새로운 대안으로 떠오른 리츠, 선진 시장에서 배우며 투자하자!
내 자산을 어떻게 운용하는지가 중요해진 시대, 전략가들이 새로운 방향을 제시하는 『전략가는 해외 리츠에 투자한다』. ‘리츠’는 소액으로 간접적 건물주가 될 수 있는 길을 열어주는 것으로, 월세처럼 배당을 받을 수도 있어 주식과 부동산 투자의 장점만을 취할 수 있다. 이 책에서는 PB와 펀드매니저, 애널리스트, 경제기자가 힘을 합쳐 해외 리츠 시장과 유망 종목을 분석해 개인투자자, 활로를 모색하는 기업·기관 모두에게 세계로 시야를 넓히고 금융IQ를 높일 기회를 마련해준다.
성숙한 선진 리츠 시장을 통해 리츠라는 상품의 특색과 장단점을 알아보고 리츠에 투자하려면 어떻게 해야 하는지에 대한 가이드라인을 제시한다. 특히 업계 최고 PB와 펀드매니저, 애널리스트, 경제기자가 전문성을 십분 살려 분석했는데, 단순히 유망 종목을 나열하는 데 그치지 않고 선진 시장을 분석하며 최근 경제흐름에 맞는 분야까지 짚어주는 등 투자자들이 해외 리츠에 접근할 수 있도록 도우면서 투자에 대한 시야를 넓혀준다.
소액으로 꼬박꼬박 안정적인 수익을 올리는 ‘리츠’가 뜬다!
저금리, 저성장 시대의 대안 ‘리츠’를 이해하고
‘해외 리츠’를 통해 투자의 폭을 넓혀주는 지침서
업계 최고 PB와 펀드매니저, 애널리스트와 경제기자가 전하는
가장 쉽고 안전한 해외 부동산 투자법!
우리나라 경제가 경기 하강 국면에 접어들면서 투자자들의 시름이 깊어지고 있다. 유망한 투자처였던 부동산 시장에도 규제 뉴스가 연일 쏟아지고, 저금리·저성장으로 다른 투자처조차 마땅치 않다. 국내가 마땅치 않다면 해외로 눈을 돌리면 어떨까? 특히 이 책에서 소개하는 ‘리츠’는 소액으로 ‘간접적 건물주’가 될 수 있는 길을 열어준다. 더욱이 월세처럼 ‘배당’을 받을 수도 있어 주식과 부동산 투자의 장점만을 취할 수 있다.
최근 우리나라에서도 신한알파리츠, 이리츠코크렙 등이 성공을 거두면서 리츠에 대한 기대가 높아지고 있지만 아직은 시장이 작고 개념도 생소한 것이 사실이다. 하지만 미국, 캐나다, 싱가포르 등 선진국에서는 이미 상품도 많고 시장도 성숙해 있어 배울 점이 많다. 이 책에서는 업계 최고 PB와 펀드매니저, 애널리스트, 경제기자가 힘을 합쳐 해외 리츠 시장과 유망 종목을 분석했다. 개인투자자, 활로를 모색하는 기업·기관 모두에게 세계로 시야를 넓히고 금융IQ를 높일 기회가 될 것이다.
저금리로 예금·적금·채권 등 안전자산의 수익률이 하락하고 국내경제가 하락세를 보이면서 자산관리의 중요성이 더욱 강조되고 있다. 일단 사놓으면 무조건 오르던 부동산 시장도 이제는 예전만큼의 수익을 보장해주지 않는다. 오피스텔 수익률도 연일 하락세를 기록하고 있으며, 정부도 집값 잡기에 팔을 걷어붙이고 나섰다. 직접투자의 리스크가 커진 것이다.
이런 상황에서 새로운 대안으로 떠오른 것이 바로 ‘리츠’다. 상장리츠는 대형 부동산을 유동화해 주식시장에 상장한 것으로, 이 방법이라면 개인도 주식에 투자하듯 대형 부동산에 간접투자할 수 있다. 대형 오피스 빌딩이나 쇼핑센터, 호텔 등을 소유한 법인이 건물을 관리하면서 생긴 임차수익이나 매각차익 등을 ‘배당’이라는 방식으로 주주들과 정기적으로 공유하는 것이다. 보통 부동산을 사려면 큰돈이 필요하기 때문에 일부 가진 이들만의 전유물로 여겨졌지만, 리츠를 통해서라면 누구나 적은 금액으로도 간접적 건물주가 될 수 있다. 보유세, 소득세 등 세금 문제도 부동산 직접투자에 비해 자유롭다.
소액으로 꼬박꼬박 안정적인 수익을 올릴 수 있는 리츠,
우리보다 먼저 출발한 선진 시장에서 배우며 투자하자
우리나라에서도 신한알파리츠, 이리츠코크렙 등이 성공을 거두면서 리츠에 대한 기대가 높아지고 있다. 2019년 4·4분기에는 롯데리츠, NH프라임리츠 등 대기업이 앵커로 참여하는 리츠가 상장하면서 투자자들의 선택폭도 늘어나는 추세다. 하지만 리츠 선진국에 비하면 아직 걸음마 단계인 것이 사실이다. 미국, 캐나다, 싱가포르 등 자산운용시장이 발달한 선진국 개인투자자들의 포트폴리오에는 해외주식, 해외채권, 상장지수펀드 등이 균형 있게 배분되어 있다. 당연히 상장리츠 또한 자산배분전략의 중요한 축을 차지하고 있으며, 투자 종목 또한 오피스, 호텔, 쇼핑센터, 주거용 건물, 요즘 가장 유망한 투자처로 떠오르고 있는 물류센터와 데이터센터에 펍과 농장까지 다양하다.
이 책에서는 먼저 성숙한 선진 리츠 시장을 통해 리츠라는 상품의 특색과 장단점을 알아보고 리츠에 투자하려면 어떻게 해야 하는지에 대한 가이드라인을 제시한다. 특히 업계 최고 PB와 펀드매니저, 애널리스트, 경제기자가 전문성을 십분 ...살려 분석했는데, 단순히 유망 종목을 나열하는 데 그치지 않고 선진 시장을 분석하며 최근 경제흐름에 맞는 분야까지 짚어주는 등 투자자들이 해외 리츠에 접근할 수 있도록 도우면서 투자에 대한 시야를 넓혀주고 있다.
내 자산을 어떻게 운용하는지가 중요해진 시대, ‘전략가’들이 새로운 방향을 제시하는 이 책은 돈 문제를 고민하던 개인투자자, 더 큰 활로를 모색하는 기업·기관 모두에게 금융IQ를 높일 기회가 될 것이다.
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프롤로그 | 리츠와 가까워지고 싶은 이들에게
PART 1. 해외 부동산으로 눈 돌리는 투자자들
▶부러운 미국 주식시장
▶꿈이 사라진 한국 주식시장
▶강남 아파트 불패신화는 과연 계속될까
▶성장동력이 사라진 한국경제
▶해외로 답을 찾아나선 투자자들
▶뉴욕에 있는 투자자는 어디에 투자할까
▶영토 넓혀가는 해외 부동산 투자
▶개인에게도 열리는 해외 부동산 투자 기회
▶1위 부동산 자산운용사를 주목하자
▶싱가포르 사례는 무엇을 말해주는가
▶가장 손쉬운 해외 부동산 투자법 ‘리츠’
PART 2. How? 상장리츠로 해외 부동산 손쉽게 투자하기
▶개인도 대형 부동산에 투자할 수 있다
▶해외 상장리츠 투자 사례
- 사례 1. 오피스텔 대신 미국 상장리츠를 매수하다
- 사례 2. 장기 분할 매수의 효과를 톡톡히 누린 글로벌 리츠
- 사례 3. 유학 간 자녀를 위한 월지급식 배당 리츠
▶해외 상장리츠, 어떻게 투자할까
- 첫째, 해외 상장리츠 직접 매수하기
- 둘째, ETF와 ETN으로 해외 상장리츠에 분산투자하기
- 셋째, 펀드로 해외 상장리츠 간접투자하기
PART 3. 각 국가별 리츠 시장
▶다변화된 투자처를 가진 미국 리츠 시장...
▶미국과 닮은 듯 다른 캐나다 리츠 시장
▶주주가치 제고에 집중하는 일본 리츠 시장
▶글로벌에 투자하는 리츠를 사고 싶다면, 싱가포르 리츠 시장
▶퇴직연금 시장의 성장과 함께 발달한 호주 리츠 시장
PART 4. 일본부터 미국까지, 해외 리츠 종목별로 살펴보기
▶미국 리츠: 물류센터부터 월지급식 리츠, 데이터센터까지
- 미국 최대 물류센터 리츠 ‘프롤로지스’
- 미국 최대 월지급식 리테일 종합 리츠 ‘리얼티인컴’
- 5G시대 대표 통신시설 리츠 ‘아메리칸타워’
- 데이터센터 대표 리츠, ‘에퀴닉스’와 ‘디지털 리얼티 트러스트’
- 세일즈앤리스백 리츠 ‘글로벌 넷 리스’
- 글로벌 대표 헬스케어?요양시설 리츠 ‘벤타스’
- 미국 대학 기숙사에 투자하는 ‘아메리칸 캠퍼스 커뮤니티’
- 미국 대표 오피스 빌딩 리츠 ‘보스턴 프로퍼티스’
▶캐나다 리츠: 임대주택에서 헬스케어 리츠까지
- 캐나다 공모리츠와 역사를 함께한 대표주 ‘리오캔 리츠’
- 캐나다 임대주택 리츠의 대장주 ‘CAPREIT’
- 캐나다 최대 규모의 헬스케어 리츠 ‘차트웰’
▶일본 리츠: 안정적인 오피스부터 호텔까지
- 일본 오피스 리츠의 대장주 ‘니폰빌딩’
- 일본 중소형 오피스의 강자 ‘케네딕스 오피스’
- 오사카 대표 오피스 리츠 ‘MCUBS 미드시티’
- 일본 최대 규모의 주거용 리츠 ‘어드밴스 레지던스’
- 도쿄에 집중한다, 주거용 리츠 ‘컴포리아 레지덴셜’
- 일본 리테일 리츠의 대장주 ‘JRF’
- 후쿠오카를 대표하는 다각화 리츠 ‘FRC’
- 일본 호텔 리츠의 대장주 ‘재팬호텔리츠’
- 일본 물류창고 리츠의 선두주자 ‘JLF’
▶싱가포르 리츠: 오피스, 리테일, 물류센터까지
- 싱가포르 리츠의 매력을 고스란히 담은 ‘캐피탈랜드몰트러스트’
- 싱가포르 오피스에 투자하는 ‘캐피탈랜드 커머셜 트러스트’
- 안정성을 중시하는 ‘선텍 리츠’
- 처음으로 한국 오피스 시장에 투자한 ‘케펠 리츠’
- 미국 테크 시티에 집중 투자하는 ‘케펠 퍼시픽 오크 US 리츠’
- 싱가포르 대표 물류 리츠 ‘메이플트리로지스틱스트러스트’
- 4차 산업혁명에 투자하는 ‘아센다스 리츠’
- 싱가포르 유일의 데이터센터 투자 리츠 ‘케펠 DC 리츠’
- 전 세계 호텔에 투자하는 ‘애스콧 레지던스 트러스트’
- 고령화 시대에 투자하는 ‘파크웨이라이프 리츠’
▶호주 리츠: 셀프 스토리지부터 펍과 농장까지
- 호주 퇴직연금 시장과 함께 성장한 ‘차터홀 그룹’
- 사회 인프라 시설에 투자하는 ‘아레나 리츠’
- 친숙한 리테일 시설에 투자하는 ‘센터 그룹’
- 펍과 농장에도 투자하는 호주 리츠 시장의 매력
- 라이프스타일 변화에 투자하는 ‘내셔널 스토리지 리츠’
PART 5. 황금기를 맞은 한국 리츠 시장에 던지는 질문 13가지
그렇다면 부동산 시장에 흘러들었던 돈은 이제 어디로 가게 될까. 강남 아파트 투자를 로망으로 여겼던 한국인들은 이제 어디에 투자해야 할까? 필자는 이 책에서 소개하는 리츠도 대안이 될 수 있다고 생각한다.
정부가 리츠 활성화에 무게를 두고 정책을 펼친다는 점도 긍정적이다. 정부는 이미 2017년 10월 가계부채종합대책을 발표하면서 리츠 활성화를 천명했다. 특히 2019년 9월 11일에는 세제혜택을 골자로 하는 ‘공모형 부동산 간접투자 활성화 방안’을 발표하면서 개인이 5000만 원 한도로 3년 이상 공모형 리츠나 부동산 펀드에 투자해 얻은 배당소득에 분리과세 혜택을 주고, 세율도 현행 14%에서 9%로 낮춰 적용하기로 했다. 이러한 정부의 기조를 감안하면 향후 공모 상장리츠가 꾸준히 증가할 것으로 예상된다.
- 1부, 해외 부동산으로 눈 돌리는 투자자들
해외에는 개인들이 대형 부동산에 투자할 수 있는 길이 많다. 바로 ‘상장리츠(Listed REITs)’다. 대형 부동산을 유동화해 주식시장에 상장하면 개인에게도 주식에 투자하듯이 대형 부동산에 간접투자할 수 있는 기회가 생기는 것이다.
증시에 상장된 상장리츠는 주식의 형태로 쉽게 매수?매도가 가능하고, 만기가 없는 형태의 영속형 리츠다. 대형 오피스 빌딩이나 쇼핑센터, 호텔 등을 소유한 법인이 건물을 관리하면서 생긴 임차수익 및 매각차익 등을 ‘배당’이라는 방식을 통해 주주들과 정기적으로 공유하는 것이다. 이 방법이라면 건물이 너무 비싸서 살 엄두를 못 냈던 개인투자자도 간접적으로 건물주가 될 수 있다.
- 2부, How? 상장리츠로 해외 부동산 손쉽게 투자하기
우리가 캐나다 리츠에서 주목해야 할 부분은 바로 배당수익률과 변동성이다. 먼저 배당수익률을 살펴보면 미국 리츠 대비 약 0.6%p 높은 4.5%다. 변동성도 캐나다 리츠가 미국 리츠에 비해 확연하게 낮은 것을 확인할 수 있다. 다시 말해 최근 10년간 캐나다 리츠는 안정적 부동산 시장 덕에 안정된 고배당이 가능했기 때문에, 토털 리턴과 변동성 측면에서 미국 주식?리츠와 한국 주식 대비 매력적이라 할 수 있다. 참고로 변동성은 곧 위험이라 투자할 때 반드시 참고해야 하는 특징이며, 리츠에 투자하는 투자자들이 대부분 안정성을 중요하게 여긴다는 점에서 반드시 눈여겨봐야 한다. 그리고 캐나다 리츠의 배당 지급 주기는 월지급식이기 때문에, 월세처럼 월간 현금흐름을 창출하고자 하는 투자자라면 한번쯤 공부해볼 가치가 있는 시장이다.
- 3부, 각 국가별 리츠 시장: 미국과 닮은 듯 다른 캐나다 리츠 시장
싱가포르 주식시장에서도 S-REIT가 차지하는 비중은 매우 크다. 시가총액 비중이 10%를 넘길 정도다. 싱가포르보다 리츠 역사가 훨씬 길지만 주식시장에서 리츠 비중이 2~3% 정도에 불과한 미국과 대조적이다. 이처럼 싱가포르 리츠가 글로벌 시장에서도 돋보이는 성장을 이룰 수 있었던 배경은 무엇일까?
우선 S-REIT는 광범위한 해외 자산에 투자한다는 특징이 있다. 싱가포르 정부는 작은 도시국가라는 특성을 고려해 리츠의 해외 부동산 투자 규제를 완화했고, 덕분에 리츠 산업 고도화가 가능했다. 현재 S-REIT의 80%가 호주, 중국, 유럽 등 해외 자산을 편입하고 있으며, 리츠 자산 총액 또한 25% 정도가 해외 자산이다. S-REIT를 사면 글로벌 부동산을 사는 효과를 누릴 수 있는 셈이다.
- 3부, 각 국가별 리츠 시장: 글로벌에 투자하는 리츠를 사고 싶다면, 싱가포르 리츠 시장
앞서 언급했듯, 이커머스 산업이 고속성장하면서 미국 물류시설은 수년째 수요 대비 공급이 부족한 상황이다. 2012년부터 2019년 상반기까지 7년간 ...공급 성장률이 수요 성장률을 넘지 못했을 정도다. 특히 유통운송 업체들은 교통이 유리한 입지에 물류 시설을 확보하는 것이 중요한데, 프롤로지스는 이에 발맞춰 연안 지역, 인근에 철도가 갖춰져 있는 지역을 중심으로 포트폴리오를 재구성하고 있다. 교통 중심지의 물류센터를 다수 확보한 덕분에 임대료 상승세도 지속될 것으로 예상되며, 수익과 성장성에도 도움이 될 것으로 보인다.
- 4부, 일본부터 미국까지, 해외 리츠 종목별로 살펴보기: 미국 최대 물류센터 리츠 ‘프롤로지스’
리얼티인컴의 가장 큰 매력은 배당금을 월세처럼 안정적으로 지급하는 리츠라는 점이다. 증권사에 종합위탁계좌를 만들면, 리얼티인컴을 매수한 그 계좌에 매달 정해진 날마다 세후 배당을 달러로 입금해준다. 물론 한-미 조세협약에 따라 세전 총 배당금에서 15%를 원천징수한 후 나머지 85%의 세후 배당이 입금된다.
리얼티인컴은 1994년 뉴욕 증시에 상장한 이후 연평균(복리) 수익률이 16.9%에 달하며, 586개월 연속 배당을 꾸준히 지급했을 정도로 장기적인 성과 또한 인정받고 있다. 또한 상장 후 23년 중 1년을 빼고는 22년간 배당을 계속 증가시켜 왔다.
- 4부, 일본부터 미국까지, 해외 리츠 종목별로 살펴보기: 미국 최대 월지급식 리테일 종합 리츠 ‘리얼티인컴’
호텔 리츠에 투자할 때는 어떤 브랜드를 주로 사용하는지, 어떤 시장을 목표로 하는지 살펴볼 필요가 있다. 최근 방일 관광객 추이에서 국가별 비중을 살펴보면 동아시아 국가뿐 아니라 북미나 유럽 관광객도 증가하고 있다. 서양인의 경우 가성비를 많이 따지고 자유여행을 주로 하는 아시아인과 다르게 소비 성향이 높고 장기 투숙객도 많은 편이라, 브랜드 인지도가 높고 등급이 높은 호텔들의 숙박률이 높게 나타난다. 재팬호텔리츠의 포트폴리오는 관광객에게 익숙한 해외 브랜드 비중이 55%, 4~5성급 비중도 52%로 높은 편이다. 또한 도쿄에는 4~5성급 고급 호텔이 적어 4성급 이상 대형 호텔에 투자하면 경쟁력이 있다는 점도 고려할 사항이다. 2020년 하계 올림픽부터 2025년 오사카 엑스포까지, 앞으로 있을 굵직한 이벤트들을 생각한다면 재팬호텔리츠에 관심 가질 필요가 있다.
- 4부, 일본부터 미국까지, 해외 리츠 종목별로 살펴보기: 일본 호텔 리츠의 대장주 ‘재팬호텔리츠’
싱가포르 상장리츠 중에서도 데이터센터 수요 증가에 따른 수혜를 기대할 만한 종목이 있다. 바로 싱가포르 증시에 상장된 유일한 데이터센터 투자 리츠‘케펠 DC 리츠(Keppel DC REIT)’다.
케펠 DC 리츠는 지난 2014년 12월 상장됐으며, 주로 아시아와 유럽에 위치한 데이터센터에 투자한다. 현재 싱가포르에 4개(51%), 호주에 4개(15%), 아일랜드에 2개(9.2%), 네덜란드에 1개(7.1%), 독일에 1개(6.9%), 영국에 2개(6.5%), 이탈리아에 1개(2.9%), 말레이시아에 1개(1.4%) 등 총 16개의 자산을 보유하고 있다. 상장 당시에는 6개국에 총 8개 자산이 있었고 자산규모도 10억 달러 정도였으나 2018년 말에는 2배 정도 성장해 8개국에 총 15개의 자산이 있는 20억 달러 규모 리츠가 되었다.
- 4부, 일본부터 미국까지, 해외 리츠 종목별로 살펴보기: 싱가포르 유일의 데이터센터 투자 리츠 ‘케펠 DC 리츠’
유나무 [저]
마스턴투자운용 헤지투자본부 이사이다. 키움증권 리서치센터 기업분석팀 연구원을 시작으로 금융시장에 첫발을 들여놓았다. 이후 우리은행 ISA일임운용팀, 하나UBS자산운용에서 근무하면서 국내외 기업투자 및 글로벌 자산배분펀드를 운용하였고, 현재는 마스턴투자운용 헤지부문 조직을 맡아 국내외 리츠, IPO, 상장 및 비상장 기업투자를 담당하고 있다. 저서로 《4차 산업혁명, 어떤 기업에 투자할 것인가》(공저), 《전략가는 해외리츠에 투자한다》(공저), 《다양한 금융투자 바로 알기-리츠》가 있다.
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