부동산전문변호사가 알려주는 상가임대차분쟁 해법 교재다. 이번 개정판에는 개정법, 대법원 판결 등을 반영하였고, 그동안 나온 하급심 판결 등도 각색하여 사례로 만들었다.
Ⅰ. 상가건물임대차보호법 적용범위 분쟁
Q 01 고액 임차보증금 상가임차인은 상가임대차법의 보호를 받지 못하나요? / 18
Q 02 공장도 상가임대차법의 보호를 받나요? / 23
Q 03 수수료 매장도 상가임대차법이 적용되나요? / 25
Q 04 환산보증금에 부가가치세도 포함이 되나요? / 28
Q 05 유치원도 상가임대차법이 적용되나요? / 30
Q 06 전차인도 상가임대차법의 보호를 받을 수 있나요? / 32
Q 07 일시사용을 위한 임대차도 상가임대차법이 적용되나요? / 34
Ⅱ. 대항력 관련 분쟁
Q 08 상가건물이 경매에 넘어갔는데 저는 보증금을 낙찰자에게 청구할 수 있나요? / 37
Q 09 사업자등록을 신청할 때 도면을 첨부해야 하나요? / 39
Q 10 사업자등록을 하지 않아도 상가임대차법의 보호를 받나요? / 43
Q 11 영업을 폐업하였는데 대항력이 인정되나요? / 46
Ⅲ. 임대료 인상, 연체 분쟁
Q 12 계약갱신 시 임대인의 차임 인상 요구, 무조건 따라야 하나요? / 49
Q 13 공실 투성이 신도시 상가, 월세를 깎을 수 있나요? / 53
Q 14 코로나19 사태로 차임감액을 요구할 수 있나요? / 56
Q 15 월세 밀리는 임차인, 계약을 해지할 수 있나요? / 60
Q 16 상가 월세를 세달치 연체하면 ...바로 나가야 하나요? / 63
Q 17 차임을 두 달 연체하였는데 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있나요? / 65
Q 18 코로나 19 사태로 두 달 월세를 연체하였는데 임차건물을 비워줘야 하나요? / 67
Q 19 차임연체 도중 임대차계약이 갱신된 경우 차임연체의 시점은 언제인가요? / 69
Q 20 차임 연체 도중 건물주가 변경되었는데 임대차계약을 해지할 수 있나요? / 72
Q 21 고액보증금 임차인도 차임 인상 5%의 제한을 받나요? / 74
?Ⅳ. 계약갱신요구권 분쟁
Q 22 상가임대차법 개정 전에 계약하였는데 저도 10년 보호를 받나요? / 77
Q 23 재계약하면 그때부터 10년이 보장되나요? / 80
Q 24 계약갱신요구는 반드시 명시적으로 해야 하나요? / 82
Q 25 임차인의 3기 차임연체를 이유로 계약갱신요구를 거부할 수 있나요? / 85
Q 26 임차인의 건물 파손을 이유로 계약갱신요구를 거부할 수 있나요? / 88
Q 27 주택재건축사업구역의 경우 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요? / 91
Q 28 아파트 건설을 이유로 계약갱신요구를 거절할 수 있나요? / 93
Q 29 계약갱신 거절 사유인 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우란? / 96
Q 30 청년주택사업을 위하여 건물의 철거 및 재건축이 필요하다는 사유가 계약갱신거절 사유인가요? / 98
Q 31 계약갱신을 요구하자 임대인이 ‘철거 또는 재건축계획 고지’를 갱신조건으로 제시하는데 거절할 수 있나요? / 101
Q 32 임차인과 법적 분쟁중인데 계약갱신요구를 거절할 수 있나요? / 103
Q 33 국립대학 학생회관을 임차하였는데 계약갱신을 할 수 있나요? / 105
Q 34 상가임대차법 개정 후 묵시적 갱신된 경우도 10년 보호를 받나요? / 107
Q 35 구법의 의무임대차기간 5년이 경과되었는데 상가임대차법 개정 후 묵시적 갱신된 경우도 10년 보호를 받나요? / 112
Q 36 계약갱신요구권 기간을 10년으로 제한하는 것은 묵시적 갱신의 경우도 적용되나요? / 116
Q 37 임대차기간을 정하지 않은 경우, 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요? / 119
Ⅴ. 권리금 분쟁
Q 38 임대인을 상대로 권리금을 청구할 수 있나요? / 123
Q 39 신규임차인을 주선하지 않아도 권리금을 받을 수 있나요? / 126
Q 40 신규임차인과 권리금 계약은 반드시 체결해야 하나요? / 129
Q 41 권리금 포기 특약을 하였는데 권리금을 청구할 수 있나요? / 132
Q 42 권리금 포기 특약을 하였고 건물주가 직접 건물을 사용하는 경우도 권리금 청구할 수 있나요? / 134
Q 43 제 소유 건물에서 직접 장사를 하고 싶은데 임차인에게 권리금을 지급해야 하나요? / 137
Q 44 재개발, 재건축을 이유로 신규임차인과의 계약체결을 거절한 경우 권리금 청구가 가능한가요? / 140
Q 45 철거 내지 대수선을 이유로 인도를 요구하는 경우 권리금 청구가 가능한가요? / 143
Q 46 임대인의 임차인에 대한 권리금 회수 방해행위란 무엇을 말하나요? / 145
Q 47 신규임차인에게 ‘철거 또는 재건축계획 고지’를 임대차계약 조건으로 제시하면 방해행위에 해당하나요? / 148
Q 48 권리금 액수는 어떻게 정해지나요? / 151
Q 49 허위임차인을 주선한 경우도 권리금을 지급해야 하나요? / 153
Q 50 임대차기간 5년이 경과하면 권리금을 받을 수 없나요? / 156
Q 51 상가건물을 1년 6개월 이상 비영리로 사용하는 경우 권리금을 지급하지 않아도 되나요? / 161
Q 52 상가건물을 1년 6개월 이상 비영리로 사용하겠다고 하면서 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절한 후 건물을 매도한 경우 권리금을 청구할 수 있나요? / 165
Q 53 월세를 과도하게 올리면 권리금을 청구할 수 있나요? / 168
Q 54 월세를 세달 연체하였는데 권리금을 청구할 수 있나요? / 174
Q 55 매출액을 부풀린 경우 권리금 계약을 해지할 수 있나요? / 176
Q 56 대형마트의 상가 일부 임차인도 권리금을 청구할 수 있나요? / 178
Q 57 약국 권리금 계약후 병원이 이전한 경우 권리금계약을 취소할 수 있나요? / 181
Q 58 저는 권리금을 주지 않고 상가를 임차하였는데 저도 계약만료 시 권리금을 받을 수 있나요? / 184
Q 59 임대차기간이 1년 이상 남았는데 권리금을 받고 나갈 수 있나요? / 187
Ⅵ. 원상회복 분쟁
Q 60 전 임차인이 설치한 부분까지 원상회복 해야 하나요? / 190
Q 61 임대차기간이 만료되면 임대차보증금에서 원상회복비용을 공제할 수 있나요? / 197
Q 62 원상회복은 임대차 할 당시의 건물상태와 동일한 상태로 되돌려야 하는 것인가요? / 201
Q 63 비용상환청구권 포기 특약이 있는 경우 원상복구는 어떻게 하나요? / 205
Ⅶ. 손해배상 분쟁
Q 64 화재로 인해 피해를 입었는데 임대인에게 보수비용을 청구할 수 있나요? / 209
Q 65 임차 건물의 결로 현상이 심하여 피해를 입었는데 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있나요? / 212
Q 66 계약기간이 끝났는데 임차인이 나가지 않는 경우 손해배상은? / 215
Q 67 계약기간이 끝난 후에도 상가를 점유하고 있는 임차인의 책임은? / 217
Q 68 주택재건축사업의 경우 손실보상은 받을 수 있나요? / 219
Q 69 임차인이 설치한 보일러, 온돌방, 계단전기 등의 비용을 청구할 수 있나요? / 221
Q 70 약국 처방전 건수를 속여 권리금을 받은 경우 인테리어 업자에게 손해배상을 청구할 수 있나요? / 224
Ⅷ. 임차권등기명령
Q 71 임차권등기명령을 신청하려면 어떤 절차를 거쳐야 하나요? / 227
Q 72 허위의 임대차계약서를 법원에 제출하여 임차권등기명령을 신청한 경우 소송사기죄에 해당하나요? / 231
Q 73 임차권등기를 말소하려면 임대차보증금을 먼저 반환해야 하나요? / 234
Ⅸ. 기타 분쟁
Q 74 코로나 19사태에 따른 매출감소로 폐업을 하였습니다. 저는 상가임대차계약을 중도 해지 할 수 있나요? / 238
Q 75 분양계약서상 업종제한이 있는 상가를 임차한 자도 업종제한을 받나요? / 242
Q 76 미용실을 인수하였는데 양도인이 70m 떨어진 곳에 미용실을 개업했어요. / 244
Q 77 영어학원을 인수하였는데 양도인이 인근에 영어교습소를 시작했어요. / 247
Q 78 임대차 기간 만료 전 3개월 전까지 해지 통보를 해야 한다고 특약을 한 경우 계약 해지의 효력은 언제 발생하나요? / 253
Q 79 묵시적 갱신이 되었는데 임대인이 일방적으로 임대차계약을 해지할 수 있나요? / 256
Q 80 차임을 신고하지 않기로 합의하였는데 누락신고임이 밝혀지면 누락된 세금은 누가 추가부담해야 하나요? / 258
Q 81 권리금 거래도 법정 중개수수료만 지급하면 되나요? / 262
Ⅹ. 제소전 화해
Q 82 제소전 화해란 무엇인가요? / 265
Q 83 제소전 화해는 어느 법정에, 어떤 방법으로 신청해야 하나요? / 267
Q 84 제소전 화해는 어떤 효력이 있나요? / 276
Q 85 제소전 화해는 어떤 방법으로 다퉈야 하나요? / 277
부 록
1. 상가건물임대차보호법
2. 상가건물임대차보호법시행령
3. 상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙
4. 임차권등기명령절차에 관한 규칙
5. 임차권등기에 관한 업무처리지침
6. 확정일자 신청서
7. 확정일자인, 확정일자용 관인
8. 확정일자부
9. 임대차 정보제공 요청서
10. 도면제공 요청서
11. 상가건물 임대차 표준계약서
12. 상가건물 임대차 권리금계약서
13. 상가건물 임대차 현황서
14. 사업자등록신청서
15. 송달료납부기준
[머리말]
책을 세상에 내어놓고 과분한 사랑을 받았습니다. 인쇄된 책이 모두 소진되었다는 출판사의 연락을 받았으나 기존 책을 그대로 다시 세상에 내어 놓을 수는 없었습니다.
책이 세상에 나온 이후 코로나 19여파가 본격화 되었습니다. 이로 인해 국내 소비지출이 위축되고 상가임차인의 매출과 소득이 급감하여 차임연체로 영업기반을 상실할 위기에 처했습니다. 이에 법 시행 후 6개월의 기간 동안 연체한 차임액은 계약의 해지, 계약갱신 거절 등의 사유가 되는 차임연체액에 해당하지 않는 것으로 보도록 함으로써 경제적 위기 상황 동안 임대인의 계약 해지 등을 제한하는 임시적 특례를 두었고, ‘차임 등의 증감청구권 사유에 ‘제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동’을 명시하여 상가임차인에게 가장 큰 고충이 되고 있는 임대료 부담을 완화하려는 상가건물임대차보호법의 개정이 있었습니다. 임차인이 3개월 이상 감염병 예방을 위한 집합 제한 또는 금지 조치를 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 사정 변경을 이유로 임대차계약을 해지할 수 있도록 명문 규정도 마련하였습니다.
그동안 불분명한 법조문을 정리한 대법원 판결도 나왔습니다. 대법원은 임차인의 권리금 회수청구권의 예외사유인 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’의 의미, 임차인의 계약갱신요구권을 10년으로 연장하면서 둔 부칙 제2조 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’의 의미 등을 명확히 하였습니다.
이번 개정판에는 개정법, 대법원 판결 등을 반영하였고, 그동안 나온 하급심 판결 등도 각색하여 사례로 만들었습니다.
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