안내
인터파크도서에서는 국내에서 주문하시거나 해외에서 주문하여 해외로 배송을 원하실 경우 DHL과 특약으로 책정된 요금표에
의해 개인이 이용하는 경우보다 배송요금을 크게 낮추며 DHL(www.dhl.co.kr)로 해외배송 서비스를 제공합니다. 해외배송은 도서/CD/DVD 상품에 한해 서비스하고 있으며, 다른 상품을 북카트에 함께 담으실 경우 해외배송이 불가합니다.
해외주문배송 서비스는 인터파크 도서 회원 가입을 하셔야만 신청 가능합니다.
알아두세요!!!
도매상 및 제작사 사정에 따라 품절/절판 등의 사유로 취소될 수 있습니다. 오픈마켓업체의 배송지연시 주문이 자동으로 취소될 수 있습니다. 출고가능 시간이 서로 다른 상품을 함께 주문할 경우 출고가능 시간이 가장 긴 기준으로 배송됩니다. 유통의 특성상 출고기간은 예정보다 앞당겨지거나 늦춰질 수 있습니다. 택배사 배송일인 서울 및 수도권은 1~2일, 지방은 2~3일, 도서, 산간, 군부대는 3일 이상의 시간이 소요됩니다.
;)
전체 1개의 구매후기가 있습니다.
1 | [total 1/1] 
교환 및 반품이 가능한 경우 
상품을 공급 받은 날로부터 7일이내 가능 
상품은 월~토요일 오전 10시 이전 주문분에 대하여 당일 출고/당일 배송완료를 보장하는 상품입니다.
상품은 서울지역/평일 주문분은 당일 출고/익일 배송완료를 보장하며,
상품은, 입고예정일(제품출시일)+택배사배송일(1일)에 배송완료를 보장합니다.
~ 
상품은 유통특성상 인터파크에서 재고를 보유하지 않은 상품으로
상품은 업체가 주문을 확인하고, 출고하기까지 걸리는 시간입니다.
