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빌사남이 알려주는 꼬마빌딩 실전 투자 가이드(큰글씨책) : 대세가 된 꼬마빌딩, 당신도 이제 건물주가 될 수 있다
김윤수(빌사남) ㅣ 천그루숲
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  • 발행일
 2022년 01월 06일
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 282page/210*297*0
  • ISBN
 9791188348947/1188348949
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  • 대세가 된 꼬마빌딩, 당신도 이제 건물주가 될 수 있다! 〈빌사남〉 꼬마빌딩 실전 투자 노하우 전격 공개! 기준금리가 역대 최저 수준으로 떨어지며, 금융기관의 예금금리 역시 제로금리까지 내려갔다. 이제 은행에 돈을 맡기면 불안한 시대가 온 것이다. 경기가 나빠지자 경제를 살리기 위해 돈을 마구 찍어내다 보니 돈의 가치는 떨어졌고, 풍부한 유동성으로 시장에 돈이 넘쳐나기 시작했다. 그리고 이 돈은 주식시장과 부동산시장으로 흘러 들어왔다. 부동산시장은 아파트 투기 수요를 잡기 위한 초강력 규제로 인해 주택 투자자들이 규제가 적은 빌딩 시장으로 몰려들며 사상 최악의 경기임에도 불구하고 꼬마빌딩의 거래량은 예년보다 현저히 늘어났다. 특히 아파트 가격이 급등하면서 아파트를 매입할 자금으로 대출을 이용해 꼬마빌딩에 투자하려는 투자자들이 늘고 있다. 하지만 투자대상으로서의 꼬마빌딩은 일반적인 아파트나 상가처럼 접근해서는 안 된다. 단순하게 다른 사람들의 성공사례나 수익률만 보고 투자해서는 안 되는 것이다. 같은 도로에 있는 건물이라도 건물마다 특징과 매매금액이 다르고, 일반적인 임대수익률만 분석하는 게 아니라 기본적인 대지 분석부터 건물 분석, 임차인 분석 등 확인해야 할 항목들이 많기 때문이다. 빌딩 투자를 할 때 가장 중요하게 봐야 할 것은 언제든 원할 때 팔 수 있어야 한다는 것이다. 우리는 이를 ‘환금성’이라고 말한다. 환금성이 높다는 건 수요가 많다는 것이다. 모든 재화는 수요와 공급에 따라 가격이 정해지기 때문에 수요가 많고 환금성이 높은 지역의 빌딩 가격은 오를 수밖에 없다. 그래서 많은 전문가들이 서울지역을 강조하고, 그중에서도 거래량이 많은 강남지역을 주목하는 것이다. 이 책에서 저자는 빌딩 전문가인 본인이 ‘최악의 꼬마빌딩’을 구입해 리모델링을 하는 과정과 직접 운영계획을 세우는 과정을 보여준다. 그리고 꼬마빌딩 투자자들이 꼭 알아야 할 빌딩 투자의 기본적인 내용뿐만 아니라 다양한 실전 투자 노하우, 성공사례와 실패사례, 서울지역 꼬마빌딩 투자 분석 등 이론상의 이야기가 아닌 필자가 빌딩 중개업을 하며 경험했던 다양한 사례들과 실제 투자자의 생생한 사례들을 상세하게 담았다. 독자분들이 이 책을 통해 꼬마빌딩 투자에 성공해 멋진 건물주들이 많이 나오기를 희망한다,
  • 빌딩과 사랑에 빠진 남자, ‘빌사남’ 김윤수 대표가 알려주는 꼬마빌딩 투자의 모든 것! 꼬마빌딩의 매력은 분양상가처럼 대지 지분만 소유하는 것이 아니라 대지 전체를 소유하며, 건축법상 문제가 없다면 리모델링이나 신축 등의 건축행위를 통해 건물의 가치를 올릴 수 있으며, 임대수익뿐만 아니라 향후 시세차익까지 얻을 수 있다는 점이다. 또 건물에 주택에 해당하는 부분이 없으면(근린생활시설) 매입시 자금조달계획서를 제출할 필요도 없고, 주택에 비해 재산세도 상대적으로 낮고, 종합부동산세 대상도 아니며, 특별한 규제 없이 감정가액에 따라 대출이 나오는 등 다른 부동산 투자상품보다 매력이 크다고 할 수 있다. 최근 들어 장기불황에 따른 저금리와 주택에 대한 많은 규제들로 인해 꼬마빌딩 투자가 더욱 활발해졌고, 경기 불안감이 커지면서 안전한 지역의 꼬마빌딩에 대한 관심이 높아졌다. 이처럼 경기가 불안할수록 인기지역에 투자하는 매입사례는 더 증가할 것으로 예상된다. 그리고 근린생활시설 건물에 대한 인기가 많아지면서 현금 10～20억원 정도를 보유한 투자자들이 대출을 이용해 30～50억원대의 꼬마빌딩을 많이 매입하고 있기 때문에, 30～50억원대의 전 층 근린생활시설로 되어 있는 꼬마빌딩의 인기는 더욱 높아질 것이다. 따라서 노후된 주택 건물을 저렴하게 매입해 신축이나 리모델링을 통해 근린생활시설로 용도변경을 하게 되면 많은 시세차익이 예상된다. 현금이 확보된 투자자라면 지금이 좋은 투자 기회가 될 것이다. 하지만 경기가 불안정하고 자영업자들의 미래가 불확실하기 때문에 이제는 단순히 현재의 임대수익률만 보고 투자할 게 아니라 확실한 운영전략을 가지고 투자를 해야 한다. 예를 들어 임차인 구성을 미리 맞춰두고 빌딩을 매입하거나 건물주가 직접 건물을 사용하여 공실 리스크를 최소화하는 등 안정적인 운영전략을 세워 투자위험을 낮춰야 하는 것이다. 이처럼 이제는 확실한 운영전략과 매각전략이 더욱 필요한 시기이다. 특히 건물은 임대수익도 중요하지만 진정한 수익은 건물을 매각할 때 발생하는 시세차익이라는 점을 기억하며 투자에 임하길 바란다.
  • 프롤로그 | 꼬마빌딩 투자 전망 1장 빌사남, 꼬마빌딩 건물주 되다 1. 최악의 꼬마빌딩을 만나다 2. 누구 명의로 계약할 것인가? 3. 아이폰처럼 리모델링해 주세요 4. 건물 철거가 가장 어려웠어요 5. 성공적인 리모델링을 위하여 6. 어떤 업종을 할 것인가? 7. 최소 3년 운영 후 매각을 계획하다 2장 꼬마빌딩 건물주가 되는 길 1. 꼬마빌딩, 얼마가 있어야 투자가 가능할까? 2. 당신을 건물주로 만들어 줄 세 사람을 만나라 3. 투자계획표는 필수다 4. 법인 설립을 통한 매입도 고려해야 한다 5. 역시 현장에 답이 있다 6. 주변에 먼저 매각된 빌딩을 살펴라 7. 현장 답사시 필요한 3종 공적장부 8. 공적장부를 통해 꼭 확인해야 할 것들 [리모델링 성공사례 ①] 30년 이상 노후된 강남빌딩 리모델링 3장 꼬마빌딩 투자, 실전 노하우 1. 빌딩 투자 전 알아야 할 기초지식 2. A급 꼬마빌딩을 찾는 법 3. 프롭테크와 서울시 상권분석 사이트를 활용하라 4. 근린생활시설 꼬마빌딩을 주목하라 5. 환금성이 높은 곳에 투자하라 6. 주거시설의 호재와 꼬마빌딩의 호재는 다르다 7. 신축과 리모델링으로 건물에 트렌드를 입혀라 8. 노후된 주택을 싸게 매입해 용도를 변경하라...
  • 투자대상으로서의 꼬마빌딩은 일반적인 아파트나 상가 투자처럼 접근해서는 안 된다. 단순하게 다른 사람들의 성공사례나 수익률만 보고 투자해서는 안 되는 것이다. 같은 도로에 있는 건물이라고 해도 건물마다 특징과 매매금액이 다르고, 일반적인 임대수익률만 분석하는 게 아니라 기본적인 대지 분석부터 건물 분석, 임차인 분석 등 확인해야 할 항목들이 많기 때문이다. --- p.6 빌딩 투자를 할 때 가장 중요하게 봐야 할 것은 언제든 원할 때 팔 수 있어야 한다는 것이다. 우리는 이를 ‘환금성’이라고 한다. 환금성이 높다는 건 수요가 많다는 것이다. 모든 재화의 가격은 수요와 공급에 따라 가격이 정해지기 때문에 수요가 많고 환금성이 높은 지역의 빌딩 가격은 오를 수밖에 없는 것이다. 그래서 많은 전문가들이 서울지역을 강조하고, 그중에서도 강남지역을 주목하는 것이다. --- p.14 근린생활시설 건물에 대한 인기가 많아지면서 현금 10～20억원 정도를 보유한 투자자들이 대출을 이용해 30～50억원대의 꼬마빌딩을 많이 매입하고 있기 때문에, 30～50억원대의 전 층 근린생활시설로 되어 있는 꼬마빌딩의 인기는 더욱 높아질 것이다. 따라서 노후된 주택 건물을 저렴하게 매입해 신축이나 리모델링을 통해 근린생활시설로 용도변경을 하게 되면 많은 시세차익이 예상된다. 현금이 확보된 투자자라면 지금이 좋은 투자 기회가 될 것이다.--- p.20 필자는 개인이 단독으로 대출이나 대여를 활용해 서울지역에서 근린생활시설로 되어 있는 꼬마빌딩에 투자를 하려면 세금을 감안했을 때 기본적으로 현금 10억원 정도는 있어야 한다고 본다. 10억원 정도면 개인 명의로 투자하는 경우 대략 20억원대의 투자가 가능하고, 법인의 경우는 대략 30～40억원대까지 투자가 가능하다. 물론 더 적은 금액으로 서울 외곽지역이나 수도권, 지방 등의 대로변 건물에 투자할 수도 있겠지만 경기 여건이나 시장상황이 불안할 때를 대비해 환금성이 좋은 서울 인기지역에 투자하는 것을 권한다. --- p.49 성공적인 투자를 하기 위해서는 실제 현장에서 뛰고 있는 전문가와 좋은 관계를 가져야 한다. 성공적인 빌딩 투자를 위해 꼭 필요한 세 사람을 꼽으라면 빌딩 전문 공인중개사, 은행 지점장(부지점장), 건축사이다. --- p.50 대부분의 사람들이 빌딩을 거래해 본 경험도, 매매 지식도 많지 않다 보니 매물로 나온 건물의 상태와 수익률만 보게 된다. 그러니 정말 좋은 조건의 매물이 나와도 이게 좋은지 나쁜지를 판단하기 힘들다. 그래서 건물을 매입하고자 하는 초보 투자자들은 현재 시장에 나와 있는 매물도 봐야겠지만 그보다 먼저 최근 1년 동안 그 주변에서 매각된 빌딩을 살펴보며 벤치마킹해 보아야 한다. --- p.66 부동산을 검토할 때 현장에서 꼭 함께 봐야 하는 서류로는 등기사항전부증명서, 건축물대장, 토지이용계획서가 있다. 이 세 가지 공적장부는 답사를 가기 전에 반드시 출력해 현장에서 건물과 비교해야 한다. 등기사항전부증명서는 인터넷 등기소에서 출력이 가능하고, 건축물대장과 토지이용계획서는 정부24에서 출력이 가능하다. --- p.70 A급 꼬마빌딩 매물은 광고를 하지 않는다. 이 말을 다르게 해석하면 신문이나 인터넷 사이트에서 꼬마빌딩으로 고수익을 낼 수 있다는 광고성 매물들은 신중하게 접근해야 한다는 말이 된다. 광고를 보고 전화를 해보면 일단 자세한 내용을 알려면 회사에 방문하라고 하고, 실제 방문해 보면 광고 매물은 없거나 매각되었다고 한다. 그리고 더 좋은 매물이 있다며 다른 매물로 유도를 한다. 이처럼 대부분의 광고는 고객을 확보하기 위한 미끼 매물이 많...
  • 김윤수(빌사남) [저]
  • 19세에 공인중개사 자격증을 취득해 부동산 중개업에 뛰어들었다. 현재 빌사남부동산중개법인 대표이사이자 빌딩 전문 컨설턴트로 활동 중이다. 매년 거래가액 1조 원 상당의 부동산을 중개하고 있으며, 업계 최초로 빌딩 실거래가 조회 애플리케이션 ‘빌사남’을 개발해 중개업계의 혁신을 주도하고 있다.
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