연령대별 토지 투자 방향과 전략 대공개!
왜 아파트, 주식, 코인이 아닌 땅이어야 하는가에 대한 명쾌한 해답 제시
운동도 자신의 나이에 맞는 운동이 있듯이 투자에도 연령에 맞는 투자법이 있다. 이 책의 컨셉은 연령대별 토지 투자 방향과 전략이다. 공부하지 않고 성급하게 계약을 해서 결혼자금 3천만 원을 날린 32세 왕성급 씨, 이리저리 재기만 하다가 좋은 물건 다 놓치고 마는 43세 나신중 씨, 아이를 좋은 대학교에 보내고 싶은 마음에 농어촌 특별전형을 노리고 지방으로 이사를 하고자 하는 50세 도전녀 씨, 귀농을 꿈꾸고 있으나 아내의 반대에 부딪힌 64세 노신사 씨가 대박땅꾼을 찾아와 고민을 털어놓는다. 대박땅꾼은 그들의 고민을 듣고 연령과 종잣돈 그리고 선호 지역을 분석해 함께 임장을 떠난다. 임장을 다니면서 어떻게 하면 좋은 땅을 고를 수 있는지, 그 지역의 호재는 무엇인지, 조심해야 할 것은 무엇인지 등을 자세하게 설명해 준다.
왕성급 씨는 경매로 낙찰받은 후 되팔아 결혼자금을 마련하였고, 나신중 씨는 매수와 매도도 타이밍이 중요하다는 것을 배운 후 좋은 땅을 찾았을 때 결단하고 매입하여 큰 차익을 얻었고, 도전녀 씨는 임야에 매력을 느끼고 투자하며 아이를 위해 지방으로 이사를 하면서 도전해야 할 때를 정확히 판단하여 인생역전에 성공하였다. 노신사 씨 부부는 아내를 위해 서울에서 너무 멀지 않은 곳으로 귀농을 해서 배나무 수익을 얻을 뿐만 아니라 건강까지 되찾고 편안한 노후를 즐기게 되었다.
이 과정을 통해 대박땅꾼이 직접 발품 팔아 쌓은 자신만의 땅 투자 비법, 연령에 따른 맞춤형 투자 방향과 방법을 소설 형식을 빌어 재미있게 설명하고 있다. 뿐만 아니라 예타 면제사업으로 향후 지가 상승률이 뛰어나 시세차익을 크게 볼 수 있는 급등지역을 짚어 주었다. 《대박땅꾼 전은규의 집 팔아서 땅을 사라》는 초보자도 토지 투자를 시작할 수 있는 용기를 주고, 실패하지 않는 가이드라인이 되며, 땅을 보는 안목을 길러 시세차익을 얻을 수 있는 좋은 땅을 만날 수 있도록 도와준다.
토지 투자 지금이 기회다!
“불경기일수록 땅을 사라.”
난세에 영웅 나듯 불경기에도 부자는 난다. 남들이 움직이지 않을 때 한발 앞서 움직이기 때문이다. 불경기라고 움츠리고, 집값 땅값이 더 떨어질 거라고 하며 기다리기만 하는 사람은 절대 부자가 될 수 없다. GTX 노선 개발이 시작되고, 예타 면제사업이 발표되면서 24조 원이 풀리고, 남북 화해 모드로 남북 접경지역은 하루가 다르게 오르고 있다.
종잣돈이 없다고, 땅은 오르려면 오래 걸린다고, 혹은 좋은 땅을 고르기 어렵다고 아예 포기하고 땅은 쳐다보지도 않는 사람이 많다. 아파트가 재테크의 전부인지 안다. 아파트는 반 토막 나도 땅값은 절대 내려가기 않는다. 그리고 토지 투자는 종잣돈이 없어도, 오랜 시간이 걸리지 않아도, 초보자도 할 수 있다.
그 비결이 《대박땅꾼 전은규의 집 팔아서 땅을 사라》에 담겨 있다.
불경기에 부자되는 비법, 어느 곳에 어떤 호재가 있는지, 지금은 저평가되어 있지만 미래가치가 높은 곳은 어디인지, 예타 면제사업으로 급등할 지역은 어디인지 등을 공개하였다.
물론 호재가 있는 지역이라고 해서 다 오르는 것은 아니다. 오르는 곳은 따로 있다. 이 책은 독자가 가장 궁금해 하는 그 부분을 콕 짚어 주었다.
2년만에 새롭게 출간된《대박땅꾼 전은규의 집 팔아서 땅을 사라》개정판은 대박땅꾼의 유튜브에서 90만 명이 지켜본 ‘맹지에 도로내는 법’ 등 가장 인기가 있었던 유튜브 영상 12개를 선정하여 ‘땅 투자로 가장 확실하게 돈 버는 법’이라는 부록을 추가하였다. 또한 GTX A노선이 완공되는 시점이면 서울에 버금가는 곳이 될 동탄에 대한 소개를 추가하였다. 동탄은 경기권에서 과천, 판교 다음으로 지가상승이 높아질 곳이다.
그동안 많은 분들이 궁금해하고 질문했던 내용들을 재미있고 쉽게 설명한 이 책이 전하는 대로 따라하면 종잣돈이 없어도, 초보자라도, 땅투자 고수가 되고 땅부자가 될 수 있을 것이다.
1장 30대 왕성급, 경매에 도전하라
너무 비싼 수업료 / 모르고 덤비면 큰코다친다 / 주말에 여자 친구와 북쪽땅 보러 고고씽! /
모의입찰부터 차근차근 / 유찰된 매물도 다시 보면 꿀단지 / 공유물 분할청구권으로 두 배 이상 수익 올리기 / 4억 원으로 서울에 협소주택 장만하기 / 부모님 농지연금 드리는 효자 아들
2장 40대 나신중, 행동할 타이밍 결정하기
이론 공부 맨날 해도 움직이지 않으면 그림의 떡 / 고급정보는 발품으로 얻는다 / 토지공개념 무서워 땅 못 사랴 / 토지수용보상금, 최대한 많이 받으려면 / 매수, 매도에서 중요한 건 타이밍 / 강원도 고성 땅, 평당 500만 원 실화냐? / 100% 완벽한 땅은 이미 남의 땅 / 5천만 원으로 남북 접경지역 투자, OK! / 살인의 추억은 잊어라, 전국 인구 증가율 1위 화성시 / 세종시와 맞짱 뜰 날 머지 않은 당진 / 금싸라기 땅 새만금, 비상할 일만 남았다
3장 50대 도전녀, 임야로 인생역전하기
세종~청주, 12분 만에 간다 / 경매로 싸게 낙찰 받은 임야, 산림청에 팔자 / 500원에 구입한 나무, 1만 원에 판매하는 목테크 / 잃어버린 조상 땅을 찾아라 / 임야 탐색전! 산높이, 경사도, 나무수 살피기 / 양평...으로 이사하면 우리 아이 스카이대학 갈 수 있다고? / 요리 솜씨 기막힌 도전녀의 닭도리탕집 대박났네
4장 60대 노신사, 노후와 건강 두 마리 토끼 잡기
농사, 꼭 시골로 이사해 지으란 법 있나 / 100% 발급되는 농취증 / 별장처럼 사용할 수 있는 농막 / 증여와 상속, 농지는 상속이 이득 / 제2 경부고속도로 인근 투자 안성맞춤 / 하수처리시설 현대화로 상권 확장될 제주도 / 농업경영계획서 작성만 잘하면 만사 OK! / 은퇴 전이라면, 직업 없는 배우자 명의로 / 농지전용부담금 안 낼 수 있다
부록1 투자가치 높은 곳 핵심 정리
부록2 땅 투자로 가장 확실하게 돈 버는 법
* 이때 초보 투자자들이 저지르는 실수가 바로 신중 씨처럼 지나친 신중함이다. 싼 가격에 잡아 최고 가격에 팔겠다는 욕심을 버리지 못한다. “무릎에서 사서 어깨에서 팔아라”란 말을 주야장천하는 이유가 따로 있는 게 아니다. 정부 관계자가 아니고서야 바닥 시세를 파악하기는 거의 불가능하다고 봐야 한다. 실제로 내가 만난 한 부동산 중개사는 이런 말을 했다.
“여기 땅 주인들은 다 외지 사람이에요. 현지인들은 절대 못 사요. 왜인 줄 아세요? 몇 년 전에는 정말 쌌거든요. 그 가격을 알면서 오른 가격으로 사지 못하는 거예요. 몇 년 전 가격에 대한 미련을 못 버리고 망설이다가 기회를 놓치는 것이죠.”
정말 뼈있는 말이 아닐 수 없다. 현재 시세보다 더 오를 거란 판단이 서면, 과거 시세가 어떠했든 생각하면 안 된다. 현재 시세가 부담스런 가격이라도 과감하게 투자한다.
- 95∼96페이지
* 상가보다 높은 수익률을 올려주는 절대농지도 있다는 사실을 아는가? 절대농지에 꼭 농사만 지으란 법은 없다. 농업대학 졸업자인 노신사 씨는 배나무 과수원 농사는 물론 태양광 발전시설에도 관심을 가졌다.
지난 2018년 5월 1일부터 농업진흥구역 내 건축물 지붕에 태양광 허가가 가능해졌다. 문재인 정부의 재생에너지 3020 정책으로 신재생에너지인 태양광 발전사업을 농촌에 개발하자는 취지의 일환이었다.
-215페이지
* 나는 이번에도 노른자 옆에 붙은 흰자 지역을 찾아냈다. 바로 아산시 둔포면이다. 팽성읍에 가까운 둔포면은 ‘평택시’라는 단어가 들어가지 않는다는 이유만으로 평택의 반값으로 토지 투자를 할 수 있다. 아산시 둔포면 말고 제2의 평택을 꿈꾸는 지역도 인접한 곳에 존재한다. 평택을 따라 이어진 기다란 경부고속도로 바로 반대편에 있는 안성과 서해안고속도로로 이어진 당진이 노른자 지역 버금가는 흰자 지역이다.
이 외에도 노른자 옆에 얇은 막을 두고 딱 달라붙어있는 흰자 지역들은 곳곳에 존재한다. 이런 흰자 지역이 바로 저평가된 지역이다.
-270∼271페이지
* 맹지란 도로와 맞닿은 면적이 없는 토지를 말한다. 타 지번으로 사방이 둘러 싸여 있으므로 자루형 대지라고도 한다. 지적도 상 도로에서 직접 진입할 수 없어 차량은 들어갈 수 없지만 사람은 다닐 수 있는 토지인 경우가 많다.
건축법 상 도로에 2m 이상 접하지 않을 때에는 건축을 할 수 없기 때문에 이런 토지는 지가가 낮을 수밖에 없다. 맹지는 통상적으로 피해야 할 땅이지만 모든 법칙에는 예외가 있듯이 의외로 수익을 낼 수 있는 방법이 있다. 그래서 일부 투자자는 일부러 맹지에만 투자하기도 한다. 자신만의 방법으로 맹지 탈출을 해서 지가를 상승시켜 되팔 수 있기 때문이다.
국유지는 공공을 목적으로 하는 행정재산이기 때문에 개인에게 매각, 처분, 사용허가(대부)를 할 수 없지만 일반재산은 매각, 대부가 자유롭기 때문에 토지를 대부받으면 맹지에서 탈출할 수 있다.
-282∼283페이지
* 1:3 법칙은 땅의 가치를 세 배 올리는 법칙으로 다른 말로 리모델링이라 할 수 있다. 땅도 건물처럼 리모델링할 수 있는데 이는 최소한의 비용으로 최대 효과를 얻을 수 있는 방법이다.
첫째, 못생긴 땅을 성형(성토)시킨다
못생긴 땅 중의 하나가 꺼진 땅이다. 꺼진 땅은 흙을 부으면 되는데 이를 성토라고 한다.
둘째, 절토다
임야, 산을 깎으면 그 땅의 가치를 세 배까지 올릴 수 있다. 임야가 추가 비용이 들긴 하지만 나무를 깎고 절토를 하면 땅의 가치는 훨씬 올라간다.
셋째, 합필 후 분필이다
이건 사실 1:3 법칙이 아니고, 1:10 이상도 가능하다. 워낙 소액으로... 땅의 가치를 올릴 수 있기 때문이다. 합필하는 비용은 몇 십만 원 정도밖에 안 되고, 분필하는 것도 수도권은 100만 원, 지방은 50만 원 정도다. 이 정도 비용을 들이면 땅의 가치는 얼마나 올라갈까? 100평인데 평당 20만 원이 올랐으니 2천만 원이 올라간 것이다. 합필, 분필 비용 100만 원으로 2천만 원이 오른 것이니 1:20이다.
-292∼296페이지
전은규 [저]
충남 서산에서 태어나 국민대학교 신문방송학을 전공했다. 스피드 뱅크 영업본부, 닥터아파트 영업본부에서 경험을 쌓은 뒤 현재 부동산투자 전문가로서 <대박땅꾼의 부동산연구소>와 부동산 인터넷신문 <토지뉴스>를 운영하고 있다. 저서로 《대박땅꾼 전은규의 집 없어도 땅은 사라》, 《대박땅꾼 전은규의 당신의 땅을 가져라- 경매편》, 《대박땅꾼 전은규의 그래도 땅을 사라》, 《대박땅꾼 전은규의 이번에는 돈 버는 월세다》 등이 있다.
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