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• ？전문지식과 실전 노하우가 중요한 부동산 경매! 30여 년간 부동산 경매의 이론과 실무를 두루 통달한 법학, 행정학, 교육학 박사 권오현의 실전 경매 완결판？ 한 치 앞을 알 수 없는 부동산 시장 부동산 경매는 오히려 지금이 기회다! 실전에 곧장 써먹을 수 있는 경매기법! 부동산 경매의 특급 노하우 모두 풀어냈다! ？ 경매 물건 선택하고 조사하는 방법은? ？ 자본이 얼마나 있어야 경매를 할 수 있을까? ？ 입찰 서류는 어떻게 작성할까? ？ 명도 거부하는 점유자는 어떻게 내보낼까? 경매는 경기가 좋을 때나 그렇지 않을 때나 매력적인 재테크 수단으로 많은 투자자에게 관심의 대상이 되고 있다. 특히 부동산 시장 상황이 불확실할 때는 같은 조건이라면 좀 더 저렴하게, 확실하게 투자할 수 있는 대상으로 경매를 많이 찾는다. 하지만 경매에 참가하려면 무엇부터 해야 하는지, 그 많은 경매 물건 가운데 어떤 것을 선택해야 하고 어떤 물건을 피해야 하는지 판단이 서지 않을 때가 많다. 그뿐인가! 입찰에 필요한 서류는 무엇이고 낙찰을 받으려면 입찰가는 얼마로 써야 하는지, 어떤 절차에 따라 진행되는지 등을 알지 못하면 혼란스러울 수밖에 없다. 이 책은 30여 년간 부동산 경매 관련 강의를 하면서 수많은 경매 상담으로 경매에 참여하려는 투자자들에게 길잡이 역할을 해온 ‘경매박사’ 권오현의 경매 노하우로 가득하다. 경매 초보자도 경매에 쉽게 접근하도록 법원경매는 어떻게 진행되는지부터 법원경매에 입찰하는 방법, 관련 매각대금의 납부 방법과 매각에 따른 소유권이전등기, 경매와 관련한 등기, 채무자·임차인을 대상으로 한 부동산인도명령과 각종 사례를 담았다. 또한 경매에서 중요한 부동산 권리분석 방법을 가압류, 가등기, 대위변제, 법정지상권 등 사례별로 소개하고 대금 지급 방법과 배당 절차, 배당 순위를 이해하기 쉽게 정리했다. 이 과정에서 관련 당사자의 하나인 임차인과 관계를 푸는 데 도움이 되도록 주택임대차보호법은 물론 상가건물임대차보호법 그리고 임차인의 권리분석, 권리분석 연습, 경매와 관련된 주요 판례 등을 실었다. 여기에 경매 절차에서 마지막 단계인 소유권 취득과 명도 방법 또한 사례와 함께 알기 쉽게 설명해놓았다. 따라서 경매로 내 집 마련의 꿈을 이루고 싶은 분, 건물주가 되어 임대수익을 올리고 싶은 분, 시세 차익을 얻고 싶은 분 모두에게 이 책이 든든한 안내서가 될 것이다.
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• “경매는 처음인데 경매 물건은 어떻게 선택하지?” “자본금이 없는데 부동산 투자 어떻게 시작해야 할까?” 실전 경매 2,000건과 상담 사례 1만여 건! 현장 경험과 강의가 어우러진 부동산 경매 노하우! 부동산 시장이 술렁이면서 부동산 경매 시장에도 변화가 일고 있다. 경매가는 보통 시세보다 낮게 형성되는데 부동산 시장이 침체기에 들어서면 경매도 영향을 받을 수밖에 없다. 심지어 시세가 급격히 떨어지면 경매가가 시세보다 높은 경우도 있다. 하지만 경매는 예나 지금이나 좀 더 적은 돈으로 더 큰 부자가 되는 길을 앞당기는 유용한 수단이라는 점은 변함이 없다. 그런 만큼 부동산 경매는 깊이 있는 전문지식과 실전 노하우를 바탕으로 한 고도의 테크닉을 요구하는 분야이다. 특히 세입자나 소유자를 내보내고 온전한 상태에서 매수자에게 인도되는 손쉬운 물건은 매우 드물기 때문에 철저하고 치밀한 권리분석과 명도분석이 필요하다. 이 책은 저자의 풍부한 강의 경험과 실전 노하우로 가득하다. 저자는 경매에 입문하고자 하는 사람들이 쉽고 빠르게 배워 혼자서도 충분히 실전에 응용할 수 있도록 그동안 현장에서 쌓은 노하우를 모두 정리했다. 초보자들이 가장 궁금해할 법원경매가 어떻게 진행되는지부터 법원경매 관련 매각대금의 납부 방법과 매각에 따른 소유권이전등기, 경매와 관련한 등기, 채무자·임차인을 상대로 한 부동산인도명령과 각종 사례, 주요 권리분석과 배당 절차, 주택임대차·상가건물임대차보호법과 임차인의 권리분석, 권리분석 연습, 경매와 관련된 주요 판례 등을 이 책 한 권에 오롯이 담았다. “경매로 내 집 마련을 할 수 있을까?” “권리분석, 입찰 실무, 현장조사 쉽게 할 수 없나?” 왕초보도 전문가도 한 번 읽고 실전에 응용 가능한 반드시 성공하는 부동산 경매! 몇 해 사이 경매를 다룬 책이 쏟아져 나왔다. 경매에 관심이 높아지고 경매로 돈을 벌려고 하는 사람들이 많아졌다는 뜻이다. 하지만 아무리 책을 읽어보아도 혼자서 경매를 처음부터 끝까지 진행하기는 만만하지 않다. 특히 경매 관련 법규와 권리분석을 읽다 보면 그래서 뭐가 어떻다는 건지 머릿속에서 뒤엉켜 이론만으로는 경매에 접근하기 어렵다고 느끼게 된다. 이런 이들에게 경매박사 권오현이 새롭게 정리해서 펴낸 《무조건 돈 버는 부동산 경매》가 안성맞춤이다. 행정학, 교육학, 법학박사인 저자는 법원경매(法院競賣)와 공매(公賣) 분야에서 자타가 공인하는 최고 권위자이다. 이 책은 10여 권의 경매 관련 책과 30여 년간 1만여 건의 상담 노하우, 여러 대학의 강연 등과 2,000건이 넘는 실전 사례를 바탕으로 경매에 ‘경’ 자도 몰랐던 초보자도 혼자서 경매를 마스터할 수 있게 꾸몄다. 법원경매는 어떻게 진행되는지부터 법원경매에 입찰하는 방법, 관련 매각대금의 납부 방법과 매각에 따른 소유권이전등기, 경매와 관련한 등기, 채무자·임차인을 대상으로 한 부동산인도명령과 각종 사례를 담았다. 또한 경매에서 중요한 부동산 권리분석 방법을 가압류, 가등기, 대위변제, 법정지상권 등 사례별로 소개하고 대금 지급 방법과 배당 절차, 배당 순위를 이해하기 쉽게 정리했다. 이 과정에서 관련 당사자의 하나인 임차인과 관계를 푸는 데 도움이 되도록 주택임대차보호법은 물론 상가건물임대차보호법 그리고 임차인의 권리분석, 권리분석 연습, 경매와 관련된 주요 판례 등을 실었다. 이 책이 부동산 경매로 부자가 되기를 희망하는 경매 투자자는 물론이고 입찰 대리자·경매컨설팅 등 경매 업무에 종사하는 분들, 경매강사와 법조실무자 등 부동산 경매와 공매를 연구하는 분들에게 큰... 도움이 될 거라고 본다. 이 책을 읽은 모든 분이 부동산 경매와 공매로 큰 부자가 되기 바라며, 그 길에 이 책이 든든한 길잡이가 되고자 한다.
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• 들어가는 글: 돈부자가 되는 길을 알려 주는 올바른 지침서 1부 법원경매, 어떻게 진행될까? 01 법원경매의 두 가지 축, 임의경매와 강제경매 02 일반매매보다 훨씬 매력적인 법원경매로 낙찰 받기 03 다양한 물건, 지역 제한 없는 혜택 04 소액으로 경매법정 입장하기 05 등기는 언제? 법원경매 A to Z 06 경매 물건 선택하고 조사하기 07 피해야 할 경매 물건 & 점유자 확인하기 2부 실전! 법원경매 입찰하기 01 꼼꼼히 챙기자, 입찰 준비물 02 입찰 서류 수령하고 작성하기 03 드디어 낙찰! 04 매각허가결정에 불만이 있다면? 05 낙찰 받았다고 끝난 게 아니다? 06 재매각 제대로 알기 07 물권과 채권의 모든 것 08 법원경매와 공매, 무엇이 다를까? 3부 주택임대차보호법 바로 알기 01 주택임대차보호법은 누구에게 적용될까? 02 임차인의 권리승계 03 어디까지 보호될까? 04 다양한 전입신고 유형 05 문제 있는 주택, 대항력이 있을까? 06 대항력 없는 임차인의 순위 변동 방법 07 임차권의 양도와 대항력 08 소액 임차인의 요건 09 소액 임차인의 우선변제권 행사 요건 10 확정일자, 확실히 받아 두자! 11 임대차보호법의 치명적인 약점 12 조...심 또 조심! 임대차 계약하기 13 임차권이 종료된 후? 임차권등기명령! 14 임차인이라면 명심할 것! 15 임차권과 전세권, 뭐가 더 유리할까? 4부 법원경매에서 상가임대차보호법의 중요성 01 상가임대차보호법이란? 02 건물주의 계약 갱신 거절 사유 03 상가임대차의 대항력 04 상가임대차 최우선변제권의 기준 5부 부동산 권리분석의 모든 것! 01 소멸기준권리란? 02 저당권과 전세권의 권리분석 핵심 03 권리분석의 적용 방법 04 가압류의 권리분석 05 가처분의 권리분석 06 가등기의 권리분석 07 주택임대차 권리분석 08 지상권이란? 09 지역권의 권리분석 10 환매권과 권리분석 11 대위변제란? 12 유치권의 권리분석 13 분묘기지권의 해결 방법 14 법정지상권, 어떻게 해결할까? 15 주의해야 할 토지별도등기 16 미등기 대지권의 소유권 17 권리분석, 어떻게 할까? 18 대금 지급과 배당 절차 19 법원경매 배당 순위 6부 소유권 취득과 명도 01 경매 낙찰 부동산의 소유권이전등기 02 등기사항전부증명서(구 등기부등본) 보는 방법 03 부동산 인도명령 절차 04 명도 거부하는 점유자 대처법 05 명도확인서 작성부터 발급 거부 시 대책까지 06 위장 전입자는 어떻게 처리할까
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• 법원경매와 공매를 통한 투자는 경매, 공매라는 틀 속에 넣고 분석이 가능하기 때문에 꼼꼼하게 분석만 잘한다면 매우 안전한 투자 방식이다. 복잡한 권리도 깨끗이 없애 주고, 법원에서 유찰감액(한 번 유찰될 때마다 20~30% 깎아 주는 제도)되어 깎아 달라고 하지 않아도 알아서 깎아 주니 제대로 접근한다면 충분히 매력 있는 제도이다. ━ p.24 입찰봉투는 황색의 큰 봉투로, 봉투 앞면에 사건번호, 물건번호(매각공고에 물건번호가 있을 경우), 입찰자의 성명을 기재하되 공동입찰의 경우 입찰자 목록의 상단에 있는 사람의 성명을 기재하고 그 외 인원수를 기재한다. 뒷면에는 날인 표시가 있는 모든 곳(3군데)에 입찰인 도장으로 날인하는데 입찰자가 대리인이면 날인도 모두 대리인의 도장으로 한다. 마지막으로 입찰보증금을 봉투에 넣은 후 봉한다. ━ p.61 물권과 채권의 차이를 쉽게 설명하자면, 물권은 물건을 지배하는 권리이고, 채권은 상대방에게 어떠한 행위를 요구할 수 있는 권리이다. 예를 들어 내가 물건의 주인으로서 가지고 있는, 또는 행사하는 권리는 ‘소유권’이고, 따라서 소유권은 물권이다. 또한 전세권 등기를 마친 세입자로서 내가 살고 있는 집을 사용할 수 있는 권리인 ‘전세권’도 물권이다. 주의할 것은 집을 전세로 빌리면서 등기부에 전세권을 설정하지 않고 전입신고와 확정일자만 받은 전세는 물권으로서의 전세권이 아닌, 채권으로서의 임대차 계약으로 분류한다. ━ p.95 확정일자에 의한 우선변제권은 대항 요건을 갖추고 계약서에 확정일자까지 받아 두면 경매에 넘어가더라도 낙찰 대금에서 후순위 담보권자나 기타 채권자보다 우선해 보증금을 배당받을 수 있는 권리이다. 배당 순서는 대항 요건을 갖춘 날로부터 익일, 그리고 확정일 중 뒤에 오는 날을 기준으로 다른 담보권과의 선후를 가린다. ━ pp.110~111 소액 보증금은 최초의 담보물권, 즉 저당권과 근저당권, 전세권, 담보 가등기를 기준으로 계산하며 총배당금액의 50% 범위 내에서만 우선변제한다. 소액 임차인은 배당요구종기일까지 권리신고를 해야 하며 소액 임차인이 배당된 임차보증금을 수령하기 위해서는 임차주택을 매수인에게 인도해야 하는데, 배당금 수령과 주택의 인도는 동시 이행의 관계에 있다. 임차인은 매수인 명의의 인감증명서가 첨부된 명도확인서와 임차인의 주민등록등본을 제출해야 배당금을 수령할 수 있다. ━ pp.136~137 주택임대차보호법에서는 법원경매 시 월세는 계산하지 않고 보증금만 계산한다. 그러나 상가임대차보호법의 경우 보호 대상 보증금액은 보증금과 월세 환산액(연 12%의 금리를 적용해 보증금으로 환산한 액수)을 더한 금액이다. 월세를 보증금으로 환산할 때는 ‘월세×100’을 하면 된다. 예를 들어, 보증금 1,000만 원에 월세 100만 원으로 상가를 임차한 경우라면, 보호 대상 보증금은 [1,000만 원(보증금)＋100만 원(월세)]×100=1억 1,000만 원이 된다. ━ pp.171~172 경매 또는 공매에 의해 임차 건물의 소유권이 이전되는 경우 경매 절차에서 보증금 중 일정액을 모든 권리자보다 최우선해 배당받을 수 있는 권리를 최우선배당권리라고 한다. 최우선변제권은 임차인이 대항력을 갖추면(건물 인도와 사업자등록 신청) 발생하는 것으로 확정일자와는 상관이 없으며 대항력을 갖추면 당연히 우선변제권이 발생한다. 건물 인도 및 사업자등록으로 대항력을 갖추면 최우선변제권이 발생하는데, 다만 법 시행일인 2002년 11월 1일 이전에 담보물권을 취득한 제3자에 대해서는 효력이 없다. ━ p.179 경매의 성공 여부는 권리분석을 얼마나 잘하느냐에 달려 있다고 해도 과언...이 아니다. 권리분석의 핵심은 입찰자가 해당 부동산을 낙찰 받은 뒤에도 여전히 인수해야 하는 부동산의 권리가 무엇인지, 인수되는 권리에 수반해 낙찰자가 부담하는 추가적인 금액은 어느 정도인지를 파악하는 것이다. 그렇다면 여기서 소멸기준권리(消滅基準權利, 말소기준권리와 동일)에 대해 자세히 짚어 보자. 쉽게 말해 경매로 인한 매각 이후 소멸되는 권리와 소멸되지 않고 투자자에게 그대로 인수되는 권리를 구분하는 분기점이 소멸기준권리이다. 즉 권리가 소멸되느냐, 살아서 인수되느냐를 정하는 기준이 바로 소멸기준권리인데 여기에는 ① 저당권 ② 근저당권 ③ 압류 ④ 가압류 ⑤ 담보 가등기, 여기에 ⑥ 경매개시결정등기까지 6가지가 해당된다.(소멸기준권리는 원래 말소기준권리로 불렸는데 말소는 등기에만 한하므로 등기 외까지 소멸하는 포괄적인 소멸기준권리가 적절한 용어이다.) ━ p.188 담보 가등기는 ‘가등기 담보 등에 관한 법률’에 의해 일반적으로 경매 절차에서 담보권과 흡사하게 우선변제 받고 소멸하므로 소멸기준권리에도 포함된다. 이때 경매기입등기 이전에 설정된 담보 가등기에 한해 일정 기간 내 채권 신고를 한 경우 배당받을 수 있다. 그러나 선순위 담보 가등기 가운데 경매 절차 시작 전에 담보 가등기권자가 관련 주택에 본등기를 하기 위해 청산 절차(청산 의사 통지 후 2개월 경과 시 청산금 정산)를 마친 경우에는 그렇지 않다. 따라서 매수자가 매각대금을 납부하고 소유권을 취득하더라도 추후 담보 가등기권자의 본등기 전환 때 소유권이 소멸되므로 각별히 주의해야 한다. ━ p.227 선순위 지역권은 경매로 소멸되지 않으며 소유자가 바뀌어도 소멸하지 않는다. 지역권은 토지의 이용가치를 증진시키기 위해 타인의 토지에서 통행이 가능하도록 하거나 타인의 토지로부터 인수(引水)하는 등 특정 토지를 이용하는 물권이며 계약에 의해 설정된다. ━ p.250 공동주택에 토지별도등기가 되어 있는 경우는 대개 건설회사가 토지를 담보로 설정하고 돈을 빌려 공동주택을 지은 다음 저당권을 풀고 세대별로 토지 등기를 해 줘야 하는데 이를 무시하고 도주해 버리는 경우가 종종 발생한다. 공동주택 신축 당시 토지에 근저당을 설정해 대출을 받아 사용하고, 그 대출금을 변제하지 못하는 경우가 대부분인데 근저당이 설정된 뒤 토지 위에 건물만 신축해 분양하는 경우도 있다. 이럴 경우 권리행사를 하는 데 제약이 크므로 주의를 요한다. ━ p.279 배당이의가 배당기일에 완결되지 않으면 그 이의의 대상인 부분은 배당 실시가 유보된다. 이의 신청 채권자가 배당이의의 소를 제기하고 배당기일로부터 7일 내에 그 내용을 법원에 증명하면 해당 부분의 배당액을 공탁한다(소송 제기 없으면 배당표대로 배당 실시). 원칙적으로 채권자 간에는 채권액에 비례하는 비율로 배당금을 나누어 배당하지만, 우선권 있는 채권자가 존재하는 경우에는 그 채권자의 채권 전액을 우선적으로 배당하고 남는 금액으로 나머지 채권자에게 배당한다. ━ p.305 2가지 방법의 가장 큰 차이점은 첫째, 소요시간이다. 인도명령의 경우는 인도명령 신청 시 심문이 없는 경우 2주 뒤에 인도명령을 받을 수 있다. 명령이 점유자에게 송달되면 바로 송달증명서를 교부받아 강제집행할 수 있는 상태가 되며 심문을 한다 하더라도 2~3주 정도 지체될 뿐이다. 그러나 명도소송의 경우는 정식 민사소송이므로 소장을 접수하면 준비 서면과 답변서를 2~3회 우편으로 교환 후 변론기일이 정해진다. 따라서 민사소송 절차가 예전보다는 간소화됐지만 몇 개월의 시간이 걸리는 것은 각오해야 한다. ━ p.328 위장 전입자 때문에 배당이 적어지거나 아예 못 받아가는 채권자의 경우 배당이의의 소를 제기한 뒤 재판 절차를 통해 위장 전입자임을 밝힐 수 있다. 경락인수를 주장하는 경우 추가 비용(채권 인수의 관계)이 들게 된 최고가 매수자의 경우에는 명도소송을 제기해 위장 전입자와 임차 관계가 존재하지 않음을 밝히면 된다. 재판에서 승소하는 첩경은 확실한 증거의 확보이다. ━ p.350
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• 권오현 [저]

• 현재 한국공인중개사협회 교수, 인하대학교 강사, 청주대학교 강사, 국유재산연구소 소장, 경주대학교 대학원 강사, 수원시 여성가족회관 강사, 중앙일보 조인스랜드 공매배우기 동호회 운영자, 서울법무행정교육원 원장, CALIFORNIA 센트럴대학교 교수, 경희대학교 총동문회 이사다. 저서로 'IMF를 빙자한 기업의 횡포와 그 위법성에 관한 연구', '공매와 국유재산', '부동산공경매론', '부동산경매분석사 예상문제집', '부동산경매총론', '부동산공경매실무', '알짜 실전경매', '다양한 공매해설', '2010 부동산 대해부' 등이 있다.

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