합법적으로 절세하면서
1가구 1주택으로 임대사업자 되는 방법
* 건물가치 48억 원, 임대소득 월 1,000만 원으로 동일하게 가정 시
* 다주택자에 비해 연간 1억 2,000만 원의 절세 효과!
* 2년 만에 건물 4채 소유하며 매달 1,000만 원 이상의 임대소득과 수익률 24% 달성
대한민국 평균 연봉 3,800만 원, 서울 아파트 평균가는 12억 원…. 작고 소중한 월급을 어렵게 어렵게 모아 아파트를 구입했다고 가정해보자. 내 명의의 아파트가 2억 원쯤 올랐다고 해도 마냥 좋아할 수 없다. 내 아파트가 오르면 다른 아파트도 똑같이 오르기 때문이다. 물가상승률을 고려했을 때 자산가치가 겨우 ‘보존’만 된 셈이다. 실거주할 목적의 집, 즉 아파트에 재산 대부분을 묶어놓는 행위는 투자 관점에서 보자면 중대한 실책이다.
그런데도 우리는 통상 ‘내 집 장만’이라고 하면 대부분 아파트 구입을 생각한다. 《나는 집 하나로 실거주하면서 월세도 받는다》의 저자 정일교 소장은 “이제 아파트가 아닌 다른 형태의 집을 이야기해야 한다”고 오래 전부터 주장해왔다. 바로 “직접 거주할 수 있으면서 임대수익도 얻을 수 있는 다가구주택”이다. 정 소장은 무일푼으로 시작해 2년 만에 건물 4채를 소유하며 매달 1,000만 원 이상의 임대소득을 올리며 자신의 지론을 실제로 증명했다.
다가구주택은 다주택자에 대한 종합부동산 등 세금이 부담스러운 지금 시기에 딱 알맞은 투자 대상이기도 하다. 1가구 1주택으로 합법적 절세를 하면서도 임대소득을 올릴 수 있는 것이다. 건물가치 48억 원, 임대소득 월 1,000만 원으로 동일하게 가정 시 다주택자에 비해 연간 1억 2,000만 원의 절세 효과가 있다. 부동산은 세금으로 시작해 세금으로 끝난다고 말한다. 이 책은 소액으로 시작해 높은 수익률을 노릴 수 있는, 가장 경제적이고 현명한 투자의 길을 안내한다.
부동산의 본질은 ‘땅’
그런데 아파트 대지지분은 10평 이하?
대한민국에 부동산 좋은 것 모르는 사람은 없다. 투자할 여력이 부족해 아쉬워하고 있을 뿐이다. 부동산 투자라고 하면 십중팔구 ‘서울 아파트’를 떠올린다. 그런데 이는 잘못된 고정관념이다. 아파트를 통한 수익 실현에는 한계가 있다. 부동산의 본질은 땅이다. 즉, 토지지분이 핵심이라는 뜻이다. 하지만 대형 평수 아파트나 주상복합이라도 대지지분은 10평에 못 미치는 경우가 수두룩하며, 그나마 오피스텔은 5평 미만이 다수다.
그렇다고 토지에 직접 투자하려니 자본금 확보할 엄두가 나지 않는다고? 좋은 방법이 있다. 다가구 건물에 투자하는 것이다. “빌라는 절대 사면 안 된대요. 값도 안 오르고 처분도 안 된대요”라는 조언은 다세대 주택 개별 호수에 투자하지 말라는 뜻이다. 건물 전체가 내 것이라고 생각하면 이야기가 달라진다. 실거주지를 마련하는 동시에 월세 수입, 가격 상승으로 인한 시세 차익 등을 노릴 수 있게 된다.
목돈 없어서 구경만 하고 있다?
1,000만 원으로 시작하는 다가구 투자!
다가구 투자는 아파트 분양이나 경매 재테크에 비해 훨씬 적은 돈으로 시작할 수 있다. 심지어 내 돈 없이 건물을 매입하거나 오히려 수천만 원을 받고 건물을 소유하게 되는 경우도 종종 발생한다. 무슨 소리냐고 하겠지만 임대 수요 대비 공급이 부족할 때는 흔한 일이다. ‘이렇게 좋은 물건이 왜 나왔을까?’ ‘이렇게 나온 물건에는 분명 내가 모르는 무슨 이유가 있을 거야!’ 누군가 고민하는 사이 기회는 다른 사람에게 넘어간다.
이 책은 소액으로 건물주가 되고 싶은 월급쟁이를 위한 실전 전략서다. 전문 투자자의 관점으로 종자돈, 투자처, 가치판단, 유의사항 등 핵심을 세심하게 살폈다. 큰돈 들이지 않고 경제적 자유를 누릴 수 있는 과정과 방법을 보여준다. 저자 역시 이 방법을 통해 건물 4채를 소유하게 되었으며 컨설팅으로 수십 명을 건물주 대열에 올렸다. 누가 먼저 다가구 투자법에 눈 뜰지에 따라 부의 순위가 정해질 것이다.
들어가며 | 부동산을 공부하고 돈에서 자유로워졌다
1장 지금이 투자 적기
수익형 부동산의 시작과 끝은 세금
아파트 시세는 전혀 중요하지 않다
매매 차익형 투자 vs 임대 수익형 투자
돈이 없을수록 다가구주택을 사라
나에게는 몇 개의 파이프라인이 있는가
인구가 줄어들면 부동산이 하락한다?
2장 집값은 결국 땅값
‘부동산=아파트’라는 잘못된 공식
내 돈 0원으로 건물주가 된 젊은 부부
월급 모아서 부자 된 사람 없다
건물을 ‘도매가’로 살 수는 없을까?
아파트 분양보다 좋은 ‘택지 분양’
아파트에 묶인 대한민국 노후 자금
갭투자가 ‘단타’라면 다가구는 ‘가치투자’
3장 같은 투자, 다른 수익률
부동산 수익률 이해하기
첫째도 ‘대지지분’ 둘째도 ‘대지지분’
건물 보수, 월세 미납… 리스크 관리
물가상승률을 이겨내야 진짜 승리자
건물 가치를 결정하는 리모델링
상가는 하이 리턴, 하이 리스크
임대사업자가 알아야 할 세금 지식
4장 돈 벌 타이밍은 준비된 사람에게만 보인다
건축 시장이 있는 곳에 투자 기회가 있다
당신이 건물주가 되지 못하는 가장 큰 이유
구도심 상가주택 vs 신도시 상가주택
택지지구의 ‘가구수 제한’을 조심하라
돈 되는 부동산...을 찾아내는 안목
진짜 부자는 아파트를 사지 않는다
부동산 투자의 성적표는 ‘수익률’
5장 해본 사람만 아는 실전 전략
다가구주택의 가격 결정 요소
딱 6개월만 투자해서 건물주가 되어보자
돈 버는 상가주택의 네 가지 공통점
상가주택용 부지를 고르기 위한 조건
원룸과 고시원 중 무엇이 유리할까?
1층은 카페, 2층은 사무실, 3층은 원룸, 4층은 거주
수익률 극대화하는 ‘역발상 투자기법’
구축보다 신축이 대출에 유리하다
6장 내 인생을 바꿀 유일한 승부수
주거는 남향, 상가는 북향
예비 건물주가 되기 위한 절차
상황별·금액별 투자기법 총정리
택지에 투자하기 전 꼭 알아야 하는 것
죽어라 일해서 월 200… 월급노예 탈출하기
대출금액보다 수익률과 공실률을 두려워하라
부록 | 서울 및 수도권 투자 유망 지역
월급을 한 푼도 안 쓰고 모아도 내 집 마련을 하는 데에는 10년이 넘게 걸린다. 중소기업 신입사원 연봉으로는 경기도 아파트 1~2평도 매수가 어려운 상황이다. 어렵게 돈을 모아 아파트를 구입했다고 하자. 구입한 아파트가 2억 원이 올랐다고 해서 마냥 기뻐할 수는 없다. 내 아파트가 오르면 다른 지역의 아파트도 똑같이 오르기 때문에 물가상승률과 인플레이션에 비해 기본 자산의 가치 보존밖에 안 되는 것이기 때문이다. _022쪽
부동산은 단기적으로 등락을 반복하지만 멀리 보면 물가상승률 이상 우상향하는 구조이기 때문에 내일보다는 오늘이 무조건 저렴하다고 보면 된다. 수명이 길어지고 은퇴는 빨라지면서 일을 할 수 있는 시간은 생각보다 많지 않다. 근로소득이나 사업소득이 아닌 내가 시간과 노동을 들이지 않아도 매월 고정적으로 돈이 들어오는 시스템을 만드는 게 우선이다. 주거용부동산이든 상업용부동산이든 매월 자본소득이 발생하는 파이프라인을 만들자는 말이다. _027쪽
인구변화가 부동산시장에 어떤 영향을 미치게 될까 하는 관심도 커지고 있다. 지금처럼 해마다 인구가 줄고, 그에 따라 수요도 줄게 되면 주택 가격은 어떻게 될까? 부동산은 올라갈까, 내려갈까? 베이비붐 세대가 은퇴하면서 인구가 줄어 당연히 주택 가격도 하락할 것 같다는 생각이 들겠지만, 통계청에서 발표한 ‘2021 통계로 보인 1인 가구’ 자료를 보면 그렇지 않다. 인구가 감소하더라도 가구 분화로 1~2인 가구가 늘기 때문에 총 가구수는 증가한다는 것이다. _044쪽
토지를 지분으로 공유하는 방식이 아닌 단독으로 100% 소유할 수 있는 부동산은 뭐가 있을까? 바로 다가구주택이다. 다가구주택은 한 건물에 여러 세대가 함께 살고 있지만 개별 등기가 안 되며 주인이 단 한 명이다. 흔히 말하는 건물주라고 보면 된다. 다가구주택과 다세대주택은 용어가 비슷해서 구분을 하지 못하는 분도 많다. 흔히 빌라로 불리는 주택이 다세대주택이다. 하지만 외관상으로는 식별이 어렵다. _053~054쪽
건물 매매가격은 9억 원도 아닌 정확히 8억 9,800만 원이다. 보증금 합계는 5억 9,800만 원이고 대출은 토지와 건물 포함해서 3억 원이었다. 그렇다면 투자금액은 얼마가 필요할까? 그렇다. 투자금액은 0원이다. 현재 이 건물에서 나오는 월세는 169만 원이며 3억 원의 대출이자는 87만 원이다. 내 돈 하나 들이지 않고 매달 80만 원의 임대수익이 발생한다. 놀랍지 않은가? 단지 소유권 이전 시 취등록세 비용인 2,000만 원이 들어갔을 뿐이다. _058~059쪽
자신이 거주하는 부동산에 묶인 돈은 자산이라고 할 수 없다. 그건 사는 동안 평생 묶여 있는 돈이다. 살고 있는 아파트의 가격이 오르면 돈을 버는 것이 아니냐고 생각할 수도 있지만, 내가 살고 있는 아파트가 오르면 그만큼 다른 아파트도 올라간다. 현금을 만들어 주는 시스템이 전혀 만들어지지 않은 상태에서 비싸고 좋은 아파트에 사는 것이 좋은 기회를 잃어버리게 하는지도 모르고, 심지어는 그게 얼마나 큰 손해를 끼치는지조차 모른 채 그냥 하우스푸어로 살 수밖에 없게 되는 것이다. _066쪽
정일교 [저]
부동산디자인연구소 소장. 평범한 월급쟁이였으나 2년 만에 꼬마빌딩 4채를 소유한 건물주가 되었고 현재는 월 1,000만 원 이상의 임대소득을 올리고 있다. 부동산 투자 하나로 45세 나이에 50억 자산가가 되는 데 성공했다. 어린 시절 가정 형편이 어려워 실업고등학교에 진학했다. 현대·기아자동차에 입사해 18년간 근무했으나 직장생활만으로는 내가 원하는 삶을 이룰 수 없다는 사실을 깨닫고 과감히 퇴직했다. 하지만 도전하는 사업마다 실패하며 모든 것을 잃고 정신적·경제적으로 바닥에 떨어지는 기분을 느꼈다. 죽을 각오로 부동산에 마지막 승부수를 던지기로 한 그는 1년 안에 경제적 자유를 얻겠다는 목표를 세웠다. 수백 권의 경제서를 읽고 수익형 부동산 투자에 매진했다. 건축업자가 짓고 있는 건물을 시세보다 저렴하게 소액으로 매입하고, 수도권 택지지구에 다가구주택을 신축(매입)하는 등 집중 투자하며 이 길이 옳았다는 것을 증명했다. 유튜브 ‘정일교메신저TV’와 블로그 ‘직장인 건물주 아카데미’를 운영하며 자신만의 투자 노하우를 나누었고, 강의·상담·컨설팅을 통해 수많은 건물주를 탄생시켰다. 토지개발아카데미 칼럼리스트, 한국교육진흥평생교육원 전임강사로도 활동했다.
유튜브 정일교메신저TV
블로그 blog.naver.com/ud20004
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