P2P금융에 뛰어든 부동산 전문가들의 생생한 꼬마빌딩
금융기관을 거치지 않고 온라인 플랫폼을 통해 개인 간에 금융거래하는 P2P대출(Peer-to-Peer Lending)은 2005년 영국에서 시작해 2015년 국내에 도입된 이후 폭발적인 성장을 했다. 금융 사각지대에 있는 저신용자, 소상공인, 소형 건축사업자 등은 기존 금융기관보다 수월하게 대출을 받을 수 있고, 투자자는 10%대의 높은 금리를 투자 수익으로 받을 수 있는 장점으로 도입 3년 만에 대출누적액이 3조 원에 근접하고 있다. 이 책은 지난 2년간의 소형 건설자금 대출과 사업관리 경험을 소형 부동산개발에 초점을 맞추어 생생하게 전달하고 있으므로 소형 건축주, 부동산 컨설팅 전문가, 건설자금 대출자, P2P 투자자 등이 읽어야 할 필독서다.
최근 부동산 자산 가치 상승으로 원룸주택, 빌라와 같은 소위 꼬마빌딩에 대한 관심이 높다. 시공, 시행, 금융 등에서 다양한 경험을 가진 P2P금융 전문가들이 직접 집필한 이 책은 소형 부동산 개발의 기획부터 준공에 이르는 전 과정에 매우 유용한 실무지침서가 되기에 충분하다. 특히 건설 자금 대출 신청에 반드시 제출해야 하는 사업수지분석표를 많은 분량을 할애해 자세히 설명한 것은 다른 책에서 찾아볼 수 없는 현장감 넘치는 특징이다. 부동산 개발은 부동산의 꽃이라고 불릴 정도로 이익을 가장 극대화하는 방법이다. 그리고 노하우가 쌓이면 쌓일수록 더 많은 기회를 가져다준다. 하지만 보통 부동산 개발은 큰돈이 투자되어야 하므로 개인이 접근하기 힘들었다. 하지만 소규모 부동산 개발은 아파트를 살 수 있는 정도의 적은 돈으로도 시작할 수 있는 부동산 사업이다. 그동안 인터넷, 온라인 카페, 잡지 등을 통해 집을 짓는 것에 관심을 가지고 평생 희망으로만 살아왔다면, 이제는 연장과 재료를 준비해서 실전에 사용할 구체적인 준비가 필요한 단계다. 가진 자금은 없지만, 수익성 부동산을 찾고 있는 사람들, 월세부자를 꿈꾸는 일반인들에게 이 책은 큰 도움이 될 것이다.
〈PROLOGUE〉
〈제1장〉소규모 부동산 개발사업을 시작하자
1. 익숙한 것들과 멀어져라
2. 우리는 모두 사업가로 태어났다
3. 생산자(=자본가)가 되어야 한다
4. 부동산 개발사업은 인플레이션과 저금리를 사업 파트너로 만든다
5. 부의 추월차선으로 가는 부동산 개발사업
6. 부동산 개발사업으로 진정한 경제적 자유가 가능하다
7. 미분양에 대한 두려움을 버려라
8. 서울시의 뉴타운은 해제되고, 자율주택 정비사업이 뜬다
9. 동업도 고려해보자
10. 시간이 없는 사람들은 주말을 적극 활용하라
〈제2장〉부동산 투자의 꽃, 빌라 개발 기획하기
1. 소규모주택 개발 차근차근 준비하기
2. 도시지역, 비도시지역에서 토지 매입하기
3. 분양가격, 데이터와 현장에 답이 있다
4. 시작 전에 자금을 마련하자
5. 나 홀로 기획설계부터 설계사 선정까지
1) 나홀로 가설계해보기
2) 나에게 꼭 맞는 설계사 선정하기
6. 소규모 시공사 선정 노하우
〈제3장〉성공의 열쇠는 사업수지 분석에 달려 있다
1. 사업수지 분석이 生死(생사)를 결정한다
2. 사업수지 분석의 기승전결
3. 사업개요는 설계개요를 알면 간단하다
4. 분양수입과 부가가치세...액
5. 지출의 80%는 토지비, 공사비로 채워진다
6. 판매비, 제세공과금 등 지출의 5%
7. 기타비용과 금융비 15%, 사업이익
〈제4장〉소규모 부동산 개발은 P2P금융을 적극 활용하자
1. 부동산 PF 금융 개관
2. 무엇보다 레버리지를 극대화하자!(저축은행 vs P2P금융 vs 캐피탈)
3. 소규모 건축을 위해 돈이 얼마나 있어야 할까?
4. P2P금융과 약정 시 눈여겨 봐야 할 포인트
〈제5장〉이제는 실전이다. 건물을 지어보자
1. 건설공사, 이 정도는 알고 시작하자
2. 시공사가 제시하는 공사비, 믿어도 되나?
3. 지하공사의 득과 실
4. 설계 변경이 사람 잡네
5. 건물의 뼈대를 세우다
6. 건물에 옷을 입히다
7. 건물에 생명을 불어넣다
8. 건물아, 너 어디 아프니?
9. 감리사의 최종 점검을 통해 사용승인에 대비하자!
10. 알쏭달쏭한 행정처리
변화에 민감해지되 즐기지 않으면 어느 순간 갑자기 위기가 닥쳐올 가능성이 높다. 어차피 안전한 직장이란 없다면 자신이 좋아하고 하고 싶은 일을 하되, 부의 축적 속도가 빠른 일을 해야 한다. 남들이 인정하는 취업, 직장, 학력과 같은 것들에서 자유로워질 필요가 있다는 말이다. 지금 익숙한 것들에서 자신이 원하는 것을 얻어내지 못하고 있다면 과감하게 새로운 것에 도전해보자. -21페이지
사회는 매우 많은 창업자를 필요로 하고 있다. 재벌 체제의 기업 생태계는 현시대에 맞지 않기 시작했고, 인공지능은 우리 삶에 바짝 다가와 기존의 노동력들을 대체할 것이라고 예상된다. 앞으로 우리 사회는 새로운 비즈니스에 대한 다양한 욕구와 필요를 요구할 것이다. ‘취업’은 힘들지만, 창업, 창직을 하기에 이보다 더 좋은 시대는 없다. -23페이지
전통적이면서도 매우 큰 규모의 시장, 폐업 확률이 적은 산업, 아웃소싱이 가능해 내가 시간을 팔지 않아도 되는 사업은 ‘부동산 개발 및 임대업’뿐이다. 소규모 부동산 개발 시장은 연간 2조 원(2016년 기준, 다세대)의 매우 큰 시장이며, 도심재생 사업으로 향후 몇 년간 기회가 많은 분야다. 그리고 인테리어 산업과 맞물려 고급화할 수 있으며, 설계 및 시공, 금융 등 타 분야 파트너들에게 많은 부분을 아웃소싱할 수 있다. -26페이지
김현태 [저]
공유주택 투자 전문가 12년간 부동산 PF 분야에서 한 우물을 파고 있다. 하나 대체자산운용 에 입사해 흥국자산운용, 현대라이프 생명 등에서 아파트 PF 펀드 및 미분양 아파트 매입 펀드, 매출채권 유동화 펀드 등을 설정했다. 부동산 커리어바이블, 부동산 프로젝트 바이블의 공저이기도 하다. 어느 날 창업을 한다는 마음으로 P2P금융 회사인 테라펀딩(소규모 다세대 개발 PF)으로 이직해 최고의 실적을 거둔다. 현재는 1인 주거 라이프 스타일을 창조하는 미스터 홈즈에서 금융투자 이사를 맡고 있다.
서울대 지리학과 일반운용 전문인력 《부동산 커리어 바이블》, 《부동산 금융 프로젝트 바이블》 공저자
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