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부동산 개발사업의 사업성검토 및 시행 : 시행사, 시공사, 신탁사, 주택조합, 분양대행사, 금융권, 투자자를 위한
박국규 ㅣ 어드북스
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  • 발행일
 2020년 02월 15일
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 464page/150*225*29/673g
  • ISBN
 9788958451433/8958451432
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  • 상세정보
  • 부동산 개발사업의 기획부터 분양까지 망라한 실전 매뉴얼 이 책은 주택사업의 첫걸음이라 할 수 있는 땅을 물색하는 방법부터 주택사업을 시행할 사업부지에 대한 매매계약을 체결하고 사업성을 검토하며, 시공사와 공사도급계약을 체결한 후 인허가를 진행하여 분양을 하고 입주자 사전점검을 하기까지의 과정과 사업성검토 시 정말 주의 깊게 살펴보아야 할 주요 리스크들을 알아보는 부동산개발사업 또는 주택사업에 관한 업무매뉴얼이다. 저자 박국규는 건설 관련 회사를 30년 넘게 다니면서 시공사, 분양대행사, 시행사에서 평직원부터 상무, 본부장, 대표이사 등을 역임했다. 부동산개발사업의 모든 부분에서 실무를 담당하고 진행한 살아있는 노하우가 이 책 한 권에 녹아있다. 시행사, 시공사, 신탁사, 주택조합, 재건축조합, 분양대행사, 금융권, 투자자는 물론이고 부동산 중개업소, 부동산 기획사, 부동산 컨설턴트 등 부동산과 관련된 모든 직종의 실무자와 결정권자의 책상에 있어야 할 필독서가 될 것이다.
  • 부동산 개발사업은 수많은 난관이 도사린 터널을 지나게 된다 이 책이 터널의 끝에 보이는 빛이 될 것이다 시공회사, 분양대행사, 시행회사에서 부동산개발사업 실무를 담당했던 저자가 30년여 간의 경험과 노하우를 이 책 한 권에 모두 집약함으로써 부동산개발사업에 관심 있는 독자들에게 좋은 지침서가 될 것이다. 부동산 개발사업의 기획부터 분양까지 망라한 실전 매뉴얼 이 책은 주택사업의 첫걸음이라 할 수 있는 땅을 물색하는 방법으로부터 시작하여 주택사업을 시행할 사업부지에 대한 매매계약을 체결하고 사업성을 검토하며, 시공사와 공사도급계약을 체결한 후 인허가를 진행하여 분양을 하고 입주자 사전점검을 하기까지의 과정과 사업성검토 시 정말 주의 깊게 살펴보아야 할 주요 리스크들을 필자가 경험한 사례에 바탕을 두고 엮은 부동산개발사업 또는 주택사업에 관한 업무매뉴얼이다. 리스크를 해결해본 사람의 경험을 듣는 것은 시행착오를 줄이는 지름길 개발사업의 사업성검토 시 반드시 반영되어야 할 ‘사업에 영향을 미치는 요소들’을 정리·분석함으로써 사업성에 영향을 미치는 중요 요소를 빠뜨리지 않고 보다 정확하게 사업성검토에 반영할 수 있도록 하는 것이며, 동시에 주택사업에 동반되는 Risk를 최소화하여 독자들이 양질의 사업을 만들어 가는 데 조금이나마 도움이 되고자 하는 데 있다. 사업성 분석, 사업 타당성 분석 또는 사업성검토란 총투입과 총수입을 결정하는 법적·사실적 Factor들을 분석하고, 이들 자료들을 기초로 Risk Management 기법을 적용하여 줄일 수 있는 비용을 최대한 줄였을 때 사업이 가능한지를 판단하고 의사결정을 할 수 있도록 하는 하나의 Tool을 말한다. 사실 총 수입금과 총 투입금이 결정된 상태에서 사업성을 검토하는 요령은 간단하다. 총수입금에서 총투입금을 빼면 세금공제 전의 사업이익이 나오며, 이것으로써 형식적인 사업성검토는 완료되기 때문이다. 그러나 사업성검토라는 것이 그렇게 간단한 것이라면 누군들 수주영업이나 부동산개발사업 시행을 못할까! 독자 여러분들이 총수입금과 총투입금이 결정되기까지의 복잡한 인간관계와 치열한 협상 절차 그리고 그에 수반되는 가슴 떨리는 고통을 알게 된다면 사업성검토가 결코 쉬운 일이 아니라는 사실을 통감하게 될 것이다. 사업성을 검토하는데 왜 가슴 떨리는 고통이 있느냐고 반문할 독자가 있을지 모르겠지만, 자신이 검토한 사업성검토 서류를 바탕으로 수백억에서 수천억에 달하는 분양수입금이 입금되고 사업비가 집행되며 사업성검토 시 고려하지 않았던, 아니 제대로 알지 못해 고려하지 못했던 비용이 사업진행과정에서 불쑥불쑥 튀어나온다면 그 사업이 어떻게 될 것이며 그 사업을 수주한 본인은 어떻게 될 것인지, 그 사업성검토를 믿고 사업을 추진한 시행사나 시공사는 또 어떻게 될까를 생각하면 가슴 떨리지 않을 수 없다. 부지물색, 공부분석, 토지매입 작업, 시공사 선정, 개발사업 금융, 사업성검토, 인허가 및 사례연구 부동산을 개발한다는 것은 부동산의 형질을 변경하여 뭔가 새로운 것을 창출해낸다는 얘기다. 이러한 일을 업으로 한다는 것은 부동산을 개발하여 수익을 내는 것이 목적이라는 말이다. 이 수익을 최대화하기 위해서는 개발업자로부터 수익을 빼앗아가는 주요 요인들을 제거하지 않으면 안 된다. 시행자의 수익을 축소시키는 요인들이 참으로 다양하겠지만, 다음에 언급할 문제점들은 필자가 경험한 바에 따라 상대적으로 수익을 갉아먹는 액수가 크다고 생각되는 것들 중 가장 중요한 것들을 골라 구체적인 사례를 들어가며 ...
  • 제1부 서문 들어가는 글 부동산개발사업에 필요한 Legal Mind 메모하는 습관 신의성실의 원칙 제2부 땅을 찾아서 들어가는 글 땅에 대한 정보제공자 정보제공자 또는 고객의 관리 현장답사의 중요성 현장에서 확인할 사항 여러 가지 사업의 방식 주택조합 지역주택조합의 사업 시행절차 주택건설사업자 등록 요건 제3부 사업부지와 관련된 서류의 분석 평과 ㎡의 면적환산 방법 지적도 및 토지이용계획 확인원 토지 및 건물 등기부등본 등기부등본에 나타나지 않는 제한물권 토지대장, 임야대장, 건축물대장 매매계약서 기타 모든 서류는 직접 확인하자 제4부 매매계약을 위한 협상 들어가는 글 개략 사업성검토의 필요성 사업권 양도·양수 건물분 부가세 부전지(附箋紙) 지적불부합지 공유지분 용적률과 매매가격의 연동 중도금 및 잔금 지급시기 인허가 조건부 제한물권 해결방안 명기 분묘의 처리방안 세입자나 점유자 처리문제 지하 지장물 처리문제 종중 등과의 매매계약 제5부 사업부지의 소유권 및 명도 확보 방안 들어가는 글 근저당 소유권이전등기 청구권 가등기 제소전화해조서 공탁 가등기, 가처분 알박...
  • 등기부등본에 나타나지 않는 제한물권 1. 법정지상권 및 관습법상 법정지상권 지상권이란 타인의 토지에서 건물 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리를 말하며 지상권설정계약 및 설정등기를 함으로써 성립하는 것이 일반적이며 민법 제279조에 규정하고 있다. 반면 법정지상권은 당사자 간의 합의에 의해 지상권을 설정하는 것이 아니라 법률의 규정에 의하여 당연히 지상권을 취득하는 경우로서 등기를 요하지 아니한다. 문제는 지상권의 존속기간이다. 법정지상권은 민법 제281조의 존속기간을 약정하지 아니한 지상권으로 보고 있으며, 지상물의 종류와 구조에 따라 최단 5년에서 30년 이상이다. 따라서 법정지상권이 있는 기존 건물을 철거하고 그 땅 위에 새로이 건물을 신축하려고 할 경우, 적정한 보상을 받지 못한 지상권자의 동의를 받지 못한다면 사실상 사업은 불가능하다고 보면 될 것이다. 2. 유치권 유치권은 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있을 경우에는 그 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리이며, 역시 법률상 당연히 발생되는 권리로서 등기를 요하지 아니한다. 개발사업을 하는 사람의 입장에서는 가짜든 진짜든 유치권을 행사하고 있는 물건의 해결을 위해서는 일단 많은 시간과 비용을 필요로 하기 때문에 주의해야 한다. 필자가 근무하고 있는 회사의 한 현장의 경우, 공사를 완료하고도 공사비를 다 받지 못해 10여 년간 유치권을 행사하면서 계속하여 경락자 등으로부터 공사비를 회수하고 있으며, 현장의 실질적 점유를 위해 경비원과 여직원을 교대로 상주시키고 있는 실정이다. 3. 분묘기지권 분묘기지권은 타인의 토지 위에 분묘를 소유하기 위하여 관습법상 인정되는 지상권과 유사한 물권이며, 분묘기지권이 성립된다면 그 후손들이 그 분묘를 관리하는 동안은 그 분묘에 대해 이장을 청구할 수 없게 되며 당연히 토지이용에 제한을 받게 되므로 주의를 요한다. 분묘기지권이 성립하는 경우는 다음 세 가지의 경우이다. 첫째, 타인의 토지에 그 소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우이고, 둘째, 자신의 소유 토지에 분묘를 설치한 후 그 토지를 타인에게 양도하면서 분묘 이장에 대한 특약을 하지 않는 경우이며, 셋째, 타인의 토지에 그 사람의 승낙 없이 분묘를 설치한 자가 20년간 평온 공연하게 분묘의 기지를 점유하여 시효 취득하는 경우이다. -본문 중에서 부전지(附箋紙) 개발사업자는 이 정보를 무심코 지나쳐서는 안 된다. 개발사업에서 문제가 되는 것은 공유지분의 합이 1 이상이거나 1 이하일 때이다. 사업부지 내에 연립주택 등 공동주택이 있는 경우 주로 문제가 된다. 과거에는 주택과 토지가 각각 별개의 등기부로 이루어져 있었으나 1984년 4월 10일 법률 제3725호로 제정되어 1985년 4월 10일부로 시행된 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’에 따라 집합건물의 경우 주택과 토지가 하나의 등기부등본에 등재되게 되면서 문제가 발생된 경우가 대부분이다. 예를 들면 연립주택의 사업부지가 1,000평이고 동일한 크기의 주택이 25가구라면 1가구당 토지지분은 40/1,000평이 되어야 문제가 없다(40/1000×가구=1000/1000=1). 그러나 간혹 세대별 토지지분 또는 대지권 전부를 합하여도 1이 되지 않는 경우가 있는데 이를 부전지에 표기해놓은 것이다. 공유지분의 합계가 1이 안 되는 상황이 발생되는 원인은 대부분이 최초 사업시행사가 토지지분 중 일부를 수분양자에게 양도하지 않고 자신의 ...
  • 박국규 [저]
  • 대학과 대학원에서 법학을 전공하였으며,
    시공회사인 현대건설 부장,
    분양대행사인 건물과 사람들 개발본부장,
    시행회사인 다올자산개발 대표이사,
    시공회사인 삼부토건의 상무를 역임하였다.

    저서
    [주택사업의 시행과 사업성검토]
    [사례로 배우는 부동산개발사업]
  • 전체 1개의 구매후기가 있습니다.
구매후기 tarin*** 2021/11/01 평점 추천 0
만족합니다 chokob*** 2022/03/04 평점 추천 0
0 shiner*** 2020/06/30 평점 추천 0
30년노하우 기대됩니다 ckwjd*** 2021/04/24 평점 추천 0
감사합니다 sphys*** 2021/12/16 평점 추천 0
개략적인 내용이라 세부적인 디테일이 좀 부족한거 같습니다. kmk*** 2022/07/15 평점 추천 0
개발사업에 있어 바이블 같은 지침서 sappe*** 2020/03/06 평점 추천 0
공인중개사 자격취득 후 실무경험을 보고자 구입했는데 간결한 정리로 보기 좋습니다 sdseo*** 2021/02/05 평점 추천 0
굿 좋은책이네요 kjhsmile*** 2021/02/08 평점 추천 0
기초도서로 좋습니다 n*** 2020/11/26 평점 추천 0
1 | [total 1/1]

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