# 부자로 가는 문이 활짝! 당신의 선택은?
즘은 아파트나 빌라 등을 구입한다고 하면 누구나 경매를 통한 방법을 한 번쯤 생각한다. 부동산 경매가 얼마나 대중화되었으면 대학교에 경매 관련 동아리가 있을 정도이고, 일명 부동산 갭(gab) 투자 뉴스가 심심찮게 방송에 등장한다.
하지만 경매를 통한 부동산 취득은 낙찰만 받는다고 끝이 아니다. 명도의 부담감 때문에 경매를 망설이는 사람들이 이외로 많은 것이 현실이다. 쉽게 법적 절차에 따라 강제집행을 신청할 수도 있겠지만, 대부분은 좀 더 높은 수익성을 추구하기 위해 명도 협상을 진행하는 경우가 많다.
이제 경매로 나온 물건을 철저한 자료 분석과 임장을 거쳐 낙찰을 받았다. 명도는 어떻게 할 것인가?
# 경매의 대중화! 하지만 경매 명도에는 정석이 없다!
경매 명도 협상은 투자 수익과 직결된다. 하지만 명도는 각 물건마다 개별성이 워낙 다양한 만큼 ‘A하면 B하다’란 정석이 존재하지 않는다. 아주 쉬운 경매 명도도 누가 하느냐에 따라 다르고, 누가 점유하고 있느냐에 따라 다르다.
경매에서 흔히 명도를 경매의 꽃이라 하는데, 명도에 이르기까지 워낙 다양한 변수가 존재하는 만큼 복잡하고 어렵기 때문이며 각각의 상황에 맞는 적절한 대응이 필요하다. 무엇보다 상대와 협상을 통해 그것을 극복해가는 데는 직간접적으로 많은 명도 협상 경험이 중요하다.
이 책은 20여 년에 걸친 저자의 다양한 명도 경험을 바탕으로 연구 분석한 명도 협상 이론뿐만 아니라, 실제 명도 사례를 생중계하듯이 풀어내 경매 초보자들도 어렵지 않게 명도 협상에 임할 수 있게 구성했다. 특히 제2부의 실제 명도 사례에서는 <빨간펜 study>라는 코너를 통해 ‘각각의 상황에 맞는 정보를 보충 설명함에 더해, 상대의 심리 분석과 그 시점에 적절한 핵심 협상 전략’을 알려주는 저자의 생생한 목소리를 접할 수 있다.
# 공인중개사들도 배우고 싶어 하는 부동산 명도 협상!
협상은 상대가 거부하지 않을 최종 결과를 탐색해가는 과정인 동시에 어떻게 해서든 거부하지 않도록 조정함으로써 자신이 원하는 것을 상대에게서 받고, 상대가 원하는 것을 주는 작업이다. 이때 손실을 최소화하기 위해 노력하는 것이 모든 사람들의 공통된 심리다.
경매 명도 협상 역시 이러한 범주에서 크게 벗어나지 않는다. 저자의 20여 년에 걸친 경매 투자와 컨설팅을 하면서 축적한 실제 명도 사례를 분석해 이론화하고, 또 그것을 바탕으로 생생한 목소리로 풀어낸 명도 사례들을 독자들이 명도 협상에 활용함으로써 성공 투자로 이어지기를 기대한다.
책의 구성은 제1부 명도 협상의 이론편과 제2부 명도 협상의 실제편으로 구분했으며, 책의 말미에는 본문에서 언급된 재판기록열람·복사·출력·복제 신청서/ 명도확인서/ 명도이행각서/ 부동산인도명령신청/ 사실확인서/ 강제집행신청서 등을 참고 서식으로 첨부했다.
* 머리말
제1부/ 명도 협상의 이해
제1장/ 명도는 정말 어려운가?
1. 쓸데없는 두려움을 갖지 말라
2. 설득하려 들지 말고 협상을 하라
3. 명분에서 이기면 실리도 얻는다
4. 선한 사람 콤플렉스를 가질 필요는 없다
5. 점유자의 마지막 목표는 이사합의금이다
제2장/ 낙찰자와 점유자의 관계
1. 낙찰자와 점유자의 관계 정립
2. 이사합의금 요구
제3장/ 첫 제안과 최후통첩
1. 첫 제안으로 명도 협상이 시작된다
2. 첫 제안은 피할 수 없는 과정이다
3. 첫 제안의 구조
4. 첫 제안과 거절의 기회
5. 최후통첩 - 최후통첩의 구조 | 데드라인 | 효과적인 최후통첩 | 최후통첩 빗겨나기
제4장/ 명도는 경험이 아니라 기술이다
1. 기대치와 명도관계 - 높은 기대치 VS 비현실적인 기대치
2. 요구의 기술 - 조금씩 전체를 차지하라 | 상대를 편안하게 해주는 이유
3. 팀별 협상과 패키지 협상 - 팀별 협상 | 패키지 협상
4. 힘이 있다고 믿는 것
5. 제3자를 통한 핑계
6. 선한 역 악한 역
7. 협상 장소의 선택
8. 선례를 남기지 않는다
9. 마지막 순간까지 방심하지 말라
10. 마지막 순간에 요구사항을 추가하라
제2부/ 명도 협상의 실제
1. 성북...구 다가구 명도 - 너무 위험한 짓을 하는 것 같아요
2. 정릉동 단독주택 명도 - 내가 죽었다 깨어나도 합의하나 봐라
3. 옥수동 아파트 명도 - 사람을 그렇게 못 믿으세요?
4. 구리시 아파트 명도 - 관례를 깨뜨릴 수는 없습니다
5. 성내동 빌라 명도 - 불법건축물이라 신고하겠다고요?
6. 구로동 빌라 명도 - 학생이라 들었는데 직장 다니나요?
* 참고 서식
임병혁 [저]
리츠칼튼 호텔 서울에 근무했으며, 진우컨설팅에서 경매 컨설팅을, (주)한영컨설팅에서 상가 컨설팅을, BI컨설팅에서 교환 컨설팅 업무를 진행하면서 다양한 부동산 관련 업무경험을 쌓았다. 현재 유성부동산 대표공인중개사로 활동하고 있다.
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