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• 99보다 1이 되자! 남들과 다른 길을 간다는 것은 쉽지 않다. 그러나 남들이 가지 않은 길에서 성공할 경우엔 분명 엄청난 레버리지를 일으켜낸다. ‘99명의 평범한 회계사가 될 바에는 또라이라는 말을 듣더라도 남들과 다른 길을 가자’고 다짐했던 저자의 20대 개업회계사일 때의 꿈은 머지않아 40대 초반에 100억 원을 만들고, 이어 빌딩 7채를 투자하며 1,000억대 자산가가 되는 현실로 이어졌다. 〈99보다 1〉에서는 택시 운전사의 아들로 태어난 저자가 무일푼에서 성공한 부동산 자산가가 되기까지의 여정이 투명하게 공개된다. 그는 회계법인 KPMG를 퇴사하고 종로3가에서 개업 세무사로 어느 정도 성공한 후, 예측 가능하며 재미없는 타성에 젖은 세무회계 전문가의 삶을 예감하고 과감하게 인생의 새로운 터닝포인트를 찾는다. 이후 대한불교 조계종단의 고문회계사, 금융연수원에서의 강의, 강남 최대 부동산 컨설팅 회사의 고문 회계사 등을 거치면서 빌딩 투자를 위한 비즈니스 모델을 마련한다. 현재 총자산 1,000억대의 부를 이룬 저자는 공인회계사, 세무사, 공인중개사를 하면서 회계와 세무, 부동산 투자와 관리 그리고 중개업무를 하며 부동산을 투자, 관리하고 있다. 아무리 열심히 일해도 40~50대가 되면 조직 밖으로 튕겨 나와 사회의 허허벌판에 혼자 설 수밖에 없는 현실 앞에서, 저자는 인생을 학교를 졸업하고 직장에 들어가 사회생활을 하는 인생 1모작 30년과, 본인의 적성이나 취미를 찾아 자기 성찰을 하는 인생 2모작 30년의 두 가지로 나눠 바라볼 것을 조언한다. 그리고 이를 위해 쉽고 안전한 수익용 부동산 투자로 자신만의 그림을 그려갈 것을 권한다.
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• 쉽고 안전한 수익형 부동산 투자의 모든 것! 1,000억대 부를 일군 수익형 부동산 투자 노하우의 A-Z를 드디어 만나다 그동안 부동산 투자 노하우를 알려주는 책들은 수없이 많았다. 하지만 〈99보다 1〉은 그러한 99권의 책과는 분명 다른 한 권의 책이다. ‘내 삶의 주인이 되어야 무에서 유를 만들 수 있다’고 보면서 ‘내가 지배하는 게임’을 해온 저자의 남다른 부동산 투자 노하우를 엿볼 수 있다. 그는 무일푼의 흙수저에서 출발하여 10년간 홍대 클럽을 평정한 ‘클럽 코쿤’의 건물주이자 홍대 스트릿 패션의 유행을 선도한 ‘홍대 M플레이그라운드’, 그리고 성신여대 로데오 메인거리 대로변 등의 빌딩에 투자해 온 수익용 부동산 투자 전문가다. 1,000억 원의 부를 일구었음에도 남은 인생을 임대업자로서의 예측 가능한 삶으로 채우고 싶지 않았던 그는, 늦은 나이에 부동산 대학원과 공인중개사 자격증, 켈리 MBA의 학위에 도전하며 자신의 경험과 시행착오를 극복하고 실패하지 않는 부동산 투자 원칙을 다져왔다. 〈99보다 1〉은 이처럼 저자의 순도 100% 경험을 녹여낸 투자 노하우를 담아낸 책이다. 〈99보다 1〉에서는 세상 사람들이 의심 없이 따라가는 방향을 거부하고 무에서 유를 이뤄낸 저자의 투자 원칙과 부를 이룬 과정이 A부터 Z까지 투명하게 낱낱이 공개된다. 수익용 부동산 투자에 대한 저자의 풍부한 경험을 바탕으로, 초기 투자 시 여유자금이 충분하지 않아도 은행에서의 대출을 일으키는 노하우와 꾸준하게 시장정보를 접하고 투자시장과 가까워지는 방법, 거창하지 않아도 종잣돈을 모아 하나의 주거래 은행에서의 신용도를 높이는 방법, 강남 기획 부동산의 영업에 휘둘리지 않고 건물주 스스로가 지역의 부동산으로부터 매물 정보를 제공받는 방법, 공동투자를 위한 믿을 만한 사람을 찾아 곁에 두는 방법, 세무회계 전문가 입장에서 상속과 증여를 미리 준비해야 하는 이유, 시장에 나와 있는 매매가격을 신경 쓰지 않고 내가 제시할 수 있는 가격의 기준점을 정하는 방법, 믿을 만한 임대관리인에게 임대 및 건물관리를 맡기는 방법 등 부동산 투자에 있어 실질적인 도움이 되는 정보들로 가득하다. 저자는 수익용 부동산 투자의 허들을 넘는다면, 쉽고 안전한 투자가 가능하다고 이야기한다. 내가 종잣돈을 만들 수 있고 신용이 좋아 은행에서 대출을 받을 수 있다면, 원금을 모두 날릴 위험이 있는 주식과 달리 부동산은 사고 나면 어디 가지 않고 존재하기 때문에 원금을 날릴 염려가 없다는 것이다. 그러면서 수익용 부동산 투자로 1,000억 원의 부를 이뤄 온 핵심에는 언제나 ‘내 돈의 지배권을 가져라’는 원칙이 존재했다고 강조한다. 저자는 수익용 부동산 시장이 투명하지 못하고 정보가 공개되지 않아, 일반인들이 전문가를 사칭하는 사람들에게 자신 돈의 통제권을 내어주는 현실을 안타까워하며 이 책을 쓰게 되었다고 회고한다. 이어 중간에서 거래 정보를 독점하며 이득을 챙기는 사람들의 간섭에서 벗어나 투자자 스스로가 본인의 시간과 노력으로 수익용 부동산의 길을 찾아갈 것을 독려하면서, ‘내가 돈을 벌면 누군가의 희생이 따르는’ 제로섬 게임이 아닌, ‘사회에 플러스 영향을 주는’ 윈윈 게임을 통해 투자자는 물론 우리 사회가 건강하게 발전했으면 하는 바램을 담아 이 책을 집필했다고 밝힌다.
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• 머리말 8 1장 내가 지배하는 게임을 한다 2장 2장 부동산 투자의 허들을 넘다 3장 99명의 회계사와 다른 길을 가다 4장 성공적인 수익용 부동산 투자의 A부터 Z 5장 다열어 부동산 중개법인을 만들다 6장 1,000억 원대 부로 이끈 투자의 원칙 에필로그 1 에필로그 2
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• “99보다는 1이 되자” 무엇 때문에 내 삶에 주인의식을 갖지 못한 채 뻔한 길을 가면서 살아야 하나? 성공하기 위해서는 남과 다른 길을 가야만 한다. 조직 생활에서 받는 월급만큼만 일하는 평범한 직장인이 된다면, 언제든 대체 가능한 사람으로 인식되어 최고의 위치까지 오를 수 없을 것이다. 내가 가진 자산을 성장시켜 부를 이루고 싶은가? 99명이 투자하는 방법을 따라서는 평균 이상의 수익을 만들 수 없다. 내가 무일푼에서 시작해 현재의 부를 이루고, 앞으로도 목표를 가지고 전진해 나갈 수 있는 힘은 언제나 99가 아닌 1을 선택했기 때문이었다. ---p.10 시장정보나 투기 작전세력에 의한 단기적인 투자에서는 내 투자금에 대한 지배권(통제권)을 가질 수 없다고 생각했다. 펀드나 부동산 리츠에 대한 투자 역시도 큰손들의 움직임이지만, 자금 운용사 등 ‘그들만의 리그’였다. 투자는 분명 개미와 서민들의 자금인데, 마치 그들 자신의 자금인 것처럼 밀어주며 수수료나 챙기는 장난질로 보였다. 때문에 나는 펀드나 부동산 리츠 등의 투자로도 내 돈에 대한 직접적인 지배권을 가질 수 없다고 보았다. 하지만 수익용 부동산 시장에서는 최초 투자한 내 돈에 대한 지배권, 즉 의사 결정권을 가질 수 있었다. ---p.22 왜 수익용 부동산 투자가 쉽고 안전한가? (…) 스스로의 노력으로 다리 품과 시간을 들여 물건을 고를 수 있기 때문에 쉽다는 것이고, 그 물건의 가치를 공인받은 제3자가 한 번 더 검증해주기 때문에 좀 더 안전하다는 것이다. 이는 수익용 부동산에서 투자이익을 크게 내기 위해서는 레버리지(차입)가 필요하기 때문이다. 건물을 살 때는 나의 돈 100%가 들어가지 않는다. 나 같은 경우는 은행 대출을 80~90%까지 일으킨다. ---p.31 안전한 투자라는 것은 최소한 원금(물건)이 존재해야만 후일을 도모할 수 있는데, 주식이나 펀드처럼 원금이 제로zero가 되는 깡통 계좌는 수익용 부동산 투자에서는 나올 수 없기 때문이다. 주식은 변동성이 너무 크고 원금을 전부 날릴 위험이 있지만, 부동산은 사는 순간 내 것이 된다. 물론 좋은 물건을 약간 비싸게 살 수도 있다. 그러나 사고 나면 건물은 어디 가지 않고 존재하기 때문에 원금을 날릴 염려는 없으며, 내가 비싸게 샀다면 팔 때도 그만큼 비싸게 팔 수 있다. ---p.32 누군가 큰 수익을 약속하면서 투자를 요구한다면, 이에 대답하기에 앞서 내 돈의 통제권, 즉 내가 투자금의 투입과 회수의 통제권을 가질 수 있는지와 모든 돈의 흐름을 파악할 수 있는가를 먼저 보아야 할 것이다. 내 돈의 통제권을 잃고 타인에게 돈이 넘어가는 순간 아무도 자기 돈처럼 관리해주지 않기 때문이다. ---p.62 건물을 구입하고 몇 달 후, 이랜드의 ‘후아유’에서 보증금 12억 원에 월세 2,400만 원에 1~2층에 입점하겠다고 제안해 왔다. 기존 피자집의 임대가는 보증금 2억에 월세가 1천만 원 조금 넘는 가격이었는데, 목이 좋고 권리금이 없었던 관계로 제안했던 것 같다. 건물 구입 후 1년도 안 되어 나와 공동투자자 김 사장의 투자금 10억 원이 일시에 회수된 것이다. 1년이 지난 후 임대가를 최초 구입시보다 높여 수익률이 크게 늘어났고, 이를 통해 제1금융권인 신한은행과 협상을 하여 저축은행에서 신한은행으로 40억 대출을 차환하고 매달 각자 1천만 원 정도의 수입을 가져갈 수 있었다. 그리고 5년 후 우리는 80억 원에 건물을 매각했다. ---p.74 나는 그때 분명히 깨달았다. 상업용, 수익용 빌딩의 선택에 있어서 가장 중요한 것은 상권의 목(위치)이라는 것을. 처음부터 A급 위치가 아닌 B급이나 C급 위치의 건물을 구입하면, 차...후의 건물투자에서도 B나 C급의 빌딩만 구입할 확률이 높다. ---p.78 40대 초반에 총자산 100억 원을 만들고 미국으로 유학 연수를 가겠다는 나의 20대 후반 개업 회계사일 때의 꿈은 머지않아 현실이 되었다. ---p.86 난 두말없이 당장 홍대로 달려갔다. 처음 건물을 본 순간, 건물이 예쁘고 위치도 좋은 데다가 특히 엘리베이터가 마음에 들었다. 전두환 전 대통령의 아들 전재국 씨가 홍대 북카페로 사용했다가 미국 변호사인 현 건물주에게 양도해 클럽으로 신축된 건물이었다. (…) 김 이사에게 건물의 매매가격을 물으니 150억 원에 나와 있다고 했다. 건물 앞에서 잠시 생각하던 나는 김 이사에게 이렇게 이야기했다. “130억 원이면 바로 계약하겠다고 하세요. 며칠 후에는 제가 미국으로 가니까 그 이후에는 계약이 어려울 겁니다.” 매매가격에서 20억 원을 깎아서 말한 것이다. 솔직히 그 금액이 내가 지불할 수 있는 최대치였다. ---p.89 그때 1년에 3개월 이상은 해외에 있었다. 밴쿠버, 런던, 남프랑스, 더블린, 파리, 오스트리아, 뉴질랜드에서 한 달씩 머물며 가족과 전망 좋은 최고급 호텔이나 에어비엔비에서 묵었다. 그러한 삶이 얼마나 행복한지, 또 얼마나 지루한지 느껴봤던 시간이었다. 그렇게 한 달에 한 시간만 일해도 되는 삶이 흘러갔다. 갑자기 무언가 사라진 느낌이 들었다. 항상 앞만 보고 달려왔던 내 인생에서 다음 목표를 상실한 느낌이었다. 밤에 잠을 자려고 누운 어느 날, 갑자기 등골이 오싹하면서 이런 생각이 스쳐 지나갔다. ‘내 인생이 이렇게 끝난 걸까? 이제 남은 나의 인생은 임대업자로 끝나는 건가? 내가 원하는 삶은 이게 아닌데!’ ---p.102 영어 MBA 입학 영어 면접 날, 나는 내가 준비해 간 내용을 외국인 교수님 앞에서 말했다. “난 한 달에 딱 한 시간만 일합니다. 당신이 날 뽑아주지 않으면 난 술과 유흥으로 내 남은 인생을 보낼 것 같습니다. 그러니까 날 꼭 뽑아 주십시오.” ---p.120 만약 건물을 사거나 팔고 싶다면 가급적 그 지역의 부동산 중개업체를 찾아가 내가 신뢰하고 믿을 수 있는 중개인을 찾기 바란다. 그리고 내가 사고 싶은 지역에 다리품을 팔아 직접 방문하고 지역 부동산으로부터 매물 정보를 확인받기를 권한다. 내가 경험한 바로는 수익용 부동산 매매에 전문가는 없다. 다리품과 시간을 많이 쓰면서 상담 받고, 그 지역의 상권 경험을 많이 한 사람이 곧 전문가다. 즉, 여러분도 전문가가 될 수 있다는 말이다. 내가 정한 구역의 부동산에 한 번만 가서 필요한 정보만 빼내고 나오는 우를 범하지 말고, 상담 받은 지역의 부동산 중개소가 친절하고 솔직하게 빌딩이나 수익용 부동산 시세나 임대 정보를 제공해준다면 가급적 꾸준히 여러 번 방문해라. ---p.139 주식은 단기 매매차익을 노릴 수 있고, 가격이 떨어지면 물타기도 할 수 있다. 하지만 건물은 보통 한번 사면 최소 몇 년을 기다려야 매각이 이루어질 수밖에 없는 비유동성 자산이다. 그래서 나는 건물을 구입할 때 내가 예상한 임대료의 가격을 정하고, 내가 소유하고 있는 기간 동안 그 임대료를 현실화 시키기 위해서 노력한다. 그리고 건물 구입 시 내가 예상한 향후 임대가를 기준으로 매각할 금액을 미리 확정해 둔다. 그리고 나서 낚시를 하듯 때를 기다린다. 내가 예상했던 건물의 매매가격에 도달할 때까지 묵묵히 임대가를 맞추며 건물 관리를 해 나가다 보면 어느 순간 그 가격에 맞추어 매수 제안이 들어온다. 그때는 욕심내지 않고 팔아 버린다. 내가 예상한 수익이 실현되었기 때문이다. ---p.164 세무회계 전문가 입장에서 상속과 증여 준비는 빠를수록 좋다고 본다. 준비 없이 맞이하는 상속은 본인이 어렵게 만들어 놓은 재산을 공중분해 시키고 남은 가족들에게는 분란을 일으킬 수 있기 때문이다. ---p.194 나중에 후회가 없으려면, 내 유한한 자원을 내가 하고 싶은 일, 만나고 싶은 사람에게 사용하기를 권한다. 너무나 많은 사람들이 나를 만나기를 원하고 나랑 미팅하기를 원한다. 내가 만나고 싶은 사람보다 나를 만나고 싶어하는 사람이 더 많은 것이다. 하지만 그걸 다 맞춰 가기에는 내 인생이 너무 짧다. 부를 이루고 경제적, 시간적 자유를 얻게 된 나는 내가 약속하기 싫으면 안 하고, 내가 만나기 싫은 사람은 안 만나는 삶을 산다. 그래서 나는 가급적 뒤를 돌아보지 않으려 한다. 앞으로 만나야 할 더 많은 사람들이 있기 때문에. ---p.196
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• 김형민 [저]

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