부동산 정보 과잉 시대, 기본으로 돌아가라!
내 집 마련 지침부터 다주택자를 위한 조언까지
‘부린이’를 위한 내 집 마련 지침부터 다주택자를 위한 조언까지, 부동산 관련 의사결정이 필요한 이들에게 원칙과 기준을 조목조목 알려주는 책. 닉네임 ‘빠숑’으로 더 유명한 대한민국 대표 부동산 전문가 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소 소장이 데이터와 입지 분석, 오랜 경험과 관찰을 바탕으로 부동산을 보는 안목을 높여준다.
책에 따르면 부동산 투자에서 가장 중요하고 우선해야 할 것은 입지 분석이다. 이어 그 입지의 상품을 선택하고, 마지막에 의사결정 타이밍을 판단한다. 초보자는 이 순서의 의미를 제대로 이해해야 한다. 그다음 단계는 이 순서대로 실행에 옮기며 자신만의 투자 스타일을 정립하는 것이다.
지난 몇 년간 국내 부동산 시장은 끊임없이 들끓었다. 아무리 잡으려 해도 잡히지 않는 신기루처럼 아파트 값은 오르고 또 오르고를 거듭했다. 그 틈새로 검증되지 않은 투자 노하우와 비법들이 조급한 소비자들의 마음을 흔들고 있다. 이렇게 혼란한 때일수록 기본부터 챙겨야 한다. 튼튼한 기초 위에 짓는 건물이 끝까지 흔들리지 않는다. 독자들에게 이 책은 지난 20여 년간 수백만 명의 SNS 이웃과 구독자에게 부동산 투자 길잡이 역할을 해온 저자에게 평생 써먹을 부동산 투자의 정석을 배울 기회가 될 것이다.
수요 예측, 분양가 책정에서 실패한 적 없는 리서치 전문가가 답한다
-Q 지금 아파트를 사도 될까?
A 전체적인 수요와 공급을 봐야 한다. 구체적인 나의 상황에 집중하라.
-Q 집값 오를까? 떨어질까?
A 집값 폭락, 기대하지 마라. 1기 신도시 같은 대규모 공급 없이는 대세 하락 어렵다.
-Q 언제 사고 언제 팔아야 할까?
A 조금 싼 듯할 때 사고, 좀 비싸다는 인식이 생길 때 판다.
-Q 상황별 솔루션을 조언한다면?
A 무주택자는 반드시 집 사고, 1주택자는 더 좋은 곳을 찾아라. 다주택자는 공부하라.
-Q 전문가나 뉴스도 전망이 서로 다르다. 어떻게 받아들일까?
A 매일 변동 분석할 필요 없다. 장기적인 가치 변동을 파악하라
-Q 이렇게 많이 올랐는데 또 오를 수 있을까?
A 미래 가치에 투자하라. 부동산도 ‘잡주’ 아닌 ‘우량주’를 사야 한다.
-Q 지금 같은 시장에서는 뭘 해야 할까?
A 대세 하락인지 일시 조정인지 원인 분석 후 판단하라.
-Q 실수요와 투자 수요, 어떻게 구별하나?
A 거주 목적인지 아닌지만 보면 된다.
근본부터 튼튼히 다지도록 도와주는 확실한 지침서
부동산 투자는 공식을 만들어 일정한 패턴대로 일반화할 수 없다. 수요와 공급의 미묘한 차이, 교통과 상권, 교육 환경 변화에 따라 입지에 대한 평가 역시 큰 폭으로 변동하기 때문이다. 또한 부동산은 적정 가격의 매수 구간이라는 게 없다. ‘이 지역’, ‘이 단지’, ‘이 물건’은 단 하나이기 때문이다. 유사한 물건이 많이 쌓여 있지 않은 이상, 그 물건을 소유하기 위해서는 남들보다 더 많이 지불해야 한다. 그뿐인가. 부동산만큼 정책 변화에 좌우되는 게 없다. 어떤 대책 하나만 나와도 온갖 매체와 전문가들이 이해득실을 따지며 분석과 전망을 거듭 내놓는다.
설상가상으로 내로라하는 전문가들의 조언도 천차만별이다. 지금은 잠시 숨을 골라야 한다는 사람, 한시라도 빨리 올라타지 않으면 평생 내 집에서 살기는 글렀다는 사람, 서울이나 수도권이 어렵다면 지방에라도 갭 투자를 하라는 사람…… 도대체 누구 말을 들어야 할까?
저자는 단언한다. “정부나 제도권 전문가 말 듣지 마라. 나만의 인사이트를 가져야 한다. 중요한 것은 전문가들의 조언이 아니라 나만의 기준이다.”
부동산의 4대 키 바잉 팩터 ‘교통, 상권, 교육, 환경’
부동산의 기본 중의 기본인 입지를 이해하려면 좋은 입지를 결정하는 핵심 요소를 이해하고 설명할 수 있어야 한다. 예측하기 어려운 부동산 시장이지만 교통, 상권, 교육, 환경의 입지 분석 4요소를 정확히 이해한다면 변화하는 상황을 잘 이해하고 좀더 유연하게 대처할 수 있을 것이다. 저자는 부동산 최고수답게, 각각의 키 바잉 팩터가 부동산 수요를 어떻게 좌우하는지, 더 주목해야 할 요소는 무엇이며 각각의 상관관계는 무엇인지 차근차근 설명한다.
이제 막 부동산에 눈을 뜬 사람도, 한두 번 실전 경험을 가지고 있는 사람도, 핵심만 짚어주는 빠숑과 함께라면 좀더 쉽게 부동산 공부를 시작할 수 있을 것이다.
아파트 시세 변동률, 입주 예정 물량을 한눈에 파악
책에는 아파트의 수요 파악을 위해 ‘지난 10년간 아파트 시세 변동률’, ‘전국 아파트 시세 변동률’, ‘전국 아파트 입주 예정 물량’, ‘수도권 입주 예정 물량’, ‘서울시 구별 입주 예정 물량’ 등의 통계가 실려 있다. 상권에 따른 입지 분석을 위해 ‘2021년 대한민국 매출 100대 상권’ 표도 살펴보고 ‘지하철 역별 하차 승객 수 순위’도 조사했다. 국내외 부동산 관련 리서치만 20년 이상, 1,000건 이상 수행한 조사 전문가의 공력이 그대로 드러나는 부분이다.
부동산 자료 찾는 구체적 방...법 소개
부동산 투자에서 가장 중요한 건 결국 가격이다. 입지 평가도, 상품 경쟁력 비교도, 궁극적으로는 매수 적정가 여부를 파악하기 위해서 아닌가? 국토교통부 실거래가 공개시스템, 한국부동산원 부동산거래관리시스템부터 주요 프롭테크 어플까지, 아파트 가격 정보를 확인하는 방법 12가지를 소개했다.
또한 주요 키 바잉 팩터인 교통망 확인을 위해 지하철과 경전철, GTX 노선의 신설 구간과 연장 구간을 총정리했다. 각자 자신만의 부동산 기준을 세우기 위해 무엇을 해야 할지 감이 잡힐 것이다.
어디서도 볼 수 없는 특별부록
향후 5년 동안 부동산에서 눈여겨볼 것 딱 한 가지만 꼽으라면 단연코 ‘새 아파트’다. 새 아파트는 새로 지어지는 것도 있지만 새 아파트가 될 것도 있다. 바로 재건축·재개발 물건이다. 책에는 특별부록으로 수도권과 광역시의 1,209개 구역 재건축 재개발 리스트를 총정리해서 실었다. 해당 구역과 건립 예정 세대수뿐만 아니라 시공사와 현재 진행 단계까지 수록한 최신 자료이니만큼 이 부록 하나만으로도 엄청난 가치를 지닌 정보를 얻는 것이다.
추천사 _ 부동산과 주식, 결이 같으면서도 다른 투자 | 윤지호
프롤로그 _ 기초를 튼튼히 다져 주는, 변치 않을 부동산 교과서
1부 관점: 정답은 없다. 과정이다
1. 지금 살까? 기다릴까?
2. 통계 믿지 마라
3. 집값 폭락, 기대하지 마라
4. 주택 소유 유형별 부동산 전략
5. ‘빠숑’에 대한 세 가지 오해
2부 원칙: 비법 말고 나만의 잣대를 가져라
1. 중요한 건 나만의 기준
2. ‘내 집 마련’이 최우선
3. 팔 수 없으면 사지 마라
4. 초보 부동산 투자자가 빠지기 쉬운 함정
3부 선택: 네 가지만 보면 된다
1. 교통 환경
2. 교육 환경
3. 상권 환경
4. 자연환경
4부 분석: 투기 말고 투자하라
1. 지금 같은 시장에서는 뭘 해야 할까?
2. 투자 적격 시세
3. 수요 추정 방법
4. 실수요와 투자 수요 구별법
5. 수용 가능 가격
6. 투자와 금리
5부 가치: 가격 말고 가치를 보라
1. 가격 인식 단계
2. 프리미엄 발생 조건
3. 서울의 진짜 거품
4. 부동산 시장 하락 가능성
6부 미래: 여기 말고 멀리 보라
1. 나만 기다리는 싸고 좋은 전세는 없다
2. ‘영끌’에도 요령 필요하다
3. 비싸면 내 집 마련 안 할 것인가?
4. 규제 속에서 할 수 있는 것
5. 나이 불문! 당장 안정적으...로 거주할 곳 확보하라
6. 미분양 통계는 착시다
7부 제언: 아전인수 말고 시장을 보라
1. 최악의 전세난 해결법
2. 내 집 마련 방안 4가지
3. 이유 있는 하락
4. 2020 주거실태조사 결과
5. 정부가 할 일
6. 시세는 누가 정하나?
에필로그 _ 대비하라, 부동산 시장의 블랙스완!
특별부록 _ 수도권·광역시 1,209개 구역 재건축 재개발 리스트
“지금은 어떤 아파트를 사야 하나요?” 언제 어디서든 사야 할 아파트는 있다. 다만 아파트를 사는 목적에 따라서 어떤 아파트를 사야 하는가에 대한 답변은 수십 가지일 수 있다. 우선 실거주 목적인지, 투자 목적인지를 알아야 한다. 그다음으로 실거주 목적이라면 수익이 중요한지, 거주 가치가 중요한지를 생각해야 한다. 투자 목적이라면 장기 투자 목적인지, 단기 투자 목적인지를 고려해 봐야 한다. 질문이 정확해야 충실한 답변이 나온다.
- 27~28쪽, 「1부. 관점: 정답은 없다. 과정이다」 중에서
하락기에 더 조심해야 한다. 조정장이 끝나면 오를 부동산은 팔고, 상승장이 와도 오르지 못하는 부동산을 계속 보유하는 사람이 증가하기 때문이다. 하락기에 잘 팔리는 상품은 좋은 부동산일 가능성이 높고, 상승기에도 안 팔리는 부동산은 나쁜 부동산일 가능성이 높다. 정작 꽃은 뽑아 내고 잡초에 물을 주는 것과 같은 행동이다.
- 71~72쪽, 「2부. 기준: 비법 말고 나만의 잣대를 가져라」 중에서
지금 싸다는 이유만으로 매수한다면 결국 선행 투자자들에게 투자 수익을 몰아주는 것밖에 안 된다. 투자가 아니라 기부 활동이 되는 것이다. 서울·수도권의 시세가 높으니 돈 없는 2030들은 적은 금액으로 지방 갭 투자부터 시작하라고 추천하는 전문가들이 등장했다. 결론부터 이야기하자면, 공부하지 않고 무작정 투자하는 것은 무조건 반대다. 더군다나 그 전문가 강사들이 찍어 주는 대로 무조건 매수해서는 안 된다.
- 93쪽, 「2부. 기준: 비법 말고 나만의 잣대를 가져라」 중에서
신분당선이 지나가는 서울 용산구·중구·종로구·은평구, 고양 삼송신도시는 강남까지 30분 내외로 도착할 수 있게 된다. 강남 접근성만 놓고 평가하면 송파구나 강동구의 위상으로 상향되는 것이다. 예를 들어 이 지역의 역세권 새 아파트라면 송파구와 강동구의 기존 아파트 시세와 유사한 수준이어야 한다는 의미가 된다. 일자리가 많은 지역으로 연계되는 노선은 부동산 시세가 상승할 가능성을 포함하고 있다.
- 128쪽, 「3부. 선택: 입지는 네 가지만 보면 된다」 중에서
부산 정도를 제외하면 기타 광역시의 지하철 프리미엄은 높지 않다. 따라서 광역시는 역세권이라고 하더라도 입지 평가, 부동산 평가 시 프리미엄을 높게 책정하지 않아도 서울만큼은 아니지만 지하철 출퇴근 인구가 많은 부산 정도를 제외하면 기타 광역시의 지하철 프리미엄은 높지 않다. 따라서 광역시는 역세권이라고 하더라도 입지 평가, 부동산 평가 시 프리미엄을 높게 책정하지 않아도 된다. 오히려 지하철 역세권이라는 이유로 필요 이상으로 과대평가할 수도 있다. 아예 지하철 프리미엄을 제외하고 일자리 접근성, 교육 환경 등의 다른 요인들을 고려하는 것이 더 객관적인 평가가 될 것이다.
- 128~130쪽, 「3부. 선택: 입지는 네 가지만 보면 된다」 중에서
성수동 상권도 또 다른 재미를 주는 곳이다. 낙후된 지역으로는 드물게 지형상 평지다. 서울숲이라는 엄청난 환경적 프리미엄을 주는 배후 요소가 있다. 한강도 가깝다. 성수동의 공장 지대도 점차 상권화되고 있고, 다세대주택과 단독주택 집촌지도 상가화되고 있다. 홍대나 용산과는 또 다른 상권으로 확장됐다. 성수동을 넘어 송정동까지도 확대 중이다. 송파구의 송리단길, 영등포구의 문예창작촌, 노원구 경춘선길 등도 새롭게 부각되는 상권 지역이다.
- 162쪽, 「3부. 선택: 입지는 네 가지만 보면 된다」 중에서
왕릉 주변도 숲세권이라는 의미에서 환경 가치가 높은 곳이다. 삼성동에 선정릉이 없었다면 강남 테헤란로는 숨통이 막히는 느낌이었을 것이다. 동작구의 국립현충원...도 지역에 양질의 공기를 공급해 주는 산소호흡기 같은 역할을 한다. 서오릉과 서삼릉이 있는 삼송신도시, 동구릉이 있는 구리시와 별내신도시, 태릉이 있는 노원구 지역도 환경 프리미엄이 높다. 한강의 지류라고 할 수 있는 중랑천과 양재천 주변도 좋고, 분당을 가로지르는 탄천 주변도 천연 환경으로서 가치가 높다.
- 183쪽, 「3부. 선택: 입지는 네 가지만 보면 된다」 중에서
실수요층 존재 여부는 단지 내 임대 물량이 있는지 확인하고, 수요 확대 조건은 지역 내 호재가 있는지 확인하면 된다. 가장 대표적인 지역 호재는 교통망 확대다. 서울 금천구에는 2016년 강남순환고속도로가 개통됐다. 15분이면 강남권으로 출퇴근할 수 있다. 따라서 강남으로 출퇴근하려는 세대에게는 금천구가 출근 가능 지역이 된다. 이것이 수요층이 확대될 조건의 예다. 그럴 경우 금천구의 시세가 터무니없이 높지만 않다면 지속적으로 시세가 오를 수 있는 시장 환경이 조성되는 것이다.
- 205쪽, 「4부. 분석: 투기 말고 투자하라」 중에서
급매물을 찾기보다는 좋은 매물을 찾는 것이 먼저다. 시세보다 다소 비싼 물건이 오히려 앞으로 더 큰 수익이 생길 확률이 높다. 부동산 공부를 하는 것은 결국 적정 시세를 판단하기 위해서다. 지역별로 입지와 상품을 이해하는 기준이 다를 수 있고, 그 다른 입장들 때문에 해당 지역의 시세 차이가 발생한다. 따라서 가격이 너무 비싸다고 투자 대상에서 제외해서는 안 되고, 가격이 너무 싸다고 무조건 매수해서도 안 된다.
- 217쪽, 「4부. 분석: 투기 말고 투자하라」 중에서
특히 호재에 대단히 큰 반응을 한다. 대단히 큰 거품이 발생하는 것이다. 9개 서울도시철도가 모두 같은 프리미엄을 갖고 있는 것이 아니다. 150만 개 일자리를 가지고 있는 강남권을 지나는 노선의 프리미엄이 가장 높다. 2, 3, 7, 9호선의 프리미엄이 가장 높은 것이다. 일부 지역만 지나가는 6, 8호선의 프리미엄은 상대적으로 낮다. 하물며 경전철의 프리미엄은 더 낮을 것이다. 대표적인 전철이 우이신설 경전철이다.
- 291~292쪽, 「5부. 가치: 가격 말고 가치를 보라」 중에서
어디부터 공략하면 될까? 일자리가 생기는 지역과 광역 교통망으로 연결되는 곳을 찾으면 된다. 특히 3기 신도시와 연결되는 GTX(수도권 광역급행철도) 노선을 눈여겨볼 필요가 있다. 경기 파주시 운정에서 동탄까지 연결되는 GTX-A 노선은 이미 공사에 들어갔다. 그래도 아직 3.3㎡당 분양가가 1,000만 원대인 물건이 많다. 이런 곳은 완공 후 더 많이 올라갈 것이다. A 노선에는 역도 많다. 연신내역은 서울 은평구, 서대문구까지도 혜택을 볼 수 있다. 아래로는 용인·화성·평택역 근처가 다 수혜 지역이라고 할 수 있다.
- 319쪽, 「6부. 미래: 여기 말고 멀리 보라」 중에서
지금도 늦지 않았다고 생각한다. 여전히 기다리고 있다는 분들께 다시 말씀드린다. “여러분이 그 주택을 포기하지 않고 있는 이상, 그 아파트 시세가 빠질 가능성은 매우 낮습니다.” 지금이라도 할 수 있는 사람들은 최선을 다해 내 집 마련을 해야 한다. 내가 드릴 수 있는 조언은 여기까지다.
- 357쪽, 「7부. 제언: 아전인수 말고 시장을 보라」 중에서
이제 ‘묻지 마 매수’를 조심할 타이밍이 온 듯하다. 상급 입지, 상급 상품들은 시간이 해결해 주는 투자를 할 수 있지만 하급 입지, 하급 상품들은 시간이 오히려 결함이 될 수 있다. 물론 지금도 사야 할 아파트는 많다. 하지만 지금부터는 사면 안 될 부동산도 증가하고 있다. 두 부동산은 반드시 구분해야 한다.
- 378~379쪽, 「7부. 제언: 아전인수 말고 시장을 보라」 중에서
김학렬(빠숑) [저]
대한민국 최고의 입지 분석가이자 부동산 인기 칼럼니스트. 현재 더리서치그룹(www.theresearchgroup.co.kr) 부동산조사연구소장이며, 국내 최고의 시장조사기관인 ‘한국갤럽조사연구소’에서 부동산 조사본부 팀장을 역임했다. 지난 17년간 1,000여 개의 국내외 부동산 리서치 프로젝트를 진행했으며, 조선일보, 동아일보, 한국경제신문, 매일경제신문, 머니투데이, 아시아경제, 비즈한국, 월간조선, 매경비즈니스, 한경비즈니스, 머니S, 에너지경제신문, 이데일리 등에서 칼럼니스트와 부동산 자문위원으로 활동해오고 있다. ‘직방’ 입지 분석 레시피 고정 칼럼니스트, ‘비즈한국’ 부동산 인사이트 고정 칼럼니스트로 활약했다. 직방TV <직터뷰>와 에너지경제TV <찾아라, 돈버는 부동산>, 아시아경제TV <대국민 부동산 토크쇼, 살가말가>를 진행했으며, 현재 팟캐스트 부동산 분야 1위인 <부동산 클라우드>와 아이튠즈 팟캐스트 도서 분야 1위인 <다독다독>을 진행하고 있다. 블로그 이웃 7만 명이 방문하는 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영하고 있다. 저서로는 《서울 부동산의 미래》 《대한민국 부동산 투자》(2017)《부자의 지도, 다시 쓰는 택리지》 (2016) 《흔들리지 마라 집 살 기회 온다》 (2015) 《수도권 알짜 부동산 답사기》 (2014)가 있다. 공저로는 《그래서 어디를 살까요》 《머니쇼》 《대한민국 재테크 트렌드》 《대한민국 부동산 트렌드》 등이 있다.
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