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주택과 상가, 오피스텔 등의 임대차계약에서 개업공인중개사, 임차인, 임대인이 중개사고 예방을 위해 꼭 읽어야 할 필독서이다. 이 책을 읽고 나면 그동안 내가 알고 있었던 사실들이 얼마나 잘못된 것임을 깨닫고, 수정할 수 있는 기회를 갖게 된다. 계약당사자(임대인과 임차인)는 최소한 내가 무엇을 어떻게 해야 상대방보다 유리한 계약을 할 수 있고, 또 상대방에게 유리한 내용인데 내게 불리한 내용이 있으면 뺄 수 있는 가이드라인을 설정할 수 있다. 개업공인중개사에겐 계약에 관해 편견을 깨고 올바른 지식을 바탕으로 계약서를 작성하는데 도움을 준다. 그래서 중개 사고를 예방하고, 훗날 다툼이 발생해도 변호사 도움 없이 혼자서 재판해도 이길 수 있도록 기술한 책이다. 계약으로 다툼이 발생해서 법원에서 소송(재판)을 하게 되면 내가 알고 있던 상식과 정반대로 판결나곤 한다! 그러한 이유는 우리가 평소 알고 있었던 상식이 잘못된 것으로, 상식대로 계약하지 말고 정확한 지식을 바탕으로 계약해야 한다. 그래서 중개사고도 예방하고, 손해 보지 않고 내게 유리한 계약을 할 수 있도록 다음 내용으로 기술한 것이다. 첫째, 계약당사자가 꼭 알아야 할 임대차계약에 대한 오해와 그 진실을 알려 주는 책! 계약당사자 간의 합의로 작성하는 임대차계약은 그에 따른 구속력, 즉 책임이 따른다. 그래서 계약을 잘 모르고 상식대로 계약했다가 손해 보는 사례가 발생한다. 01 계약의 성립과 그 효력, 계약에 대한 오해와 그 진실 19사례!, 02 계약기간 또는 계약기간 만료 후에 발생하는 오해와 진실 27사례, 03 상식대로 계약했다가 손해 본 임차인과 매수인들 11사례로 임대차 계약의 오해와 그 진실을 알려주고 있다. 둘째, 계약을 본인 또는 상대방이 깰 때 현명하게 대처하는 노하우! 셋째, 주임법으로 보호받는 임차인과 전세권자가 꼭 알고 있어야 할 권리! 넷째, 아파트, 다가구주택 전세와 월세 계약서 작성 실전 노하우! 다섯째, 상임법으로 보호받는 임차인과 민법상의 일반임차인의 권리! 여섯째, 상가건물과 오피스텔에서 전세와 월세 계약서 작성 실전 노하우! 일곱째, 계약기간 또는 계약종료 후 전세금 안전하게 지키는 실전 노하우! 여덟째, 계약해제 또는 계약종료 후에 현명하게 대처하는 방법! 아홉째, 전세금을 반환받지 못하거나 주택인도를 거부할 때 대처방법! 이렇게 계약기간 또는 계약종료 후에 현명하게 대처하는 방법도 중요하지만, 임차주택이 경매당할 때 올바른 배당요구 방법과 잘못된 배당요구에서 탈출하는 방법, 그리고 배당금이 없어서 손해 보게 되면 경매로 직접 낙찰 받아 손해를 줄일 수 있게 마무리했다. 우리가 평소 알고 있던 상식이 잘못된 것으로, 상식대로 계약하지 말고 이 책에 기술되어 있는 내용대로 정확한 지식을 바탕으로 계약을 해야 한다. 그래야만 중개사고도 예방하고, 손해 보지 않는 계약서를 작성할 수 있도록 기술한 책이다.

개업공인중개사와 계약당사자가 중개사고 예방을 위해 꼭 읽어야 할 필독서! 이 책을 읽고 나면 그동안 내가 알고 있었던 사실들이 얼마나 잘못된 것임을 깨닫고, 수정할 수 있는 기회를 갖게 된다. 계약당사자(임대인과 임차인)는 최소한 내가 무엇을 어떻게 해야 상대방보다 유리한 계약을 할 수 있고, 또 상대방에게 유리한 내용인데 내게 불리한 내용이 있으면 뺄 수 있는 가이드라인을 설정할 수 있다. 개업공인중개사에겐 계약에 관해 편견을 깨고 올바른 지식을 바탕으로 계약서를 작성하는데 도움을 줄 수 있다. 그래서 중개 사고를 예방하고, 훗날 다툼이 발생해도 변호사 도움 없이 혼자서 재판해도 이길 수 있도록 기술한 책이다. 계약당사자가 꼭 알아야 할 임대차의 오해와 그 진실을 알려 주는 책! 계약당사자 간의 합의로 작성하는 임대차계약은 그에 따른 구속력, 즉 책임이 따른다. 그래서 계약을 잘 모르고 상식대로 계약했다가 손해 보는 사례가 발생한다. 01 계약의 성립과 그 효력, 계약에 대한 오해와 그 진실 19사례!, 02 계약기간 또는 계약기간 만료 후에 발생하는 오해와 진실 27사례, 03 상식대로 계약했다가 손해 본 임차인과 매수인들 11사례로 임대차 계약의 오해와 그 진실을 알려주고 있다. 임차인이 전세금을 떼이는 가장 큰 원인과 탈출방법은 없을까? 가장 큰 문제는 임차주택을 얻는 과정에서 올바른 계약을 하지 못해서 그렇다. 이렇게 임대차 계약을 잘 모르고 계약하면 손해를 볼 수밖에 없다. 떼인 전세보증금 누구에게 어떻게 보상청구하면 되나? 첫째, 임대인(전소유자)에게는 떼인 전세금 100% 청구가 가능하다. 그러나 경매당한 임대인은 보증금을 반환할 능력이 없다. 그럼 어떻게 하면 될까? 둘째, 떼인 보증금을 개업공인중개사에게 청구하면 되지 않을까? 개업공인중개사를 상대로 법원에 손해배상청구 소송을 진행하면 된다. 이때 소장 에는 피고 1 개업공인중개사 OOO과 피고 2 한국공인OOO협회를 기재하고(또는 피고에 임대인까지 포함해서 청구하기도 한다) 손해배상 판결을 얻어서, 그 판결 문을 가지고 부동산중개협회에 청구하면 된다. 법원실무는 임차인의 과실을 참작 함에 있어 대략 30-40%의 비율로 판단하고 있다. 그런데 개업공인중개사의 과실을 증명하기 어려운 상황이 되면 그 보상비율은 더 낮아져 10~20% 정도이거나 더 낮아질 수도 있다는 사실을 알고 있어야 한다. 계약을 본인 또는 상대방이 깰 때 현명하게 대처하는 노하우! 임대차 계약을 하다보면, 계약효력이 발생하고도 즉 계약이행 후 완료되기 전 에 계약이 해제되는 경우가 발생하기도 한다. 이때 현명하게 대처하는 방법 01 계약의 효력과 계약을 본인이 또는 상대방이 깰 때 대응방법 02 계약해제 시에 채권자와 채무자가 현명하게 대처하는 방법 03 임대차 3법 시대, 임대인과 임차인의 현명한 대처! 04 중개사고가 발생하면, 개업공인중개사와 임차인이 얼마씩 책임지나? 를 필자가 초보자도 알기 쉽게 기술해 놓았다고 한다. 주임법으로 보호받는 임차인과 전세권자가 꼭 알고 있어야 할 권리는? 01 주택임대차보호법 적용대상 건물과 임차인의 대항력 발생 시기 02 주택임차인이 경매에서 우선변제권으로 탈출하는 방법 03 주택임차인이 꼭 알고 있어야 할 핵심내용 정리 04 전세권에 대한 권리분석과 주임법 등의 임차권과의 관계는? 05 아파트, 다세대주택, 다가구주택 전세와 월세 계약서 작성 실전 노하우! 를 알려주고 있다. 상임법으로 보호받는 임차인과 민법상의 일반임차인의 권리! 01 임차인의 대항력 발생 시기 적용대상 건물과 임차인의 대항력 발생 시기 02 상가임차...인이 경매에서 우선변제권으로 탈출하는 방법 03 상가임차인이 꼭 알고 있어야 할 핵심내용 정리 04 민법상 일반임차인은 어떠한 권리를 가지고 있나? 05 상가건물, 오피스텔, 토지 전세와 월세 계약서 작성 실전 노하우! 에 관해서 알게 쉽게 기술한 책이다. 전세금을 안전하게 지킬 수 있는 현명한 대처방법을 기술한 책! 1. 계약금, 중도금, 잔금지급은 이렇게 하면 된다! 본인과 계약 또는 대리인과 계약 모두 현금으로 지급하지 말고, 임대인 계좌로 이체해야만 증빙자료가 분명하고, 훗날 다툼이 발생해도 안전하게 지킬 수 있다. 2. 임차보증금 잔금 등 지급 방법과 주택 등을 인도 받는 절차 임차인이 중도금이나 잔금을 지급하기 전에 등기부를 열람해서 계약 후에 추가로 등기된 내용 등을 확인해야 한다. 그리고 특약사항으로 약속했던 사항들이 제대로 이행되었는지를 확인하고, 잔금을 지급하면 된다. 3. 주택임차인은 주택 인도 후 전입신고와 확정일자를 받아라! 주민센터에서 전입신고와 계약서에 확정일자를 받아 놓아야, 다음날 오전 0시에 대항력과 확정일자에 의한 우선변제권이 발생한다. 4. 상가임차인은 건물인도 후 사업자등록과 확정일자를 받아라! 5. 일반임차인이 대항력을 가지려면 어떻게 대응해야 하나? 6. 전세금 보호를 위해서 세입자가 알고 있어야 할 기본상식 등을 자세하게 기술한 책이다. 계약으로 다툼이 발생해서 재판하면 내가 알고 있던 상식과 정반대로 판결 나곤 한다! 계약이란 언제든 다툼과 분쟁이 발생할 소지를 가지고 있다. 그런데 법원 판결을 지켜보면 우리가 상식적으로 알고 있던 사실과 다르게 판결이 나곤 한다. 이는 우리의 상식이 잘못된 것이라는 반증이다. 계약이란 반드시 재판에서 이길 수 있는 방향으로 이루어져야 한다. 소송을 할 경우에도 두려워할 필요가 없다. 이 책에는 변호사 없이 혼자서도 재판에 임할 수 있도록 다양한 임대차 정보와 노하우를 수록하고 있다. 이론에만 치우치는 것이 아니라 실제 상황에서 곧바로 써먹을 수 있도록 기술한 것이 이 책의 최대 장점이다. 전세금을 반환 받지 못하거나 주택 인도를 거부할 때 대처 방법! 계약기간 또는 계약종료 후에 현명하게 대처하는 방법도 중요하지만, 임차주택이 경매당할 때 올바른 배당요구 방법과 잘못된 배당요구에서 탈출하는 방법, 그리고 배당금이 없어서 손해 보게 되면 경매로 직접 낙찰 받아 손해를 줄일 수 있는 내용으로 이 책을 마무리했다.

PART 1 계약의 성립과 그 효력, 계약에 대한 오해와 그 진실! 01 계약서를 써야만 계약의 효력이 발생한다? 02 구두계약을 하고 대항요건을 갖추면 대항력이 없다? 03 계약을 하고 24시간 안에는 언제든지 해제할 수 있다? 04 계약금을 지급하지 않았다면 계약의 효력이 없는 걸까? ◈ 서울고등법원 2006나107557의 잘못된 판결 ◈ 대법원 2007다73611의 올바른 판결 05 계약금 일부만 지급했다면 그 돈만 해약금으로 지급하면 된다? ◈ 사례1 대법원 2007다73611 판결 ◈ 사례2 서울고등법원 2006나34260 판결 ◈ 사례3 대법원 2014다231378 판단 06 가계약을 했을 때 가계약금은 돌려받을 수 있다? 07 계약당사자는 언제든지 해약금을 지급하고 계약을 깰 수 있다? 08 계약금 지급 후 입주하고, 잔금은 전세권등기 후에 지급한 경우 대항력은? ◈ 경매 입찰대상물건에서 임차인과 등기부 현황 ◈ 배당이의 2심인 광주지방법원 2016나50296 판결 내용 ◈ 배당이의 최종심인 대법원 2017다212194 판결 내용 09 계약을 이행하지 않으면 무조건 계약금을 떼인다? ◈ 계약서에 해약금 조항만 있고 위약금 조항이 없는 경우 ◈ 약관법을 위반한 계...약이라면 무효가 된다 10 다세대주택 현관에 표시된 501호로 전입신고 하면 대항력 있다? 11 전입신고만 하고 거주하지 않아도 대항력이 발생한다? 12 공동소유주택에서 과반수 이상과 계약하면 전세금 안전할까? ◈ 공유물에서 과반이란 어떠한 경우를 말하는 것일까? ◈ 과반수 이상과 계약하면 임차보증금은 안전하게 보호받나? 13 실권약관이 있으면 계약해제 의사표시가 없어도 해제할 수 있다? 14 주택과 상가가 화재로 계약을 이행하지 못해도 손해배상 책임이 있다? ◈ 이행불능 시 계약해제와 손해배상 책임은? ◈ 채무자 위험부담주의로 계약이 해제되면 손해배상 책임 없다? ◈ 채권자 위험부담주의로 계약이 해제되면 손해배상 책임은? 15 경매가 들어간 사실을 모르고 입주하면 전세금을 전액 손해 본다? 16 계약도 부부 간의 일상가사대리권에 속한다? 17 부모와 자식 간에 계약해도 주임법으로 보호받을 수 없다? 18 부모가 계약하고, 자녀가 전입하면 주임법으로 보호받을 수 있다? ◈ 임차인인 아버지와 따로 살았던 아들이 전입신고하면 대항력은? ◈ 아버지가 임차인이고, 미성년자인 아들만 점유해도 보호를 받나? 19 선순위전세권자는 전입신고를 하지 않아도 전세금을 지킬 수 있다? PART 02 계약기간 또는 계약기간 만료 후에 발생하는 오해와 진실? 01 1년 계약하고, 묵시적 갱신을 주장하면 2년 더 거주할 수 있나? 02 1년 계약하고, 계약갱신요구하면 총 4년 거주할 수 있다? 03 계약 종료 후 실거주를 이유로 1년만 갱신요구를 하는 것이 적법한가? 04 원인불명의 화재로 임차물이 소실되어도 임차인은 손해배상 책임이 있다? ◈ 임차인에게 손해배상 책임이 있는 경우와 없는 경우 ◈ 건물소유자인 임대인에게 손해배상 책임이 있는 경우 05 소유자가 바뀌면 대항력을 주장하지 않고 계약을 해지할 수 있다? 06 전세금을 법원에 공탁하지 않고 명도소송을 진행할 수 있다? ◈ 임차인도 주택에 거주하면서 경매를 신청할 수 있다? 07 주택소유자가 바뀌면 계약서를 다시 써야 한다? 08 집을 팔면 임차보증금 반환채권은 매수인에게 이전되고 소멸된다? 09 계약기간 중, 또는 만료 후 계약을 해지할 수 있는 경우 ◈ 주택임차인이 차임을 2기 이상 연체 시 계약해지 ◈ 상가임차인이 차임을 3기 이상 연체 시 계약해지 ◈ 임대인의 동의 없이 임차권을 양도나 전대, 용도를 변경한 경우 ◈ 임대차 계약기간의 만료로 계약을 해지하는 경우 10 건물주는 권리금을 받지 못하는 것으로 오해하고 있다 ◈ 건물주가 임차인에게 직접 권리금을 받을 수 없을까? ◈ 건물주는 임차인에게 받은 권리금을 반환하지 않아도 된다? ◈ 건물주가 임차인에게 권리금을 반환해야 하는 사례는? 11 상가에서 10년이 지나면 권리금의 회수기회가 상실된다? ◈ 주무부서인 법무부의 유권해석 ◈ 5년을 초과해도 권리금 회수 기회를 보호해야 한다는 판결 ◈ 계약갱신요구권 10년을 초과해도 권리금 회수기회를 보호해야 한다! 12 임차주택이 경매될 때 계약서를 분실했다면 배당요구를 할 수 없다? 13 금융기관 대출 시 임차인이 무상거주확인서를 작성했다면 대항력은? ◈ 무상거주확인서를 받은 금융기관과 임차인 간의 문제 ◈ 제3자가 낙찰받고, 임차인이 배당요구를 하지 않은 경우 ◈ 제3자가 낙찰받고, 배당요구를 한 임차인의 대항력 14 떼인 보증금은 개업공인중개사가 100% 책임지므로 안전하다? 15 임대인이 개인회생, 파산신청하면 보증금을 떼인다? ◈ 임대인이 개인회생 신청하면 보증금을 떼이게 되나? ◈ 임대인이 파산 신청하면 보증금을 떼이게 되나? 16 계약기간 중에 이사 나갈 때 전세금을 안전하게 지키는 방법 ◈ 계약기간이 종료되면 임차권등기를 하고 이사가면 된다! ◈ 계약기간 중이라 임차권등기를 신청할 수 없을 때 대처방법은? 17 계약기간이 만료되면 언제든지 계약을 해지할 수 있다? 18 임차인 홀로 거주하다가 사망하면 대항력은 사라진다? 19 임차주택의 하자는 임대인과 임차인 중 누가 수선해야 되나? ◈ 임차주택을 임대인이 수선해야 하는 경우 ◈ 임차인의 통상수선의무에 해당하는 것은? ◈ 하자를 모르고 입주한 경우도 임대인에게 수선의무를 물을 수 있나? 20 주택 매수 후 누수 등의 하자를 알았다면 매도인의 하자담보 책임은? ◈ 매도인의 하자담보 책임 ◈ 매도인의 하자담도 책임의 질의 응답 ◈ 노후화된 건물로 매도인의 하자담보 책임이 예상될 때 계약서 작성 방법 21 중개수수료는 임대인과 임차인 중 누가 부담하나? ◈ 임대차 계약기간이 만료된 경우와 묵시적 갱신된 경우 ◈ 계약기간의 만료 전에 임차인이 다른 곳으로 이사를 가게 되는 경우 ◈ 판례와 국토해양부 해석, 공인중개사협회의 실무처리지침 ◈ 계약이 해제되었다면, 중개보수를 지급해야 하나? ◈ 계약 체결 시 중개 보수를 지급해야 할까? ◈ 개업공인중개사가 중개수수료를 과도하게 요구하고 있다? ◈ 권리금에 대한 중개보수는 상한 요율이 없나? ◈ 계약이 해제되어도 권리금 중개보수를 지급해야 하나? ◈ 묵시적 갱신 중 계약 해지할 때 중개보수는 누가 지급하나? 22 전차인도 “상가건물임대차보호법”을 적용받을 수 있을까? 23 연체 차임을 모두 상환했다면 권리금을 보호받을 수 있을까? ◈ 임차인이 밀린 월세를 다 갚았는데도 권리금 보호를 못 받을까? ◈ 밀린 월세를 다 지급해도 임대인은 권리금 배상 책임이 없다? 24 상가가 경매로 넘어가도 권리금회수 기회로 보호받을 수 있을까? 25 상가임차인의 묵시적 갱신과 계약갱신요구권 상담사례 ◈ 환산보증금 초과 임대차에서 묵시적 갱신되면 10년 갱신요구권이 없을까? ◈ 환산보증금 범위 내의 임차인은 10년 후에도 묵시적 갱신이 적용될까? 26 임차권이나 전세권에 가압류 등이 있다면 어떻게 대처해야 하나? ◈ 임차권이나 전세권에 가압류가 있으면 갱신할 수 없다? ◈ 전세권에 저당권이나 가압류가 있다면 이렇게 대처해라! ◈ 임차인이 전세자금 대출을 받은 경우 집주인이 상환하는 방법 27 재건축으로 건물이 철거되기 전 임차권을 매수인이 인수한 사례 ◈ 재건축으로 건물철거 전과 후의 임대차계약 내용 ◈ 원고의 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 ◈ 재건축 이전의 대항요건을 기준으로 대항력을 인정한 법원의 판단 ◈ 상기 2심법원의 판단에 대한 상고이유서 작성 내용 일부 PART 03 상식대로 계약했다가 손해 본 임차인과 매수인들! 01 전입신고를 잘못해 대항력과 우선변제권을 잃게 된 이순신? ◈ 경매 입찰대상 물건정보내역과 매각결과 ◈ 이 물건에 대한 권리의 하자는 없을까? ◈ 이순신은 잘못된 전입신고에서 이렇게 탈출했다? 02 원룸 30개인 다가구주택에서 전세금을 떼인 임차인들의 사연 ◈ 다가구주택이 경매로 매각된 현황과 등기부 내역 ◈ 골드타운 다가구주택의 임차인 현황과 배당금 수령내역 ◈ 골드타운 다가구주택에서 우선순위에 따른 배당순위 결정 ◈ 황 소령은 임차권등기를 했는데도 왜 전세금을 떼였나? ◈ 김 소령도 임차권등기를 했는데 전세금을 떼인 이유는? ◈ 임차권등기 이후에 입주해 4,000만원 손해 본 박 소위 ◈ 임 중령은 전세권등기를 했는데 왜 5,700만원을 떼였나? 03 전세권등기를 하고 퇴거했는데, 왜 전세금을 떼이게 되었나? ◈ 이소령이 전세금을 떼이게 된 사연? ◈ 어떻게 하면 전세금을 안전하게 지킬 수 있나? 04 임차보증금에 가압류된 사실을 모르고 매수인이 반환해 손해를 본 사례 05 분양권에 가압류된 사실을 모르고 사서 손해보게 된 사례 06 계약금, 중도금만 지급하고 입주했는데 경매되면 탈출은 어떻게? ◈ 임차인이 잔금지급 전에 입주를 했다면 임차인의 대항력은? ◈ 임차보증금의 일부를 남겨두고 대항요건을 갖추었다면? 07 계약금 일부만 받고 계약을 깨려했으나 계약금 상당액을 손해 본 사례 ◈ 서울고법 2014. 10. 23. 선고 2014나2010739 원심 판단 ◈ 대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 대법원 판단 08 선순위채권이 과다한 주택에 입주해서 최우선변제금을 받지 못하게 된 사례 09 깡통주택이 늘면서 깡통전세가 발생하고 있다 ◈ 이중구는 어떻게 전세보증금을 지킬 수 있었나? ◈ 윤정미는 전세금 1억4,000만원을 어떻게 떼이게 되었나? 10 여관 장기투숙자의 경우 주택임대차보호법 적용 여부 ◈ 주택임대차보호법 적용 여부에 대한 질의 응답 ◈ 주임법으로 보호받을 수 있나? 에 대한 판단 여부 11 신탁등기된 주택에 입주해서 보증금을 떼인 임차인! PART 04 계약의 효력과 계약을 본인 또는 상대방이 깰 때 대응방법 01 계약의 종류와 계약은 어떻게 성립하는가? ◈ 계약의 종류에는 어떤 것이 있나? ◈ 계약의 성립 요건과 그 증빙자료로 계약서가 필요하다 ◈ 계약과 법은 어떠한 관계가 있을까? 02 계약의 효력과 계약의 해제와 해지는 어떻게 하나? ◈ 계약의 효력과 계약해제에 따른 손해배상책임은? ◈ 계약해제의 의미와 어떻게 하면 되나? ◈ 계약해지의 의미와 어떻게 하면 되나? 03 계약이행이 착수되기 전에 계약을 해제하는 방법은? ◈ 계약이행의 착수와 민법 제565조의 당사자 일방의 의미 ◈ 계약이행 전에는 계약금을 해약금으로 지급하고 계약을 해제할 수 있다 ◈ 계약금 전부 또는 일부 지급하지 않고 계약이 해제된 경우 ◈ 중도금 지급기일 전이라도 언제든지 계약을 해제할 수 있는 것은 아니다 04 계약이행의 착수가 있은 후 계약을 해제하는 방법은? ◈ 계약이행이 있은 후 채무자는 계약을 해제할 수 없다 ◈ 계약이행이 있은 후 계약을 해제할 수 있는 방법은? PART 05 계약해제 시에 채권자와 채무자가 현명하게 대처하는 방법 01 채무불이행으로 채권자가 계약해제 시에 손해배상청구 금액은? ◈ 채권자가 계약을 해제할 때 위약금약정이 없는 경우 ◈ 채권자가 계약을 해제할 때 위약금약정이 있는 경우 ◈ 해약금과 위약금 조항의 차이점과 그 효력은? ◈ 계약해제 시에 채권자와 채무자가 현명하게 대처하는 방법 02 채권자가 손해배상을 청구하지 않고 계약이행을 청구하는 경우 ◈ 매수인(임차인)이 계약을 이행하지 않는 경우 ◈ 매도인(임대인)이 계약을 이행하지 않는 경우 ◈ 계약금 일부 지급 후, 계약이행을 주장한 사례에서 법원의 손해배상 판단은? 03 계약을 해지할 수 있는 경우와 계약기간을 연장하는 방법 ◈ 계약을 해지할 수 있는 경우는? ◈ 임대차 계약기간을 연장 방법 3가지와 계약해지 방법 3가지 PART 06 임대차 3법 시대, 임대인과 임차인의 현명한 대처! 01 임대차 3법의 의미와 시행 후 영향은? ◈ 임대차 3법이란 무엇인가? ◈ 임대차 3법, 어떤 효과가 있나? 02 임대차 3법 시대, 임대인의 현명한 대처 방법 ◈ 임대차 기간 중, 임차인에게 대처하는 방법 ◈ 신규로 임대차 계약을 체결하는 경우 ◈ 임대인이 주택을 제3자에게 매도 시 현명한 대처 ◈ 임대인이 계약갱신요구권을 거부할 수 있는 사례 ◈ 계약갱신요구권과 재계약, 묵시적 갱신될 때 유의할 사항 ◈ Q&A로 풀어보는 임대인 상담사례 03 임대차 3법 시대, 임차인의 현명한 대처 방법 ◈ 임대차 기간 중에 임대인에게 대처하는 방법 ◈ 임대차 계약기간 중에 임대인이 주택을 매도하는 경우 ◈ Q&A로 풀어보는 임차인 상담사례 PART 07 중개사고가 발생하면, 개업공인중개사와 임차인이 얼마씩 책임지나? 01 떼인 보증금, 중개업소 100% 책임에 대한 오해와 진실! ◈ 임대차계약을 계약당사자 쌍방이 직접 작성한 경우 ◈ 부동산중개업소에서 계약서를 작성한 경우 ◈ 떼인 보증금은 어떻게 보상청구하면 되나? 02 개업공인중개사의 과실 책임이 크다고 법원이 판단한 사례 ◈ 신탁 부동산에 대한 임대차 계약으로 보증금을 손해 본 사례 ◈ 대법원 2012다102940 사건의 중개행위 범위와 손해배상 ◈ 서울남부지원 99가합11831 손해배상 판결 ◈ 토지별도등기로 인해서 임차인이 보증금을 손해 본 사례 ◈ 근저당권 설정 사실을 고지하지 않은 중개업자의 과실 책임은? ◈ 주택 등을 임대 관리하는 개업공인중개사의 보증금 사기, 횡령 ◈ 소유자가 아닌 자와 임대차 계약을 중개한 경우 손해배상 책임은? ◈ 대법원 98다30667 손해배상 판결 03 임차인의 과실 책임이 많다고 법원이 판단한 사례 ◈ 현관문엔 303호, 등기부엔 302호일 때 “개업공인중개사의 과실” ◈ 다른 임차인의 보증금 등을 확인ㆍ설명하지 않았다면 손해배상은? ◈ 선순위임차인을 중개업자가 설명하지 않아서 보증금을 떼인 사례 ◈ 부산지법 91가합3164 손해배상 판결 ◈ 서울중앙지방법원 2006나81907 손해배상 판결 ◈ 대구지법 2004가단23537 손해배상 판결 ◈ 공동중개에서 중개를 하지 않은 다른 개업공인중개사의 책임은? ◈ 중개하지 않고 계약서만 작성ㆍ교부한 경우 손해배상책임은? PART 08 건물의 종류와 집합건물에서 구분소유권과 대지사용권은? 01 건축법상 건축물의 종류는? 02 주택의 종류엔 어떤 것이 있나? ◈ 단독주택과 다가구주택의 의미 ◈ 공동주택은 어떤 주택이 있을까? 03 상가건물 등은 일반건물과 집합건물이 있다! ◈ 단지내 상가 ◈ 근린상가 ◈ 주상복합상가 ◈ 오피스텔상가 ◈ 오피스텔 ◈ 상가주택 ◈ 도시형 생활주택과 생활형 숙박시설 04 집합건물에서 구분소유권과 대지사용권은? ◈ 집합건물의 종류 ◈ 집합건물에서 구분소유권이란? ◈ 집합건물에서 전유부분이란? ◈ 집합건물에서 알고 있어야 할 용어정리 ◈ 집합건물의 대지사용권이란? 05 아파트 등의 집합건물을 분양할 때 분양면적과 평형 계산은? 06 상가나 오피스텔 등을 분양할 때 계약면적과 평형 계산은? ◈ 집합건물 상가나 오피스텔을 분양할 때 계약면적은? ◈ 상가나 오피스텔 투자에서 전용율이 얼마나 중요한가? 07 상가투자에서 전용율만 높으면 무조건 좋을까? ◈ 전용률이 높으면 공용부분이 적어 상가 활성화가 어렵다! ◈ 상가 투자는 전용율보다 상권이 우수해야 성공한다! ◈ 아파트와 다세대주택, 상가건물에서 약식으로 평형 계산방법 PART 09 등기부와 대장, 그리고 건물에서 권리분석 실전 노하우! 01 등기사항증명서에 대한 권리분석 완전정복 ◈ 등기사항증명서 열람방법 ◈ 등기사항증명서엔 어떤 종류가 있나? ◈ 토지와 건물등기사항증명서를 보는 법과 권리관계에서 유의할 점 ◈ 집합건물 등기사항증명서를 보는 법과 분석하는 방법 ◈ 등기부에서 우선순위 결정방법과 등기부의 신뢰 관계 02 건축물대장과 토지대장에 대한 분석방법 ◈ 건축물대장(일반건축물대장과 집합건축물대장) ◈ 토지대장과 임야대장 03 등기부와 대장에서 권리분석하는 실전 노하우! 04 물권과 채권의 종류와 이들 상호간의 우선순위는? ◈ 광의의 채권(물권과 채권을 포함) ◈ 물권의 종류와 물권 상호간의 우선순위 ◈ 채권의 종류와 채권 상호간의 우선순위 ◈ 물권과 채권 상호간의 우선순위 ◈ 물권과 일반채권이 섞여 있는 기본적인 사례에서 배당분석 05 채권 상호간의 우선순위는 어떻게 결정해서 배당하나? ◈ 경매배당에서 채권상호간의 우선순위 ◈ 경매에서 실전배당은 다음과 같은 순서로 하면 된다 PART 10 주택임대차보호법 적용대상 건물과 임차인의 대항력 발생 시기 01 주임법으로 보호받는 건물과 보호받지 못하는 건물 ◈ 주택임대차보호법의 적용대상 건물 ◈ 주거용과 비주거용을 겸용할 때 주거용 건물로 인정되는 경우 ◈ 주거용과 비주거용으로 겸용할 때 주거용 건물에 해당되지 않는 경우 ◈ 겸용주택과 오피스텔은 주임법과 상임법 중 어느 법으로 보호받나? 02 주임법으로 보호받을 수 있는 임차인은? ◈ 주택임대차보호법은 자연인만 보호대상이다 ◈ 주택임대차보호법으로 보호받는 법인도 있다? 03 주택임차인의 대항력은 언제 어떻게 발생하나? ◈ 주택임차인의 대항요건과 대항력(주임법 제3조) ◈ 임차인이 어떻게 대항요건을 갖추어야 보호받나? ◈ 외국인, 외국국적동포, 재외국민의 국내거소 신고와 임대차보호법상 대항력 ◈ 일반거래로 주택소유자가 바뀌는 경우 대항력은? ◈ 경매나 공매로 소유자가 바뀌는 경우에 대항력 유무는? ◈ 임차인 가족만 전입하고, 나중에 임차인이 전입하면 대항력은 언제 발생할까? 04 다양한 사례에서 임차인의 대항력은 언제 발생하나? ◈ 주택에서 전소유자가 임차인의 지위를 얻었다면 대항력은? ◈ 대항력 없는 종전 임차인과 낙찰자가 새로 계약을 체결한 경우 대항력은? ◈ 경매절차에서 낙찰자가 잔금납부하기 전에 임대차계약을 체결했다면 대항력은? ◈ 임대아파트에서 임차인과 전대차계약으로 대항요건을 갖춘 경우 대항력은? ◈ 수탁자 동의 없이 계약했더라도 신탁귀속 즉시 대항력이 발생한다? ◈ 신탁등기된 주택에서 임차인이 대항력을 갖는 경우와 없는 경우 ◈ 임차주택에서 일시적으로 퇴거했다가 재전입하면? ◈ 공무원의 실수로 주민등록표가 잘못 작성되었다면? ◈ 임차주택이 경매당하면 대항요건은 언제까지 갖추고 있어야 하나? ◈ 선행경매에서 배당요구했다면 제2경매에서 대항력만 주장할 수 있다 ◈ 임차인이 금융기관 대출 시 무상거주확인서를 작성했다면 대항력이 없는 건가? ◈ 소유자가 변경되면 새로 계약서를 작성해야 하나? ◈ 계약금과 중도금만 지급하고, 대항요건과 확정일자를 받았다면 그 효력은? ◈ 건물과 대지에서 말소기준권리가 다를 때 임차인의 대항력 유무를 판단하는 기준은? ◈ 전입신고를 잘못했다면 주임법으로 보호받을 수 있을까? ◈ 소유자가 아니더라도 적법한 임대권한을 가진 자와 계약하면 대항력 있다! 05 임차인이 간접 점유할 때 대항력 발생 여부에 대한 Q&A [질문1] 대전에 거주하는 부모가 학생인 자녀를 서울로 유학 보내면서 부모의 이름으로 임대차 계약을 체결한 후 자식이 입주하고 전입신고를 한 경우 이후 설정된 저당권자의 경매신청 시 아들의 대항력은? [질문2] 결혼해 서울에 살고 있는 출가한 아들이 대전에 거주 중인 아버지의 집을 얻어드리면서 자신이 임차인으로 계약을 하고 아버지께서 전입 및 거주하던 中 이후 설정된 저당권자의 경매신청 시 아버지의 대항력은? [질문3] 주택임차인이 배당금을 수령하려면 매수인의 인감증명이 첨부된 명도확인서를 제출하여야 하는가? PART 11 주택임차인이 경매에서 우선변제권으로 탈출하는 방법 01 임차인의 우선변제권은 뭐가 있고, 왜 필요할까? 02 임차인의 필요비와 유익비 상환청구권 ◈ 필요비 상환청구권은? ◈ 유익비 상환청구권은? ◈ 임차인이 지급한 필요비와 유익비의 반환 방법은? 03 주택임차인의 최우선변제권과 그 적용대상 범위 ◈ 임차인이 최우선변제금을 받으려면 어떻게 해야 되나? ◈ 임차인의 최우선변제에 관한 사항과 적용대상 범위? ◈ 주택과 상가건물의 소액임차인의 최우선변제 요건 ◈ 경매개시기입등기 전에 전입신고를 하면 모두 최우선변제금을 받나? ◈ 선순위채권이 과다한 주택에 입주하면 최우선변제금을 받지 못하나? ◈ 소액임차인이 보증금 증액으로 소액임차인이 아니게 된 경우는? ◈ 보증금을 감액해서 소액임차인에 해당된 경우에도 최우선변제권이 있나? ◈ 부부 명의로 소액임대차계약서가 별도로 작성된 경우는? ◈ 아파트에서 소액임대차계약서를 별도로 작성했다면 최우선변제금은? 04 확정일자부 우선변제권의 성립요건과 우선변제권은? ◈ 확정일자부 우선변제권의 의미와 성립요건 ◈ 확정일자를 갖춘 임차보증금채권의 우선변제 요건 ◈ 계약서에 확정일자를 받았다면 그 효력의 발생 시기는? 05 주택임차인과 다른 채권자 간에 우선순위에 따른 배당 방법 ◈ 소액임차인결정기준에 따라 최우선변제금이 달라지게 되는 사례 ◈ 서울시 송파구 주택에서 임차인과 다른 채권간의 배당사례 PART 12 주택임차인이 꼭 알고 있어야 할 핵심내용 정리 01 주택임차인의 임대차 계약기간은? ◈ 임대차 계약기간의 약정이 있는 경우 ◈ 임대차 계약기간의 약정이 없는 경우 ◈ 임차주택이 경매 당했을 때 임차인의 임대기간 02 종전 임대차의 계약갱신(재계약)과 묵시적 갱신 ◈ 계약당사자간의 합의로 계약을 갱신(재계약)하는 경우 ◈ 묵시적 갱신과 임대차 기간(주임법 제6조) ◈ 묵시적 갱신된 경우에 계약해지(주임법 제6조의2) ◈ 임차인의 계약갱신요구권(주임법 제6조의3) 03 주택임차인의 차임 등의 증감청구권과 월차임 전환 시 산정률 ◈ 차임 등의 증감청구권(주임법 제7조) ◈ 월차임 전환시 산정률의 제한(주임법 제7조의2) 04 임대차 기간 중에 또는 만료 후에 계약을 해지하는 경우 ◈ 임대인이 임차인의 차임연체로 계약을 해지하는 경우 ◈ 임대인의 동의 없이 임차권을 양도나 전대, 용도를 변경한 경우 ◈ 임대차 계약기간의 만료로 계약을 해지하는 경우 ◈ 임차인의 채무불이행으로 계약이 해지된 경우 부속물 매수청구권은? 05 임차권등기명령 제도와 민법상 임대차등기의 차이점은? ◈ 임차권등기명령에 의한 임차권등기 ◈ 등기된 임차권(민법 제621조 임대차의 등기) 06 임대차의 양도와 전대차가 적법해야 보호받는다! ◈ 임차권의 양도와 전대차에서 꼭 알고 있어야 할 내용 ◈ 임대인의 동의가 있어도 임차보증금반환채권만 양도받으면 대항력 없다? 07 임차권과 전세권에 가압류나 가처분이 있을 때 대처하는 방법 ◈ 임차권과 전세권에 가압류나 가처분이 있으면 갱신할 수 없다 ◈ 전세권에 저당권이나 가압류가 있다면 어떻게 대처하나? ◈ 임차권에 가압류나 압류가 있다면 이렇게 대응해라! 08 임차인과 임대인이 사망했을 때 현명하게 대처하는 방법은? ◈ 배우자와 자녀가 함께 살다가 임차인이 사망했다면? ◈ 임차인 홀로 거주했다가 사망하면 대항력은 사라진다? ◈ 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 거주하다가 임차인이 사망하면? ◈ 집주인이 사망했다면 전세금을 어떻게 돌려받으면 되나? 09 임차주택의 하자는 임대인과 임차인 중 누가 수선해야 되나? ◈ 임차주택을 임대인이 수선해야 하는 경우 ◈ 임차인의 통상수선의무에 해당하는 것은? ◈ 하자를 모르고 입주한 경우도 임대인에게 수선의무를 물을 수 있나? ◈ 경매절차에서 필요비로 배당요구 또는 유치권행사가 가능할까? ◈ 임차인이 필요비와 유익비를 청구할 수 없는 사례는? 10 주택 등의 화재로 계약을 이행하지 못할 때 현명한 대처방법 ◈ 이행불능 시 계약해제와 손해배상 책임은? ◈ 채무자 위험부담주의로 계약이 해제되면 손해배상 책임 없다? ◈ 채권자 위험부담주의로 계약이 해제되면 손해배상 책임은? 11 임차기간 중에 원인 모를 화재로 임차물이 소실된 경우 현명한 대처방법 ◈ 임차인에게 손해배상 책임이 있는 경우와 없는 경우 ◈ 건물소유자인 임대인에게 손해배상 책임이 있는 경우 12 특수한 사례에서 알고 있어야 할 임차인의 권리 ◈ 전세금을 증액할 때 계약서를 어떻게 써야 할까? ◈ 임차주택이 경매될 때 계약서를 분실했다면 배당요구를 할 수 없나? ◈ 임차인이 연체차임이 있어도 보증금 전액을 배당 요구할 수 있나? ◈ 임차인이 배당요구를 하지 않았거나 잘못했다면 누가 손해 볼까? ◈ 배당요구종기일까지 배당요구를 못했다면 연기신청해서 배당요구해라! ◈ 계약기간만 갱신했고, 2차계약서로 배당요구해 배당금이 없을 때 탈출? ◈ 보증금 증액으로 소액임차인이 안되면 최우선변제권은 없다! ◈ 보증금 감액으로 소액임차인이 되면 최우선변제권이 있다! ◈ 아파트에서도 소액임대차계약서를 별도로 작성할 수 있나? ◈ 경매개시 전에 전입하고, 이후에 확정일자를 받을 경우 배당방법 ◈ 경매개시 이후에 대항요건과 확정일자를 받았다면 어떻게 대처하나? PART 13 전세권에 대한 권리분석과 주임법 등의 임차권과의 관계는? 01 전세권은 어떠한 권리를 가지고 있나? ◈ 전세권은 용익물권이면서 담보물권적인 성격을 갖는다 ◈ 전세권의 성립요건 ◈ 전세권의 존속기간을 약정한 경우와 약정하지 않은 경우 ◈ 전세권의 약정갱신과 묵시적 갱신 ◈ 전세권이 소멸되는 경우 02 전세권에 의한 경매신청 방법과 우선변제권은? ◈ 아파트 등의 집합건물 전세권자의 경매신청과 배당방법 ◈ 단독 · 다가구주택 전세권자의 경매신청과 배당방법 ◈ 전세권자가 주임법상 임차인의 권리를 함께 갖추고 있다면? 03 선순위전세권과 후순위전세권의 대항력과 소멸은? ◈ 선순위전세권자는 대항력과 우선변제권 중 하나 선택? ◈ 후순위전세권은 경매로 소멸되므로 우선변제권만 있다 04 건물 일부에 설정된 전세권은 특별한 위험이 따른다! ◈ 주택 일부에 설정된 전세권이 위험한 이유! ◈ 상가건물 일부에 설정된 전세권도 위험한 이유! ◈ 민법상 일반임차인이 건물 일부에 전세권을 설정했다면 더 위험하다 05 전세권의 존속기간과 전세금 증액으로 갱신할 때 유의할 점은? ◈ 후순위채권자가 없는 경우 ◈ 후순위채권자가 있는 경우 PART 14 아파트 임대차(전세와 월세) 계약서 작성 실무 01 아파트 계약하기 전에 확인할 사항과 계약내용에 합의하는 과정 ◈ 아파트 전세와 월세 계약내용 핵심 요약정리 ◈ 임차할 아파트를 방문, 주변 현황과 아파트 수선내용 등에 합의 ◈ 임차할 부분을 현재 누가 사용하고, 그 주택에 다른 임차인이 있는지 ◈ 아파트 매매 시세와 전세 시세를 확인하고 계약해라! 【김선생의 핵심 강의노트 Ⅰ】 부동산 매매와 전세 시세를 인터넷과 중개업소에서 확인하는 방법 【김선생의 핵심 강의노트 Ⅱ】 임차부동산 시세의 몇 %이어야 전세금을 안전하게 지킬 수 있을까? ◈ 임차부동산의 건물과 토지등기부를 열람해 봐라! 【김선생의 핵심 강의노트 Ⅲ】 가등기와 신탁등기된 주택 등은 누구와 계약해야 하나? 【김선생의 핵심 강의노트 Ⅳ】 1. 일반건물에서 건물의 소유자와 토지 소유자가 다른 경우 2. 집합건물(아파트·연립·다세대 등)에서 대지권미등기인 경우 3. 집합건물(아파트·연립·다세대 등)에서 토지별도등기가 있는 경우 【김선생의 핵심 강의노트 Ⅴ】 1. 주택 등이 여러 명의 공동소유자로 등기되어 있는 경우 2. 건물의 말소기준과 대지에서 말소기준이 다른 경우 ◈ 건축물대장을 확인해서 등기부내역과 일치여부 확인 【김선생의 핵심 강의노트 Ⅵ】 1. 건축물대장과 등기부 내역이 일치하는지를 확인해라! 2. 건축물대장에 불법건축물이 표시되어 있는가를 확인해라! ◈ 아파트에 임차인보다 선순위채권 등이 있을 때 계약하는 방법 ◈ 등기부에 나타나지 않는 조세나 공과금채권 등을 확인! ◈ 계약할 때 기본적으로 합의해야 할 핵심 내용정리 【김선생의 핵심 강의노트 Ⅶ】 주택이나 오피스텔을 주거용도로 월세 계약서 작성할 때 유의할 사항 ◈ 계약갱신요구권과 재계약, 묵시적 갱신될 때 유의할 사항 02 아파트 임대차(전세) 계약서를 작성하는 방법 03 계약 합의내용을 계약서에 바르게 기재하는 방법 ◈ 계약서 작성방법과 반드시 기재해야 할 사항 ◈ 부동산의 표시란 기재방법 ◈ 전세금 지급에 관한 계약내용 기재와 영수증 작성 교부 ◈ 주택인도 및 계약 존속기간 기재 방법(계약내용 제2조) ◈ 용도변경 및 전대 등(계약내용 제3조) ◈ 계약기간 연장(계약내용 제4조) ◈ 계약의 해제와 채무불이행에 따른 손해배상 책임 ◈ 계약의 해지, 계약의 종료와 전세금 반환 ◈ 중개수수료를 계산해서 기재하는 방법(계약내용 제10조) ◈ 계약서의 특약사항을 기재하는 방법 ◈ 계약당사자(임대인, 임차인, 개업공인중개사)란 인적사항 기재 ◈ 중개대상물 확인·설명서 작성과 공제증서 첨부 ◈ 마지막으로 계약서와 중개대상물 확인·설명서 등에 서명날인 04 아파트 임대차(월세) 계약서를 작성하는 방법 05 계약서 작성 후에 잔금 지급과 주택을 인도받는 방법 ◈ 임차인이 잔금 지급하기 전에 확인할 사항! ◈ 계약완료 이후에 임차인이 꼭 지켜야 할 사항 06 아파트 소유자가 변경되거나 보증금 증액 시 재계약서 작성 ◈ 집주인이 바뀌면 계약서를 새로 작성해야 하나? ◈ 임차보증금 증액으로 재계약서를 작성하는 경우 ◈ 임차보증금 감액으로 재계약서를 작성하는 경우 ◈ 보증금 증액으로 증액 계약서를 다시 작성하는 방법 PART 15 다가구(단독)주택 전세와 월세 계약서 작성 01 다가구주택 계약하기 전에 계약내용에 합의하는 과정 ◈ 다가구주택 전세와 월세 계약내용 핵심요약 정리 ◈ 임차할 주택을 방문, 주변 현황과 수선내용 등에 합의 ◈ 임차할 부분을 현재 누가 사용하고, 그 주택에 다른 임차인이 있는지 ◈ 다가구주택 매매 시세와 전세 시세를 확인하고 계약해라! ◈ 임차할 다가구주택의 건물과 토지등기부를 열람해 봐라! ◈ 건축물대장을 확인해서 등기부내역과 일치여부 확인 ◈ 다가구주택에 임차인보다 선순위채권 등이 있을 때 계약하는 방법 ◈ 등기부에 나타나지 않는 조세나 공과금채권 등을 확인! ◈ 계약할 때 기본적으로 합의해야 할 핵심 내용정리 02 다가구주택 임대차(전세) 계약서를 작성하는 방법 03 계약 합의내용을 계약서에 바르게 기재하는 방법 ◈ 계약당사자가 합의한 내용을 계약서에 바르게 작성하는 방법은? ◈ 계약금 등을 영수하고, 영수증을 작성해서 교부하는 방법 04 다가구주택 임대차(월세) 계약서를 작성하는 방법 05 계약서 작성 후에 잔금 지급과 주택을 인도받는 방법 ◈ 임차인이 잔금 지급하기 전에 확인할 사항! ◈ 계약완료 이후에 임차인이 꼭 지켜야 할 사항 PART 16 상가건물임대차보호법 적용대상 건물과 임차인의 대항력 발생 시기 01 상가건물임대차보호법의 적용대상 건물 02 상임법으로 보호받을 수 있는 임차인은? 03 상가임차인의 대항력은 언제 어떻게 발생하나? ◈ 상가임차인의 대항요건과 대항력(상임법 제3조) ◈ 일반거래로 소유자가 바뀌는 경우 대항력은? ◈ 상가에서 어떻게 사업자등록을 해야 대항력이 발생하나? ◈ 경매나 공매로 소유자가 바뀌는 경우 대항력은? 04 다양한 사례에서 임차인의 대항력은 언제 발생하나? ◈ 대항력 없는 종전 임차인과 낙찰자가 새로 계약을 체결한 경우 대항력은? ◈ 일시적으로 사업자등록을 다른 곳으로 옮겼다가 다시 옮겨오면? ◈ 공무원의 실수로 사업자등록이 잘못 작성되었다면? ◈ 선행경매에서 배당요구했다면 제2경매에서 대항력만 주장할 수 있다 ◈ 임차인이 금융기간 대출 시 무상거주확인서를 작성했다면 대항력이 없는 건가? ◈ 소유자가 변경되면 새로 계약서를 작성해야 하나? ◈ 건물과 대지에서 말소기준권리가 다를 때 임차인의 대항력 유무를 판단하는 기준은? ◈ 근저당권이 설정되고 임차인이 대항요건을 갖춘 경우 대항력이 없는 건가? ◈ 상가나 주택에서 전소유자가 임차인의 지위를 얻었다면 대항력은? ◈ 신탁등기된 상가 등에서 임차인이 대항력을 갖는 경우와 없는 경우 PART 17 상가임차인이 경매에서 우선변제권으로 탈출하는 방법 01 임차인의 우선변제권은 뭐가 있고, 왜 필요할까? 02 임차인의 필요비와 유익비 상환청구권 ◈ 필요비 상환청구권은? ◈ 임차인이 지급한 필요비와 유익비의 반환 방법은? ◈ 상가임차인이 필요비와 유익비를 청구할 수 없는 사례는? 03 상가임차인이 최우선변제금을 받으려면 어떻게 해야 하나? ◈ 소액임차인으로 최우선변제금을 받으려면? ◈ 현행법상 소액임차인이면 누구나 최우선변제금을 받을 수 있나? ◈ 상가건물에서 소액임차인의 최우선변제 요건 04 확정일자부 우선변제권의 성립요건과 우선변제권은? ◈ 확정일자부 우선변제권은 어떠한 요건을 갖추고 있어야 하나? ◈ 상가임차인이 대항요건과 확정일자를 갖추었다면 그 효력은? 05 상가건물에서 임차인의 권리와 다른 채권자들 간에 배당방법 ◈ 상가임차인의 권리분석과 배당은 어떻게 하면 되나? ◈ 서울시 문래동의 상가건물에서 임차인과 다른 채권자 간의 배당사례 ◈ 등기부상의 권리와 부동산상의 권리를 분석해 보자! ◈ 배당 순서와 금액은 다음과 같이 계산하면 된다! PART 18 상가임차인이 꼭 알고 있어야 할 핵심내용 정리 01 상가임차인의 임대차 계약기간은? ◈ 임대차 계약기간의 약정이 있는 경우 ◈ 임대차 계약기간의 약정이 없는 경우 ◈ 임차주택이 경매 당했을 때 임차인의 임대기간 02 재계약과 묵시적 갱신, 그리고 임차인의 계약갱신요구권 ◈ 계약당사자간의 합의로 계약을 갱신(재계약)하는 경우 ◈ 묵시적 갱신과 임대차기간(상임법 제10조) ◈ 묵시적 갱신된 경우에 계약해지(상임법 제10조의 4항) ◈ 상가임차인이 계약갱신요구권으로 계약기간을 연장하는 방법 03 상가임차인의 계약갱신요구권과 임대인의 계약갱신 거절권은? [질문1] 상가임차인의 계약갱신요구권은 어떻게 행사하나? [질문2] 계약갱신요구권 10년을 행사하지 못하는 임차인도 있다? 04 환산보증금 범위 내의 임차인과 초과하는 임차인의 묵시적 갱신 여부? [질문1] 상임법상 환산보증금 범위 내의 임차인은? [질문2] 상임법상 환산보증금을 초과하는 임차인은? 05 월세에 대한 부가가치세액이 상임법상 환산보증금에 포함되는지? 06 상가임차인의 차임 등의 증감청구권과 월차임 전환 시 산정률 ◈ 차임 등의 증감청구권(상임법 제11조) ◈ 월차임 전환시 산정률의 제한(상임법 제12조) 07 임대차 기간 중에 또는 만료 후에 계약을 해지하는 경우 ◈ 임대인이 임차인의 차임연체로 계약을 해지하는 경우 ◈ 임대인의 동의 없이 임차권을 양도나 전대, 용도를 변경한 경우 ◈ 임대차 계약기간의 만료로 계약을 해지하는 경우 08 임차권등기명령 제도와 민법 제621조에 기한 임대차등기 09 임대차의 양도와 전대차가 적법해야 보호받는다 10 임차권과 전세권 가압류나 가처분이 있을 때 대처하는 방법 11 임차인과 임대인이 사망했을 때 현명하게 대처하는 방법은? 12 임차상가의 하자는 임대인과 임차인 중 누가 수선해야 되나? 13 상가건물 등의 화재로 계약을 이행하지 못할 때 현명한 대처방법 14 임차기간 중에 원인 모를 화재로 임차물이 소실된 경우 현명한 대처방법 15 임차인의 권리금 회수기회 보호와 손해배상청구권 16 계약갱신요구권 10년을 초과해도 권리금회수 기회를 보호받을 수 있다? 17 임차인이 상임법상 보호대상 환산보증금을 초과한다면? 18 특별법으로 보호받지 못하는 민법상의 일반임차인은? [질문1] 일반 거래로 소유자가 변경되는 대항력이 없다 [질문2] 임차부동산이 경매로 매각되면 대항력과 우선변제권도 없다 [질문3] 일반임차인이 대항력을 갖게 되는 경우는 없을까? 19 상임법 개정 전?후?와 환산보증금 범위 내와 초과하는 임차인의 권리 핵심정리 PART 19 민법상 일반임차인은 어떠한 권리를 가지고 있나? 01 민법상의 임차인은 일반채권자로 소유자가 바뀌면 대항력이 없다 ◈ 일반 매매 등으로 소유자가 변경되면 대항력이 없다 ◈ 부동산이 이도령 소유자에서 ⇒ 홍길동으로 소유권이 이전 ◈ 임차부동산이 경매로 매각되면 임차인은 더욱 심각해진다 02 민법상의 일반임차인이 대항력을 갖게 되는 경우는 없을까? ◈ 임차인이 전세권등기하면 대항력과 우선변제권을 가진다 ◈ 임차인이 약정지상권을 설정등기하면 대항력이 있다 ◈ 임차인이 임대차등기(민법 제621조)를 하면 대항력이 있다 ◈ 건물신축을 목적으로 토지임대차 계약 후 건물을 보존등기한 경우(민법 제622조) ◈ 농지임대차 계약으로 대항요건을 갖추면 대항력이 있다(농지법 제24조의2) 03 민법상 임대차 계약기간과 묵시적 갱신, 그리고 계약해지는? ◈ 민법상 임대차 계약기간은? ◈ 재계약과 묵시적 갱신, 그리고 임차인의 계약갱신요구권 04 임대차기간 중에 또는 만료 후에 계약을 해지하는 경우 ◈ 임대인이 임차인의 차임연체로 계약을 해지하는 경우 ◈ 임대인의 동의 없이 임차권을 양도나 전대, 용도를 변경한 경우 ◈ 임대차 계약기간의 만료로 계약을 해지하는 경우 PART 20 집합건물 상가 전세와 월세 계약서 작성 실무 01 계약하기 전에 확인할 사항과 계약내용에 합의하는 과정 ◈ 집합건물 상가 전세와 월세 계약내용 핵심 요약정리 ◈ 임차할 상가를 방문, 주변현황과 업종이 영업용도와 적합여부 점검 [김선생의 핵심 강의노트 Ⅰ] 1. 영업할 업종이 상가용도와 적합한 가를 점검해라! 2. 동일업종에 대한 영업금지규정이 있는가! 3. 건물신축이나 개발행위 제한 등을 확인해라! ◈ 임차할 부분을 현재 누가 사용하고, 그 상가에 다른 임차인이 있는지 ◈ 집합건물 상가 202호의 매매와 전세 시세를 확인하고 계약해라! [김선생의 핵심 강의노트 Ⅱ] 부동산 매매와 전세 시세를 인터넷과 중개업소에서 확인하는 방법 ◈ 등기부열람으로 소유자 확인과 권리하자에 대한 분석 [김선생의 핵심 강의노트 Ⅲ] 상가건물에서 대리인과 계약할 때 어떻게 대처해야 안전할까? ◈ 건축물대장을 확인해서 등기부 내역과 일치여부 확인 [김선생의 핵심 강의노트 Ⅳ] 1. 건축물대장과 등기부 내역이 일치하는지를 확인해라! 2. 건축물대장에 불법건축물이 표시되어 있는가를 확인해라! ◈ 상가건물에 임차인보다 선순위채권 등이 있을 때 계약하는 방법 ◈ 등기부에 나타나지 않는 조세나 공과금채권 등을 확인! ◈ 계약할 때 기본적으로 합의해야 할 핵심 내용정리 02 집합건물 상가 임대차(전세) 계약서를 작성하는 방법 03 계약 합의내용을 계약서에 바르게 기재하는 방법 ◈ 계약당사자가 합의한 내용을 계약서에 바르게 작성하는 방법은? ◈ 계약금 등을 영수하고, 영수증을 작성해서 교부하는 방법 04 집합건물 상가 임대차(월세) 계약서를 작성하는 방법 05 계약서 작성 후에 잔금 지급과 주택을 인도받는 방법 ◈ 임차인이 잔금 지급하기 전에 확인할 사항! ◈ 계약완료 이후에 임차인이 꼭 지켜야 할 사항 PART 21 일반건물 상가 월세 계약서와 권리(시설) 양도·양?수 계약서 작성 01 계약하기 전에 확인할 사항과 계약내용에 합의하는 과정 ◈ 상가건물 월세 계약내용과 권리(시설) 양도 핵심 요약정리 ◈ 임차할 상가를 방문, 현황파악과 업종이 영업용도와 적합여부 점검 ◈ 임차할 부분을 현재 누가 사용하고, 그 상가에 다른 임차인이 있는지 ◈ 상가건물의 시세, 등기된 선순위채권과 다른 임차인들 확인 ◈ 등기부 열람으로 소유자 확인과 권리하자에 대한 분석 ◈ 건축물대장을 확인해서 등기부 내역과 일치여부 확인 ◈ 상가건물에 임차인보다 선순위채권 등이 있을 때 계약하는 방법 ◈ 등기부에 나타나지 않는 조세나 공과금채권 등을 확인! ◈ 계약할 때 기본적으로 합의해야 할 핵심 내용정리 02 일반건물 상가 임대차(월세) 계약서를 작성하는 방법 03 부동산 권리(시설) 양도·양수 계약과 임대인과 본 계약 진행 과정 04 부동산 권리(시설) 양도·양수 계약서 작성 비법 ◈ 부동산 권리(시설) 양도·양수 계약과 그 진행과정 ◈ 부동산 권리(시설) 양도·양수 계약서 작성 방법 ◈ 비품 목록서(특약사항 별지) 05 임대인과 상가건물 임대차(월세) 계약서를 작성하는 방법 PART 22 오피스텔을 업무용 또는 주거용으로 월세 계약서 작성 01 계약하기 전에 확인할 사항과 계약내용에 합의하는 과정 ◈ 상가와 오피스텔에서 임대인과 임차인이 알고 있어야 할 내용 ◈ 오피스텔 월세 계약내용 핵심 요약정리 ◈ 임차할 오피스텔을 방문, 주변현황과 업종이 영업용도와 적합여부 점검 ◈ 오피스텔을 현재 누가 사용하고, 다른 임차인이 있는지 ◈ 오피스텔의 매매 시세와 전세 시세를 확인 후 계약에 합의 ◈ 임대조건이 업무용도로 하는 조건이다 ◈ 등기부 열람으로 소유자 확인과 권리하자에 대한 분석 ◈ 건축물대장을 확인해서 등기부 내역과 일치여부 확인 ◈ 임차인보다 선순위채권 등이 있을 때 계약하는 방법 ◈ 등기부에 나타나지 않는 조세나 공과금채권 등을 확인! ◈ 계약할 때 기본적으로 합의해야 할 핵심 내용정리 02 업무용으로 오피스텔 임대차(월세) 계약서를 작성하는 방법 03 주거용으로 오피스텔 임대차(월세) 계약서를 작성하는 방법 PART 23 계약해제 또는 계약종료 후에 현명하게 대처하는 방법 01 계약을 본인 또는 상대방이 깰 때 대응하는 방법 ◈ 계약이행이 착수되기 전에 해제하는 방법은? ◈ 계약이행의 착수가 있은 후 계약 해제를 하는 방법은? 02 계약해제 시에 채권자와 채무자가 현명하게 대처하는 방법 ◈ 채무불이행으로 채권자가 계약해제 시 손해배상청구금액은? ◈ 채권자가 손해배상을 청구하지 않고 계약이행을 청구하는 경우 ◈ 계약을 해지할 수 있는 경우와 계약기간을 연장하는 방법 03 전세금을 안전하게 지킬 수 있는 현명한 대처방법 ◈ 계약금, 중도금, 잔금 지급은 이렇게 하면 된다! ◈ 임차보증금, 잔금 등 지급방법과 주택 등을 인도받는 절차 ◈ 주택임차인은 주택인도 후 전입신고와 확정일자를 받아라! ◈ 상가임차인은 건물인도 후 사업자등록과 확정일자를 받아라! ◈ 일반임차인이 대항력을 가지려면 어떻게 대응해야 하나? ◈ 전세금 보호를 위해서 세입자가 알고 있어야 할 기본상식 04 부동산 매매 및 임대차 계약할 때 중개수수료 계산방법 ◈ 주택(주택의 부속토지, 주택분양권 포함)의 중개보수 요율 ◈ 오피스텔 중개보수 요율 ◈ 주택 이외(토지, 상가 등)의 중개보수 요율 ◈ 사무실 임대차계약 중개의 경우는? ◈ 공인중개업법 제32조(중개보수 등) PART 24 전세금을 반환받지 못하거나 주택인도를 거부할 때 대처방법 01 임대인과 임차인의 계약해지 통보와 묵시적 갱신의 경우 02 전세기간 만료 후 전세금을 반환받는데도 전략이 필요! 03 임대인이 전세금을 반환하지 않을 경우 이렇게 대처해라! ◈ 서울시 전·월세 보증금 지원센터를 활용 ◈ 임대차 분쟁 발생 시 주택임대차 분쟁 조정위원회를 활용해라! ◈ 약속어음 공정증서 작성 ◈ 제소 전 화해제도 ◈ 소액사건심판에 의한 이행권고 결정 ◈ 민사조정제도 ◈ 지급명령 제도와 신청서 작성 방법 ◈ 임차보증금 반환청구소송에 기한 집행권원으로 강제경매 04 임차인이 주택인도를 거부할 때 명도 소송을 진행하는 방법 05 임차인이 전세자금 대출을 받은 경우 집주인이 상환하는 방법 ◈ 임차인이 어떤 대출을 받았는지 알 수가 없는 경우 반환 방법은? PART 25 임차주택 경매에서 현명한 대처는 전세금 보호의 클라이맥스다! 01 임차주택이 경매가 진행될 때 이렇게 대응해라! ◈ 경매가 진행되는 사실을 임차인이 알게 되는 시기 ◈ 임차주택이 공매가 진행되면 알 수 있는 방법은? ◈ 계약기간 중에 경매 통지를 받았다면 이렇게 해라! ◈ 경매절차에서 임차인은 이렇게 배당받을 권리가 있다 02 원룸 30개인 다가구주택에서 전세금을 떼이게 된 사연 ◈ 골드타운 원룸 다가구주택이 경매로 매각된 현황 ◈ 건물과 토지등기부에 등기된 권리 현황 ◈ 골드타운 다가구주택의 임차인 현황과 배당금 수령내역 03 전세금을 떼인 임차인과 전세금을 지킬 수 있었던 임차인? ◈ 나대지 상태에서 등기된 토지별도등기가 있다는 사실 ◈ 임차인보다 선순위채권이 과다한 것이 그 원인? ◈ 임차권등기 전에 이사를 나가 전세금을 떼인 사례 ◈ 임차권등기 이후에 입주해 4,000만원 손해 본 박 소위 ◈ 임 중령은 전세권등기를 했는데 왜 5,700만원을 떼였나? ◈ 후순위이지만 손해를 줄일 수 있었던 사례 ◈ 대항요건을 갖추고 있지 않았지만 손해 보지 않은 임차인들! 04 우리들이 떼인 전세금 돌려받는 방법 좀 알려 주세요! ◈ 떼인 보증금은 임대인에게는 100% 보상청구가 가능하다? ◈ 떼인 보증금을 개업공인중개사에게 어떻게 청구하면 되나?

김동희 [저]

경기 이천시 이천북고(현 이천고등학교)와 중앙대학교 경영학과를 졸업하고 제 1회 공인중개사 자격을 취득했다. 그 후 동방유량(주)에서 근무, 아름다운 세상 대표 역임, 화장품랜드(주) 이사 역임, 대산부동산사무소 운영, 남부포럼(경매를 사랑하는 모임) 회장 역임, 삼성부동산중개(주) 대표이사 역임, (주)대산투자 대표이사를 거쳐 공경매아카데미 연구소 소장(공경매 투자 교육강좌 운영)과 (주)퍼블릭 옥션(Public Auction) 대표이사, 한국자산관리공사(KAMCO) 공매강좌 교수, 굿옥션, 디지털 태인 경매강좌 교수, 도서출판 채움과 사람들 대표, NCS 부동산 경·공매 전문 집필위원, 건국대 최고위과정 교수, 인터넷 방송: 부동산 채움tv 대표, 법무법인 강산 자문위원, 부동산투자포럼 경매전문위원, 경·공매 교육아카데미 원장을 맡고 있다. 복잡한 법률부터 실무에까지 무엇이든 일단 파고들면 끝장을 보는 무서운 집념과 부지런함 덕에, 전문가들도 어려워하는 부분까지 머릿속에 완전하고 종합적인 체계를 세워놓은 그다. 공인중개사 시험 1회 합격자로서, 부동산중개업부터 부동산중개법인, 부동산투자 법인을 운영해 왔고, 경매·공매를 비롯하여 재건축재개발, 부동산세금에 이르기까지 부동산에 관련해 안 해본 것 없고, 모르는 것이 없다. 그리고 부동산 중개실무를 오랫동안 해오면서 풍부한 실무 경험을 가진 계약의 달인으로 정평이 나 있다. 또한 경매와 공매, 지분경매, 배당에 관한 35권의 책을 저술하며 각 분야마다 타의 추종을 불허하는 부동산 최고 전문가로 평가받고 있다. 그가 오랜 경험을 바탕으로 초보인 임차인과 매도인 등이 따라 하기만 하면 쉽게 작성할 수 있도록 다양한 계약서를 사례별로 기술한『계약할 때 사전처럼 꺼내 보는 계약서 작성의 비밀』과 『부동산 임대차 계약 상식사전』을 출간했다. 저서로는 『온비드 공매 투자의 비밀 개정3판 1쇄 2022. 04』, 『계약서 작성의 비밀 증개정5판 15쇄 2022. 03.』, 『재건축·재개발 리모델링 투자의 비밀 2022. 02.』, 『돈 되는 아파트·상가·오피스텔 살 때와 팔 때 2021. 10.』, 『알아두면 돈 되는 법정지상권 투자 비법 2021. 06.』, 『온비드 공매 투자의 비밀 2021년 개정판 2021. 02』, 『신탁공매 투자의 비밀 2021년 개정판 2020. 12』, 『부동산 임대차 계약 상식사전 개정판 1쇄 2020. 05』, 『한 권으로 끝내는 경매투자의 정석 개정3판 2020. 04』, 『신탁공매 투자의 비밀 2020년 개정판 2019. 12』, 『지분경매 실전투자의 비밀 개정판 2쇄 2019. 11』, 『상가·오피스텔 투자와 임대차 Q&A 230 2019. 09』, 『한 권으로 끝내는 배당의 정석 2019. 06.』, 『재건축·재개발 아파트 리모델링 투자의 비밀 2019. 03』, 『나는 적금보다 10배 더 버는 부동산이 좋다 2018. 12』, 『손에 잡히는 공매투자의 정석 개정판 3쇄 2018. 10』, 『지분경매 완성과 NPL투자 비법 2018. 08』, 『아파트 살 때와 팔 때 1쇄 2018. 03』, 『경매투자 핵심 강의노트 2017. 03』, 『법정지상권과 집합건물 투자의 비밀 3쇄 2017. 01』, 『이제 지분경매와 특수물건에서 NPL을 찾아라 2016. 05』, 『배당표 작성과 배당이의 실무 2015. 09』, 『경매 배당금의 비밀 2015. 08』, 『전세금 안전하게 지키는 비법 2015. 05』, 『부동산 재테크 Q&A 2015. 03』, 『연봉 2배 올리는 공매투자 이야기 2014. 11』, 『경매 실전 투자 비법 2014. 02』, 『나는 경매로 평생직장을 찾았다 2014. 04』, 『임대차 상식사전 2013. 01』, 『지분경매의 완성 2012. 10』, 『특수물건의 비밀 2012. 03』, 『남들 경매할 때 나는 공매한다 2012. 01』, 『지분경매의 비밀 2011. 11』, 『판사님 배당에 이의가 있습니다 2011. 03』, 『실전공매