대한민국 부동산 문제,
이것이 ‘토탈 솔루션’이다!
종합부동산세, 양도소득세, 분양가상한제, 분양원가 공개, LVTㆍDTI 규제와 대출 금리 조정, 투기과열지구와 투기지역 지정, 재건축ㆍ재개발 규제와 개발이익환수, 공공임대주택 및 보금자리주택 공급, 신도시 개발, 공시가격 현실화, 임대차 보호법…
부동산 정책의 종류는 이루 헤아리기 힘들 정도다. 그런데 이렇게 복잡하고 다양한 정책이 있으면 무슨 소용인가. 부동산시장을 잡는 데는 ‘백약이 무효’인 것을. 우리가 경험했듯 지난 수십 년간 부동산은 불평등을 확산시키는 주범이었다. 적폐 청산을 내건 문재인 정부에서도 집값은 천정부지로 올랐으며, 정부가 26차례에 이르는 대책을 내놓아도 소용없었다. 그 결과 여윳돈이 있는 이들은 부동산으로 돈을 벌겠다며 달려들었고, 그러지 못한 이들은 원통해하며 속앓이를 해야 했다.
우리는 부동산 문제 해결이 그저 ‘정책’으로는 되지 않는다는 사실을 깨달아야 한다. 오늘날 한국 사회는 부동산으로 이득을 보는 걸 당연시하며, 그런 관점 아래 법제도와 사회구조 및 관습 등이 구성돼 있다. 한마디로 이것은 ‘체제’의 문제인 것이다. 그리하여 한국은 ‘불로소득 유발형 부동산체제’가 굳게 자리잡고 말았다.
당연히 한두 가지 정책 도입만으로 이런 체제는 꿈쩍도 하지 않는다. 분명한 철학과 확고한 원칙, 그리고 체계적이고 종합적인 정책 패키지가 결합된 토탈 솔루션이 필요하다. 이 책 『불로소득 환수형 부동산체제론』은 체제의 관점에서 부동산 문제에 접근한 최초의 시도로, 부동산체제의 코페르니쿠스적 전환을 제안하고 있다.
부동산 투기는 탐욕 때문? 아니, 잘못된 체제 때문!
‘불로소득 유발형 부동산체제’에서 각 경제주체에게는 부동산 불로소득을 추구하는 것 외에 다른 방법이 없다. 그렇지 않으면, 이득을 보지 못할 뿐 아니라 오히려 손해를 보게 되기 때문이다. 빚을 내서 집을 산 친구가 4~5년 후 그동안 알뜰살뜰 돈을 모은 친구들보다 더 많은 재산을 보유하게 되는 게 그동안의 한국 사회 아니었나. 집을 샀는가 안 샀는가, 어디에 샀는가에 따라 한 사람의, 나아가 가족 전체의 인생이 달라질 판인데, 누구라도 더 많은 부동산 불로소득을 얻으려 노력할 수밖에 없다. 부동산을 주제로 한 인터넷 커뮤니티와 유튜브 채널에는 정보를 찾으려는 사람들이 바글바글하다.
기업도 마찬가지다. 기업활동보다 부동산으로 더 많은 수익을 얻을 수 있는데, 이윤 추구가 목적인 기업이 부동산 투기에 안 뛰어드는 게 이상한 일이다. 자료에 따르면 “1974~1987년 동안 투자액 모두를 시설투자에 사용한 기업은 3.3배 성장한 반면 전액을 땅에 묻어 놓은 기업은 무려 10배나 성장했다”. 이런 학습 결과로, 지금도 한국 기업들은 땅을 사는 데 열심이다. “대한민국의 회사들은 생산적 투자에 100을 투입할 때 토지 순구입에 13.6을 쓰는 것”으로 나타났는데, 이는 여타 OECD 국가들의 경우보다 9배나 높은 비중이다. 그에 따라 “법인의 경우 지난 14년 동안(2005~2019년) 토지 소유 면적이 약 3.3배 증가했다”.
정부가 운영하는 공기업인 LH도 토지 시세차익(즉 불로소득)을 얻는 것을 전제로 사업을 진행한다. LH는 주거복지를 위해 공공임대주택 등을 공급하는데, 그에 필요한 자금을 토지 매각에서 얻는다. “이런 구조 속에서 LH의 이윤이 높아지기 위해서는 첫째로 매각가를 높이고(조성한 토지를 비싸게 팔고), 둘째로 토지 수용가를 낮춰야(싸게 사야) 한다. 결국 그러려면 부동산 경기가 활활 타올라야 한다.”
이렇게 불로소득 유발형 부동산체제는 부동산 불로소득에 기반해서 돌아가며, 모두가 부동산 불로소득을 위해 움직인다. 때문에 개인의 탐욕을 비난한다거나 다주택자의 투기만 막는다고 해서 문제가 해결될 리 만무하다. 체제 전환만이 이 ‘부동산공화국’에서 탈출할 수 있는 유일한 방법이다.
부동산체제 전환은 철학에서부터
부동산체제 전환은 근본적인 철학에서부터 이루어져야 한다. 새로운 부동산체제를 위한 철학이 바로 서야, 합목적적이고 상호 조화를 이루는 정책 조합을 꾸려 체제 전환을 이끌 수 있다.
그래서 저자는 대표적인 정치철학자인 롤스와 노직의 정의 이론으로부터 새로운 부동산 분배 정의론을 이끌어낸다. 공정과 평등을 중시하는 롤스와 사유재산과 자유를 신성시하는 노직은 정치적 입장이 다르지만, 둘 다 토지에 대해서는 사회의 모든 사람들이 평등한 기본권을 가진다는 데 동의하리라는 게 저자의 주장이다.
롤스는 모든 사람에게 “기본적인 권리와 의무의 할당에 있어서 평등을 요구”하는 정의의 제1원칙을 제시했는데, 토지는 누구도 생산하지 않았고 토지가 없으면 경제활동뿐만 아니라 생존이 불가능하므로 토지에 대한 권리는 롤스 입장에서 “기본적인 권리”일 수밖에 없다.
한편 노직은 “최초 취득 과정에서 다른 사람에게 해를 주지 않았다면 그 소유는 정당하다는 ‘취득의 원칙’”을 내세웠는데, 토지 사유는 이 취득의 원칙을 항상 위반할 수밖에 없다. 왜냐하면 누군가 좋은 땅을 차지하면 다른 이들은 그보다 나쁜 땅을 가지게 되거나 아예 아무 땅도 가지지 못하기 때문이다. 따라서 이런 불평등을 교정해 모두에게 토지에 대한 동등한 권리를 보장해야 한다.
그렇다면 어떤 방식으...로 토지에 대한 기본권을 보장할 수 있을까? 저자는 토지로부터 나오는 이득(즉 지대)을 환수해서 사회 구성원 전체를 위해 사용하는 게 최선이라고 이야기한다. 그것이 토지의 효율적 사용과 정의의 원칙 모두를 만족시킬 수 있다는 것이다.
부동산 불로소득 환수형 체제로 가는 A to Z
저자는 이런 부동산 정의론 아래, 부동산 불로소득을 환수하여 부동산을 소유하지 못한 이들에게 혜택을 줄 제도를 제시한다. 두 축은 ‘기본소득형 국토보유세’와 ‘임대형 토지공급 정책’이다.
기본소득형 국토보유세는 개인과 법인이 가진 토지에 부과되는 세금으로 그 세액 전액을 기본소득으로 지급한다는 특색이 있다. 기본소득형 국토보유세는 국토의 실질적 주인은 국민이므로 그로부터 나온 이익은 갓 태어난 어린아이부터 노인에게 이르기까지 똑같이 누려야 한다는 생각을 바탕으로 하고 있다. 이를 도입하면 최소한 전체 국민의 83% 이상이 이득을 볼 수 있고, 부동산 불평등이 획기적으로 줄어든다.
임대형 토지공급 정책은 기존에 LH가 수용하여 조성한 땅을 분양(매각)하던 방식을 탈피해서, 모든 토지를 임대로 공급하자는 것이다. 아파트를 예를 들면, 임대형 토지공급 정책에서 건설사는 LH 소유의 땅 위에 아파트를 지어 건물만 분양자에게 팔게 된다. 분양자들은 지금보다 싼값에 아파트를 구매하고, 시세보다 낮은 토지임대료를 매달 LH에 지불한다. 이것이 토지임대부 분양주택이며, 상가건물과 산업단지도 같은 식으로 공급할 수 있다. 이 임대형 토지공급 정책은, 토지를 매각하지 않으므로 부동산 불로소득의 발생을 원천적으로 차단한다는 장점이 있다. 또한 경제가 발전하면서 토지임대료도 점차 증가하기 때문에, LH의 재정도 더 튼튼해질 수 있다. 뉴욕시의 계획지구인 배터리파크시티는 1970년대 임대 방식으로 개발되었는데, 시간이 지나면서 임대료로 개발비용을 모두 회수했을 뿐 아니라 저소득층을 위한 주거복지에 2억 달러를 지원하기도 했다.
저자는 이런 두 축을 바탕으로 공공 참여 재개발/재건축과 토지주택은행 신설, 공공임대주택 확대 등을 포함한 불로소득 환수형 부동산체제의 골격을 제시하고 있다. 아울러 이런 정책이 힘을 받기 위해선 ‘고위공직자부동산백지신탁제’를 도입해 부동산 정책에 대한 국민들의 신뢰를 회복해야 한다고 촉구한다.
부동산 불로소득이 없어서 더 행복한 사회로
우리 사회는 부동산 불로소득에 취해 있다. 부동산 가격이 폭등해 주거난이 심각해지고 있다는 뉴스를 보며 혀를 차는 사람도, 자기 집 가격이 몇 억씩 오른 걸 보며 흐뭇하게 미소 짓는다. 부동산 문제에 대한 대중의 불만과 분노에는, 자기 집값도 올려달라는 마음도 섞여 있다. 우리가 부동산 불로소득 유발형 체제를 부동산 불로소득 환수형 체제로 바꾼다는 것은 사회 모든 구성원들이 이제 누구도 부동산으로 이득도 손해도 보는 일 없도록 합의한다는 의미다. 즉 스스로도 집값 상승으로 이득을 볼 기회를 포기해야 한다는 걸 뜻한다. 우리는 이럴 준비가 돼 있을까?
그래서 저자는 이 책에서 불로소득 환수형 부동산체제가 궁극적으로 우리 모두에게 더 좋다는 걸 보여준다. 50년 동안 불로소득 유발형 부동산체제에서 부동산 부자가 된 사람도 있다. 하지만 지금 와서 그 결과가 무엇인가? 세계 최저의 출산율, 극심한 경제적 양극화, 세대갈등, 생산성 저하 등등이 사회의 지속가능성을 위협하고 있다. 부동산 불로소득이 그 수혜자들에게도 궁극적으로는 도움이 될 수 없는 것이다. 이 책은 불로소득 환수형 부동산체제가 공정하고, 공평한 세상을 만듦으로써 결국은 모두에게 도움이 된다고 호소한다. 지금이 바로 전환의 때이다.
머리말: 불로소득 유발체제를 끝내자!
1부 부동산공화국의 현실
1장 상상을 초월하는 부동산 소유 불평등
2장 부동산 불로소득의 나라, 대한민국
3장 불평등의 주범은 따로 있다고?
4장 문재인 정부는 부동산에 왜 실패했나?
2부 부동산 '체제'와 정의론
5장 대한민국 부동산 '체제'의 성격과 작동 방식
6장 체제의 관점에서 본 각계의 부동산 정책 평가
7장 우리에게 필요한 새로운 '부동산 정의론'
3부 새로운 부동산체제의 핵심 정책들
8장 고위공직자부동산 백지신탁제를 도입하자
9장 기본소득형 국토보유세와 부동산 세제개혁
10장 진입장벽을 획기적으로 낮추는 부동산 공급정책
맺음말: 부동산공화국에서 민주공화국으로 가는 길
주
참고문헌
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남기업 [저]
성균관대 정치외교학과를 졸업하고 성균관대 대학원에서 토지공개념의 원류(原流)인 ‘헨리 조지 사상’을 주제로 박사학위를 받았다. 토지정의시민연대 초대 사무처장(2005~2006)과 경기도부동산정책위원회(2018. 12~2020. 11) 위원을 역임했고, 2009년 여름부터 현재까지 (사)하나누리 부설 연구소인 ‘토지+자유연구소’ 소장과 기독시민단체인 ‘희년함께’의 공동대표를 맡으면서 연구와 운동을 병진하고 있다. 겸손함과 성실함과 집요함의 자세로, 무엇보다 토지공개념 구현과 전국민 주거권 실현을 위해 하루하루 노력하고 있다. 지은 책으로는 『아파트 민주주의』(2020), 『희년』(2019, 공저), 『헨리 조지와 지대개혁』(2018, 공저), 『공정국가: 대한민국의 새로운 국가모델』(2010), 『부동산 신화는 없다: 투기 잡는 세금 종합부동산세』(2008, 공저) 외 다수가 있다.
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