부모에게도 알려주고 싶지 않은 1급 부동산 매매&투자 정보!
●앞으로 4년간 펼쳐질 수도권 상승장의 매매와 투자 지도
●민간 아파트 분양가 상한제의 최적 대처법
●4개의 부동산 사이클별 맞춤 투자 방법
●지역 선택에서 아파트 찾기까지 저자 노하우 대방출
선도 투자로 큰 수익을 올리고 있는 부동산 실전 전문가가 승승장구하는 비법을 몽땅 털어놓는다. 더불어 수년 만에 등장한, 강력한 부동산 억제책인 민간 아파트 분양가 상한제의 반전 대처법을 논한다.
먼저 독자들이 가장 조바심낼 부동산 시장 방향과 이에 따른 매매와 투자법부터 명쾌하게 결론짓는 것으로 책은 시작된다.
2020년부터 부동산 상승장이 온다는 것. 천재지변이 아니라면 2024년까지 추세가 이어지리라 예상한다. 그러니까 앞으로 4년은 부동산 투자의 적기다.
이번 상승장의 특징은 오롯이 수도권, 즉 서울과 경기/인천 지역에 국한한다는 것이다. 이번 상승기는 두 번째이면서 마지막에 해당하는바, 갭 투자 열풍, 집값 폭등에 이어 2017년 규제책 발표 뒤 찾아오는 장세로 부동산 사이클상 가수요 시장으로 보면 된다.
이 상승장은 이전 집값 폭등을 불러온 투자법, 이른바 갭 투자가 먹히지 않는다는 점을 기억해야 한다. 서울은 신축 아파트, 재건축ㆍ재개발에 주목할 것. 지방에 몇 채씩 보유하는 것보다 서울에 똑똑한 한 채를 확보할 것. 수익률이 아닌 수익금을 목표로 할 것. 경기/인천은 구도심 재개발ㆍ재건축을 눈여겨볼 것. 아파트의 대안 등 부동산 초보자들도 쉽게 따라할 실전 부동산 매매 가이드를 해준다.
부동상 시장 전망과 함께 이 책을 떠받치는 또 다른 축이 ‘집값의 원인’을 찾는 방법을 가르쳐주는 장이다. “2020년 중반부터 수도권 전체가 공급 절벽 상태가 되고 상승장이 시작된다.”라는 한 줄이 이 책의 핵심 중 핵심이다. 그리고 이 말과 함께 아래 그래프를 꼭 기억해두자.
이미 눈치챘을 수도 있지만, 저자는 부동산 시장을 결정하는 것은 공급량밖에 없다고 단언한다. 공급량도 그냥 공급량은 착시라는 점, ‘몇 년 치 쌓인 공급량’이 결정적임을 알려준다.
금리, 유동성, 정책, 수요, 인구통계학이 모두 부동산 시장을 판단할 때 쓰는 지표지만, 저자는 처절한 실패와 철저한 공부 끝에 고수들의 진짜 비법이 ‘쌓인 공급량’ 또는 ‘몇 년 치 쌓인 분양불량’임을 깨달았다. 지금도 이 원칙에 따라 투자하고, 이 명쾌한 원칙만으로 30대 후반에 경제적 자유를 누리게 됐다.
쌓인 공급량이 많으면 아파트값은 맥을 못 추고 하락하고, 쌓인 공급량이 적으면 아파트값은 상승한다. 이 원리에 따라 부동산은 4개의 시장으로 나뉜다. 하락장-]반등장-]실수요 시장-]가수요 시장이 그것이다. 그리고 각각의 시장에 안성맞춤인 투자 공략법도 가르쳐준다. 이번 상승장인 가수요 시장은 재건축ㆍ재개발 사업으로부터 시작해 주변으로 파급된다.
부동산 재상승 흐름이 포착돼 서둘러 발표된 것이 민간 아파트 분양가 상한제다. 그러나 저자는 이를 실책이자 외려 부양책이 될 것으로 본다. 잠깐 억제 효과는 있겠지만, 불에 기름을 붙는 격이 되는 이유를 상세히 분석해주고 있다.
이 책은 친절하다. 생초보도 따라 할 수 있을 정도로 실전 투자를 6단계로 세심하게 안내해준다. 첫째, 지역 찾기, 큰 흐름 점검. 둘째, 공급. 셋째, 미분양 점검. 넷째, 매매와 전세. 다섯째, 인구 점검, 여섯째, 아파트 찾기다.
실제 저자가 투자하는 시스템으로 실제 경험도 덧붙였다. 각 단계에서 데이터는 어디서 어떻게 찾는지 인터넷 사이트와 기관을 알려주고, 활용하는 방법을 덧붙였다.
더불어 지방의 부동산 투자는 끝났다고 판단한다. 싸다고 투자했다가 낭패 보기 쉬운데 최근 이런 행태가 속속 벌어진다고 한다. 이른바 묻지마 투자, 찍어줘 투자, 나몰랑 투자에 몰방하는 사람들에게 진심 어린 조언과 몸소 산전수전 겪으며 터득한 투자 비법을 전한다.
프롤로그 _매매 타이밍엔 한 가지 원리만 있다 -- 04
1부. 지금 당장, 서울과 수도권에 똑똑한 한 채를 확보하라
1. 2024년까지 수도권 부동산은 상승장이다
무조건 매수 타이밍 -- 17
지방 부동산의 예고된 운명 -- 23
두 번째이자 마지막인 수도권 상승기 -- 28
앞으로 4년이 수도권 투자의 마지막 시기다 -- 33
수도권에서 관심 가져야 할 지역 -- 37
2. 부동산 시장의 트렌드는 완벽히 뒤집혔다
갭 투자는 끝났다 -- 45
인허가 물량이 감소한다 -- 49
지표는 중요하지 않다 -- 53
서울 빌라 -- 56
3. 부동산의 이해
나무가 아닌 숲을 보자 -- 61
부동산 시장엔 사이클이 있다 -- 64
집값은 원인만 알면 보인다 -- 69
사람들이 선택하는 아파트가 달라졌다 -- 72
단순 공급량은 착시일 뿐 -- 75
실수요 에너지를 측정하라 -- 78
실수요 에너지를 알 수 있는 지표 -- 83
2부. 4개의 부동산 시장
1. 부동산 하락 시장
떨어지는 칼날은 잡지 마라 -- 89
임대수익형 상품을 노려라 -- 93
하락하는 시장을 눈여겨볼 때다 -- 97
2. 반등 시장
공급 부족으로 반등장이 시작되다 -- 105
소형/역세권 집이 인기 있었던 이유 -- 110
Case Study ...대전 투자 사례 -- 114
3. 실수요 시장
실수요 시장의 특징과 투자법 -- 131
저평가 지역 찾는 6단계 절대 법칙 -- 136
1) 공급 -- 136
2) 수요 -- 142
[Tip 나만의 노하우] 수요와 공급 데이터 찾는 법 -- 143
3) 큰 흐름 확인 -- 149
[Tip 나만의 노하우] 투자 정보 찾는 법 -- 155
4) 미분양 -- 158
[Tip 나만의 노하우] 미분양 정보 찾는 법 -- 163
5) 매매와 전세 -- 166
[Tip 나만의 노하우] 매매지수, 전세지수 정보 찾는 법 -- 172
6) 인구 -- 175
[Tip 나만의 노하우] 인구 정보 찾는 법 -- 177
돈 버는 아파트 찾는 3단계 절대 법칙 -- 182
1) 투자금 적은 아파트를 찾아라 -- 182
[Tip 나만의 노하우] 아파트 정보 찾는 법 -- 184
2) 투자할 아파트 과거 시세 보기 -- 192
[Tip 나만의 노하우] 과거 시세 보는 법 -- 196
3) 최종 투자 결정
첫 번째) 랜드마크 아파트 vs 투자할 아파트 입지 비교 -- 199
두 번째) 랜드마크 아파트 vs 투자할 아파트 가격 비교 -- 202
[Tip 나만의 노하우] 입지 비교하는 법 -- 203
세 번째) 투자할 아파트의 전세 물건 개수 점검 -- 205
[Tip 나만의 노하우] 전세 물건 점검하는 법 -- 207
Case Study 광양 투자 사례 -- 210
Case Study 서울 종로 투자 사례 -- 225
Case Study 분당 투자 사례 -- 232
4. 가수요 시장
가수요 시장의 특징과 투자법 -- 245
개발 전성시대 -- 249
3기 신도시와 공급 확대 계획에 관한 단상 -- 254
부동산 시장 시나리오 -- 257
저평가된 부동산은 어디일까? -- 261
2019년 부동산 시장의 3대 위험 -- 266
분양가 상한제는 도로 부양책 -- 269
5. 돈으로부터 자유를 얻는 방법
우물쭈물하다가 이럴 줄 알았다 -- 279
전업 투자를 고려하신다고요? -- 282
경제신문을 읽자 -- 284
부동산 관련 블로그를 보자 -- 286
모의투자 하라 -- 288
오픈 채팅방에서 나와라 -- 290
2차 사고로 전환하라 -- 292
Case Study 서울 강서 투자 사례 -- 294
※ 권말부록
부동산 투자에 유용한 사이트 -- 306
그럴 때마다 자신 있게 말한다. “지금은 일시적일 뿐이니 너무 걱 정하지 말고 조금만 기다리면 재상승할 겁니다.”
18쪽, 무조건 매수 타이밍
시장을 움직이는 집단은 실수요자들인데, 이들이 과거와는 달리 오래된 집보다 새집을 선호하므로 가격은 새집만 오르고 오래된 집은 상승이 미미하거나 횡보 또는 하락할 것으로 본다.
23쪽, 지방 부동산의 예고된 운명
빨간색 가로 선은 서울 전체의 평균 매매상승률을 가리키며 기준점으로 보면 된다. 부동산은 키 맞추기나, 갭 메우기를 하는 특징이 있다.
38쪽, 수도권에서 관심 가져야 할 지역
이제는 레버리지 투자 시기다. 투자금은 어차피 많이 들어가니까, 제대로 된 아파트 하나에 투자하는 방법이다.
48쪽, 갭 투자는 끝났다
정부와 서울시가 계속해서 서울의 재 개발?재건축을 막아 양질의 새 아파트 공급을 막는 한 서울의 부동산 은 상승한다.
74쪽, 사람들이 선택하는 아파트가 달라졌다
이런 식으로 각 연도의 공급량을 확인하면서 투자하는 갭 투자는 일시적 공급에 속기 쉽고, 부동산의 숲을 보지 못하는 우를 범할 수 있 어서 투자로 성공하기엔 한계가 많다.
77쪽, 단순 공급량은 착시일 뿐
추천하고 싶은 사이트는 “부동산지인”이다. 공급과 수요 데이 터를 어떻게 찾아 들어가서 확인하는지 자세한 경로를 알아보겠다.
143쪽, 수요와 공급 데이터 찾는 법
한국감정원의 시계열을 이용해 매매지수와 전세지수로 그래프를 만들면 된다. 검색창에 “부동산통계정보시스템”이라고 치면 아래 사이 트가 나온다.
172쪽, 매매지수, 전세지수 보는 법
세대 수 500세대 이상이면서 투자금 적 게 들어가는 아파트를 먼저 찾아보는 게 좋다.
186쪽, 아파트 정보 찾는 법
앞으로 다가올 수도권의 부동산 시장은 전세가가 약간 하락하는 모습을 보이거나 횡보할 것이고, 만약 상승한다고 해도 과거처럼 크지 는 않을 것이다.
245쪽, 가수요 시장의 특징과 투자법
전업 투자자의 길로 들어서려면 돈 걱정하지 않을 정도로 모아둔 뒤에 해야 한다. 본인 씀씀이에 따라 최소 1년 치 생활비 정도는 통장 에 있어야 한다.
283쪽, 전업 투자를 고려하신다고요?
엘디(이관용) [저]
부자가 되고 싶었다. 음식점을 운영하면서 부동산 투자 공부를 하고 실전에 뛰어들었다. 경매 빌라부터 시작해, 시장 흐름을 보며 전국의 아파트를 대상으로 투자하고, 투자자들에게 주목받으리라 예상한 재개발·재건축에 선제투자로 수익을 올렸다. 앞으로 상가, 토지, 특수경매 등으로 진출할 계획이다. 30대 후반부터 먹고사는 일로부터 벗어나 경제적 자유를 누리며, 24시간을 온전히 더 나은 미래를 위한 공부에 쓰고 있다. 카페 〈엘디의 돈과 부동산〉, 블로그 〈부동산 행간 읽기〉, 그리고 밴드를 운영하고 강의도 열며 투자 초보자에게 등대와 같은 역할을 하고 있다.
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