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• 도서  > 사회과학  > 정치/외교  > 정치비평
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• “대한민국 대통령을 하늘법정에 세우다” 헌법적 기준으로 평가한 역대 대통령의 부동산 정책 점수는 몇 점일까? 이승만부터 문재인까지 대한민국 12명의 대통령을 하늘법정에 세웠다. 역대 대통령이 제시한 부동산 가격 대책을 예리하게 분석하고 평가해 공과를 묻는 세기의 재판이 펼쳐진다. 과연 어느 대통령이 부동산 정책 평가에서 최고점과 최하점을 받았을까? - 소설로 보는 대한민국 부동산값 결정과 변동의 원리 - 소설로 읽는 역대 정부의 수많은 부동산 정책의 가격효과 - 감정평가사·공인중개사·대학교수·방송패널 및 부동산 전문가들의 필독서 - 부동산 자산의 관리 및 부동산 투자자들의 필독서 - 부동산 정책에 대한 올바른 방향을 알고자 하는 국민들의 필독서 - 부동산 정책 입안자들의 교과서
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• 대한민국 수도권 집값 폭등이 사상 최대다. 역대 최고 수준으로 수직 상승한 집값을 안정시키려 정부는 각종 규제와 신도시 건설 정책들을 폈다. 그러나 여전히 집값은 안정되지 않고 있다. 내 집 마련의 꿈은 점점 더 멀어지는 요즘 집값 상승의 원인이 무엇인지, 왜 이렇게 부동산 가격이 요동을 치는지 궁금하다. TV나 각종 언론매체에서 소위 부동산 전문가들이 제시하는 부동산 문제의 원인은 제각각이다. 설명을 들을 때는 알 듯 말 듯 한데 돌아서면 모르겠다. 부동산을 떠올리면 머리부터 지끈거린다. 답답한 속을 뻥 뚫어줄 사이다 같은 책이 필요하다면 소설 《부동산뎐》을 주목하라. 《부동산뎐》은 대학에서 평생 부동산 연구와 후학을 양성해온 김용민 전 강남대학교 부동산학과 교수가 영혼까지 갈아 넣어 쓴 소설이다. 형식은 소설이지만 내용을 들여다보면 대한민국의 부동산 변천사를 단번에 파악할 수 있는 부동산 전문서적이다. 《부동산뎐》을 읽다 보면 마치 설악산 대청봉에서 동해바다를 내려다보듯 부동산 정책이 한눈에 뚜렷하게 들어온다. 현재 대한민국에서 일어나고 있는 집값 폭등의 원인을 시원스럽게 이해할 수 있다. 《부동산뎐》은 한 통의 편지에서 시작한다. 서울 강남에 사는 72세 고복순 여사가 부동산 문제로 골머리를 앓다 답답한 마음에 소원을 비는 상소문을 쓴다. 등산을 갔다가 잃어버렸는데 바람에 날려 우주를 관장하는 하늘대왕에게 이 편지가 전달됐다. 우울증 약을 달고 산다는 고복순 여사는 편지에서 자신의 신세를 한탄한다. 강남에 재건축아파트를 소유하고 있다는 이유로 죄인 취급 당하는 게 억울하다는 것이었다. 자신을 투기꾼으로 모는 것은 젊었을 때 들었던 빨갱이 소리보다 더 서럽다고 했다. 상소문을 읽은 하늘대왕은 대한민국 부동산 정책이 매우 우주파괴적임을 인지한다. 그 원인이 대통령에게 있음을 알고 역대 대통령 12명을 하늘나라로 소환해 하늘법정에 세웠다. 그리고 이들의 부동산 정책을 하나하나 짚어가며 평가를 한다. 재판장인 우주대왕은 역대 대통령의 부동산 정책을 재판할 명확한 목표와 평가기준을 두었다. 목표는 대한민국 국토의 헌법적 가치다. 이는 “대한민국에서 살아가는 생명들이 건강하고 평화롭게 행복을 누리는 것”이다. 국토의 헌법적 가치를 구현하는 평가기준은 세 가지다. 첫째, 국토에서 살고 있는 생명의 보호행위를 우선시했는지를 판단하는 생명성生命性, 둘째 국토관리에 있어 낭비나 과잉 또는 과소가 없이 효율적으로 이용했는지를 보는 효율성效率性, 마지막으로 국토로부터 발생하는 이익이 사람들 간에 차별 없이 최대한 골고루 나누어졌는지를 보는 형평성衡平性이다. 이를 기준해서 열린 첫 번째 재판에서 초대 이승만 대통령은 100점 만점에 생명성 15점, 효율성 13점, 형평성 9점, 정성평가 4점을 받았다. 최장기 집권 박정희 대통령은 생명성 8점, 효율성 12점, 형평성 11점, 정성평가 2점을 받았다. 역대 대통령 중에서 가장 낮은 점수를 받은 대통령은 누구일까? 문재인 대통령이다. 생명성 5점, 효율성 4점, 형평성 2점, 정성평가 2점으로 최하점을 받았다. 그렇다면 최고점을 받은 대통령은? 예상외로 박근혜 대통령이었다. 생명성 16점, 효율성 15점, 형평성 14점, 정성평가 6점을 받았다. 임기 중 탄핵됐고 구치소에 수감되어 영어의 몸으로 있는 전직 대통령이 최고점을 받았다는 사실은 의외다. 《부동산뎐》은 대통령의 정책 중 부동산만 평가한 것으로 정량 부문에서 생명성과 효율성과 형평성이라는 명확한 기준과 정성평가가 있다. 이를 근거로 평가하면 대통령의 합계점수가 나온다. 예를 들어 문재...인 대통령은 정성에서 10점 비중에 낮은 점수인 2점을 받았다. 부동산 정책에서 독재와 독선의 정도가 매우 심했기 때문이다. 정량 부문인 생명성, 효율성, 형평성 부문도 매우 낮은 점수다. 묻지마 부동산 가격 규제 박물관이라도 차릴 듯이 수십 차례에 걸쳐 부동산 규제 대책들을 쏟아놓았고 그 규제들 대부분 공급동결이나 비용인상 인플레이션만 야기할 뿐 가격안정 효과는 거의 없는 것들이라고 보았다. 또한 묻지마 수도권 신도시 개발 카드를 호시탐탐 노리던 개발마피아에게 놀아나 국토 이용의 효율성을 훼손했다고 평가했다. 다주택자가 임대사업을 하면 세금을 감면해주고 선량한 다주택자들에게는 세금을 중과하는 모순된 일을 했으며 선량한 다주택자까지 주택을 팔도록 유도하는 바람에 이른바 똘똘한 한 채를 추구하는 활동으로 인하여 전세주택을 점점 줄어들게 하고 있으며 부잣집은 더 부자가 되고 상대적으로 가난해진 서민들은 소득 격차를 따라가기가 더 어려워지게 했다는 것이다. 최고점을 받은 박근혜 대통령과 최하점을 받은 문재인 대통령의 차이점은 임기 내에 규제와 개발을 어떻게 진행했느냐이다. 박 대통령의 경우 묻지마 규제와 묻지마 개발을 최소화했다. 우주대왕은 박근혜 대통령을 평가할 때 “부동산값이 약간 오른다고 해서 묻지마 규제나 묻지마 개발을 모색하지도 않았다. 오히려 묻지마 개발을 남발한 법을 폐지하려고도 하였다”며 역대 대통령 중 가장 높은 점수를 주었다. 묻지마 개발이나 묻지마 규제를 국토의 헌법적 가치를 훼손하는 가장 큰 원인으로 보았기 때문이다. 《부동산뎐》은 국토의 관리에 있어서 정권의 이해타산에 맞춰 묻지마 정책을 자행하여 국토를 훼손하는 범죄를 역대 대통령들이 반성하고 향후 시급하게 개선해야 한다는 점을 독자들에게 전하고 있다. 지난 과오를 반성하고 바로잡지 않으면 대한민국은 물론 지구는 조만간 생명이 살기 힘든 회색의 무덤으로 변할 것이라고 경고한다. 이 소설은 국토의 헌법적 가치를 평가하는 생명성, 효율성, 형평성에 부합하는 부동산 정책으로 대한민국을 살려야 한다는 절체절명의 메시지를 던지고 있다.
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• - 머리말 - 프롤로그 제1장 우주대왕궁 제2장 우주법정 제3장 피고인 신문(訊問) 1. 이승만(李承晩) 2. 윤보선(尹潽善) 3. 박정희(朴正熙) 4. 최규하(崔圭夏) 5. 전두환(全斗煥) 6. 노태우(盧泰愚) 7. 김영삼(金泳三) 8. 김대중(金大中) 9. 노무현(盧武鉉) 10. 이명박(李明博) 11. 박근혜(朴槿惠) 12. 문재인(文在寅) 제4장 참고인 신문 1. 빠 2. 언론인·교수·정치인 3. 헌법재판관 4. 개발마피아 5. 우발적 황천 나그네 제5장 최종 심판 부록 - 참고의 글
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• 황천 우주 재판이 열리다 고복순 할머니의 하늘을 향한 상소문이 동기가 되어 특별한 황천 우주 재판이 열렸다. 지구의 시간으로는 불과 한나절 정도 걸렸을 것이다. 이 재판에서 지구의 시간으로 셈하면 약 7~8시간여 동안 전개된 심판관들의 대화를 기록해놓은 게 소설 ‘부동산뎐傳’이라고 발음하는 부동산 평전不動産 評傳이다. 이 법정에서 행하는 심판을 하기 위한 사실 보고는 저승과 이승을 항상 넘나드는 땅신이 한다. 그리고 현장의 부동산값에 관한 주요 이야기는 이승의 보조자를 활용한다. 우주재판은 지구촌 재판과 형식은 비슷하다. 그러나 사실관계를 정확하게 파악하고 있는 땅신과 이승의 보조자에 의해 심의되기 때문에 지구촌 법정과는 다른 방식으로 진행된다. 지구촌에서 흔히 볼 수 있는 검사와 변호사의 논리공방이 생략된다. 지구촌 판사는 법정에서 사실관계나 실체적 진실을 파악하기 위한 심사를 한다. 하나 우주법정은 땅신이나 보조자에 의해 사실은 물론 논리의 원동력을 전부 파악하고 있어 그러한 방식의 재판은 하지 않는다. 그러므로 피고는 몰라서, 권력이나 백이 없어서, 돈이 없어서, 색깔이 안 맞아서 억울한 일을 당하지는 않는다. - 제1장 우주대왕궁 42쪽 중 국토의 헌법적 가치 우리 국토의 헌법적 가치는 “모든 생명이 항상 건강하고 평화롭게 공존하며 행복을 누리는 것”이다. 이 헌법적 가치를 얼마나 잘 구현했는가에 관하여 우주대왕은 다음과 같이 평가의 잣대를 들이댄다. “이놈들아. 앞으로 이 법정에서는 너희 한 명 한 명을 놓고 국토를 잘 관리했는가에 대하여 평가할 것이다. 잘잘못을 가리는 기준은 생명성生命性, 효율성效率性, 형평성衡平性이다. 대통령으로 재직할 당시 이들 기준을 잘 지켜 국토의 헌법가치에 부합하였는가에 따라 심판 점수를 매길 것이다. 이 점수의 비중이 70점이다. 나머지 30점은 전통 방식으로 매긴다. 알겠느냐?” - 2장 우주법정 77쪽 박정희 대통령에 대한 하늘대왕의 재판 장면 “특히 서울 신도시 개발 남발로 서울은 걷잡을 수 없이 비대해졌다. 반면 지방 소도시나 읍면들은 대부분 가파르게 공동화되었다. 형평성 또한 크게 파괴한 것이다. 결국 서울 중심지 부동산값만 올려놓았다. 특히 강남 집값 등을 말이다. 그 후로도 대단위 서울 신도시를 지으면 지을수록 그 집이 공급되는 동안의 단기적인 반짝효과만 있을 뿐, 중장기적으로는 강남 을 위시한 중심지 부동산값만 크게 오르고 외곽 지역이나 지방은 상대적으로 비교우위에서 뒤로 밀려나게 했다. 잘못된 국토관리에 의한 빈익빈 부익부만 더 심화시켰던 것이다. 이와 같이 형평성의 원리와도 어긋났다.” 대왕은 생명성에 대해서도 말을 이어나갔다. “한편 아무리 높은 경제성장률을 원한다고 하여도 국토는 신중하게 개발해야 한다. 국가에서 운영하는 조직 이름에서 개발이라는 말을 그동안 슬그머니 지워왔지 않았느냐. 건설부에서 건설을 빼고 국토부로, 토지개발공사에서 개발은 빼고 토지공사로, 국토개발 연구단체는 국토연구단체로 개명해오지 않았느냐. 왜 개발이라는 이름들을 지웠겠느냐. 또 각종 국토 관련법의 제정목적 안에 있는 개발이라는 말들을 지워왔지 않았느냐. 그동안의 무모한 건설이나 개발이라는 용어가 갖는 부끄러움을 지운 것 아니겠느냐. 그럼에도 개발만이 살길이라는 DNA를 심어놓은 원조가 바로 너다.” - 3장 피고인 신문 138쪽 박근혜 대통령의 최후 진술 장면 “저는 국토 전문가가 아닙니다. 해서 국토와 관련해서는 평소 제 철학을 뒷받침할 수 있는 이론가들을 물색하여 자문도 구하고 또 요직에 임명했습니다. 특히 어...느 의원으로부터 국토의 관리에 관한 기본철학을 교육받은 적이 있습니다. 국토는 그 나라의 경제와 사회 및 문화에 대한 미래 비전을 담는 그릇이라고 생각합니다. 따라서 국가의 미래 비전을 담는 국토계획이 매우 중요하다고 생각합니다. 일단 계획이 정해지면 그를 토대로 현실에 맞게 수정해가면서 관리해야 한다고 생각합니다. 그래야 우리 후손들에게 가장 최상의 땅을 물려줄 수 있을 것입니다. 우리보다 우리 후손들이 더 소중하지 않겠습니까. 또한 인지가 발달하므로 우리보다 우리의 후손들이 더 똑똑합니다. 그런데도 우리가 얼마나 잘났다고 항상 오르내림을 반복하는 게 부동산값인데 일시적으로 부동산값이 올랐다고 이상한 용어로 국민들을 호도하여 원래 국토계획에도 없던 사업을 불쑥 추진하여 국토를 난도질해놓으면 우리 후손들이 꼭 활용해야 할 땅이 제대로 남아날 수 있겠습니까. 또한 그러한 호들갑이 부동산값을 안정시키기는커녕 오히려 시장을 교란하고 도시를 무질서하게 팽창시켜 구조적인 가격 불안정만 재생산하지 않았습니까. 이러한 마음에서 저는 중장기적인 국토계획을 존중하며 자유주의시장경제체제 아래에서 자연스럽게 국토 이용과 관리도 이루어져야 한다는 굳건한 믿음을 가지고 국정을 운영했을 뿐입니다. 비록 최고지도자로서 제대로 임기를 채우지는 못했지만 그 생각은 지금도 변함이 없습니다. 국토는 내 것만이 아닙니다. 오히려 후손들의 몫이 훨씬 더 큽니다. 아끼고 또 아껴 써야 하는 게 국토입니다. 집권했을 때와 지금 제 마음은 변함이 없습니다. 저는 국토 전문가가 아니었기에 관련 전문가들로부터 국토관리에 관한 바른길을 공부했고 공부한 대로 실천했을 뿐입니다.” -3장 피고인 신문 324쪽 문재인 대통령에 대한 하늘대왕의 재판 장면 “문재인이 노무현에 대한 의리가 돈독하다는 건 이미 우주에까지 소문이 나있다. 그래도 노무현은 노무현이고 너는 너다. 너의 철학을 갖고 국정을 이끌었어야 했다. 그런데 노사모나 문빠들을 모아 국정을 운영하니 그 대책이 그 대책일 뿐, 마치 지구촌에 묻지마 부동산 가격 규제박물관이라도 차릴 듯이 수십 차례에 걸쳐 부동산 규제대책들을 쏟아놓았다. 그 규제들 대부분 공급동결이나 비용인상 인플레이션만 야기할 뿐 가격안정 효과는 거의 없는 것들이었다. 또한 묻지마 수도권 신도시 개발 카드를 호시탐탐 노리던 개발마피아에게 놀아나 국토이용의 효율성을 훼손하였다. 이러한 일련의 대책들도 모자라 갑자기 국토의 균형개발을 들고 나왔다. 한편 다주택자가 임대사업을 하면 세금을 감면해주고 선량한 다주택자들에게는 세금을 중과하는 모순된 일마저 벌였다. 선량한 다주택자까지 주택을 팔도록 유도하는 바람에 임대주택이 점점 줄어들어 전셋값이 폭등함은 물론 이른바 똘똘한 한 채를 추구하는 활동으로 인하여 부자동네는 더 부자가 되고 상대적으로 가난해진 서민들은 빈부격차를 따라가기가 더 어려워지게 하였다.” -3장 피고인 신문 411쪽 민주적인 절차를 무시하고 독재와 독선에 의해 펴는 부동산대책을 묻지마 정책이라고 부른다. 이 소설은 묻지마 정책이 낳는 폐해를 여과 없이 보여준다. 그리하여 향후 시급하게 개선해야할 부동산 문제가 어디에 있는지를 밝히고 있다.
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• 김용민 [저]

• 전前 강남대학교 부동산학과 교수
  
  국제대학 법학과를 졸업하고(법학사), 건국대학교 행정대학원 부동산학과에서 <우리나라 지가변동의 구조적 분석에 관한 연구>로 행정학 석사, 전주대학교 대학원 법학과에서 <지가규제법제에 관한 연구>로 법학박사를 받았다.
  군산전문대학 부동산학과 조교수와 강남대학교 부동산학과 교수를 지냈다. 강남대학교 부동산행정대학원장, 법무부 부동산 관련법 개정심의위원, 기획재정부 국유재산관리 심의위원, 국토부 감정평가사·공인중개사 등 출제 및 시험위원 등을 역임했다.
  주요 저서로는 《부동산감정평가론》(공저, 형설출판사), 《부동산정책론》(공저, 형설출판사), 《부동산 공법》(공저, 화학사) 등이 있으며, 주요 논문으로는 <부동산중개론의 체계> <부동산평가의 대상> <부동산감정평가방법의 원리> <부동산감정평가제도의 논리와 구도> <부동산평가에 있어 거래가격기준주의> <경매부동산의 감정평가> <재건축규제의 제 문제> <토지개발에 있어 균형과 형평> <부동산공개념의 논의> <부동산정책의 평가원리> <역대 대통령시대의 부동산법의 특징> 등이 있다.

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