부동산 투자는 늦었다고? 경매는 아직 늦지 않았다!
빌라 경매로 시작하는 부동산 투자 입문서
부동산 투자에 쉽게 마음이 안 가는 이유는 하나다. 많은 돈이 필요할 거라는 그 ‘착각’ 때문이다. 하지만 경매는 다르다. 특히나 빌라(다세대) 경매는 소액으로도 충분히 승부를 볼 수 있다. 우리가 흔히 말하는 빌라, ‘다세대 경매’는 여전히 수익률을 안겨주는 부동산 투자 상품이다.
경매의 가장 기초에서부터 수많은 경험담이 이 책 한 권에 담겨있다!
천만 원으로 시작해 빌라 21채를 낙찰받은 ‘미운 오리 투자법’까지 알차게 담았다.
식당을 차렸다. 실패한 자영업자가 될 것 같은 그 순간 경매를 만났다.
주머니에 있는 종잣돈 천만 원으로 빌라 스물한 채의 주인이 됐다!
부자가 되고 싶다는 생각, 자연스러운 바람이다. 저자 또한 그랬다. 마음이 넉넉한 부자가 아닌, 주머니와 통장 계좌가 든든한 부자를 꿈꿨다. 그래서 식당을 차렸지만 매출은 바닥을 맴돌았다. 더 이상 식당에만 매달릴 수 없다고 깨달았을 때 부동산 투자가 눈에 띄었다. 대한민국에서 내 땅 조금만 갖고 있어도 부자라는 건 예나 지금이나 변함없었다.
부동산 투자를 마음먹고 주머니를 탁탁 털었을 때, 수중에 있는 돈은 고작 천만 원이었다. 많다면 많을 수도 있는 돈이었지만, 부동산 투자를 하기에는 좀처럼 답이 나오지 않는 금액이었다. 막막했지만 멈추면 낭떠러지로 떨어지는 길뿐이라고 느꼈을 때였다. ‘경매’는 천만 원으로도 충분할 것 같았다.
비싼 강의 없이 책으로 경매를 배웠고 경험으로 터득했다!
그 노하우를 이 한 권에 담았다!
부동산, 누구나 다 어려워하는 게 당연하다. 적든 많든, 아무튼 돈이 들어간다. 누군가는 몇십만 원짜리 적금을 드는 게 낫다고 생각할지도 모른다. 하지만 진짜 ‘부자’가 되고 싶다면, 은행에 맡기지 말고 내 손으로 직접 투자하는 게 좋다고 생각했다. 그리고 경매를 만났다. 대한민국 부동산은 여전히 전망 좋은 투자처였다.
수많은 책을 읽었다. 노트에 정리하는 일보다 먼저 한 건, 사이트에 접속하고 물건을 읽는 일이었다. 책은 이미 머릿속에 새겨질 정도로 수백 권을 읽었다. 가장 중요한 건 ‘실행’이었다. 중간에 포기도 했고 다시 시작하려 마음먹었을 땐 수많은 패찰을 경험했다. 기운 빠지는 일이었지만, 한 가지는 확실했다. 결코 손해 보는 장사는 아니라는 것. 다시 책을 읽고 법원으로 향했다. 그리고 드디어 낙찰받았다!
왜 그 많은 상품 중에서 다세대일까?
절대 손해 보지 않는 다세대 경매 경험을 통해 부동산 투자 ‘정답’을 찾아라!
보통 경매는 아파트로 시작한다. 시세를 손쉽게 알 수 있기 때문이다. 하지만 다세대는 투자자가 직접 시세를 만들 수 있다. 저자는 낙찰받은 다세대를 ‘미운 오리 투자법’으로 꾸준히 수익을 달성했다. 여전히 자영업자로 살아가고 있고 불안정한 수익이지만 이제는 불안하지 않다. 꾸준히 월세 받는 부동산이 있기 때문이다.
프롤로그 : 위태로운 자영업자에서 빌라 21채의 주인이 됐다
PART 1.
1개월 차: 경매로 다세대 한 채 갖기 프로젝트
1. 경매, 알고 보면 어렵지 않다
2. 왜 다세대인가
3. 누구나 쉽게 찾을 수 있는 경매 정보
4. 왜 경매를 선택했을까
5 권리분석부터가 진짜 경매 공부다!
√사례로 보는 경매_전세보다 낮게! 천만 원의 현금까지!
6. 다세대 경매는 필수 재테크다
TIP. 10분 안에 끝내는 경매
√사례로 보는 경매_5개월 만에 4천만 원 이상을 벌다
PART 2.
2개월 차: 이것만 알아도 다세대 경매는 가능하다
★ 투자의 첫걸음은 실행이다
1. 어디에 있는 다세대에 입찰할까
2. 입찰이다!
√사례로 보는 경매_상승 흐름에는 무조건 수익이 따라온다
3. 현장조사 노하우
TIP. 현장조사 샘플
TIP. 내용증명 100% 활용하기
√사례로 보는 경매_좋게좋게, 그러나 명확하게 명도 받기!
4. 낙찰 이후부터 시작이다
TIP. 양도소득세
5. 여전히 다세대는 매력적인 투자 상품이다
PART 3.
3개월 차: 다세대 실전 투자 기술
★ 경매 한 사이클 마무리
1. 세입자에게 수리한 집을 보여줘라
TIP. 계약서 작성 방법
2. 꾸민 만큼 수익은 높다
3. 미운 오리... 투자법
TIP. 미운 오리 투자가 수익을 결정한다
4. 다세대는 아파트의 대체재다
5. 데이터로 보는 다세대
부록 ★ 실제 물건으로 경매의 감을 잡아라
에필로그 : 오늘도 낙찰받으러 법원에 갑니다
이 책은 여태까지 나온 책처럼 아파트를 다루지 않는다. 앞서 말했듯 내 경매의 시작은 천만 원이었고 그 돈으로는 아파트 경매에 명함도 못 내민다. 그래서 나는 간절한 마음으로 경매를 시작하는, 돈이 조금 부족한 투자자를 위해 다세대에 초점을 맞췄다. 흔히 알고 있는 빌라의 제대로 된 명칭은 바로 다세대다. 이 책은 비교적 적은 금액으로 부동산 투자가 가능한 경매를 다루고 있고 그중 더 적은 금액으로도 투자 가능한 다세대가 중심이다.
--프롤로그
처음 다세대를 권하면 고개를 갸우뚱한다. 당연하다. 대한민국 부동산 시장의 흐름은 단연 아파트 투자가 앞장서 있다. 하지만 다세대는 아파트와 다른 특징으로 수익 내기에 좋은 상품이다.
우선 다세대는 아파트와 달리 가격이 비싸지 않다. 돈은 부족하지만 부동산 투자는 해보고 싶은 초보자가 시작하기 안성맞춤인 투자 상품이다. 다세대는 아파트 가격의 절반 수준으로 투자자든 실거주자든 아파트를 살 여력이 안 되는 사람들이 접근하기 좋다.
--왜 다세대인가?
도서관에 있는 모든 경매 책을 다 읽고 새로 나온 경매 책들까지 섭렵하고 나니, 처음 가졌던 경매에 대한 불안함이 점차 줄어들었다. ‘경매? 별거 아니네. 나도 얼마든지 해볼 수 있겠는데’라는 자신감이 생기기 시작했다.
그런 자신감으로 경매물건을 검색하고 물건이 나오면 법원에 가서 본격적으로 입찰을 했다. 지성이면 감천이라더니, 드디어 내가 바라던 다세대를 낙찰받을 수 있었다. 그때부터 나의 부동산 투자 인생은 시작되었다. 만일 내가 두 번째 시도에도 처음처럼 패찰 했다고 그만두었다면 지금의 나는 없었을 것이다.
--왜 경매를 선택했을까?
다세대 투자를 할 때 아파트와 다세대가 혼재해 있는 곳이 좋을까? 다세대만 있는 곳이 좋을까? 답은 다세대들만 몰려있는 지역이다. 다세대는 아파트의 대체재다. 과거와 달리 다세대에 엘리베이터가 있고 튼튼하게 잘 짓는다 해도 다세대는 아파트를 이길 수 없다. 이 둘이 혼재해 있다면 수요자들은 돈을 더 벌거나 빚을 내서라도 아파트로 이사 가고 싶어 한다. 사람들이 많아질수록 다세대의 공실률이 높아지고, 수요도 점점 줄어든다. 상대적으로 수요가 낮은 상품은 가격이 하락할 수밖에 없다.
그러나 다세대만 모여 있는 지역은 비교할 주택형태가 없다. 다 비슷비슷하다. 사람들은 이사해야 할 때, 그 지역에 머무는 걸 선호한다. 그래서 다세대 지역에서는 이사를 해도 다세대로 이사를 할 가능성이 높다. 다세대에서 다세대로 이사를 하면 다른 사람들이 그곳을 채워주니 공실의 염려는 줄어든다. 그러면서 수요는 꾸준하니 다세대의 가격이 내려갈 리 만무하다.
--어디에 있는 다세대에 입찰할까?
경매하기 가장 좋은 시기는 부동산이 하락기에서 반등할 때쯤이다. 그때 경매가 가장 하기 좋다. 경쟁자도 별로 없고 비교적 낮은 가격에 낙찰받기 쉽다. 물론 수익도 높다. 2015년과 2016년 아파트 공급이 부족할 때 대체재로써 다세대가 힘을 받아 전세가가 고공행진했다. 당연히 매매가도 상승했다.
2018년은 수도권뿐만 아니라 전국적으로 최대 입주 물량이 쏟아지는 시기다. 입주 물량이 많아지면 전세가는 더 이상 상승하지 못하고 안정화 되는 것이 당연하다. 아파트 전세가도 안정화 되는데 아파트의 대체재인 다세대는 당연히 힘을 못 쓰는 것이다. 더불어 매매 상승도 기대할 수 없다.
--여전히 다세대는 매력적인 투자 상품이다
엘디(이관용) [저]
부자가 되고 싶었다. 음식점을 운영하면서 부동산 투자 공부를 하고 실전에 뛰어들었다. 경매 빌라부터 시작해, 시장 흐름을 보며 전국의 아파트를 대상으로 투자하고, 투자자들에게 주목받으리라 예상한 재개발·재건축에 선제투자로 수익을 올렸다. 앞으로 상가, 토지, 특수경매 등으로 진출할 계획이다. 30대 후반부터 먹고사는 일로부터 벗어나 경제적 자유를 누리며, 24시간을 온전히 더 나은 미래를 위한 공부에 쓰고 있다. 카페 〈엘디의 돈과 부동산〉, 블로그 〈부동산 행간 읽기〉, 그리고 밴드를 운영하고 강의도 열며 투자 초보자에게 등대와 같은 역할을 하고 있다.
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