치솟는 집값, 무엇이 문제일까?
집값 상승을 주도하는 가수요 시장에 대한 분석
이 책은 문재인 정부의 부동산 정책과 그에 대한 비판을 포괄적으로 조망할 수 있는 조감도를 제공하는 것을 목적으로 한다. 지금 집값을 둘러싸고 벌어지는 논쟁은 각자의 이해관계에 따라 분석과 전망이 크게 엇갈린다. 이 책은 얽히고설킨 실타래처럼 복잡해 보이는 집값 문제를 수요-공급이라는 경제학의 기본원리를 바탕으로 충실하게 풀어내고 있다. 이 책은 집값에 영향을 미치는 요인을 인구, 인프라, 유동성, 법제도 등의 수요적인 측면과 토지, 건물 등의 공급적인 측면으로 세분화해서 검토함으로써 집값이 상승하는 본질적인 원인을 탐색한다.
지금 정부 정책과 정부 비판 간에 벌어지는 논쟁의 초점은 ‘공급’이다. 하지만 저자는 현재 집값 상승의 주범은 가수요 시장이라고 분석하면서, 실수요 시장이 아닌 가수요 시장에서는 공급을 늘리더라도 가격 안정화를 기대할 수 없다고 진단한다. 또한 공급 외에 집값을 안정시킬 수 있는 세 가지 대책을 제시한다.
좀처럼 잡히지 않는 집값, 정말 공급이 문제인가?
문재인 정부 들어 25차례에 걸친 부동산 대책을 내놓았지만, 정부의 대책을 비웃듯 집값은 여전히 고공행진 중이다. 무엇이 문제일까? 이 책은 이 질문에서 비롯되었다. 문제의 원인을 분석하기 위해 저자는 경제학의 기본 원리인 수요-공급 법칙에서 출발한다. 집값을 잡는 데에는 두 가지 방법이 있다. 수요를 억제하거나 공급을 늘리는 것인데, 문재인 정부는 그중 수요를 규제하는 방법을 택했다고 저자는 분석한다. 대출을 규제하고 법제도를 동원해서 수요를 억제하려고 한 것이다. 이러한 정책 결정의 배경에는 집값 상승을 견인하고 있는 수요는 투자적 수요이고 집에 투자해서 얻는 이익은 불로소득이며 다른 사람들의 피해를 기반으로 한 착취적 행위라는 철학이 자리하고 있다.
정부의 노력에도 집값이 계속 오르자 집값 상승 원인에 대한 다양한 분석이 제기되었는데, 그중 가장 유력한 주장은 주택 공급이 부족하다는 것이다. 하지만 이 책은 주택 공급 부족이 집값 상승의 원인이라는 주장에 대해 부정적인 입장이다. 저자는 현재 집값 상승을 주도하는 시장은 주택 보유자이면서 주택 추가 구매력이 있는 사람들의 시장이라고 본다. 이 같은 가수요 시장에서는 지금 현재 분명 공급이 수요를 따라가지 못하고 있다. 저자는 문재인 정부가 지금보다 두 배의 물량을 주택 시장에 쏟아부었더라도 주택 가격은 안정되지 못했을 것이라고 말한다. 역대 어느 정부보다 실수요자 위주의 주택 정책을 강조하는 문재인 정부에서 공급하는 주택은 위치나 평형대 면에서 투자 가치가 떨어지기 때문이다.
집값을 좌우하는 것은 실수요 시장이 아니라 가수요 시장이다
이 책은 문재인 정부가 추진하는 정책의 큰 방향은 옳지만 효과적이지는 않다고 단언한다. 문재인 정부가 고집하는 부동산 정책의 기본원칙은 무주택자라는 실수요자에게 주택을 공급한다는 것인데, 부동산 시장은 사실 실수요 시장이 아닌 가수요 시장에 의해 결정되기 때문이다. 이 책은 문재인 정부의 부동산 정책이 실패한 주요 원인은 엄연히 존재하는 가수요 시장을 애써 부인했기 때문이라고 강조한다. 문재인 정부는 서울의 주택보급률이 이미 100%에 가깝다는 사실을 근거로 들어 실수요자 위주의 주택 정책을 펼쳐야 한다고 주장해 왔다. 하지만 이 책은 지금 집값을 좌지우지하는 것은 중산층 중에서도 상위에 속하는 계층이라고 분석한다. 이들은 대개 자가를 이미 보유하고 있으며, 노동소득으로 부를 늘리는 한편 자산소득이나 자산가치 상승으로도 부를 늘려간다.
따라서 이 책은 부동산 정책을 수립하는 데 주택보급률보다 중요한 것은 자가보유율을 파악하는 것이라고 강조한다. 정부가 신규 주택을 계속 공급하는데도 자가보유율이 더 낮아지고 있다는 것은 시중에 공급되는 주택이 또다시 다주택자의 차지가 되고 있다는 것을 의미하기 때문이다. 결론적으로 이 책은 실수요 시장이 아닌 가수요 시장에서는 공급을 늘리더라도 가격 안정화를 기대할 수 없다고 진단하면서, 공급 외에 집값을 안정시킬 수 있는 대책으로 첫째, 가수요에 대응할 것, 둘째, 국가균형발전으로 서울 집중을 해소할 것, 셋째, 정부의 부동산 정책에 대해 국민적 공감을 얻을 것을 제시한다.
부동산에 대한 철학과 정책 목표를 국민들과 공유하라
지나치게 당연한 명분은 현실을 보는 눈을 어둡게 만든다. 부동산 투기로 인한 불로소득을 인정할 수 없다는 것, 실수요자들에게 더 많은 집을 주어야 한다는 것은 누구도 반대하기 힘든 당연한 명분이다. 하지만 그러한 가치와 정책 목표를 국...민들이 당연히 공유하는 것은 아니다. 현시점에서 양질의 주택을 공급하는 것이 집값 안정이 아니라 집값 폭등을 불러올 수 있다는 점, 부동산 불로소득이 무주택자의 내 집 마련을 점점 더 어렵게 만들 수 있다는 점이 우려되어 재개발·재건축을 통한 주택 공급에 부정적이고 공공 주도의 주택 공급을 실현하고자 한다면 정부는 국민들을 끊임없이 설득해야 하고 이러한 비전을 국민들과 공유해야 한다고 이 책은 당부한다.
한편 이 책의 또 다른 특징은 산업혁명 이후 전개된 도시의 역사를 고찰함으로써 미래의 도시를 예측하고 있다는 것이다. 오늘날과 같은 팽창형 거대도시는 사람, 물자, 정보 이동에서의 효율성을 극대화하기 위한 역사적 산물에 불과할 뿐, 불변하는 존재는 아니다. 이제 4차 산업혁명을 통해 로봇이 사람의 노동을 대신하는 시대가 도래하면 도시는 그 필요성은 급격히 줄어들 것이다. 그때가 되면 도시에 대한 사람들의 요구는 지금과 크게 달라질 것이며, 부동산 가격도 크게 변화할 것이라고 저자는 전망한다.
제1장 집값 문제를 보는 조감도
제2장 집값은 왜 오르는가?
제3장 정말 공급이 문제인가?
제4장 집값은 언제까지 오를 것인가?
제5장 현실적이고 구체적인 집값 대책
제6장 집은 사는(buy) 것이 아니라 사는(live) 곳이라는데
제7장 팽창형 거대도시의 소멸
문재인 정부 들어서는 초기부터 집값 상승이 나타났다. 정부 출범 후 3년차 되는 해인 2020년에는 집값이 심상치 않은 조짐을 보이기 시작했다. 문재인 정부의 대처는 노무현 정부와 똑같이 시작했다. 수요를 규제하는 방법을 택했다. 대출을 규제하고 법제도를 동원해서 수요를 억제하려고 했다. 공급이 문제라는 야당과 일부 언론의 공세에도 불구하고 한동안 수요를 억제해서 집값을 잡아보겠다는 의지를 굽히지 않았다. 이런 배경에는 노무현 정부와 같은 상황 판단과 철학이 자리를 잡고 있다. 문재인 정부는 집값 상승을 견인하고 있는 수요는 투자적 수요라는 판단하에 집에 투자해서 얻는 이익은 불로소득이며 다른 사람들의 간접적 피해를 기반으로 한 착취적 행위라는 철학을 갖고 있는 것이다. _86~87쪽
도시로의 집중화, 즉 고밀도화가 진행됨에 따라 생산성이 향상되는 것은 분명하다. 물자와 사람과 정보의 이동효율이 높아지기 때문이다. 그런데 도시를 만들기 위한 투자비용과 도시를 사용하면서 지불해야 하는 비용도 함께 증가한다는 점을 간과해서는 안 된다. 도시 집중에 따른 생산성 향상으로 증가하는 효용과 도시 집중에 따른 투자비 및 유지비 상승으로 증가하는 비용 간의 관계에서 초기에는 효용이 비용을 능가하지만 어느 시점부터 비용이 효용을 능가하게 된다. 한계효용은 체감하고 한계비용은 체증하기 때문에 나타나는 현상이다. 이 순간을 과밀이라고 부를 수 있다. _106~107쪽
문재인 정부에서는 주택의 가격을 상승시키는 데 주요한 역할을 하는 공급이 분명 감소되었다. 공급 감소는 좋은 위치의 땅이 소진되는 것처럼 불가피하게 일어나기도 하고 때로는 수요 예측을 잘못해서 일어나기도 한다. 하지만 문재인 정부에서 나타난 공급 감소는 그것과 다르다. 매우 의도적이다. 그런 의도를 일정 부분 정당화시켜 주는 것은 주택보급률 및 총 주택 수 증가와 함께 살펴본 자가보유율이다. 그럼에도 불구하고 의도적인 공급 감소가 시장에서 주택 가격 상승을 촉진했다는 것은 분명한 사실이다. _147쪽
요약하자면 문재인 정부는 ① 시장에서 가수요가 발생한다는 것을 알면서도, ② 가수요가 시장 가격을 상승시킬 능력이 있다는 것을 알면서도, ③ 그리고 그러한 가격 상승 압력으로 작용하는 가수요에 부응해서 가장 즉각적으로 가격 안정화를 기대할 수 있는 방법은 공급이라는 것을 알면서도, ④ 그런 공급이 재개발, 재건축을 통해서 가능하다는 것을 알면서도 가수요를 억제하고 공급을 의도적으로 축소하는 정책을 선택했다. 명분은 있지만 실효는 없는, 그리고 집값의 지속적 상승이라는 부작용을 불러온 대책이었다. _155~156쪽
문재인 정부가 지금보다 두 배의 물량을 실수요 시장에 쏟아부었더라도 주택 가격은 안정되지 못했을 것이다. 그 이유는 크게 보아 두 가지다. 하나는 정부가 공급한 물량이 위치나 평형대, 그리고 전매조건에서 볼 때 투자 가치가 떨어지기 때문이다. 다른 하나는 가수요 시장의 수요자는 실수요 시장에 참여할 자격조차 되지 않기 때문이다.
2020년에 주택 가격이 상승한 원인은 공급 때문이기도 하고 공급 때문이 아니기도 하다. 문재인 정부의 주택 정책에서 공급은 상대적으로 충분하기도 하고 반대로 부족하기도 하다. 모순처럼 들리는 주장이다. 그런데 해결하기에 별로 어려울 것 없는 모순이다. 시장이 두 개이기에 그렇다. 주택시장에는 한편에는 실수요를 대상으로 하는 시장이 존재하고 다른 한편에는 투자적 수요를 대상으로 하는 시장이 존재한다. _160~161쪽
문재인 정부가 추진하는 정책의 큰 방향은 옳다. 여기서 주목할 ...것은 효과적이라고 표현한 것이 아니라 그저 옳다고 표현한 것이다. 옳지만 효과를 낼 수는 없다. 실수요 시장에서는 옳을지 몰라도 가수요 시장에서는 틀린 정책이기에 그렇다. 무주택자라는 실수요에만 매달려서는 서울의 집값을 잡을 수 없다. 서울의 집값을 좌우하는 것은 가수요 시장의 기존 주택 보유자들이기 때문이다. 가수요 시장의 엄연한 존재를 애써 부인한 것이 문재인 정부가 시행한 부동산 정책이 실패하고 있는 주요 원인이다. _180쪽
현재 상황에서 집값 상승에 대한 대책의 큰 방향은 세 가지로 요약된다. 첫째 방향은 단기적 대책이다. 단기적으로는 가수요에 대해서 어떤 방식으로든지 대응을 해야 한다. 둘째 방향은 장기적 대책이다. 장기적으로는 서울 집중을 해소해야만 한다. 이를 위해서는 국가균형발전이 최선이다. 셋째로는 정부의 부동산 정책에 대해서 국민적 공감을 얻어야 한다. 문재인 정부의 명분과 의지는 높이 살 만하지만 여기에 대해 국민적 공감을 얻고 있는지는 의문이다. _188쪽
지나치게 당연한 명분은 현실을 보는 눈을 어둡게 한다. 부동산 투기로 인한 불로소득을 인정할 수 없다는 것, 실수요자들에게 더 많은 집을 주어야 한다는 것은 누구도 반대하기 힘든 당연한 명분이다. 그러다 보니 정부는 그런 가치와 정책 목표가 국민들에게 당연히 공유되는 것으로 생각한 듯하다. 하지만 현시점에서 양질의 주택을 공급하는 것이 집값 안정이 아니라 집값 폭등을 불러올 수도 있다는 사실, 부동산 불로소득이 무주택자의 내 집 마련이라는 꿈을 점점 더 어렵게 하고 현실적으로 경제적 부담을 가중시키는 구조적인 질곡으로 작용한다는 사실을 미처 생각하지 못하고 살아가는 사람이 많다는 것을 알아야 한다. 부동산에 대한 철학과 정책 목표를 국민들과 공유하는 것은 모든 부동산 정책을 시행하기에 앞서 반드시 해야만 하는 일이다. _227쪽
인공지능을 장착한 로봇에 의해 사람이 대체되고 로봇으로 대체되고 남은 부분이 재택근무로 채워진다면 이론적으로 더 이상 도심이 유지될 필요가 없다. 도심이 유지될 필요가 없다면 접근성을 이유로 형성된 부동산 가격이 더 이상 지탱될 수 없다. 4차 산업혁명이 가시화되면서 이런 전망에 힘이 더 실렸지만 코로나가 그 속도를 앞당겼다. _300~301쪽
이상현 [저]
서울대학교 건축학과를 졸업하고 미국 미시건대학교에서 석사학위를, 하버드대학교에서 박사학위를 받았다. 현재 명지대학교 건축대학에서 건축 및 도시 설계를 가르치고 있으며, ‘도시 공간과 인간의 삶’에 대한 연구를 계속하고 있다. 대표 저작으로는 『길들이는 건축 길들여진 인간』(2013년 문화체육관광부 우수교양도서, 2013년 네이버 오늘의 책, 2019년 대한건축학회 소우저작상), 『몸과 마음을 살리는 행복공간 라운징』, 『건축감상법』, 『마을사람과 뉴타운키즈』(2018년 우수출판콘텐츠 제작지원 사업 선정)가 있으며, 주요 논문으로는 「도시공간 내 통행량 추정을 위한 네트워크 특성 지표 개발」(2012년 대한건축학회 논문상)이 있다.
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