국세청 출신 부동산 경매 전문가의 특급 절세 조언!
- 전문가가 알려주는 당신의 부와 노후를 지키는 절세전략!
아주 작은 지식을 알지 못한다는 이유로 많은 대가(代價)를 치르는 일이 없기를…
요즘 주변에는 세금에 대한 궁금증을 풀어줄 고수들도 많고, 검색엔진도 잘 돌아가니 조금만 부지런하다면 세금 문제는 잘 해결된다. 그러나 기본적인 세금 시스템을 직접 알지 못한다면 많은 비용과 스트레스를 감당해야 한다.
능력 없음에도 이렇게 책을 내게 된 이유는, 세금에 대한 아주 작은 지식을 알지 못한다는 이유로 많은 대가(代價)를 치르는 것을 많이 보게 되었다. 따라서 두 번 다시 그런 대가를 치르는 사람이 없기를 바라며 책을 내게 되었다.
- 〈머리말〉 중에서
■ 평소 세금에 대해 조금만 알고 대비한다면 충분히 만족할 정도의 세금으로
누구나 마무리할 수 있도록 편집한 책!
“지금도 생생하게 기억나는 일은 예전에 음식점을 하는 납세자가 12만 원은 너무 많아서 양도소득세 안내문을 가져와서 흥분한 목소리로 왜 이리 세금이 많이 나왔는지 따지러 왔었다. 필자가 안내문을 받아 확인하니, 양도소득세 1,200만 원이 적힌 고지서였다.
작년에 양도한 부동산에 대한 양도소득세라 설명하니 난리가 났다. 앞 숫자 12만 보고 12만 원도 많다고 달려왔는데, 세금이 1,200만 원이라고 하니 할 말을 잃은 표정이었다.
이 상황에서 보듯, 부동산 소유권 이전을 하는 경우에 자주 발생한다. 전례 없는 부동산 가격의 상승은 부자들만 내야 한다는 것으로 여겨졌던 상속세를 일반인 대부분도 납부할 수 있다는 상황이 되었다. 이제는 부동산 세금에 대해 준비해야 할 때이다.
평소 세금에 대해 조금만 알고 대비한다면 충분히 만족할 정도의 세금으로 누구나 마무리할 수 있다.”
-〈머리말〉 중에서
부동산 관련 대표 세금인 상속세·증여세·양도소득세에 대해 왕초보자 입장에서
알기 쉽게 살펴본 책!
이번에 펴낸 부동산을 중심으로 한 절세 포인트 《상속·증여·양도소득세》는 《부동산 경매와 절세 전략》을 출간해서 ‘부동산 경매의 단계별로 알아야 할 세금을 소개’하고, 세금 문제에 대한 현실적인 대처법도 기술하여 경매 초보자는 물론, 경매 전문가들에게 호평을 받는 바 있는 이동현 작가의 두 번째 책이다.
저자는 국세청에서 오랜 동안 근무한 경력과 부동산 경매에서도 일한 경험을 살려 부동산 관련 대표 세금인 상속세, 증여세, 양도소득세에 대해 왕초보자 입장에서 이 책을 집필했다고 한다.
부록으로 〈한 방에 끝내는 부동산경매〉와 〈주택임대차보호법〉도 소개하고 있어, 부동산 관련 세금에 난감해하는 분들과 관련 업계 종사자들에게 필독서가 되도록 했다.
머리말
Ⅰ. 꼭 알아야 할 절세원칙
1. 절세는 평소에 준비하는 것이다.
2. 주택 수에 따른 양도전략을 세워야 한다.
3. 보유 부동산의 상황을 정확하게 확인하여야 한다.
4. 실질과세원칙
5. 비과세, 감면 조건을 정확하게 알아야 한다.
6. 양도시기나 취득시기, 세율 적용에 대해서 제대로 알아야 한다.
7. 양도소득세 부당행위계산
8. 허위계약서(다운계약서, 업계약서 등)를 작성하면 안 된다.
9. 정해진 일정을 지켜야 한다.
10. 예상 세액을 비교하여 본다.
11. 손실이 발생해도 반드시 신고한다.
12. 양도소득세 합산과세
13. 점포가 딸린 겸용주택 양도소득세 계산 방법에 유의
14. 부부 공동명의로 취득한다.
15. 별도 세대를 만든다.
16. 증빙서류는 비용 발생시 그때그때 챙겨야 한다.
Ⅱ. 양도소득세
1. 법의 종류
2. 법적용의 원칙
3. 세금의 종류
4. 양도소득세
5. 양도소득이란
6. 양도소득세를 내는 양도의 종류
7. 양도소득세를 내는 양도의 종류-부담부증여
8. 양도에 해당되지 않는 경우
9. 양도소득세 납세의무자(세금을 낼 의무가 있는 자)
10. 납세의무의 범위
11. 납세의무의 소멸
12. 양도소득세의 부과제척기간
13. 납세지 및 과세 관할
14. 과세기...간
15. 양도소득세 과세되는 자산의 범위(부동산을 중심으로)
16. 양도소득세 세액계산 흐름도
17. 양도가액
18. 취득가액
19. 필요경비
20. 실지거래가액의 입증자l
21. 장기보유특별공제
22. 양도소득기본공제
23. 양도소득세 기본세율
24. 비사업용 부동산
25. 비사업용 토지 양도소득세율
26. 오피스텔의 세금
27. 양도의 시기, 취득의 시기
28. 상속부동산을 매매법
29. 증여 후 증여계약의 해제로 반환받은 경우
30. 허위계약서 작성
31. 1세대1주택 비과세
32. 조정대상지역
33. 조정대상지역 지정효과
34. 자경농지에 대한 양도소득세 감면
35. 8년 자경감면 체크리스트
36. 양도소득세 합산과세
37. 법인의 주택 양도
38. 취득세 세율의 변동
39. 양도소득세 확정신고 대상자 / 양도소득세 납부
40. 양도소득세 신고납부 대상자들이 잘못 신고한 신고 사례와 유형
41. 세금별 기준 시기
Ⅲ 상속세
01 · 상속세 및 증여세 절세 팁
1. 상속세, 증여세절세를 위한 제언
2. 용어설명
02. 상속세
1. 상속 순위
2. 상속세 과세대상
3. 상속세 연대납부
4. 유언의 방식
5. 상속세 계산 순서
6. 상속재산가액
7. 보험금
8. 과세가액 불산입재산
9. 공과금, 장례비용, 채무공제액
10. 합산증여재산
12. 가업상속공제
13. 영농상속공제
14. 배우자 상속공제
15. 금융재산공제
16. 동거주택 상속공제
17. 세율
18. 세액공제
19. 가산세와 제척기간
20. 상속재산의 평가방법
21. 상속세 납부와 상속재산의 확인
Ⅳ 증여세
1. 증여세 과세대상
2. 세액계산 흐름도
3. 증여재산
4. 비과세되는 증여재산
5. 증여세 과세가액
6. 채무액(부담부증여)
7. 증여재산가산액
8. 증여재산공제 등
9. 배우자 증여와 이월과세
10. 가업승계에 대한 증여세 과세특례
11. 자금출처조사대상
12. 창업자금에 대한 증여세 과세특례
13. 매매를 증여세로 과세하는 경우
14. 영농자녀가 증여받은 농지 등에 대한 증여세 감면
15. 증여재산의 평가방법
16. 증여세 납부방식
부록 1. 한 방에 끝내는 부동산경매
1. 경매의 대상
2. 부동산경매 순서
3. 경매 소요기간(낙찰부터 명도까지 소요기간)
4. 부동산경매 공부 목적과 경매의 장점과 단점
5. 부동산경매물건 검색
부록 2. 주택임대차보호법
1. 주택임대차보호법
2. 등기부등본 보는 법
최근의 부동산 가격상승로 상속세가 더 이상 소수 부자들만 신경쓰는 세금이 아닌 것을 되었다. 서울의 아파트 가격 평균이 11억 원인 시대에 접어들었다.
배우자가 있는 경우에는 30억 원 이상, 배우자가 없는 경우 5억 원 이상이면 상속세 과세 대상이 된다. 상속이나 증여에 대하여 신경을 쓰지 않는다면 후에 세금 폭탄을 맞게 될 가능성이 크다.
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양도소득세 납부를 위해서는 자산의 양도가 먼저 이루어져야 한다. 자산의 양도란 자산의 등기 또는 등록에 관계 없이 소득세법상 열거된 자산이 매도ㆍ교환ㆍ법인에 대한 현물출자 등으로 사실상 이전되는 것을 말한다.
소득세법의 소득의 종류는 8개이며, 그중 양도소득과 퇴직소득은 개별적으로 과세되며, 그 외 6개 소득은 합산소득 종합과세 된다. 양도소득과 퇴직소득과 같이 별도로 과세표준과 세액을 계산하여 과세하는 방법을 분류과세라 한다.
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소유자가 2명 이상인 부동산은 소유권을 행사하는데 많은 불편이 따르게 됨으로 자기 지분만큼 나누게 되는데 이를 공유물 분할이라 한다. 공유물 분할의 경우에는 각각의 지분에 해당하는 분할된 현물이 동등가치를 갖게 된다면 양도에 해당하지 않는다.
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양도소득세를 자진신고할 때에는 양도 당시 관할 세무서가 아닌 신고 당시 관할세무서에 신고하여야 하며, 자진신고 후에 과세관청에서 결정 또는 기타의 행위를 하는 때에도 납세자의 변경이 있는 경우에는 신고 당시가 아닌 결정 당시 기준으로 관할세무서를 판단한다.
예를 들어 서초구에 거주하는 사람이 마포에 있는 아파트를 팔고, 강남구로 이사한 뒤 양도소득세를 신고한다면 신고 당시의 주소지인 강남세무서에 신고하여야 한다.
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비용 발생할 때 증빙서류를 준비 안 하고 양도 후 양도소득세 신고할 때 소급해서 증빙서류를 준비하는 경우가 있는데, 이때 증빙서류의 진위를 의심받을 수 있다. 증빙서류로는 세금계산서, 현금영수증, 계약서, 비용 입금계좌 등으로 입증하면 된다. 지출한 모든 비용이 양도소득세 신고할 때 비용으로 인정되는 것은 아니다.
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부동산 양도소득세는 금액이 크기 때문에 허위계약서를 통한 양도소득세 탈세에 대한 유혹이 많을 수 있으나 허위계약서 작성 등을 통해 탈세를 하게 되면, 자칫 세무당국에 적발되어 더 큰 부담을 감당할 수 있으니 탈세는 하지 말아야 한다.
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상속세는 사망을 원인으로 발생하는 세금이고, 증여세는 살아 있을 때 재산을 넘겨주면서 발생하는 세금이다. 상속세와 증여세는 구분되어 있는 것이 아니고 연계되어 있으므로 상속세와 증여세를 함께 고려하여 절세에 대한 계획을 세워야 한다. 절세 방법으로 상속이 좋은지, 증여가 좋은지에 대한 정답은 없다. 세금을 합법적으로 줄이는 것이 목표라는 것을 알고 있으면 된다.
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피상속인의 사망으로 인하여 받는 생명보험 또는 손해보험의 보험금으로서 피상속인이 보험계약자인 보험계약에 의하여 받는 것은 상속재산으로 본다.
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고액 자산가 또는 기업의 ceo인 경우 예상하지 못한 사망으로 상속에 대해 제대로 준비가 안된 상황에서 상속인들이 상속세 문제에 부딪히는 경우, 자산매각을 통하여 상속세를 준비하거나 심지어 상속세 납부를 위해 회사의 경영권을 매각하는 경우도 있다. 평소 상속인이 상속세 납부를 할 수 있도록 준비하는 것도 재산을 물려주는 것 만큼이나 중요한 일이다.
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상속세는 일시에 납부하는 것이 원칙이나 일시납부에 따른 과중한 세부담을 분산시켜 상속재산을 보호하고 납세의무의 이행을 쉽게 이행하기 위하여, 일정요건이 성립되는 경우에 분할하여 납부할 수 있습니다. 이 경우 2회에 나누어 내는 것...을 분납, 장기간에 나누어 내는 것을 연부연납이라고 한다.
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증여란 그 행위 또는 거래의 명칭·형식·목적 등과 관계없이 직접 또는 간접적인 방법으로 타인에게 무상으로 유형·무형의 재산 또는 이익을 이전(移轉, 현저히 낮은 대가를 받고 이전하는 경우를 포함한다)하거나 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말한다. 다만, 유증, 사인증여, 유언대용신탁 및 수익자연속신탁은 제외한다.
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부모가 준 생활비나 교육비를 모두 사용하면 문제가 없지만 그돈을 아껴서 부동산을 취득하면 증여세 과세가 될 수 있다. 유학을 가서 교육비로 수억 원을 쓰면 증여세 부과대상이 아니지만 어쩌다 작은 빌라를 하나 사주게 되면 증여세 부과대상이 되는 것이 현실이다.
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부동산을 취득하게 되면 자동적으로 자금출처 조사대상이 된다. 국세청에서 정한 기준에 의해 대상인지 아닌 지로 구분된다. 자금출처조사는 부동산을 취득하는 모든 사람들을 대상으로 하는 것은 아니다. 아래의 기준 이내이면 자금출처조사를 하지 않는다.
이동현 [저]
부동산노후생활전문가로 배재고(培材高)를 거쳐 서강대학교를 졸업했다. 이후 국세청 재산세(양도소득세·상속세·증여세) 분야에서 근무한 뒤 퇴직하여, 현재는 부동산 분야에 투신하여 직접 투자 및 컨설팅 업무를 15년째 일하고 있다. 부동산 경매 컨설팅 전문 회사인(주)리치옥션에서 전문위원을 지냈다. 현재는 공인중개사 · 행정사로서 민원SOS 행정사 사무소 대표이며, 대한행정사협회 세무 교수와 삼성생명보험주식회사 GFC, (주)한국부동산경매정보 대표로 활동하고 있다. 지은 책으로는 《부동산 경매와 절세전략》이 있다.
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