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• 옆에 두고 여러 번 읽어야 할 토지 투자 지침서 알아두면 투자 리스크를 확 줄일 수 있는 필수 지식 101가지 부동산 투자는 우리나라에서 부자가 되는 필수 코스로 여겨졌다. 지금도 필수 코스인 것은 변함이 없지만, 이전처럼 추월 코스가 되지는 못하는 듯하다. 여러 가지 시장 상황이 예전처럼 쉽게 투자 이익을 낼 수 없게 되었다. 가장 큰 요인은 규제다. 부동산, 특히 그중에서도 주택 관련 규제가 심해져, 주택 투자로는 부자가 되기 어려워졌다. 여차하면 세금 폭탄을 피하기 어렵다. 그러나 부동산 중에서도 토지 투자는 주택과는 다르게 규제에 크게 얽매이지 않을 수 있다. 소액으로도 투자할 수 있고, 주택처럼 한도가 정해지지 않아 대출도 자유로운 편이다. 용도변경 등으로 가치를 상승시키면 수익성도 높일 수 있다. 무엇보다 주택보다 경쟁이 심하지 않다는 것도 장점이다. 하지만 주택만큼 익숙하지 않아 투자를 망설이는 사람들이 많다. 이 책은 토지 투자자들을 위한 필수 지식을 101가지의 제목으로 정리한 것이다. 일찍부터 토지 투자에 주목해서 수익을 내며, 관련 책을 30권 쓰고, 50권을 감수한 지은이가 초보 토지 투자자들도 쉽게 토지 투자의 특성을 이해할 수 있도록 썼다. 토지 투자는 관련 용어 해설과 숙어를 숙지하는 것부터 출발하는 것이라는 지은이는 이 책에 용어와 숙어, 관련 법에 대한 설명을 구체적으로 담았다. 이 내용을 숙지해서 전문가나 지자체 공무원과 소통을 원활하게 한다면 토지 투자로 성공할 수 있기 때문이다. 이와 더불어 지은이는 책 속에서 기획 부동산 회사의 특성을 이해하고, 속성에 관해 철두철미하게 공부해야 한다고 강조한다. 이 책만 반복해서 읽어도 토지 투자의 리스크를 확 줄이고 수익을 낼 수 있을 것이다. 토지 투자로 수익을 내고 싶다면, 누구나 이 책을 지침서로 삼아야 한다.
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• 공실과 미분양이 넘치는 지금, 토지 투자만이 살길이다! 성공 투자 원칙! 의심하지 말고 핵심 모색에 목숨을 걸어라 모두가 성공하는 토지 투자자가 되기를 바라며 쓴 이 책은 모두 5개의 Part로 구성되어 있고, 총 101가지의 내용을 담고 있다. Part 01은 ‘토지는 잠재력의 화신이다’라는 제목으로 토지 투자의 장점과 기본 정보를 소개한다. 001부터 020까지로 구성되어 있으며 용도지역, 용도구역, 용도지구에 대한 설명과 지구단위계획구역의 가치, 건폐율과 용적률 등을 알려준다. Part 02는 ‘토지는 희소가치가 생명이다’라는 제목으로 021부터 040까지 내용을 다룬다. 기획 부동산 회사와 중개업소의 차이점, 임장활동 제대로 하는 방법, 토지 이동(이용)의 개념, 용도별 입지선정 방법 등 토지 투자자라면 꼭 알아야 할 것들을 선별해서 소개한다. Part 03은 ‘토지는 변수를 먹고 사는 재화다’라는 제목으로 041부터 060까지다. 공개공지, 상수원보호구역의 가치, 님비와 핌피, 비오톱 등을 소개하고 있으며, 임야 구입할 때의 유의사항, 지역 랜드마크 찾는 법, 관광특구 지정 요건, 초지전용의 요건, 하천전용의 범위 등을 알려준다. Part 04는 ‘토지는 모든 지상물의 원자재다’라는 제목이며, 061부터 080까지로 구성되어 있다. 도로점용과 도로구역, 역세권 파악하는 방법, 보전산지 입지조건, 나대지와 대지의 차이점, 절대 불변의 토지 투자 3단계 등을 소개했다. Part 05는 ‘토지는 공실률이 없다’라는 제목이다. 081부터 101까지이며 이기는 투자를 위한 4대 명제, 토지 투자의 기본정신과 자본정신, 대한민국에서의 3대 성공조건 등 이목을 집중시키는 내용을 담았다. 마지막 101에는 스스로 투자 십계명을 만들라는 지은이의 당부를 전했으며, 권말부록으로 대한민국 부동산의 역사를 연표로 수록했다. 이 책으로 준비된 토지 투자자가 되어 토지라는 추월 코스에서 부자가 되어보자.
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• 경기가 안 좋다고 해도 기획 부동산 회사의 수적 가치는 꾸준히 지속되고 있다. 그만큼 우리 사회에는 소액 투자자인 개미들이 많다는 증거다. 부자는 기획 부동산 회사를 통해 투자하지 않는다. 부자는 기획 부동산 회사를 차린다. 부자의 기획 능력은 탁월하다. 필자는 기획 부동산 회사를 운영하는 부자들을 많이 봐왔다. 졸부도 많이 봤다. 그들의 공통점은 도덕적이지 않아 지속성이 떨어진다는 점이다. 떴다방(이동 복덕방)에 불과하지만, 사회에 미치는 영향력이 크다. 차제에 토지 투자자들은 기획 부동산 회사의 속성에 관한 철두철미한 공부가 필요하다. 오해 대신 이해를 해야 하기 때문이다(오해는 퇴보의 다른 말이다). -p. 6 21세기 개발의 모토는 건폐율 대신 용적률의 집중화다. 바닥면적은 줄이고 용적률에 집중한다. 공간과 공간 사이를 넓혀 녹지공간을 크게 확보하고, 투자 가치 활성화에 집중하는 것이다. 마천루가 지역 랜드마크로 자리 잡은 지 오래다. 과거 단독주택이 많을 때는 개인의 마당(정원)이 있었지만, 아파트가 난무한 지금의 경우 정원은 공동으로 사용 중인 녹지지역인 것이다. 녹지율과 용적률 관계를 제대로 정립, 정리하는 것이 중요하다. 희소가치가 높아지기 때문이다. 한편 투자 가치가 낮으면, 즉 용적률에서 희망을 잃으면 미분양, 공실의 우려가 커진다. 이로써 용적률, 지상물의 지상권은 하나로 연동하는 것이다. 절대로 단절되지 않는다. -p. 22 차제에 수도권의 그린벨트의 그림과 지방 그린벨트의 그림의 차이도 점차 그 간극이 크게 벌어질 것으로 보인다. 수도권 역세권 주변으로 널리 분포된 그린벨트의 훼손도가 심해질 것으로 예상되기 때문이다. 즉, 완화의 가능성이 높다는 의미다. 궁극적으로 수도권정비계획의 효과는 규제수위가 낮아질 수 있다는 희망이다. 중첩규제가 있다고 해도 지역의 핵심인구인 주거인구가 증가한다면, 규제해제과정을 통해서라도 또는 용도변경과정을 거쳐 대형 주거단지 유입을 용납해야 할 것이다. -p. 60 미완성물인 맹지를 취급하는 곳이 기획 부동산 회사이고, 완성물인 지상물 위주로 중개하는 곳은 중개업소다. 전자가 미래의 잠재성을 판매하는 곳이라면 후자는 현재의 실용성을 중개하는 곳이다. 즉, ‘기획’과 ‘중개’의 차이는 크기 때문에 토지 투자자들은 접근방식을 달리해야 한다. 마치 투자자가 컨설턴트와 상담하고 실수요자가 공무원을 만나야 하는 것처럼 정확한 진단(판단)이 필요하다. -p. 81 투자자는 대기업 자체를 찾는 것보다 ‘대기업의 성질(대기업이 주변에 미치는 영향력과 잠재가치)’을 찾는 것이 훨씬 유리할 것이다. 마치 부동산 정보에 매몰되기 전에 부동산 성질에 집중하는 것처럼 말이다. 정확하고 신속하게 접근하기 위한 최선의 방법이다. -p. 106 그린벨트를 수도권에 대거 지정한 이유는 인구폭증현상과 무관하지 않다. 주거인구증가로 인해 개발을 통해 주거지역과 공간의 확보가 필요하다. 서울이 포함된 수도권에서는 체계적이고 조직적인 개발 관리가 필요하므로, 수도권정비계획법이라는 법령이 마련되어 있다. 지방에서는 볼 수 없는 법치, 가치다. 과밀억제권역을 지정해 역시 순리대로 관리한다. 과밀억제권역의 인구밀도는 높다. 인구변화 대비 면적이 매우 좁기 때문이다. 과밀억제권역 안에 그린벨트를 지정하는 이유이리라. -p. 211 국토의 잠재력 차이는 맹지와 대지 사이를 통해 발견된다. 맹지가 대지로 바뀐다. 개발과정을 통해 택지가 완성되면서 가능한 시나리오다. 개발할 때는 맹지변화현상이 일어나고 대지의 존재감이 확연히 높아진다. 투자자가 대지와 맹지 사이...(도로가치)를 정밀한 시각으로 보고 대지와 맹지의 차이를 알아보는 이유다. -p. 244 토지 투자자가 반드시 기획 부동산 회사의 속살을 알아야 하는 것은 기획 부동산 회사가 그린벨트, 맹지, 지분거래와 관련 있는 집단이기 때문이다. 기획 부동산 회사는 규제 있는 땅과 맹지를 취급한다. 그러나 규제가 있다고 무조건 나쁜 건 아니다. 맹지도 마찬가지다. 입지라는 대형변수가 숨어 있기 때문이다. 토지 투자자는 전 국토의 과거를 알아볼 이유가 다분하다. 전 국토의 과거는 무조건 맹지천국이었기 때문이다. -p. 264
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• 김현기 [저]

• 연예기자 생활 중 취재원 소개로 땅과 인연을 맺었다. 현대, 신세계, 그랜드백화점 문화센터 부동산강사와 칼럼니스트로 오랫동안 활동해왔으며, KBS·MBC·SBS·중앙일보·한겨레·주간동아·신동아·이코노미스트·레이디경향 등에 기고 및 자문을 해온 바 있다. 저서) 《돈이 되는 부동산 독이 되는 부동산》 《강남부자의 땅투자법》 《강남 땅부자들》 《100세 시대에 딱 맞는 부동산투자》 《1000만 원으로 독하게 시작하는 땅투자》 《부동산투자 꼭 알아야 할 111가지》 외 다수 출간했다.

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