토지투자의 목표수익률은 3년 세 배,
반드시 오르는 땅을 찾는 신의 눈!!
토지투자의 출발은 정보, 지식, 자금력이다.
하지만 우리는 돈은 물론이고, 최고급 정보를 알아내기도 어렵다. 그렇다면 부자가 되는 마지막 남은 로또라고 하는 토지투자는 영영 물 건너가는 것일까? 아니다. 의외로 큰돈이 아니더라도 토지투자를 시작할 수 있고, 눈에 불을 켜고 정보를 얻기 위해 ?아 다니지 않더라도 열려 있는 길이 있다. 바로
토지투자에 대한 과학적인 방법들을 익히는 것이고, 이 책은 바로 토지투자 전문가로 가는 길을 보여준다.
토지투자의 지식 없이 묻지 마 투자로 덤벼드는 건 사기꾼들의 밥, 봉이 되는 길이다.
▶ 스스로 전문가가 되는 것만이 살아남는 길
토지는 모든 부동산투자의 최고봉이며, 기본 바탕이다. 토지투자를 마스터하면 모든 부동산투자 종목에서 앞서갈 수 있다. 하지만 토지투자에 대해 가르침을 줄 수 있는 전문가를 만나기란 하늘의 별 따기와도 같다. 토지투자를 섭렵하는 것은 이론적인 지식체계는 물론이거니와 복마전과도 같은 유통시장, 그리고 필수적으로 실전경험을 겸비해야만 하기 때문이다.
토지투자의 고수로 거듭나는 길이 여기에 있다. 스스로 토지투자 전문가가 되기 위한 핵심 로드맵이다.
투자의 귀재가 되기 위한 첫걸음은 바로 땅을 보는 눈이다.
어떤 땅이 어느 정도의 가치를 지니고 있는지 정확히 파악할 수 있는 안목과 지식이 반드시 필요하다.
이런 눈과 지식 없이 투자에 나서면 망한다.
이 책에서는 가장 먼저 땅을 바라보는 안목을 키우기 위한 제반 조건과 지식을 설파하고, 현재가치로서의 땅값 파악과 미래의 토지가치를 분석하기 위한 과학적 지식 틀을 제공한다.
더 이상 주먹구구식 투자는 없다. 모든 것은 설명 가능한 과학적 분석 틀을 바탕으로 해야 한다.
▶ 토지투자의 핵심은 땅을 찾아, 관리하고 개발하여
세금문제까지 고려한 최대의 수익률을 올리는 것
토지투자는 땅을 사서 오를 때까지 기다리는 것이 아니다.
목적에 따른 매입과 관리 그리고 필요한 경우 분할과 합병과 같은 개발을 통해
최대의 가치를 갖도록 끌어올리는 것이다.
이 책은 토지투자의 기본에서 시작해 오메가에 이르기까지
한권으로 끝낼 수 있는 토지투자에 관한 지식을 마스터할 기회를 제공한다.
004 >>> Prologue
PART 01 토지투자의 이해와 토지가치 판단
Chapter 1 왜 우리는 땅에 관심을 갖는가?
017 >>> 마지막 로또, 땅은 배신하지 않는다
018 >>> 토지에 관심이 있었다면 왜 매입해 놓지 못했을까?
Chapter 2 땅을 보는 시각을 완전히 바꿔라
020 >>> 토지의 부증성과 ‘최유효이용’을 활용하라
021 >>> 토지에는 안정된 가격이 없다
022 >>> 무엇이 토지의 가치를 결정하는가?
027 >>> 땅을 보는 세 가지 눈
023 >>> 땅에도 종류가 있다
Chapter 3 토지의 가치를 결정하는 것은 결국 사람
040 >>> 인구와 토지투자의 상관관계
042 >>> 앞으로 주목해야 할 곳은 어디인가?
PART 02 땅값의 비밀
Chapter 1 토지가격의 결정 원리
047 >>> 토지가격 판단하기
053 >>> 시세로 살까 급매로 살까?
056 >>> 내 땅의 가치 판독법
057 >>> 토지 매수가격을 추정하는 법
Chapter 2 토지투자의 수익률을 체크하라
063 >>> 토지와 다른 부동산의 수익률 비교 분석
065 >>> 토지투자의 진정한 수익률이란?
PART 03 투자하기 전에 먼저 분석하라
Chapter 1 토지의 입지를 분석하라
072 >>> 부지현황 분석
Chapter 2 도로를 ...보면 땅이 보인다
078 >>> 땅과 도로의 함수관계
083 >>> 도로와 땅의 애증관계
087 >>> 진정한 고수는 길을 읽는다
Chapter 3 토지의 가치 확인은 현장답사
092 >>> 지적도를 해독하라
096 >>> 발품은 기본, 손품도 필요하다
105 >>> 성공적인 답사를 하기 위한 임장준비
Chapter 4 과학적 토지투자 매뉴얼
108 >>> 부동산투자의 가장 큰 과제는 평가
110 >>> 토지현장 분석보고서
Chapter 5 평가지표를 활용한 토지투자법
116 >>> 투자를 위한 역세권 분석
118 >>> 토지적성평가지표를 활용한 투자법
PART 04 투자의 핵심은 바로 공법
Chapter 1 토지공법은 금맥을 캐는 돋보기 : 공법을 개발계획으로 인식하라
128 >>> 토지의 미래가치 파악을 위한 공법 분석
Chapter 2 투자의 숲과 나무는 지구단위계획과 도시기본계획
PART 05 토지의 관리와 리모델링
Chapter 1 투자보다 더 중요한 관리
141 >>> 토지를 관리해야 하는 명백한 이유
142 >>> 토지관리의 효과적인 방법
143 >>> 효과적인 농지, 산지 관리방법
Chapter 2 토지 리모델링으로 투자수익을 극대화 하라
146 >>> 처분을 위한 단지의 평면계획 수립
151 >>> 토지분할을 위한 부지의 평면계획
160 >>> 가치 업그레이드를 위한 토지의 분할과 합병 실무
Chapter 3 토지개발행위허가
174 >>> 개발행위허가의 이해
177 >>> 개발행위에는 어떤 것이 있나?
179 >>> 개발행위는 모두 허가를 받아야 하나?
182 >>> 도시계획위원회 자문 및 심의
183 >>> 개발행위허가 기준
PART 06 실전투자 필살기
Chapter 1 공부서류를 확인하고 챙겨라
189 >>> 등기부등본
192 >>> 건축물관리대장
198 >>> 토지임야대장
202 >>> 지적(임야)도
205 >>> 토지이용계획 확인서
208 >>> 개별공시지가 확인서
Chapter 2 도시계획시설에 주목하라
212 >>> 도시계획시설 투자에서 주의할 점
214 >>> 오히려 기회가 될 수도 있다
Chapter 3 농지에 투자하기
216 >>> 도시인의 농지투자
224 >>> 농지에 투자하면 돈을 벌 수 있을까?
231 >>> 농지투자와 세금
238 >>> 농지의 사업용·비사업용 판단기준
Chapter 4 임야(산지)에 투자하기
242 >>> 임야투자와 개발을 위한 기본기
246 >>> 좋은 임야를 고르는 10가지 핵심 포인트
253 >>> 임야의 투자가치 판독법
Chapter 5 투자 측면에서의 농지와 임야 비교
255 >>> 현행법 28개 지목 중 농지와 임야가 85%
259 >>> 관리 측명에서의 농지와 임야 비교
261 >>> 농지와 임야 과연 어느 것이 좋은가?
흔히 토지투자라고 하면 큰돈이 필요하다고 생각하지만 꼭 그렇지만은 않다. 큰돈이 있으면 좋겠지만 적은 돈으로도 얼마든지 투자가 가능하다. 초 기 투자에는 평당 30만 원에서 150만 원 정도의 돈으로 300평에서 500평 정도가 무난하다고 본다. 이렇게 볼 때 세금을 감안하더라도 대략 1억 원 정 도의 자금만 있으면 투자가 가능하다. 물론, 경매를 통해 취득할 때는 5천만 원 이하로도 접근이 가능하다.
_ 18쪽
이곳저곳에 계획되는 단발성 호재에 편승해 투자처를 찾는 데 관심과 노 력을 분산시키는 것보다는 근본적이고 객관적인 시각으로 장기적인 개발축의 변화를 바라보고 확신이 가는 몇몇 곳을 집중분석함으로써 앞으로 5년 뒤에 스포트라이트를 받을 수 있는 곳을 찾아 투자를 해야 한다. 이것이 바로 ‘과학 적 투자’ 방법이다.
_ 43쪽
국도 노선이 바뀌면서 새롭게 도로와 접하게 될 가능성이 높은 땅을 찾는다. 굽은 허리를 바로 펴라는 투자 격언이 있듯이 국도를 확장할 때는 선 형 개선도 함께 이루어진다. 구불구불한 길을 곧게 편다는 얘기다. 이때 새롭게 국도와 접하게 되는 땅의 투자가치는 높아진다.
그러나 길이 새로 난다고 해서 아무 국도나 고르는 것은 좋지 않다. 국도 중엔 큰 손해를 안겨주는 곳도 있어서다. 예를 들어 새롭게 개통될 예정인 고속도로와 나란히 달리는 국도는 절대 피해야 한다.
_ 89쪽
이인수 [저]
20년 가까이 토지 관련 PM컨설팅 경력을 바탕으로 토지중개, 분양중개, 토지매닙 및 개발, 매도, 세무, 법무 컨설팅 등 다양한 업무영역에서 이름을 알려왔으며 3만여 명의 회원들이 열독하는 도서관 형태의 토지투자 플랫폼을 운영하여 많은 소액 재테크 토지투자자들 뿐만 아니라 각종 토지민원인, 매각을 희망하는 토지소유자, 개발분양 사업자들로부터 커다란 호응을 얻고 있다. 한편 10여 년간 소액 토지투자자를 위한 토지투자정보 제공과 커뮤니티제공 취지로 개설한 네이버 카페 ‘땅개미모(http://cafe.naver.com/korland1212)를 운영하면서 일찍부터 인터넷 공간을 개척했고, 카페 회원들을 대상으로 토지투자에서 발생하는 수많은 문제들을 상담해 주는 지식 나눔이 역할을 하고 있다. 수 년 동안 토지투자자들을 대상으로 한 강좌와 정보 그리고 지식경험을 묶어 제공했던 토지전문 강의록이 뜨거운 반응을 얻었으며, 비도시지역에서의 PM으로서 토지매입, 인허가처리, 토목공사 그리고 건축 컨설팅 등을 현장에서 심도 깊게 축척한 경험을 바탕으로 수익성 있는 토지투자 관련 정보와 지식을 나누고자 하는 희망을 가지고 있다. 워크엔드펜션 대표이사. 한국펜션창업연구소 소장, 한국 능률협회 펜션창업 과정 강사를 거쳤으며, 코랜드연구소 소장으로 일하고 있다. 저서로는 『토지투자 보물지도』 『맹지탈출』 『땅값의 비밀』이 있으며 『펜션 재미있는 실천학』 『펜션경영입문』을 번역 출간했다.
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