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• 이 책 한 권으로 평생 임대차 걱정은 끝! 모든 상가·주택 임대인, 임차인들의 필독서 의식주(衣食住)는 사람이 살아가는 데 필수적인 3가지 요소를 말한다. 입고, 먹고, 어딘가에서 거주하는 것은 사는 동안 반복된다. 이중 주거권을 둘러싼 문제들이 뉴스로 많이 등장한다. 최근 가장 큰 이슈는 전세사기다. 지난 2년간 전국적으로 집계한 전세사기 피해액은 2조 3,000억 원을 넘을 정도라고 한다. 정부에서도 피해자 구제를 위해 대책을 마련해 대응하고 있으며, ‘전세사기특별법’ 제정이 공론화되고 있다. 국민의 주거권 보호을 위해 마련되어 있는 법이 있다. 이른바 ‘임대차 3법’으로 불리는 민법 임대차, 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법이다. 임대인과 임차인 모두 이 임대차 3법을 알아야 소중한 주거권과 재산을 지킬 수 있다. 이 책은 법률사무소에서 근무하고, 공인중개사 학원을 운영하며 모두 20년 이상 임대차 3법을 다루어온 지은이가 쓴 임대차 3법 해설서다. 까다롭고 어렵게 느껴지는 임대차 3법을 다년간의 상담경험에 녹여 알기 쉽고 재미있게 설명했다. 임대차와 관련해서 꼭 알아야 할 모든 내용을 한 권으로 정리했으니, 이 책으로 임대차 3법을 알아보자. 부동산 공인중개사들은 물론 모든 임대인과 임차인에게 유용한 임대차 지침서가 될 것이다. “부동산 임대차의 바이블” 임대차법을 재미있게 한 방에 해결하는 맞춤 솔루션! 국민 누구나 임대차로 인해 귀중한 재산을 단 한 푼이라도 잃지 않길 바라는 마음으로 집필한 이 책은 총 14개의 PART로 구성되어 있다. PART 01은 ‘임대차의 역사와 이해’라는 제목으로 임대차 관련 기본적인 정보를 담았다. PART 02는 임대차대항력 등과 관련된 여러 법을 비교해서 설명했다. 임대차대항력은 무엇이며, 민법 임대차의 인정방법, 강제집행 시 대항력 인정 여부, 경매 시 임차인이 알아야 할 상식, 대항력과 우선변제권 관련 법적 사례 등을 다루었다. PART 03에서는 임대차기간과 관련된 법조문을 비교했다. 민법 임대차의 존속기간, 상가건물임대차와 주택임대차의 계약갱신요구권을 설명했다. PART 04는 임대인의 권리를 소개했다. 민법상 차임지급청구권과 계약해지권, 주택임대차보호법(주임법)과 상가건물임대차보호법(상임법)에 명시된 차임 등의 증감청구권과 계약해지권을 소개했다. PART 05는 임차인의 권리 부분이다. 비용상환청구권, 부속물매수청구권과 지상물매수청구권을 알기 쉽게 설명했다. PART 06은 기타사항으로 임차권의 양도전대 비교, 보증금, 임대차 종료, 차임연체로 인한 계약해지와 계약갱신요구권 행사요건 관련 법리해석과 판례를 다루었다. PART 07은 상임법상 계약갱신요구권을 사례를 통해 이해하기 쉽게 설명한 부분이다. PART 08에서는 임대차의 차임 및 보증금 증감청구에 대해 정리했고, PART 09는 상임법에서 권리금 회수 문제를 다루었다. PART 10은 임대차계약 해지 후 원상회복 문제를 설명했고, PART 11에서는 임대차 주요 판례를 소개했다. PART 12에서는 임대차 관련 법을 한눈에 비교할 수 있도록 표로 정리했다. PART 13에서는 강행규정과 임의규정 해석방법을, PART 14에서는 전세사기, 깡통전세 대응을 어떻게 할 것인지를 설명했다. 마지막으로 주임법 개정 관련 보도자료를 실어 이해를 도왔다. 지은이가 모든 노하우를 담아, 한 권으로 평생 임대차 관련 문제에 대응할 수 있도록 한 이 책을 주거권과 소중한 재산을 지키는 데 활용해보자.
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• 프롤로그 ····· 4 PART 01 임대차의 역사와 이해 ····· 11 PART 02 임대차대항력 등 관련 법 비교 ····· 21 01 임대차법 적용과 대항력의 정의 ····· 22 02 민법 임대차의 대항력 인정방법 ····· 47 03 강제집행(경매 등)에서는 대항력을 인정받지 못한다? ····· 48 04 부동산 경매! 세입자가 반드시 알아야 할 간단한 상식 ····· 52 05 확정일자부 임차인의 우선변제권과 경매 배당순위 ····· 58 06 대항력, 우선변제권 관련 법적 사례 ····· 61 07 최우선변제권 ····· 65 PART 03 임대차기간 관련 법조문 비교 ····· 79 01 민법 임대차의 존속기간 ····· 80 02 임대차의 계약갱신 ····· 83 03 상가건물임대차의 계약갱신요구 ····· 86 04 주택임대차의 계약갱신요구권 ····· 93 PART 04 임대인의 권리 ····· 143 01 민법상 차임지급청구권과 계약해지권 ····· 144 02 주임법상 차임 등의 증감청구권과 계약해지 ····· 148 03 상임법상 차임 등의 증감청구권과 계약해지권 ····· 151 PART 05 임차인의 권리 ····· 155 01 비용상환청구권 ····· 157 02 부속물매수청구권과 지상물매수청구권 ····· 161 PART 06 기타사항 ····· 165 01 임차권의 양도전...대의 비교 ····· 166 02 보증금 ····· 171 03 임대차 종료 ····· 174 04 차임연체로 인한 계약해지와 계약갱신요구권 행사요건 법리해석 ····· 176 05 상임법 차임연체로 인한 계약갱신요구권 행사요건 관련 판례 ····· 178 PART 07 상가건물임대차보호법상 계약갱신요구권 ····· 183 01 상가임차인에게 중요한 계약갱신요구권 ····· 184 02 계약갱신요구권(5년 → 10년) 개정으로 인한 법 적용 ····· 190 PART 08 임대차의 차임 및 보증금 증감청구에 대한 정리 ····· 195 PART 09 상임법에서 권리금 회수 문제 ····· 201 PART 10 임대차계약 해지 후 원상회복 문제 ····· 219 PART 11 임대차 주요 판례 ····· 227 PART 12 임대차 관련 법 비교정리 표 ····· 251 PART 13 강행규정과 임의규정의 해석방법 ····· 255 PART 14 전세사기, 깡통전세 대응방법 ····· 261 부록 주택임대차보호법 개정 관련 보도자료 ····· 265
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• ▷ 주택임대차보호법의 제1조 ‘목적’만 봐도 이 법이 있기 전에 얼마나 국민 주거생활이 불안정했는지를 충분히 알 수 있습니다. 따라서 필자는 국민 주거생활의 안정을 위해 만들어진 이 법을 국민이라면 누구나 알고 있어야 한다고 생각합니다. 이 책만 읽으면 법률 전문가(변호사, 법무사 등)의 조력 없이 스스로 실생활에서 바로바로 적용할 수 있게 하기 위해서 이 책을 최대한 이해하기 쉽고 재미있게 읽으실 수 있도록 최선을 다해 기술했습니다. -p. 14 ▷ 앞서 말씀드렸듯이 대표적인 채권 중 하나가 ‘임대차계약’이며, 임차인이 임대인에게(특정인) 가지는 권리입니다. 예전에는 이러한 법적 체계로 인해, 평생 모아온 전 재산인 전세금을 임대인이 소유권(물권)을 타인에게 양도(매매)해버리면 “매매는 임대차를 깨뜨린다”라는 법언처럼 전세금을 하루아침에 날려버리는 크나큰 낭패를 보던 일이 허다했습니다. 물권이 가지는 강력한 배타적 지배권을 법에서 인정하고 있었기 때문입니다. -p. 35 ▷ 현장에서는 ‘임대차기간의 약정이 없는 때’의 법 규정은 실제로 ‘약정을 하지 않는 경우’보다는 임대차기간 만료 전에 법에서 정해놓은 기한 안에 양 당사자 간 ‘계약연장’ 또는 ‘해지의 의사표시’ 없이 그 기한을 넘겼을 때, 즉 ‘묵시의 갱신(서로 간에 아무 말 없이 기간이 지났을 때, 자동으로 계약이 연장됨)’을 통해 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임차한 것으로 보게 됩니다. 해지 통고에 있어서는 민법의 ‘임대차기간의 약정이 없는 때’와 동일하게 그 법 규정을 적용하고 있습니다. -p. 82 ▷ ‘차임’, 즉 월세는 임대차에서 결코 빼놓고 이야기할 수 없을 정도로 중요한 부분입니다. 물론 ‘올(ALL)전세’라고 해서, 월세는 한 푼도 주지 않는 경우도 있습니다. 하지만 대부분의 임대차에서는 집주인이 월세를 받고 있습니다. 그 이유는 당연히 주택이나 상가임대도 일종의 영리를 위한 수익창출의 방법의 하나고, 월세수익만으로 가게를 운영하는 분도 상당한 수가 된다고 알고 있습니다. 이분들에게서 월세수익은 삶에 있어 큰 몫을 차지할 것으로 생각됩니다. -p. 144 ▷ 애매하고도 광범위한 민법에서의 ‘차임 등의 증감청구권’은 주임법에서는 어쩌면 똑소리가 날 정도로 명확하게 규정하고 있는데, 그 내용은 1년에 5% 증액할 수 있다고 확실히 못을 박아놓은 부분입니다. 하지만 이렇게 명확한 법 규정도 현장에서는 절대 녹녹하지 않습니다. 임차인 대부분은 임대인이 증액하겠다고 해도 그 즉시 증액해주지 않고 있습니다. 이런 상황에서 약정기한이 만료된다면 임대인은 임차인과 연장계약을 하지 않는 식으로 처리되고 있습니다. -p. 148 ▷ 임대인 입장에서는 가능하면 보증금을 많이 받아두는 것이 사후에 발생할 수 있는 문제에서 유연하게 대처할 수 있습니다. 현실에서 보면 임차인으로부터 아주 소액의 보증금을 받아놓고서, 법적 분쟁 등으로 인해 임대인이 몇천만 원 이상의 손해금이 발생하는 것을 수차례 봐왔습니다. 세입자를 잘못 받아서 법적 소송으로 인해, 거의 1년 6개월 동안 자신의 소유 부동산을 제대로 된 권리행사조차 한 번 제대로 못 해보고, 억울한 일을 당하는 분들도 수없이 봐왔습니다. 그러므로 가능하다면, 필자는 임대인들에게 차임도 차임이지만 가능하면 보증금을 많이 받아두시길 강력하게 권해드립니다(이 부분은 아주 중요한 부분이라 반복하는 것입니다). -p. 171 ▷ 상가임대차계약 종료 후에 임대인이 임차인에게 보증금 반환 시에 원상회복 문제로 다툼이 발생하는 경우가 종종 있습니다. 그런데 대부분 분쟁의 원인은 종전 임대차계약 체결 시 원상...회복에 관한 조항을 계약서에 ‘인쇄된 문자(원상회복)’를 그대로 맹신한 결과로 분쟁이 발생하게 됩니다. 구체적인 원상회복에 대한 특약을 작성하지 않음으로써 그러한 분쟁이 계속 이어지는 것입니다. -p. 220 ▷ 임대차보호법상의 법조문에 명시된 사항과 관련해서 살펴보겠습니다. 임대인 쪽에서 자신의 우월한 지위를 가지고 자신이 유리한 방향으로 별도의 약정했다면, 그 약정은 무효로서 향후 임대인이 임차인에게 그 약정을 주장한다고 해도 법적으로 인정받지 못합니다. 예를 들어 상가임대차의 경우에 임차인이 임대인에게 계약 만료 전 에 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 하는 약정했다면, 그 약정은 강행규정을 위반했으므로 무효입니다. 임차인은 그 약정을 지켜야 할 아무런 이유가 없다고 할 것입니다. -p. 258
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• 최병우 [저]

• 10여 년간 법률사무소에서 근무했으며, 이후 공인중개사 학원을 운영했다. 현재는 새통영공인중개사사무소 대표로 있으면서, 한국공인중개사협회에서 경남지부 상담위원, 경남지부 실무교육강사, 대의원총회 의장으로 활동하고 있다. 유튜브 채널 〈임대차TV〉를 운영하며 임대차 관련 법에 관한 콘텐츠를 업로드하고 있다. 우리나라에서 임대차와 관련한 법을 찾아보면, 민법 임대차, 주택임대차보호법, 주택임대차보호법 시행령, 상가건물임대차보호법, 상가건물임대차보호법 시행령이 있다. 임대차에 대해서 궁금한 점이 있을 때, 어떤 법을 찾아봐야 할까? 많은 일반인의 답은 상가에 대해서 궁금하면, 상가건물임대차보호법을, 주택에 대해서 궁금하면 주택임대차보호법을 찾아보면 된다고 할 것이다. 그렇다면 상가와 주택으로 임대차보호법이 있는데, 민법 임대차는 왜 있는 것일까? 이 질문에 대한 답을 알고 있다면 어느 정도 법을 공부하신 분이다. 보증금과 월세가 많아서 상가건물임대차보호법을 적용받지 못한다고 하는데, 그렇다면 상가건물임대차보호법을 단 하나도 적용받지 못할까? 이 부분에서 막히신다면 저서를 읽으면 답을 찾을 수 있다. 『돈 버는 부동산 임대차계약의 모든 것』은 대한민국의 임대차법을 압도적으로 재미있게 한 방에 정리한 책이다. 2018년부터 『이 책 다 읽기 전에 임대차계약 체결하지 마라』라는 제목으로 발간한 책을 계속되는 임대차법 개정과 새로운 판례를 반영해서 4번째로 펴내는 개정판이다. 다년간의 한국공인중개사협회 경상남도회 임대차 상담위원 경력을 통해 더욱 내실 있고 짜임새 있게 만들었다. 저서를 통해 대한민국 국민 누구나 임대차법으로 인해서 귀중한 재산을 단 한 푼이라도 잃지 않으시길 바라는 마음으로 집필했다. 유튜브 채널 : 임대차TV(www.youtube.com/@TV-yf7zx)

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