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도서 > 경제경영 > 재테크/투자 > 부동산/경매

부동산 경매! A부터 Z까지 완벽 기술 기초부터 고수의 비법까지 한 권으로 끝 상승에서 하락으로 방향을 바꾼 부동산 시장에 정부의 대대적인 규제 완화라는 변수가 등장했다. 2023년 1월 초, 정부가 발표한 대로 다주택자, 실수요자 등에 대한 규제를 완화해 ‘부동산 시장 연착륙’을 유도할 수 있을 것인지 많은 관심이 집중되는 상황이다. 과연 고금리, 높은 주택구입부담지수, 낮은 전세가율, 높은 취득세율 등 여러 악조건을 뚫고 가라앉은 부동산 시장의 활기가 돌아올 수 있을까? 부동산 경매 투자에 관심을 가지는 사람들은 이러한 시장 변화에 크게 구애받지 않는 투자 방법이라는 데 주목한다. 경매 투자는 일반 매매보다 다양한 물건을 시세보다 저렴하게 구입할 수 있고, 물건정보 접근이 쉽다. 낙찰받은 물건은 등기부상의 모든 설정등기가 말소되고, 토지 거래허가, 주택거래 신고, 부동산 거래 신고에서도 자유롭다. 이런 장점도 있지만, 권리분석을 잘못할 경우 큰 손해를 입을 수 있고 명도 시기가 불확실하다는 점, 소요시간이 길어질 수 있다는 점 등 단점도 있다. 공부를 많이 하고도 실전에 뛰어들기가 어려운 것도 이 때문이다. 이 책은 경매를 전혀 알지 못하는 초보자도, 이론 공부는 했지만, 실전 경험이 부족한 사람도 차근차근 따라 하면 고수의 단계에 오를 수 있도록 구성됐다. 체계적인 순서에 따라 쉽고 깊이 있게 경매 관련 A부터 Z까지 한 권으로 정리했다. 여러 부동산 투자 방법 가운데 경매를 선택한다면 이 책으로 시작해보자.
절차분석, 권리분석, 물건분석, 사후 처리까지 자세하게! 실전에서 필요할 때, 꺼내 보는 경매 지침서 100건 이상의 낙찰 실적을 보유한 부동산 경매 전문가, 지은이는 총 10개의 장으로 낙찰 성공에 필수적인 내용을 알차게 구성했다. 경매를 알고 낙찰에 성공하기 위해서는 절차분석, 권리분석, 물건분석, 사후 처리 등 4가지를 잘 공부해야 한다. 1장은 이 4가지의 중요성을 알고, 성공적인 경매 투자의 방향을 모색해보는 장이다. 2장에서는 부동산 경매의 기초지식을 쌓는다. 경매가 무엇이며, 공매와 어떻게 다르고, 입찰은 어떻게 하는지 등을 설명했다. 3장은 절차분석에 관한 내용이다. 매수인이 숙지해야 할 경매 진행절차와 기간, 이해관계인 등을 알아본다. 4장은 입찰실무를 다룬다. 입찰참여가 불가능한 사람, 입찰방법과 입찰 관련 양식 등을 살펴본다. 5장은 권리분석 워밍업이다. 권리분석이 어떻게 구성되어 있으며, 권리관계를 공시하는 부동산 등기부등본 열람 및 발급 방법을 소개했다. 6장에서는 부동산 등기부를 토대로 권리분석을 차근차근 설명하고 있다. 7장은 등기부 외 권리분석에 대해 다룬다. 주택임대차, 상가건물임대차에 대해 알아보고, 유치원, 법정지상권, 분묘기지권도 소개했다. 8장은 권리분석 노하우를 요약해서 정리해놓은 장이다. 만약, 이 책으로 경매 공부하는 도중에 입찰한다면 이 부분을 꼭 읽어야 한다. 9장은 물건분석 내용이다. 물건분석을 위한 서류, 미납관리비, 선수관리비, 장기수선충당금 관련 설명과 현장조사 방법에 대해 알려준다. 마지막으로 10장은 명도다. 명도의 유형과 요령, 진행순서를 소개하고, 인도명령을 설명했다. 시중에 나와 있는 많은 경매 책이 기초이론이나, 경매 경험담 정도의 내용을 담는 데 그치고 있다. 이 책은 지나치게 이론적인 부분은 덜어내고, 피상적인 경험담은 지양했다. 경매 투자자에게 꼭 필요한 내용만 담았고, 특수물건 내용까지도 쉽게 설명했다. 이 한 권으로 경매 초보자를 벗어나 고수가 되어보자.
프롤로그 4 1장 성공적인 경매 투자 방향 01？ 부동산 경매, 어떻게 해야 돈 벌 수 있나요? 12 02 부동산 경매 공부는 싸가지(4가지)다! 15 03 성공적인 경매 투자 방향 17 04 부동산 경매가 매매보다 좋은 점과 안 좋은 점 20 2장 부동산 경매 기초지식 쌓기 01？ 부동산 경매가 뭐예요? 22 02 부동산 경매의 종류는 2가지로 구분한다 24 1. 강제경매 2. 임의경매 03 경매와 공매는 어떻게 다른가? 27 04 법원 경매에 관한 주요용어 배우기 29 05 경매 입찰하러 어디로 가나요? 38 06 인터넷으로 경매 물건 고르기 41 1. 부동산 경매 인터넷 사이트 종류 2. 누구나 쉽게 무료로 이용하는 대법원 경매 사이트 3장 절차분석, “경매 절차가 어떻게 되나요?” 01 매수인이 알아야 할 경매 진행절차 46 02 매수인이 알아야 할 배당 47 1. 매각대금을 채권자들에게 나눠주는 배당 2. 배당순위를 알자! 03 부동산 경매 단계별 경매 진행 기간 52 04 경매 절차의 이해관계인 55 1. 이해관계인은 누구인가? 2. 이해관계인이 가지는 권리 3. 입찰자가 경매 기록을 열람, 복사하는 방법 4...
▷ ‘따라서 우리가 부동산 경매로 돈을 벌기 위해서는 좋은 물건을 싸고 안전하게 사야 한다. 바로 이것이 경매를 공부하는 목적이다.’ 이 문장을 보면 경매 공부를 어떻게 해야 하는지 알 수 있다. 좋은 물건을 사기 위해 공부해야 하는 것은 ‘물건분석’이고, 안전하게 사기 위해 공부해야 하는 것은 ‘권리분석’이다. 사실 경매 공부는 물건분석과 권리분석이 주된 공부다. 물건분석과 권리분석을 잘하는 사람이 경매로 돈을 잘 번다. -p. 14 ▷ 통상적으로 경매 물건은 경매개시일로부터 매각기일까지 약 6개월 정도 소요되고, 유찰될 경우 다음 매각기일까지 약 1개월 정도의 시간이 걸린다. 경매개시일로부터 낙찰 및 잔금 납부 배당일(경매 종결)까지 약 1년 정도의 시간이 걸린다. 법원의 사정, 채권자의 변경신청, 채무자의 이의신청, 유치권신고 등으로 인해 경매기간은 때에 따라 1년 이상 걸리는 경우도 많다. -p. 52 ▷ 권리분석은 경매 물건을 보고 이 물건이 문제 있는지 확인한다고 하면, 이 경매 물건이 권리상에 문제가 없는지 확인하는 일이다. 또한, 해당 경매 물건을 매입하게 될 경우 인수하게 되는 권리나 부담에 대해 사전에 밝혀내는 작업을 말한다. 권리분석을 제대로 하지 않으면 매각대금 이외의 예상치 못한 추가비용이 발생하거나, 심지어 소유권을 잃게 되는 경우도 발생할 수 있다. -p. 78 ▷ 채권자가 가압류와 가처분 후 일정한 기간 이내에 본안소송을 제기하지 않으면 채무자 또는 이해관계인(매수인 등)은 가압류, 가처분에 대해 취소신청을 할 수 있다. 예컨대, 2006년에 가처분해놓고 본안소송을 3년간 안 했다면 채무자 또는 이해관계인은 가처분을 취소할 수 있다. 경매 물건 중 선순위 가처분과 가압류가 본안 소송 없이 기간이 오래되었다면 말소신청으로 소멸시킬 수 있다. -p. 114 ▷ 전세권 투자 시 유의할 사항은 전세권보다 앞선 선순위 금액이 있는지 확인하고, 또 선순위 금액이 없더라도 부동산 시세와 가치를 판단해 향후 전세보증금을 모두 받을 수 있을지 검토해봐야 한다. 즉, 만기 시 전세보증금을 반환해주지 않을 경우 경매를 부쳐 전세금을 모두 회수할 수 있을지 검토해본다. -p. 150 ▷ 유치권이란 쉽게 말해서 채권자가 채무자 소유의 물건(부동산, 동산)에 일을 해주고 돈을 못 받았을 때, 돈(채권)을 받을 때까지 채무자의 물건을 점유할 수 있는 권리를 말한다. 예컨대, 건물 신축공사를 하고 공사대금을 받지 못한 경우 공사업자는 그 공사한 건물을 공사대금을 받을 때까지 점유할 수 있는 권리다. -p. 201 ▷ 지금까지 권리분석에 대해 6장에서는 등기부상의 권리분석을 알아보고, 7장에서는 부동산 등기부 외의 권리분석을 살펴봤다. 이 내용을 공부하는 이유는 부동산을 매수할 때 해당 부동산의 권리관계를 확인하기 위해 등기부등본을 열람하고(등기부 권리분석), 등기부에 나타나지 않는 권리(임대차 등)가 어떤 것이 있는지를 알고, 이러한 권리들이 내가 부동산을 매수할 때 인수될 것인가, 소멸될 것인가를 알아내기 위한 것이다. -p. 238 ▷ 권리분석은 “이 물건 문제 있나요?”라고 물을 때 그 물건에 대한 ‘권리의 하자 유무를 분석’을 하는 것이고, 물건분석은 “이 물건 좋은 물건인가요? 라고 물을 때 그 물건에 대한 ‘가치평가(현재, 미래)’를 하는 것이라고 할 수 있다. 즉, 물건분석은 이 물건이 좋은 물건인지, 안 좋은 물건인지 판단하기 위해 가치를 평가해야 하는데, 여기에서 가치는 현재가치와 미래가치를 포함한다. -p. 248 ▷ 최종적으로 분석했다면 분석한 내용을 근거로 다음과 같이 입찰가를 산정해보면 된다. 우선 입찰...
박노성 [저]
신라대학교 광고홍보학과 겸임교수이자 셰익스컴퍼니 대표로 재직 중이다. 롯데그룹의 광고대행사인 (주)대홍기획에서 ‘로레알 메이블린’, ‘롯데칠성 2%부족할 때’ 등 다양한 브랜드의 성공 캠페인을 이끌었다. 이후 독서교육 전문기업인 (주)한우리열린교육에서 홍보마케팅을 진두지휘하여 만년 2위의 중소 브랜드를 업계 1위로 키워놓았다. 대치동 강남직영지부를 비롯한 전국 한우리 지역센터를 총괄한 경험을 바탕으로 <브레인 독서법>을 창시했다. 생존을 위해 고군분투해야 하는 제4차 산업혁명의 시대에 박노성은 마케팅과 인문학의 융합을 제안한다. 지은 책으로는 마케팅 분야에 『최강의 유튜브 플랫폼을 넘어 크리에이터로 사는 법』, 『최강의 쇼핑몰 네이버 스마트스토어를 넘어』, 『브랜드 미 - 나만의 정체성 만들기』 와 인문학 분야에 『대치동 초등독서법』, 『대치동 독서법』, 『나는 이기적으로 읽기로 했다』 등이 있다. 자신의 책이 미래를 설계하는 학생과 학부모, 변화에 대비하려는 직장인과 소상공인, 전환점이 필요한 사업가와 지식인들에게 반전의 마중물이 되어주기를 바란다. "의심하지 말라, 당신의 성공을"_작가의 말

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