대한민국 대표 부동산 전문가 채상욱의
소름 돋는 투자 전략서
“아파트 매매, 타이밍만 보지 말고 가격을 평가하라!”
★★★아파트 가치평가 절대법칙 전격 공개★★★
지금 현재도 아파트를 매도해야 할지, 아니면 매수해도 될지, 수많은 부동산 시장 참여자가 요동치는 시세 앞에서 고민하고 있다. 눈앞의 가격이 비싸 보이기는 한데 얼마나 비싼 건지 알 수 없고, 반대로 싸 보이는 아파트도 얼마나 싼 건지 도대체 기준을 잡을 수 없기 때문이다. 방송 뉴스나 유튜브 등에 나오는 전문가들의 전망을 열심히 찾아보아도 대부분 시장 전체에 대한 평가이지, 내가 관심을 둔 개별 아파트 매매에 참고할 수 있는지는 알쏭달쏭하기만 하다.
아파트 거래에서 가격 전략은 매우 오랜 기간 대중에게 외면을 받아왔다. 사람들은 오직 좋은 타이밍을 잡는 데만 신경을 쏟았다. 큰돈을 들여야 하는 아파트 거래에서 가치평가 없이 타이밍만 보고 투자하는 것은 리스크가 너무 크다. 저자는 10여 년간 애널리스트로 활동하며 기업의 적정주가를 산정했듯이 아파트에도 적정가격이 있으며 이를 도출하는 방법을 찾아내기 위해 연구해왔다. 이 책은 긴 시간 연구한 결과물이다. 이 책의 목표는 매매를 고려하는 개별 아파트의 적정가격을 누구나 간단히 계산할 수 있게 만드는 것이다. 복잡한 개념과 가격 모형이 밑바탕에 깔려 있지만, 최종적으로 제공되는 적정가 공식은 매우 간략해서 누구나 짧은 시간 안에 계산할 수 있다. 저자가 실제 현장에서 오랜 기간 검증했고, 저자에게 공식을 건네받은 지인들도 쓰면 쓸수록 신통해서 소름이 돋았다며 감탄했다. 저자가 이 공식의 이름을 아파트 적정가를 도출하는 ‘소름공식’이라고 다소 유치하게 지은 이유이기도 하다.
주식시장과 비교해 우리나라 부동산시장에는 올바른 가격 전략 수단이 전혀 없다시피하다. 활발한 논의조차 잘 이루어지지 않는 현실이다. 이에 놀라울 만큼 적정가를 신통방통 짚어내는 아파트 가치평가 절대법칙, ‘소름공식’을 전격 공개하게 되었다. 이 책을 통해서 아파트라는 자산 ‘가격’에 관한 논의가 활발하게 이뤄지고, 또 많은 독자가 소름공식을 유용하게 활용해 아파트 투자에서 성공하기를 바란다.
언제 사야 할지, 언제 팔아야 할지
한 번에 고민을 끝낸다!
오랜 시간 연구하고 검증까지 끝낸 소름공식
“장담컨대 앞으로 대한민국 부동산시장은
소름공식을 아는 자와 모르는 자로 나뉠 것이다”
방송이나 유튜브에 나오는 전문가의 예측을 믿고 자기 재산의 대부분을 동원해 아파트를 매매할 수 있을까? 고개를 끄덕거리게 만드는 논리로 자신 있게 부동산 시장을 전망하는 내로라하는 전문가의 말을 믿었다가 돌이킬 수 없는 재산상 손실을 입은 사람들을 지금까지 우리는 숱하게 보아왔다. 그러면서도 또 다른 전문가를 찾아 마우스를 손에 쥐고 인터넷 이곳저곳을 찾아 헤맨다. 정 안 되겠다 싶어 직접 부동산 공부를 해보자고 결심하지만 명쾌하게 솔루션을 제시하는 책이나 자료는 어디에도 없다. 2021년 이후 펼쳐진 무차별적인 주택시장의 대세 하락은 서민들을 이런 고민 속으로 한층 더 깊숙이 몰아넣었다.
이 책의 저자 채상욱은 부동산 전문가들의 전문가라 불리면서도 부동산 시세를 전망하는 것이 얼마나 허망하고 소모적인 일인지를 고백한다. 그리고 오랜 기간 어떻게 하면 뜬구름 잡는 예측에 기대는 것이 아니라 확고한 기준으로 아파트 매매에 나설 수 있는지를 고민하고 연구했다. 내가 원하는 아파트의 적정 가치를 믿을 수 있는 분석을 통해 확실하게 파악하고 매매한다면, 경기의 영향을 받아 일시적인 평가손실이 발생하더라도 심리적으로 흔들리지 않고 견딜 수 있지 않을까? 또 과도한 희망을 품고 무리하게 돈을 빌려 투자하는 짓은 자제할 수 있지 않을까? 궁극의 솔루션을 찾기 위한 그의 여정은 이런 질문에서부터 시작됐다.
평생 가져가야 할 단 하나의 솔루션, 소름공식
아파트에도 적정가격이 있다!
『아파트, 이 가격 오면 사라』는 적절한 가치분석 전략이 사라지고 오로지 매매 타이밍만을 놓고 봉사 문고리 잡듯이 논쟁을 이어가는 대한민국 부동산시장에 던지는 신선한 문제 제기다. 특히 전 세계에서 유례를 찾아볼 수 없는 우리나라만의 독특한 임차 형식인 전세 시장에 관한 탁월한 고찰을 보여준다. 저자는 전세 시세가 형성되는 이유와 근거를 추론하고 다시 이를 현장에서 아파트 실거래가와 비교 검증하며 아파트 적정 가치를 찾아 나선다. 만만치 않은 이론적 배경과 고난도의 수학적 분석이 바탕에 깔려 있지만 부동산 초보자라도 넉넉히 따라갈 수 있는 친절한 설명은 저자의 높은 전문적 식견과 깊은 고민이 있었기에 가능했다. 그리고 최종적으로 탄생한 소름공식은 마치 아인슈타인의 상대성이론 방정식처럼 간단하면서도 그 누구도 부정할 수 없는 아파트의 적정 시세를 산출해내는 놀라운 위력을 보여준다.
이 책의 저자 채상욱은 네이버 프리미엄콘텐츠 《채상욱의 아파트 가치&가격 연구소》와 유튜브 채널 《채부심》을 통해 부동산시장에서 일반 개인들이 현명하게 승리할 수 있는 길을 제공하기 위해 끊임없이 노력하고 있다. 그는 자신의 채널이 지향하는 목표가 “부동산에서 호갱이 되지 말자. 비싼데 덥석 사지 말고 싼데 쫄아서 던지지 말자”라고 외친다. 이 책에는 이런 그의 핵심 가치관과 노하우가 집대성되어 있다. 시세 하락의 끝물인지, 아직도 더 깊은 골짜기가 숨어 있는지 긴가민가하며 고민하는 많은 독자에게 이 책은 시원한 사이다 같은 해결책을 선물해줄 것이다.
프롤로그 타이밍이냐, 가격이냐?
1부 아파트가 이제는 가장 위험한 자산?
01 아파트의 적정가격을 알 수 있을까
02 급락 중인 아파트를 파는 사람 vs. 사는 사람
03 홀짝게임 같은 시장 전망
04 가치평가가 꼭 필요한 부동산시장
2부 아파트 가치를 구성하는 요소
01 입지가치와 상품가치는 뭘까
02 입지는 같은데 왜 전세가격은 다를까
03 세대당 공사비와 상품가치의 비밀
3부 아파트 적정가치를 알려주는 특별한 임차, 전세
01 전월세전환율을 아십니까
02 매매가격보다 변동 폭이 큰 전세가격
03 전세가격은 매매가격의 미래를 알고 있다
tips ‘전세’라는 요물의 탄생과 그 이후
4부 부동산 소유권을 알면 보이는 것들
01 소유권 개념의 재발견
02 사용권과 수익권으로 본 가치평가
03 처분권과 갭 가격의 관계
04 처분권에 담긴 놀라운 의미
5부 아파트의 적정가격, 소름공식
01 아파트의 적정가 소름공식을 찾아서
02 용적률과 분담금의 관계
03 건축비와 분담금의 관계
6부 소름공식을 어떻게 활용할 것인가
01 거점도시와 비거점도시에 따라 다르다
02 소름공식을 적용하는 방법
03 정비사업에 진입한 아파트의 적정가치 계산
04 용적률 25...0% 이하 주택의 소름공식
05 재건축과 리모델링 아파트
06 전세가 배율과 전세가율
7부 부동산 절대 생존전략
01 아파트 가치의 비밀은 전세에 있다
02 중요한 것은 미래의 임대료
03 투자 기회는 언제 오는가
에필로그 부동산시장에서 실패하지 않으려면
불과 2년이라는 짧은 기간에 롤러코스터를 타는 듯한 변화가 몰아쳤습니다. 이 과정에서 타이밍을 잘못 잡았거나, 가격 선택이 좋지 못한 거래를 한 투자자라면 현재 큰 손실을 보고 있거나, 눈물을 머금고 손실을 확정해야 했을 것입니다. 운 좋게 지난 2년간의 가격 거품을 잘 피했다 하더라도, 앞으로 이런 위기를 맞닥뜨리지 않으리라는 보장은 없습니다.
부동산시장 역시 자산시장의 하나로 금리나 물가의 영향에서 벗어날 수 없는 만큼 타이밍을 잘 잡는 일은 점점 더 어려운 일이 되고 있습니다. 단기간에 아파트 시세가 50% 하락하는 현상이 발생하는 것을 보면 가격 전략 역시 만만치 않은 일입니다.
- 9~10쪽
우리가 입지가치 분석에서 놓치지 말아야 할 부분이 있습니다. 입지가치는 입지의 4대 요소에 따라 결정된다는 점을 이해하는 것입니다. 이 사실을 아는 것이 입지 분석의 기본입니다. 만약 개별 요소가 변한다면 입지가치도 당연히 달라집니다. 즉 입지가치는 고정불변하는 것이 아니라 변화하는 개념이라는 것입니다.
예를 들어 위례신도시는 입지가치 4대 요소 중에서 교통과 교육 부분에서 서울의 다른 지역과 비교해 다소 부족한 면이 있습니다. 그런데 나중에라도 대중교통이 개선된다면 생활 편의성이 지금보다 더 좋아지겠죠. 그리고 이런 변화는 입지가치가 상승하는 데 도움을 줍니다. 반대로 도심 밀집 지역에 거주하는 것보다 자연환경 속에서 살고 싶어 하는 트렌드가 형성된다면 입지적 요소의 변화가 없더라도 사람들의 선호가 바뀌면서 입지가치가 달라질 수도 있는 거고요.
특정 입지가 다른 지역보다 더 선호되는 이유를 분석할 때 이런 4대 요소를 바탕으로 하면 매우 유용하니 잘 기억해두기 바랍니다.
- 75~76쪽
기업의 가치는 주로 이익에 기반하여 평가됩니다. 그러나 기업의 가격인 주가는 단순히 이익만을 고려한 것이 아니라, 여러 가지 거시경제적 변수들(예를 들어 금리나 경제성장률 등)에 따라 변동합니다. 즉, 기업의 가격인 주가는 이익과 다른 변수들의 영향을 받아 변동하지만, 기업의 가치는 여전히 이익을 중심으로 평가됩니다. 만약 금리가 낮아지면, 일시적으로 주가가 상승할 수 있지만(코로나19 팬데믹 기간의 기술주를 떠올려보세요) 결국에는 이익이 증가해야 그 주가가 유지될 수 있습니다. 다만, 사람들은 가치보다는 가격에 더 영향받습니다. 왜냐하면 가격은 눈에 보이고 가치는 눈에 보이지 않기 때문입니다.
주택도 비슷합니다. 주택가격 역시 여러 요소의 변화에 따라 달라집니다. 수요와 공급의 균형, 대출이나 금리와 같은 유동성 환경, 경기와 같은 거시경제적 변수 등이 이에 영향을 미칩니다. 이러한 변수들은 주택의 가격 변동을 결정하는 데 중요한 역할을 합니다. 그러나 주택의 가치는 사실 임대료를 기반으로 결정됩니다.
- 116~117쪽
숨어 있는 기회를 잘 찾아내려면 매매가격과 전세가격, 그리고 월세가격의 추이를 꾸준히 확인해야 합니다. 또 각 아파트 단지의 전월세전환율과 시도의 전월세전환율, 월세나 전세의 추이와 매매의 추이, 그 배수 등을 토대로 간략히 가치평가 하는 방법을 활용해서 앞으로 부동산시장에서 방향을 찾는 나침반으로 잘 활용해야 합니다.
- 217쪽
이렇게 지역별 전세가 배율과 특정 단지를 비교하는 것만으로도, 얼마든지 해당 단지가 고평가인지 저평가인지는 간단히 점검할 수 있습니다. 앞으로 서울의 경우 2.0배, 전국은 1.7배를 고평가·저평가·적정가의 기준으로 삼고, 모니터링하거나 필터링하는 습관을 갖는다면 시세 추종 전략이 아니라, 가치평가 전략으로 주택시장에 성공적으로 대응할 수 있...습니다.
- 247쪽
사실 이 책은 단순한 생각에서 출발했습니다. ‘매매가격을 기준으로 보는 것이 아니라, 전세가격을 기준으로 본다면 어떻게 될까?’라는 질문이었습니다. 바로 관점의 변화입니다. 수학자 조던 엘렌버그Jordan Ellenberg는 자신의 책 『틀리지 않는 법』에서 “한 수를 다른 수로 나누는 것은 단순한 연산일 뿐, 무엇을 무엇으로 나눠야 할지를 알아내는 것이야말로 수학”이라고 말했습니다. 기준이 달라지면, 다른 세상이 보이는 법입니다. 지금부터는 매매가격을 기준으로 전세가율을 보지 말고, 전세가격을 기준으로 매매가격을 평가해보기 바랍니다.
- 251쪽
사실 가치평가는 99.9%의 완벽한 정확도를 위해서 어마어마한 모델링을 만들거나 슈퍼컴퓨터를 쓰기보다, 90% 수준에서 빠르게 암산하여 당장 사용할 수 있는 것이 더 좋습니다. 슈퍼컴퓨터가 필요한 가치평가 방식이라면 그것은 대중에게는 없는 것과 마찬가지입니다. 주식 애널리스트들이 목표 주가를 산정하기 위해서 슈퍼컴퓨터를 돌리지는 않는 것처럼 과도하게 어려운 가치평가 방법은 지양해야 합니다.
- 270쪽
채상욱 [저]
새로운 정부 출범과 함께 부동산 시장에 대한 다양한 예측이 쏟아지고 있다. 새 정부가 이전 정부의 부동산 대책을 대부분 승계할 것으로 보이는 만큼 시장에 큰 변화가 없을 거라 생각할 수 있지만, 변화가 적을 때 오히려 더 큰 변화가 생기는 것이 국내 주택 시장의 아이러니다. 이 책은 대선 이후 부동산 시장에 나타날 변화와, 특히 아파트를 거래할 때 앞으로 반드시 알아야 할 내용들을 다루었다. 집은 자산이기 이전에 삶이 담기는 공간이다. 그래서 시장을 전망하고 평가하기란 항상 조심스럽다. 하지만 그렇기 때문에 애널리스트의 직업윤리와 자존심을 걸고, 더욱 객관적으로 정확한 정보를 제공하기 위해 노력했다는 점을 밝히고 싶다. 현재 하나금융투자 건설·부동산 애널리스트로서 국내 건설·부동산 시장을 분석·전망하고 있고, 꾸준한 분석 리포트를 통해 베스트 애널리스트로 평가받고 있다. 다양한 주택·부동산 포럼과 민간 협력 단체 등에서도 활동 중이다. 첫 책 《뉴스테이 시대, 사야 할 집 팔아야 할 집》은 데이터와 정책을 바탕으로, 부동산 시장에 대한 빅픽처를 제공했다는 평가를 받으며 독자들에게 사랑받았다. 앞으로도 독자들에게 필요한 실용적인 정보를 쉽게 제공하는 것이 저자로서의 바람이다.
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