부동산 베스트 애널리스트 출신, 인기 유튜버 채상욱
내 집 마련을 꿈꾸는 부린이의 모든 궁금증에 답하다!
대한민국 사회에서 꼭 필요한 생존 지식
주택 시장에 대한 기본 상식부터 내 상황에 맞는 맞춤형 청약 전략까지
부린이를 위한 부동산 입문서
이 책의 저자 채상욱은 전문가들의 전문가라고 불릴 만큼 대한민국 부동산 시장을 꿰뚫고 있는 최전선의 스페셜리스트다. 그런 그조차도 이제 고급 수학을 동원해야 겨우 해법이 보인다고 이야기할 정도로 대한민국 부동산 정책이 복잡해졌다. 그래서 그는 사회 초년생이나 부동산 초보자들이 우리 사회에서 ‘실거주를 위한 내 집 한 채 마련하기’가 얼마나 어려운 일인지를 실감하며, 그 어려움을 해결할 수 있도록 이 책을 쓰게 됐다.
이 책은 주택 시장에 대한 기본 상식으로 시작해서 기존 주택을 매수할 때의 유의점이나 가치평가를 하는 방법, 청약제도에서도 어떤 방식의 청약이 있고 나는 어떤 형태로 청약에 접근해야 할지에 대한 개념 잡기 등을 다뤘다. 이뿐만 아니라 주택과 아파트, 3기 신도시를 둘러싼 부동산 상식부터 지난 50여 년간 반복되어온 부동산 정책의 역사, 또 현재 어떤 정책들이 적용되고 있고 이들 정책의 특징은 무엇인지, 나아가 나에게 어떤 부분이 유리하고 불리한지 등을 깨닫고 현명하게 대응할 수 있도록 부동산과 관련한 거의 모든 주제를 이 책 한 권에 담았다.
우리는 지금 정보가 경쟁력이고 또 돈이 되는 세상에 살고 있다. 한마디로 뭐라도 알아야 내 집이 생기는 것이다. 이제 모두 채상욱의 어깨 위에 올라 대한민국 부동산 시장을 내려다보며 내 집 마련의 첫걸음을 떼어보자!
읽다 보면 부동산 시장에 눈이 뜨이고
언감생심이던 내 집 마련이 가능해 보인다
부동산 하면 어려운 용어에다 복잡한 정책 때문에 머리 아파하는 사람들이 많다. 들여다보기도 전에 지치기 일쑤인 사람들을 위해 아주 친절하게 항목별로 설명한다. 부동산 시장에서 헷갈리기 쉬운 여러 주택 명칭부터 부동산 가격이 어떤 원리로 오르고 내리는지, 50년간의 정책 역사를 통해 무엇을 알 수 있고 앞으로 시사하는 바는 무엇인지, 3기 신도시 사전청약을 비롯해 나에게 맞춤형 청약 전략을 어떻게 짜야 할지, 세금 관련 지식까지 부동산에 관해 꼭 알아야 할 정보들을 알려준다. 무엇보다 술술 읽다 보면 자연스레 지식이 쌓인다는 점이 이 책의 장점이다.
무엇보다 이 책에는 규제와 완화라는 냉탕과 온탕을 오가며 시장의 불신과 혼란을 불러온 50년 정부 정책의 역사가 일목요연하게 정리되어 있다. 앞으로 어떤 정책이 나오더라도 시장에 미칠 영향이나 나에게 유리하고 불리한 점은 무엇인지를 파악할 수 있게 도와준다. 또한 대량 주택공급을 앞둔 3기 신도시의 청약 전략을 위해 입주자모집공고문 읽는 방법부터 찬찬히 알려준다.
10년 넘게 부동산 시장을 연구하며 익힌 부동산 지식을 초보자의 눈으로 봐도 쉽게 이해할 수 있게 단순화하고 항목별로 정리해놓았다. 방대한 부동산 지식에서 꼭 필요한 정보만을 가려 뽑아 복잡한 부동산 시장을 보는 안목을 키워주는 것은 물론 실질적으로 내 집을 마련하는 데 큰 도움이 될 것이다.
내 집 마련의 왕도는 청약
공부할수록 당첨확률이 올라간다!
수도권 3기 신도시 청약 경쟁, 나만의 전략은?
아파트 가격이 하늘 모르고 치솟고 있다. 이 가격 상승 흐름이 어디까지 이어질지, 도대체 언제 진정될지, 정말 며느리도 모르는 판국이다. 이제 근로소득으로 수도권에 내 집 한 채를 마련하는 것은 불가능에 가깝다. 그래서 서민에게 남아 있는 유일한 방법이 바로 아파트 청약에 당첨되는 길이다. 그런데도 특공, 사전청약, 국민주택, 민영주택, 투기과열, 청약과열 등의 단어를 듣고 바로 그 의미를 떠올리지 못한다면, 이미 우리 사회에서 벌어지는 생존 경쟁에서 한참 뒤처지고 있다는 사실을 깨달아야 한다. 더구나 아직 무주택자이거나 자녀를 위해 주택을 마련해야 하는 처지라면 두말할 나위도 없다. 문제는 정부가 이런저런 대책을 계속 발표하면서 갈수록 관련 내용이 어려워진다는 점이다.
하지만 걱정할 필요 없다. 이 책은 부동산에 관한 지식이 전혀 없는 사람이라 하더라도 처음부터 쉽게 이해할 수 있게 꼭 알아야 할 사항을 중심으로 친절하게 설명한다. 특히 자신만의 청약 전략을 수립할 수 있도록 핵심 내용을 콕 짚어 이야기한다.
- 1순위, 2순위는 무슨 의미?
- 청약에 당첨되는 기준은?
- 특별공급제도란?
- 입주자모집공고를 어떻게 해석해야 할까?
- 새로 시작하는 사전청약제도는 뭘까?
- 3기 신도시 분양을 어떻게 준비해야 할까?
3기 신도시가 발표되면서 앞으로 많은 주택이 공급될 예정이다. 무주택자에게는 결코 놓쳐서는 안 될 기회다. 저자는 3기 신도시와 청약과 관련된 내용도 이 책에서 꼼꼼하게 정리했다. 많은 주택 실수요자들이 이 책을 통해 자신만의 청약 전략을 세워 내 집 마련의 꿈을 이루기를 바란다.
프롤로그 부린이를 위한 부동산 수업
Part 1 부동산 공부 첫걸음
집의 종류가 이렇게나 다양하다고요?
우리나라에 집은 몇 채나 있을까요?
아파트는 언제부터 지어졌나요?
우리 아파트는 다른 나라와 어떻게 다른가요?
주상복합과 아파트는 어떤 차이가 있나요?
살기 좋은 신도시는 어디일까요?
Part 2 오르락내리락 부동산 가격의 비밀
상품성은 뭐고, 입지는 뭔가요?
인구가 줄면 주택가격은 어떻게 될까요?
주택도 생로병사가 있다고요?
주택 공급은 어떻게 이루어지나요?
코로나19는 주택 수요에 어떤 영향을 미칠까요?
부동산 시장의 사이클은 어디서 비롯될까요?
집값이 오를지 내릴지 알고 싶어요
Part 3 부동산 정책과 시장의 오묘한 관계
부동산 시장의 보이지 않는 손?
과거 부양책들이 말해주는 것들?
글로벌 금융위기 후 왜 부양책이 효과가 없었을까요?
주택 시장 부양책의 끝판왕이라고요?
2010년대 대세 상승장의 원인이 뭔가요?
주택임대사업자 제도란 무엇이고 왜 알아야 하나요?
정권이 바뀔 때마다 정책이 바뀐다고요?
Part 4 청약에 대처하는 현명한 자세
청약제도, 공부할수록 당첨 확률이 올라간다고...요?
1순위, 2순위는 무슨 말인가요?
청약에 당첨되는 기준이 뭔가요?
특별공급제도란 무엇인가요?
입주자모집공고를 뜯어볼수록 유리하다고요?
새로 시작하는 사전청약제도는 뭔가요?
3기 신도시 분양을 어떻게 준비할까요?
주택담보대출을 받으려고 하는데요
Part 5 재건축과 재개발, 알고 투자해야 성공한다
재건축과 재개발은 무엇이 다른가요?
정비사업에 3가지 방식이 있다고요?
초과이익환수제란 무엇인가요?
정비사업의 수익성은 어떻게 계산하나요?
분양가 상한제는 왜 도입됐나요?
Part 6 세금을 알면 투자 전략이 보인다
부동산 세금, 뭘 알아야 하나요?
2020년부터 저가 주택들이 왜 올랐을까요?
고가 1주택만 갖고 있어도 종부세 폭탄인가요?
1주택 실수요자는 세 부담이 없나요?
오피스텔 시장에 부는 풍선효과?
에필로그 사는 동안 꼭 한 번은 필요한 공부입니다
집, 즉 주택이란 무엇일까요? 주택법에서 내린 정의를 살펴보면, 주택이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 그리고 그 부속토지를 말합니다. 주택이 건축물과 부속토지로 이뤄졌다는 부분이 중요한데요, 결국 토지와 건축물로 구성되고 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 공간을 주택이라고 합니다.
- 14p
한국의 인구 천 명당 주택 수 383호는 현재 계획대로라면 2025년을 전후로 417~433호 사이에 안착할 것 같습니다. 그렇게 된다면 주요 국가들과 주택 공급 수준이 비슷해집니다. 그리고 이 시기를 전후로 총인구수 감소가 지금보다 가속화될 전망입니다. 그렇다면 분모인 인구수의 감소 효과로 인해서, 인구 천 명당 주택 수는 분모 감소 효과로 더 높아지는 상대적 효과까지도 발생할 가능성이 커집니다.
부동산 시장에는 주택 공급이 부족하다는 의견이 넘쳐납니다. 주택가격의 상승이 공급 부족 때문이라는 인식이 매우 보편적으로 퍼져 있습니다. 주택 공급의 정도나 지표 등을 바탕으로 2021년 현재 기준으로 보면 주택 공급이 부족하다는 의견이 근거가 있지만, 4~5년이 지난 후에는 상황이 달라집니다. 그때는 향후 이루어질 많은 주택 공급으로 인해서 공급 부족에서 벗어날 가능성이 크기 때문입니다. 물론 주택 공급이 계획대로 진행되는지를 확인해봐야겠죠. 그만큼 공급은 중요한 문제입니다.
- 30~31p
현재의 3기 신도시는 과거 1, 2기 신도시 대비 교통망을 포함해 좀 더 발전된 형태로 기획하고 있습니다. 사회가 발전하고 성장하는 만큼, 신도시의 설계도 달라질 수밖에 없습니다. 다만, 3기 신도시 공급계획 역시 2010년대 후반에 주택가격이 급등하면서 다시 공급이 중요해지는 때에 나왔고, 구도심뿐 아니라 신도시 공급까지 포함해서 총 200만 채 이상의 주택을 공급한다고 발표되었습니다. 1기와 2기 신도시처럼 ‘주택가격이 상승하고 수요공급 논리로 신도시가 등장’했다는 점에서 비슷합니다. 한마디로 한국의 신도시는 예나 지금이나 여전히 공급 부족을 해결하는 수단으로서 등장한다는 것입니다.
이처럼 신도시가 공급되는 시대적 배경은 늘 주택가격 급등기의 공급 문제를 해결하는 데 있었습니다. 그러다 보니 신도시를 설계할 때 주택을 중심으로 설계할 수밖에 없었습니다. 주거 중심 신도시가 갖는 문제점도 그래서 적지 않습니다.
- 55~56p
과연 현재의 3기 신도시는 어떻게 건설될까요? 신도시의 전체적인 설계는 자급자족과 주변과의 연계를 매우 중시하며 설계되고 있습니다. 특히 환경조건 등이 강조되는 시대를 살면서 야생동물의 생태축 역할을 하는 녹지축을 포함, 수변 시설 등 친환경적 이미지를 강조합니다.
신도시 중에서 판교를 비롯해 과천 지식정보타운, 광교 등은 업무시설이나, 도시 지원시설 용지의 비중이 매우 높아서, 그간 지어졌던 신도시들과 궤를 달리하는 도시적 특징을 갖습니다.
즉 애초부터 베드타운이 아니라 일자리 중심으로 기획되었다는 의미입니다. 이로 인해서 주변의 주택 수요를 흡수하고 아마도 해당 지역의 도심 역할을 하는 신도시가 될 것으로 보입니다. 이는 이들 3개 도시의 토지이용계획도가 타 도시들과 다르기 때문입니다
- 57~58p
충분한 자금이 있다면 입지와 상품 모두 좋은 곳을 선택하면 되겠지요. 그러나 거의 모든 세대가 자금에 제한이 있으므로 결국 입지와 상품 중 무엇을 더 우선시할지 매우 고민스러울 수밖에 없습니다.
여기서부터는 아마도 선호도 차이, 개인 취향 차이라고 할 수 있는데요. 입지만 좋은 곳에 살면 단지 생활...이 불편할 수 있고, 단지만 좋은 곳에 살면 입지로 인해서 다른 불편함이 생길 수도 있으니, 나만의 기준을 세워서 해결할 것을 추천합니다.
입지와 상품 모두 중요한 개념입니다. 이 둘의 개념부터 확실히 알고 난 후 부동산에 접근한다면 과거와 관점이 달라지는 것을 알 수 있습니다. 예를 들어 입지와 주변 여건이 좀 더 중요하다고 생각한다면 좋은 입지를 찾는 데 매진해야 합니다. 입지보다 상품적 측면을 더 중요하게 생각한다면 내 라이프스타일에 맞는 주택, 더 좋은 상품적 특성을 갖춘 주택을 찾기 위해 노력해야 합니다. 결국 자기가 사는 집은 자신이 선택하는 것이기 때문입니다.
- 68~69p
요즘 ‘서학개미’라고 해서 전 세계 GDP 1위 국가인 미국의 주식시장에 투자하는 국내 투자자들이 많아졌습니다. 혹시 이 글을 읽으면서 머릿속에 떠오르는 미국의 대표적인 건설사가 있나요? 혹은 들어는 봤나요? 아마도 없을 겁니다.
건설업의 비중은 선진국이 될수록 내려올 수밖에 없습니다. 우리나라는 그 비중이 GDP의 5~6% 수준을 유지하다가, 2015년 이후부터는 GDP의 8~9% 수준으로 오히려 높아지면서 다른 나라에서는 유례를 찾기 힘들 정도로 건설업 비중이 상당히 높은 편입니다.
-110~111p
지금 시점에서 보면 신기할 정도로 부양책을 계속해서 냈음에도 불구하고 시장은 살아나지 않았습니다. 그동안 발표된 부양 정책만 보자면 너무 많아서 열거하기 힘들 정도입니다. 다주택자의 양도세 완화, 취득세 감면, 또 특정 연도의 경우 양도세 100% 완화, 분양권 전매 기준 완화, 토지거래허가제 폐지, 투기과열지구 폐지 등 사실상 사용할 수 있는 모든 부양책이 나온 듯한, 한마디로 부양책의 향연이었습니다.
그러나 이런 엄청난 부양책에도 불구하고, 주택 시장은 상승보다는 횡보 상태로 무려 5년 이상을 갑니다. 이유가 무엇이었을까요?
- 126p
많은 직장인이 건물주가 되거나 주택임대를 통해서 월세를 받는 은퇴 이후의 삶을 꿈꿉니다. 그래서 큰 빌딩은 아니더라도 꼬마빌딩에 대한 관심이 커졌습니다. 주택을 여러 채 임대하면서 월세를 받고 싶다면 주택임대사업자 제도에 대한 이해가 필수입니다. 주택을 임대하고 이를 구청과 세무서에 등록한 사람 또는 기업을 주택임대사업자라고 합니다. 구청에 등록하는 것은 해당 사업을 한다는 사실을 알리는 행위이고, 세무서에 등록하는 것은 주택임대업에서 나오는 소득이나 세제 관련 혜택을 받기 위해서입니다. 주택임대업도 ‘업業’이어서, 사업자등록을 한다고 보면 됩니다.
주택임대사업은 개인 명의로도 얼마든지 등록할 수 있고, 회사에 다니면서도 할 수 있기 때문에 직장인 중에서도 주택임대사업자 등록을 한 분들이 적지 않습니다. 꼭 전업으로 주택임대업을 해야 하는 것이 아니라, 구청과 세무서 자격 기준을 충족하면 됩니다.
- 140~141p
입주자모집공고는 청약에 관한 모든 것이 실려 있는 공고문입니다. 이 공고문은 주택 공급에 관한 규칙 제21조(입주자모집공고)에 따라서, 주택 공급을 시행하는 사업자가 작성해서 모두가 볼 수 있도록 한 공고문입니다.
입주자모집공고는 특정 단지명으로 검색하면 대부분 인터넷에서 손쉽게 알아볼 수 있습니다. 청약홈 사이트나 해당 아파트 브랜드의 건설회사 홈페이지 등 다양한 소스로 찾아볼 수 있습니다. 중요한 것은 보는 방법이겠죠.
입주자모집공고에서 중요하게 확인해야 할 사항은 비교적 앞부분에 나옵니다.
-182p
여러분은 재건축과 재개발의 차이에 대해 제대로 이해하고 있나요? 이 두 단어는 비슷해 보이면서도 다른 점이 꽤 많아서 용어를 구분해서 사용해야 합니다. 구분 없이 쓴다면 듣는 사람은 ‘아직 부동산 초보구나’라고 생각할 수가 있거든요.
주택재건축과 재개발은 원도심 재개발의 방식입니다. 원도심 중 주택용지, 그중에서도 대규모 면적을 일제히 멸실하고 새로 짓는 방식을 재건축 혹은 재개발이라고 합니다. 주변 환경은 양호한데 주택만 노후해서 주택만 새로 짓는다면 재건축이 됩니다. 반면 주변 환경도 열악할뿐더러 주택도 노후해서 주변 환경과 주택 모두 새롭게 지어야 한다면 재개발입니다.
-212~213p
“초보는 팔고 나서 계산하고, 중수는 팔기 전에 계산하고, 고수는 사기 전에 계산한다.”
세금과 관련해 이런 말이 있습니다. 여기서 고수가 꼭 세무사나 그에 준하는 세무 지식이 있어야만 하는 것은 아닙니다. 그러나 팔기 전에 계산해보지 않는다면 자칫 낭패를 볼 수 있는 것이 세금이어서 미리 파악해두면 도움이 됩니다.
-244p
채상욱 [저]
새로운 정부 출범과 함께 부동산 시장에 대한 다양한 예측이 쏟아지고 있다. 새 정부가 이전 정부의 부동산 대책을 대부분 승계할 것으로 보이는 만큼 시장에 큰 변화가 없을 거라 생각할 수 있지만, 변화가 적을 때 오히려 더 큰 변화가 생기는 것이 국내 주택 시장의 아이러니다. 이 책은 대선 이후 부동산 시장에 나타날 변화와, 특히 아파트를 거래할 때 앞으로 반드시 알아야 할 내용들을 다루었다. 집은 자산이기 이전에 삶이 담기는 공간이다. 그래서 시장을 전망하고 평가하기란 항상 조심스럽다. 하지만 그렇기 때문에 애널리스트의 직업윤리와 자존심을 걸고, 더욱 객관적으로 정확한 정보를 제공하기 위해 노력했다는 점을 밝히고 싶다. 현재 하나금융투자 건설·부동산 애널리스트로서 국내 건설·부동산 시장을 분석·전망하고 있고, 꾸준한 분석 리포트를 통해 베스트 애널리스트로 평가받고 있다. 다양한 주택·부동산 포럼과 민간 협력 단체 등에서도 활동 중이다. 첫 책 《뉴스테이 시대, 사야 할 집 팔아야 할 집》은 데이터와 정책을 바탕으로, 부동산 시장에 대한 빅픽처를 제공했다는 평가를 받으며 독자들에게 사랑받았다. 앞으로도 독자들에게 필요한 실용적인 정보를 쉽게 제공하는 것이 저자로서의 바람이다.
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