부동산 투자, 변화된 패러다임에 대비하라
유튜버 ‘빌딩의 신’이 제시하는 투자 솔루션
대한민국 재테크는 결국 부동산인가? 지금까지는 그런 생각이 지배적이었다. 그러나 부동산 시장이 폭등과 폭락을 오가며, 투자자들이 온탕과 냉탕에 극단적으로 내몰리면서, 이제는 아닌가 하고 좌절하는 사람들이 많다. 그렇다면 2024년은 어떠한가? 많은 부동산 전문가들이 2024년 부동산 시장은 ‘상저하고(上低下高)’일 것으로 전망했다. 부동산 경기가 상반기에는 저조하고, 하반기에는 고조된다는 말이다. 이미 상반기는 연일 최고치를 경신하는 가계부채, 여전히 높은 대출금리, 불안한 정치와 사회적인 상황 등으로 저조하게 흘러가는 가운데, 과연 하반기에는 반등할 것인가를 두고도 의견이 분분하다.
이 책은 이러한 발 빠른 부동산 시장의 변화는 이미 예정되어 있던 것이며, 앞으로는 더욱 빨라질 것이므로, 개인 부동산 투자자들도 그에 맞는 생존 전략이 필요하다는 데서 출발했다. 변화된 부동산 투자 패러다임에 대비하는 생존 전략을 고민하고 찾아가는 내비게이션 같은 책이다. 생존 전략이 무엇이라는 결론은 개인의 상황에 따라 달라질 수 있겠지만, 옳은 방향으로 결론을 내는 데 길잡이가 될 수 있는 내용으로 구성되었다. 뜨거웠던 부동산 투자 열정이 식어버린 투자자, 혼돈의 시장 상황으로 어떻게 할지 모르는 예비 투자자 등 부동산 투자의 다음 행보가 궁금한 모든 이들에게 화두가 될 것이다.
대한민국 부동산 투자 시장에서
성공하고 싶은 모든 이들에게 건네는 진심이 담긴 조언
이 책은 유튜버 ‘빌딩의 신’으로 유명한 정인부동산그룹(주) 박준연 대표의 세 번째 저서다. 박준연 대표는 ‘대격변’이라고 표현할 정도로 크게 바뀐 부동산 시장에서 어떻게든 성공하고 싶은 개인 부동산 투자자들을 위해 이 책을 썼다. 한시바삐 급변하는 시장 상황을 파악하며, 해결책을 마련해야 투자금을 지키고, 성공적인 투자를 할 수 있다는 것이다. 그리고 자신의 투자 마인드를 돌아보고, 부동산 전문가 수준으로 자신을 끌어올려 넘쳐나는 정보를 종합적이며 전략적으로 사고하고 판단해야 한다고 조언하고 있다.
성공적인 부동산 투자를 꿈꾸는 모든 이들에게 나침반 역할을 하기 위해 쓴 이 책은 총 4부로 구성되어 있다. 1부에서는 변화하는 부동산 시장의 과거와 현재, 미래를 읽어준다. 이제 우리는 시간이 부를 만들던 지난 50년과는 이별해야 하고, 인구 절벽이 만들 부동산의 미래를 대비해야 한다. 베이비부머형 투자 트렌드는 끝이 났고, 주택 소유의 시대는 저물고 있다고 진단하고 있다. 2부에서는 그동안 주택에 맞춰져 있던 투자 포커스를 새롭게 조정해야 한다고 말한다. 주택 투자의 흐름이 바뀌었으므로, 성공을 위해 기억해야 할 점과 어떤 점에 유의해야 하는지를 알려준다. 3부에서는 투자의 대세로 떠오른 상업용 부동산에 대한 설명이다. 왜 상업용 부동산의 투자 매력도가 올라갔는지, 투자는 어떻게 해야 하는지를 알려준다. 투자 수익을 극대화할 수 있는 노하우와 절세로 수익성을 높이는 솔루션까지 3부에서 두루 다루고 있다. 4부는 투자 마인드를 새롭게 세팅하는, 생각 바꾸기가 주제다. 준비된 사람이 시장에서 성공하며, 투자자의 마음과 태도가 미래를 바꾼다고 조언하고 있다.
대한민국 재테크는 결국 부동산이라고 생각한다면, 이 책을 통해 변화하는 부동산 시장에서 이기는 방법과 지금 실천할 수 있는 투자 솔루션을 찾아보자.
프롤로그 5
1부 변화 : 우리가 알던 부동산 투자는 끝났다!
1장 시간이 부를 만들던 시대와 작별하라
압구정 현대아파트와 은마아파트 17
대한민국 부동산 투자의 역사 22
짧아지는 부동산 경기 사이클 31
2장 인구 절벽이 만들 부동산의 미래
베이비부머 시대가 저물고 있다 34
사람들의 착각(고가 아파트의 수요층은 한정되어 있다) 41
1인 가구 증가와 서울 집중화로 해결할 수 있을까? 45
서울의 미래 vs 지방 소멸론 48
3장 베이비부머형 투자 트렌드는 끝났다
투자 신인류 MZ세대 51
새로운 투자 철학 56
부의 사다리에 올라타라! 59
4장 주택 소유의 시대가 저물고 있다
집을 여러 채 보유하지 마라? 61
자본 수익률이 낮아지고 있다 65
다주택자에게 탈출구는 없다 69
2부 주택 : 투자를 바라보는 새로운 관점
1장 주택 투자 흐름이 바뀌고 있다
우리가 주택에 투자하는 이유 75
서울은 여전히 매력적이다 78
소유보다 거주에 방점을 찍는 MZ세대 81
주거 문화의 진화 83
분양 방식의 변화 88
아파트 양극화 90
장기보유특별공제는 유효한가? 95
2장 주택 투자하기 전, 이것만은 반드시 기억하라
공급 부족 집값 상승론 102
고가 아파트 띄우는 자전... 거래의 실체 106
건축비 산정의 허와 실 111
금리의 이해 113
부동산 정책 리스크 116
3장 주택 투자에 성공하려면?
무릎에 사서 허리에 팔아라 120
신축 아파트에 투자하라 121
빌라 투자는 지분이 관건 126
오피스텔과 주상복합 아파트 투자하기 129
아이러니한 대한민국 디벨로퍼 구조 132
4장 재건축 아파트를 재고하라
대한민국에서 재건축 아파트란? 135
재건축 아파트 투자 핵심 포인트 138
1기 신도시 재건축 가능할까? 144
3부 상업용 부동산 : 투자의 대세
1장 상업용 부동산 투자 매력도가 증가하고 있다
산업 구조가 바뀌고 있다 155
주택과 수익 구조가 다른 상업용 부동산 158
건물 투자에 로직이 생겼다 166
상업용 부동산 수익률의 진화 169
오피스가 부족하다 174
건물 투자로 옮겨탈 시점 176
2장 상업용 부동산 투자, 어떻게 할까?
입지적으로 유의미한 상권 183
전통 상권의 힘, 부활하는 압구정 상권 186
흔들리지 않는 오피스 상권과 서비스 상권 189
역세권 대단지 아파트 상권 193
기타 상업용 부동산 투자(오피스텔, 상가 등) 194
3장 상업용 부동산 투자 수익 극대화하기
재건축과 리모델링을 통한 가치 창출 ‘밸류업’ 199
건물을 상품화하는 ‘엠디 구성’ 202
임차인 관리도 비즈니스 마인드로 206
4장 상업용 부동산 투자의 최종 목적지, 절세
건물 대물림하면 반토막 난다? 211
국세청은 다 알고 있다 215
시간이 오래 걸린다 217
부를 이전하라 219
법인 건물로 절세하기 220
4부 마인드 세팅 : 생각 바꾸기
1장 준비된 사람이 이긴다
왜 똑똑한 사람은 투자를 못 할까? 227
투자 잘하는 사람은 ？？？을 안다 232
각론보다 원론에 충실하라 236
2장 마음과 태도가 미래를 바꾼다
모르는 건 안 한다? 240
투자에 보수적이다? 243
타인의 말과 평판에 신경 쓰는 것이 항상 도움이 될까? 249
투자는 자신과 상관없는 남의 일이다? 253
에필로그 260
시간이 지날수록 확실해지는 것이 있습니다. 앞으로는 보통의 일반 부동산 투자자도 시장에서 전문가 수준이 되어야 한다는 사실입니다. 알려고만 들면, 배우려고만 들면 거의 모든 것을 알 수 있는 세상입니다. 정보가 사방에 널려 있습니다. 오히려 정보가 너무 많아서 탈입니다. 어떤 분들은 수많은 정보 중에서 진짜 도움이 되는 정보를 구별해내는 일이 쉽지 않다고 말합니다. 이제는 단순한 정보의 취합만으로 승부를 보기 힘듭니다. 정보를 취합해 자신에게 꼭 필요한 정보로 가공할 수 있어야 하며, 그 정보를 바탕으로 종
합적이고 전략적인 사고와 판단을 내릴 수 있어야 합니다. 그래야 급변하는 국내 부동산 투자 환경과 향후 닥쳐올 미래에 대비할 수 있습니다. 그런 때를 대비할 수 있도록 이 책이 안내자가 되어드릴 것입니다.
-p. 8
전쟁을 비롯한 세계 정세와 경기 상황이 언제 어떻게 될지 알 수 없다. 문제가 터지면 빨리 번지고 확산하며, 이를 해결하기 위한 노력도 발 빠르게 이루어진다. 과거처럼 10년 주기설로 부동산 시장을 예측하기에는 한계가 있다. 앞으로 시장은 단기로 움직일 가능성이 크다. 부동산 경기뿐 아니라 세계 경제 상황은 단기 사이클에 대비해야 한다.
-p. 33
부동산을 사고파는 과정을 통해 돈을 버는 것이 목표라면 기대 수익률을 미리 정하고, 이 수익률이 달성되면 매각해서 차익을 실현해야 한다. 말로 두루뭉술하게 “대충 ○○원쯤 벌 수 있을 거야”라는 것과는 차원이 다르다. 투입된 정확한 원가를 계산할 줄 알아야 하며, 팔았을 때 세금 등 각종 비용을 구체적으로 예상해 손에 쥘 돈을 알아야 한다. 그래야 투자를 할지 말지 결정할 수 있다. MZ세대의 부동산 투자 특징 중 하나가 기대 수익률이 높지 않다는 것이다. 터무니없이 높은 수익률을 기대하며 무작정 버티지 않는다.
-p. 57
투자자라면 뉴스에 나오는 ‘아파트 공급량이 부족하다’는 말의 숨은 뜻을 이해해야 한다. 공급량은 항상 기득권의 입맛에 맞게 가공될 가능성이 높다.
최근까지도 건설사와 언론사가 편의적으로 해석한 입주량과 공급량이 뉴스에 쏟아져 나오면서 시장이 혼란스러워졌다. 무주택자는 ‘공급량 부족으로 향후 아파트 가격이 오른다’는 뉴스를 보면 집을 사려고 시장에 뛰어든다. 집값이 오르는 것을 두려워하기 때문이다. 최근 불고 있는 청약 시장 광풍도 이런 맥락에서 이해할 수 있다.
-p. 105
부동산 투자자라면 투자하는 개인의 입장이 아닌, 생산자인 건설 업계가 맞닥뜨린 산업의 구조적인 측면까지 파악할 수 있어야 한다. 그래야 변화하고 있는 부동산 투자 시장의 도도한 흐름을 눈치챌 수 있다.
상업용 부동산은 국내 건설 산업 구조 변화에 따른 새로운 대세 투자 아이템으로 등장하고 있다. 이 상황을 제대로 파악할 수 있다면 왜 지금 상업용 부동산 투자를 시작해야 하는지 알 수 있을 것이다.
-p. 158
자산가들이 이런 불안감을 느끼며 새로운 투자 시장을 찾아 움직이고 있다. 과거 20~30억 원 이상을 보유한 자산가 규모가 30~50만 명 수준이었다면 지금은 100만 명 정도로 추산된다. 건물로 옮겨탈 수 있는 투자자 규모가 그만큼 넓어졌다는 의미다. 이들은 보유한 주택을 활용해 레버리지 투자로 건물 매입을 타진하고 있다. 건물 투자 시장 확대는 파이를 키우고, 파이가 커지면 투자자가 돈 벌 수 있는 기회도 그만큼 커진다.
-p. 177
일반적으로 상가 투자는 위험하다고 말한다. 그동안 수요보다 공급이 넘치게 많았던 것도 사실이다. 하지만 입지에 따라 상가 투자를 다르게 바라볼 필요가 있다. 압구정 로데오거리 대로변은 땅값이 계속해서 오르고 ...있는 지역이다. 낡고 오래되어 재건축이 대상이 되는 상가 건물 중에서도 대지 지분이 높은 상가를 찾아낼 수 있다면 상당한 투자 수익을 기대할 수 있다. 현재 이곳의 구분 상가는 평당 2~3억 원을 호가한다. 대지 지분으로 따지면 평당 1억 2,000만 원에서 1억 3,000만 원 수준이다. 낡고 오래된 상가라 임대 수익률이 높지 않음에도 매물이 나오면 무조건 매입하겠다는 투자자가 있을 정도다.
-p. 197
상업용 건물에 투자하다 보면 수익금 대부분이 절세에서 나온다는 것을 깨닫게 된다. 그래서 상업용 건물에 투자할 때 제일 먼저 해야 할 일은 세금 공부다. 하지만 이 일이 생각보다 만만치 않다. 절세는 상속과 증여와도 밀접하게 연관되어 있다. 결국 상업용 부동산 투자의 핵심은 절세이며 훗날 증여와 상속을 고려한다면 관련 부분을 반드시 파악하고 넘어가야 한다.
-p. 211
부동산 투자 잘하는 사람은 세금부터 따져본 후 투자를 시작한다. 웬만한 건물은 양도소득세가 50%에 육박하기 때문에 매입 전부터 절세 계획을 세우는 게 중요하다. 투자 시작할 때뿐만 아니라 매도 시점까지 꼼꼼하게 계획하며, 각각의 단계에 맞게 회계 장부도 관리하는 등 만전을 기한다. 거듭 강조하지만 부동산 투자할 때는 세금을 줄이는 것이 곧 돈 버는 길이다. 보유한 부동산 가격이 올랐다고 해서 차익이 다 내 돈이라고 생각하지 말고 과연 세금이 얼마인지, 어떻게 하면 세금을 줄일 수 있는지에 관심을 기울여야 한다.
-p. 231
박준연 [저]
정인부동산그룹㈜ 대표이사. 건축 관련 자격증뿐 아니라 부동산 공인자격증을 보유한 전문가 of 전문가로, 학부에서 건축공학ㆍ경영학을, 대학원에서 건축공학ㆍ부동산학을 전공하며 전문성의 깊이를 더함으로써 이론과 실전을 겸비한 진정한 부동산 전문가다. 그렇기에 건물 매입부터 개발ㆍ임대ㆍ매각까지 원스톱 컨설팅이 가능하며, 이를 토대로 ‘부동산 토털 서비스’라는 분야를 개척한 주인공이기도 하다. 투자, 개발, 시행, 중개까지 아우르는 차별화된 서비스를 제공하며 그동안 축적한 노하우와 부동산 DB를 통해 특화된 빌딩 플랫폼 모델을 개발하는 등 진화된 부동산 서비스를 제공하는 데 매진하고 있다.
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