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• 다주택자, 임대업자, 부동산업자가 부동산거래시 발생하는 세금을 실무사례를 통해 이해함으로써 절세의 전략을 세워보는 실무지침서입니다. 누구도 가르쳐 주지않는 부동산 절세에 대한 노하우를 현직24년 세무사 실전경험과 사례를 통해 배워보는 지침서 ! 우리나라는 과거부터 주기적으로 부동산 가격이 상승과 하락을 반복하고 있습니다. 이럴 때마다 정부에서는 각종 부동산대책을 발표하였으며 그 대책에는 부동산관련 세금이 핵심역할을 하고 있습니다. 하지만 잦은 부동산관련 세법의 개정으로 인하여 일반인 들 뿐만 아니라 부동산관련 업종 종사자, 다주택자, 임대업자 들은 혼란이 빠질 수 밖에 없고 일부 개정된 세법 내용을 제대로 숙지하지 못하여 뜻하지 않은 불이익을 받는 것도 사실입니다. 특히, 최근에 개정된 부동산세법은 세무전문가들도 어려움을 호소할 정도로 난해하다고 볼 수 있습니다. 이에 공인중개사를 중심으로 한 부동산 중개업 종사자, 다주택자, 임대업자를 대상으로 실무에서 바로 적용할 수 있는 부동산 관련 세금 지침서가 필요하다고 생각되어 이 책을 쓰게 되었습니다. 이 책은 이론과 실무사례를 적절히 혼합하여 실무에 바로 적용하실 수 있도록 하였습니다. 2022년7월 발표된 개정세법을 완벽히 반영하였을뿐만 아니라 2023년부터 시행되는 개정세법까지 반영하였습니다. 아무쪼록 이 책을 통하여 부동산 관련 세금을 줄일 수 있는 실무 지침서가 될 수 있기를 기원하며 실제 실무에 적용할 때에는 반드시 세무전문가와 사전에 상담을 통해 본인의 사례가 이 책의 내용대로 적용이 되는지 사전에 확인하고 적용하길 부탁드립니다.
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• 이 책은 다주택자, 임대업자, 공인중개사 등 부동산업 종사자를 대상으로 쓴 책으로 이론과 사례를 적절히 혼합하여 실무에 바로 적용할 수 있게끔 간략하면서도 심층적으로 다루었습니다. 특히, 이번 개정판에서는 부동산세금에 관심 많은 분들이 주로 질문하는 주제 위주로 심층분석을 통해 사례와는 별도로 심도있고 자세히 설명함으로써 최근 부동산세금이슈에 이해를 높일 수 있게 보강하였습니다. 1) 부동산 거래 흐름별로 알아야할 세금의 종류와 내용을 한눈에 볼 수 있게 요약하였습니다. 부동산을 취득 ·보유 ·처분 과정에서 발생할 수 밖에 없는 세금을 그 순서대로 그 종류 및 내용을 최대한 쉽게 요약하여 설명하려고 하였습니다. 2) 이론과 사례를 구분하여 이론을 통해 다양한 사례에 응용할 수 있도록 하였습니다. 단순한 이론만 설명하거나 사례만 열거하는 방식이 아닌 이론과 이와 관련된 170여개의 다양한 사례를 서로 연결함으로써 다양한 사례에도 응용하여 적용할 수 있도록 함과 동시에 중간에 핵심 절세TIP을 제시함으로써 절세전략을 다양한 방식으로 제시하였습니다. 3) 최근 이슈가 되는 부동산세금 주제를 심층분석을 통해 보다 더 자세하게 다루었습니다. 부동산 세금에 관심이 많은 분들이 주로 궁금해하는 핫이슈 주제들에 대해 심층분석을 통해 좀 더 심도있고 상세하게 설명하였습니다. * 대한부동산학회 회장 서진형 : 부동산자산관리와 부동산투자에서 세무관리가 성패를 좌우하는 시대이다. 변화하는 절세전략을 이해하기 쉽게 체계적으로 정리한 세무지침서의 역활을 할 것이다. * 영신세무회계 김덕형 세무사 : 최근 부동산 관련 세제가 너무 자주 바뀌고 복잡해져 납세자뿐 아니라 관련종사자, 심지어 세무사들까지 많은 어려움을 겪고 있습니다. 이 책은 저자가 24년 이상 공인중개사 대상 강의와 수많은 상담을 바탕으로 실전에서 유용한 절세비법 및 그 근거가 되는 법령의 핵심을 세세한 부분까지 간결하고 명확하게 설명하고 있습니다. 세무전문가 이외에도 부동산 세제에 관심 있는 일반인들의 일독을 강추합니다. * 랜드미디어 출판사 임동근 대표 : 부동산 세금에 대한 진지한 질문을 갖고 있다면 이 책을 통해 그 해결책을 찾을 수 있습니다. 24년간 방대한 양의 실무경험이 녹아든 이 책을 통해 절세전략을 마련하실 수 있습니다.
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• Chapter 1 부동산과 세금 제1장 세금에 대한 이해 제2장 부동산 관련 세금 Chapter 2 부동산 취득시 알아두어야 할 세금 제1장 취득세 제2장 기타 취득관련 세금 제3장 자금출처조사 심층분석 자금조달계획서 작성과 자금출처조사 심층분석 주택임대사업자 등록 및 세금혜택 Chapter 3 부동산 보유시 알아두어야 할 세금 제1장 재산세 제2장 종합부동산세 제3장 임대관련 부가가치세 및 소득세 심층분석 부동산을 가족간에 분산 보유할경우 절세효과 Chapter 4 부동산 처분시 알아두어야 할 세금 제1장 양도소득세 제2장 부가가치세 심층분석 개인과 법인의 부동산세금 차이 심층분석 1세대1주택 비과세 요건은 어떻게 될까? 심층분석 조정대상지역 지정 및 해제에 따른 세금변화 Chapter 5 부동산 상속과 증여시 알아두어야 할 세금 제1장 상속세 제2장 증여세 제3장 상속 및 증여재산의 평가 부록 부록1) 세무일정표 부록2) 조정대상지역 부록3) 세율조견표 실무사례별 절세전략 찾아보기
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• 종합부동산세는 배우자 등 가족과 부동산을 나눠 소유하는 것이 유리할 수 있다. (109page, Chapter 3 실무사례#6 내용중) 재산세뿐만 아니라 종합부동산세도 인별로 과세하는 것은 동일하나 재산세의 경우 부동산별로 과세한 후 인별로 납부하도록 하는데 반해 종합부동산세의 경우 인별로 보유한 부동산가액을 합산한 후 과세하게 되므로 한 사람 명의로 되어 있는 부동산 가액을 합산하여 과세됨으로써 종합부동산세 부담은 늘어날 수 밖에 없어 가족 명의로 분산 보유하는 것이 유리하다. 특히, 종합부동산세의 과세기준이 부동산별로 일정금액을 초과하는 경우이므로 배우자 등 가족간의 공동소유함으로써 가족구성원별로 과세기준금액을 분산하는 것이 절대 유리하다. 예를 들어 어떤 세대가 기준시가 14억원의 주택을 하나만 소유하고 한명명의로 단독소유하고 있다면 1세대1주택의 종합부동산세 과세기준금액인 12억원을 초과했으므로 초과분 2억원에 대해서 종합부동산세가 과세된다. 하지만 배우자와 절반씩 공동소유했다면 인별로 각각 7억원이므로 인별 과세기준금액인 9억원에 미달하므로 종합부동산세는 전혀 과세되지 않는다 부동산을 가족간에 분산 보유할 경우 절세효과 (130page, 심층분석 내용중) 투자관련 명언 중에 ‘계란은 한바구니에 담지 말라’라는 말이 있다. 세금 관련 절세전략 수립시에도 이 말은 굉장히 중요한 의미를 갖고 있다. 가족 중심으로 부동산을 투자할 경우에 한사람 명의로 취득하기보다는 가족과 공동명의 또는 분산 투자 소유하는 것이 세금측면에서 절대 유리할 수 밖에 없다. 1세대 다주택 중과세 적용되면 비과세시보다 수십배 이상 세금을 더 낼 수 있다. (272page, Chapter 4 실무사례#55 내용중) 다주택자가 2018년 4월 1일 이후 조정대상지역내 주택을 양도할 때는 반드시 다주택 중과세에 해당하는지 반드시 확인하여야 한다. 특히, 1세대 1주택 비과세로 판단하여 양도하였다가 다주택으로 판정되어 중과세 되었을 경우 소위 세금폭탄을 맞을 수 있다. 1세대 1주택 비과세되었을 때와 1세대 2주택으로 중과세 되었을 때, 그리고 중과세가 안 되었을 때의 세금차이를 비교분석하여 보면 아래와 같이 중과세시 불이익이 얼마나 큰지를 확인할 수 있다. 2주택 중 1주택이 입주권으로 변환되고 나머지 1주택을 양도하는 경우 비과세 가능할까? (318page, Chapter 4 실무사례#76 내용중) 2주택(A와B)을 소유하던 중 1주택(A주택)이 입주권으로 변환되고 나머지 1주택(B주택)을 비과세 요건을 갖춘 후 양도하는 경우 비과세가 가능할까? 1주택(B주택)을 양도할 당시 입주권(A입주권)은 주택에 포함하여 비과세를 판단하므로 1세대 2주택에 해당하여 비과세를 적용받지 못하고 오히려 중과세를 적용받을 수 있다. 만약 A입주권으로 취득한 권리가 재건축 완료되어 신주택(A’)이 되었다면 신주택(A’주택)의 준공일로부터 3년 이내에 비과세를 갖춘 종전주택(B주택)을 양도할 때 일시적인 2주택 비과세 특례를 받을 수 있진 않을까? 동거상속주택은 상속세 계산시 최대 6억원까지 별도로 공제 받을 수 있다. (367page, Chapter 5 실무사례#5 내용중) 부모가 자녀에게 증여를 할 때 증여재산공제가 적용된다. 성인자녀의 경우 5천만원, 미성년자의 경우 2천만원이다. 대신 위 금액은 직계존속기준으로 10년간 공제가능한 금액이다. 즉, 5000만원을 증여받고 10년이내에 추가로 증여를 받게 되면 추가로 증여받은 부분에 대해서는 증여세가 발생한다는 것이다. 그리고 직계존속기준이므로 부모, 할아버지 및 할머지가 증여한 것도 포함하여 증여재산공제를 적용한다. 그러...므로 부모가 5000만원, 할아버지가 5000만원을 증여했을 때 부모와 할아버지는 같은 직계존속이므로 증여재산공제는 5000만원만 증여재산공제가 가능하다. 다만, 자녀 A와 B가 A는 부로부터 5000만원, B는 모로부터 5000만원을 받았다면 수증자 A와 B 기준으로 각각 5000만원의 증여재산공제를 적용받아 증여세는 발생하지 않는다
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• 정동현 [저]

• 중앙대학교 경영학과 졸업. 전, 관악구청 예산결산 감사위원. 현, 한국공인중개사협회 사전교육 강사, 정동현세무회계사무소 대표세무사, 경인여자대학교 부동산경영학과 강사, 숭실대학교 전산원 전산세무회계학과 강사, 대한제과협회 창업과정 강사. 저서:'부동산개발 이론과 실무', '아카데미 부동산세법', '현대사회생활과 회계', '프라임 원가회계', '부동산뉴스' 등.

• 정동은 [저]

• 감수한 대표작으로는 [부동산 절세전략(2021)]이 있다.

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