치열한 경매 경쟁에서 나 홀로 고수익 내는 비법
최근 국내ㆍ외 정치 및 금융위기 등으로 인해 부동산 시장도 많은 혼란을 맞고 있다. 하지만 위기일수록 평소에 준비한 자의 노고는 빛나는 법이다. 지금은 계속된 저금리 기조에서 경매를 통한 내 집과 내 땅 마련 등 재테크에 있어서 절호의 기회다. 특히 부동산 경매 시장은 이러한 기회를 잡으려는 투자자들로 나날이 경쟁이 치열해지고 있다. 경매 경쟁의 과열로 낙찰받기가 이전보다 힘들어졌다고 그냥 포기할 수는 없다. 부동산 경매 시장이 레드오션인 것은 사실이지만, 그 안에 블루오션도 존재한다. 어렵고 복잡할 것만 같은 농지 경매가 바로 그것이다. 저자는 농지 경매를 싸게 낙찰받는 비법부터 비싸게 팔기까지 전 과정을 실전사례를 통해 풀어낸다. 이 책에서는 농지도 흙이 아닌 땅이 되는 방법을 알려주고, 치열한 경매 시장에서 제대로 수익 낼 방법을 제시한다. 농지 경매로 20년 경험을 축적한 베테랑 토지전문가의 풍부하고 상세한 실전사례로 경매를 시작한 초보자뿐만 아니라 전문가들에게도 농지 경매에 대한 새로운 바이블이 되어줄 것이다.
추천사
머리말
PART 1 농지 공부의 시작
1. 농지 관련 법률은 백 가지가 넘는다
2. 농지법의 역사를 알면 농지가 보인다
3. 산업 환경이 변하면 법률도 변한다
4. 농지법을 모르면 농지 투자는 ‘금물’
PART 2 농지란 무엇인가?
1. 농지에 대한 정의
2. 농업인은 누구인가
3. 농업인확인서
4. 때로는 농업법인이 유리하다
5. 농업 경영에 이용하지 않는 농지의 처분
PART 3 나도 농지의 주인이 될 수 있다
1. 농지의 소유
2. 농지의 위탁경영, 임대차, 사용대차
3. 농지임대차보호 제도
PART 4 한국농어촌공사 및 농지관리기금법
1. 농지연금
PART 5 농지 경매와 농지취득자격증명원
1. 농지 경매의 기초
2. 농지취득자격증명원은 왜 중요한가?
3. 실전 경매에서 농지취득자격증명원의 역할
4. 농지취득자격증명원 발급 요령과 구제 방안
PART 6 농지 경매 실전 사례
1. 1973년 이전에 지어진 불법건축물
2. 농지 공무원의 사전 약속도 때론 뒤집힌다
3. 합법 건물이 있는 농지는 농지가 아니다
4. 원상복구각서로 인한 농지취득자격증명원
5. 부당한 법원의 매각불허가결정
6. 영농여건불리 농지
농지에 관한 공부는 농지법의 이해에서 출발해야 한다. 농지의 소유ㆍ경영ㆍ관리ㆍ전용ㆍ양도 등에 관한 법 조항을 하나씩 풀다 보면 자연스럽게 농지가 보이기 시작할 것이다. -19페이지
농촌 인구 감소와 농업 경영의 영세화로 인해 농지법은 갈수록 비농업인의 합법적인 투자를 유도하는 쪽으로 개정이 이루어지는 추세다. 농지의 위탁 경영이나 농지임대차계약 확인제도도 이러한 추세를 반영하는 것이다. 농지 위탁 경영은 헌법이 정한 경자유전의 원칙에 어긋나 원칙적으로 금하고 있지만, 변화하는 농촌 현실을 반영해 제한적으로 위탁 경영이나 농업 임대차를 허용하는 쪽으로 농지법이 개정되고 있다. -44페이지
농지는 전ㆍ답, 과수원, 그 밖에 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생 식물 재배지로 이용되는 토지를 말한다. 여기서 주목해야 할 점은 우리나라 농지는 ‘현황주의’를 채택하고 있다는 점이다. -51페이지
해당 농지에 1973년 이전에 건축물이 있었음을 증명할 방법은 두 가지가 있다. 이를 잘 활용하면 해당 농지를 경쟁자들보다 훨씬 저렴한 가격에 낙찰받을 수 있음은 물론이다. 먼저 농지 소재지 읍ㆍ면ㆍ동사무소의 무허가 건축물관리대장에 1973년 이전부터 건물이 존재하고 있는지, 또한 그 건축물에 관한 재산세를 언제부터 부과했는지를 확인해보는 것이다. -53페이지
농지를 매입하려는 사람은 농지임대차에 특히 주의를 기울여야 한다. 경매로 농지를 낙찰받고자 하는 사람도 마찬가지다. 이 제도가 2015년부터 시행되어 낙찰자 입장에서 이 제도로 인한 피해 사례는 아직 보고되지 않고 있으나, 조만간 농지 임차인의 대항력으로 인한 명도 분쟁 등이 생겨날 것으로 보인다. -116페이지
농지에 관한 법률 체계의 복잡함과 농지취득자격증명원이라는 독특한 제도로 인해 농지 경매를 올바르게 판단하고 결정하는 것이 말처럼 그렇게 쉬운 일이 아니다. 농지 경매는 이 때문에 어떤 사람에겐 절벽이 되기도 하고, 어떤 사람에겐 기회가 되기도 한다. 특히 농지가 법정지상권이나 유치권과 같은 특수물건과 합해져 경매에 나올 경우, 농지에 대한 지식과 투자 경험이 풍부한 사람에겐 더할 나위 없이 좋은 기회임은 말할 필요도 없다.
-124페이지
농지취득자격증명원은 농지 경매의 절반이라고 해도 과언이 아니다. 농지취득자격증명원은 사실상 발급 여부, 반려 여부, 또는 거절 여부가 농지 경매의 성패를 좌우한다. -126페이지
이종실 [저]
토지투자개발 전문가 현 ‘명지토지개발아카데미’ 원장으로, 17년간 수천 명에 달하는 수강생을 배출했다. 건축학을 전공하고 건설회사를 운영하던 중, 부동산이 폭락한 IMF 사태를 계기로 토지 경매에 뛰어들었다. ‘명지토지개발아카데미’ 커뮤니티를 만들어 토지에 관심 있는 사람들과 교류를 시작했고, 그동안 쌓아온 노하우를 회원들에게 알려주면서 강의를 진행하던 것이 명지토지개발아카데미의 시작이 되었다. 저자는 ‘토지 투자는 사는 것보다 파는 것이 중요하다’는 지론으로 낙찰 후 팔기까지의 전 과정을 실전사례를 통해 짚어준다. 저자의 강의를 통해 경매로 토지를 직접 낙찰받아 수익을 올린 수강생은 수백 명에 달한다. 풍부한 실전 경험과 다양한 실전사례로 어려운 토지 경매를 쉽고 친절하게 설명하며 수많은 수강생들의 멘토로 절대적인 지지를 받고 있다. 저서로는 [이것이 금맥 캐는 농지 경매다][이것이 진짜 도로 경매다]가 있다.
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