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부동산권리분석 입문서 〈나는 아내보다 권리분석이 좋다〉를 참조하여, 수정이 거듭되어 왔던 강의교안을 기초로 완전하게 새롭게 집필한 교재다. 대학원 등의 교육기관에서 교재로 쓰일 수 있도록 법학의 기초라 할 수 있는 근거 즉 ‘법조문과 판례’를 최대한 찾아 명시하였다. 대학원 등에서의 한 학기 강의주간이 보통 16주이고, 중간고사와 기말고사를 제외하면 ‘제13강 내지 제14강’의 강의가 이루어지는 점을 고려하여 목차의 구성에 있어서도 ‘제14강’이 최종목차가 될 수 있도록 배려하였다.

제1강 부동산권리분석의 의미와 말소기준 1. 부동산경매의 의의 3 2. 부동산권리분석 및 말소기준의 의미와 근거조문 4 3. 각 말소기준에 대한 설명 7 4. 말소기준의 구체적인 의미 9 5. 말소기준으로 기능하는 특수한 경우 12 6. 대위변제를 통한 말소기준의 변경사례 13 7. 흔하게 볼 수 있는 권리분석 사례 15 가. ① 근저당 → ② 가압류 → ③ 근저당권자의 임의경매 또는 강제경매(가압류권자 승소) 15 나. ① 주택임차인의 존재(대항요건+확정일자) → ② 제3자의 경매신청(임의경매 또는 강제경매) 16 8. 제1강 체크포인트 16 제2강 등기사항증명서상 갑구에 기재되는 권리 1. 등기사항증명서상에 기재되는 권리 요약 20 2. 가압류등기 21 가. 가압류의 의의 21 나. 가압류 권리분석 사례 22 (1) 사안 간략 정리 22 (2) b가 경매를 신청한 경우 22 (3) a가 경매를 신청한 경우 24 (4) 참고할 내용 1 24 (5) 참고할 내용 2 25 다. 선순위 가압류에 대한 배당방법 25 3. 가처분등기 26 가. 일반적인 경우 26 나. 후순위 가처분이 소멸되지 않는 예외적 경우 29 (1) 토지소유자의 건물소유자에 대한 철거소송 29 (2) 예고등기 성격의 가처분 30 (3) 가처분과 민...사집행법 제91조의 제3항의 관계 31 다. 토지거래허가구역 내의 토지에 대한 가처분 31 라. 말소기준으로 기능하는 저당권보전 가처분 33 4. 가등기 34 가. 가등기의 의의 34 나. 가등기와 관련된 권리분석 및 배당 사례 38 (1) 사례 38 (2) 사례 해설 39 다. 등기접수일이 1984. 1. 1. 이후 설정된 담보가등기는 말소기준 39 라. 말소기준으로 기능하는 저당권보전 가등기 42 마. 소유권이전등기청구권 보전가등기와 제척기간 내지 소멸시효 43 바. 선순위 가등기가 존재하는 경우 반드시 경매절차를 중지해야 하는지 여부 45 사. 선순위 가등기에 따른 본등기로 낙찰자(매수인)의 소유권 상실과 배당채권자의 담보책임 45 아. 토지거래허가구역에 있어 낙찰자(매수인)가 인수하지 않는 선순위 가등기 47 5. 예고등기 48 6. 압류등기 51 7. 환매특약등기 54 가. 기본이론 54 나. 압류절차에 있어 경매부동산 조사 시 환매특약등기가 존재할 때 경매법원의 조치 56 8. 환지등기 58 9. 경매개시결정기입등기 58 10. 제2강 체크포인트 60 제3강 등기사항증명서상 을구에 기재되는 권리 1. 등기사항증명서상에 기재되는 권리 요약 66 2. 저당권 67 3. 근저당권 75 4. 공동저당권 77 5. 공장저당권 80 6. 지상권 82 7. 지역권 87 8. 전세권 91 가. 기본이론 91 나. 전세권판례 심층분석 96 (1) 전세권자의 지위와 대항력을 갖춘 임차인의 지위 겸유 판례 96 (2) 전세권자의 지위와 대항력을 갖춘 임차인의 지위 겸유, 그리고 전세권의 통정허위표시 판례 99 9. 민법상 등기된 임대차 102 가. 기본이론 102 나. 등기된 임대차와 관련된 판례 등 심층분석 104 10. 임차권등기명령에 의한 임차권 등기 107 11. 제3강 체크포인트 110 제4강 주택임대차보호법상 임차인 1. 기본이론 116 2. 제4강 체크포인트 132 제5강 상가건물임대차보호법상 임차인 1. 기본 이론 136 2. 경매로 상가건물을 매수할 경우에 특별히 주의할 점 143 가. 체납관리비의 승계 문제 143 나. 연체된 차임과 계약해지의 문제 145 다. 임차인에게 보장되는 계약갱신요구권의 문제 146 라. 임대인 지위 승계로 인한 임차인의 권리금회수 방해금지의 문제 149 마. 경계가 소멸된 집합건물상가를 경매로 매수할 때의 주의할 점 152 3. 제5강 체크포인트 154 제6강 법정지상권 1. 법정지상권의 의의와 종류 158 2. 저당권실행에 의한 법정지상권 160 3. 관습법상 법정지상권 163 4. 제6강 체크포인트 165 제7강 법정지상권판례 심층분석 1. 공유관계 및 구분소유적 공유관계와 법정지상권 168 2. 담보지상권과 법정지상권의 충돌 171 3. 무허가 미등기 건물에 대하여도 성립하는 법정지상권 사례 173 4. 건물에 한하여 인정되는 법정지상권 175 5. 관습상 법정지상권의 취득과 양도 및 건물철거청구 180 6. 법정지상권 성립 건물을 경매절차에서 취득한 매수인은 법정지상권도 취득 182 7. 저당권 실행에 의한 건축 중 건물에 대한 법정지상권의 성립과 지료청구 184 8. 관습상 법정지상권의 성립과 토지소유자의 대처방법 186 9. 제7강 체크포인트 189 제8강 분묘기지권 1. 기본이론 194 2. 제8강 체크포인트 200 제9강 유 치 권 1. 민사유치권 204 가. 민사유치권의 의의 204 나. 타인의 물건 또는 유가증권을 적법하게 점유 205 다. 채권과 물건의 견련관계 208 라. 채권의 변제기가 도래 210 마. 유치권배제 특약의 부존재 등 210 2. 상사유치권 216 3. 저당권과 유치권의 우열 218 4. 유치권과 형사문제 221 5. 제9강 체크포인트 223 제10강 유치권판례 심층분석 1. 부동산에 대한 압류와 가압류 그리고 체납처분압류와 유치권 대항 여부 226 2. 유치권에 의한 경매가 강제경매 등으로 정지된 경우 유치권의 소멸 여부 230 3. 유치권 확인소송과 피담보채권의 소멸시효 중단 여부 231 4. 근저당권자의 유치권부존재확인청구 소송 233 5. 경매절차에서 유치권이 주장되지 않은 경우에 유치권부존재 확인소송 234 6. 유치권 주장자의 점유회수 및 유치권 존재확인 소송 237 7. 기타 유치권 관련 판례 239 8. 제10강 체크포인트 241 제11강 부동산취득의 법률적 제한 1. 토지거래허가구역 내 토지의 취득 246 2. 농지의 취득 247 3. 학교법인의 기본재산 취득 250 4. 사회복지법인의 기본재산 취득 254 5. 의료법인의 기본재산 취득 256 6. 전통사찰 재산의 처분제한 258 7. 건축법상의 도로 260 8. 제11강 체크포인트 261 제12강 특수한 문제 1. 무잉여의 문제 264 2. 공유지분매각의 문제 266 3. 집합건물 분리처분 금지의 예외로 해석되는 토지별도 등기 269 4. 집합건물에 있어 대지권 미등기 관련 쟁점 271 가. 구분소유권의 성립시점 271 나. 집합건물법 제20조의 분리처분금지를 통한 전유부분 매수인의 대지사용권 취득 274 다. 집합건물법상 분리처분금지 규정에 반하는 토지만에 대한 압류 및 가압류의 유효성 278 라. 구분소유자 상호간에 부당이득반환청구 가능성 279 마. 대지지분 매수인의 전유부분 소유자에 대한 부당이득청구 280 5. 토지 소유자의 독점적ㆍ배타적 사용수익권행사의 제한과 부동산경매 282 6. 도로소유자의 관청에 대한 부당이득반환청구와 조세부과의 문제 284 7. 위법건축물과 부동산경매 286 8. 명의신탁과 부동산경매 288 9. 낙찰자의 관리비 인수범위 290 10. 토지낙찰 시 수목까지 취득하는지의 문제 294 11. 부동산인도명령 297 가. 개관 297 나. 인도명령의 당사자 298 (1) 신청인 298 (2) 상대방 298 다. 인도명령의 신청 299 라. 인도명령의 재판과 집행 300 마. 불복방법 301 바. 인도명령신청과 점유이전금지가처분신청 302 사. 인도명령신청과 인도소송의 관계 303 12. 제12강 체크포인트 304 제13강 배당요구ㆍ배당순위ㆍ배당사례 1. 배당의 의미와 배당분석의 필요성 310 2. 배당받을 채권자의 범위와 배당요구 311 3. 배당절차의 개관 318 가. 채권의 신고 318 나. 배당절차의 실시 320 다. 배당받을 채권자의 범위 320 라. 배당기일의 지정 320 마. 배당할 금액 321 (1) 대금(1호) 321 (2) 지연이자(2호) 321 (3) 항고보증 또는 지연이자(3호, 4호) 321 (4) 전 매수인의 매수신청의 보증(5호, 규칙 제79조) 322 바. 배당표 원안의 작성과 비치 322 사. 배당의 순위 322 아. 배당기일 322 (1) 배당표의 확정 322 (2) 배당표에 대한 이의 324 (3) 배당표에 대한 이의와 부당이득 328 자. 배당의 실시 329 (1) 배당을 실시하여야 할 경우 329 (2) 집행정본 또는 채권증서의 교부, 영수증의 수령과 교부 329 (3) 배당액의 공탁 329 (4) 공탁된 배당액의 처리 330 (5) 배당기일 조서의 작성 331 차. 배당이의 소송 331 4. 배당순위 331 가. 배당순위의 결정 기준일 331 (1) 조세와 저당권ㆍ전세권 등의 기준일 331 (2) 당해세의 순위 기준일 334 (3) (근)저당권설정등기청구권을 보전하기 위하여 처분금지가처분등기를 한 경우 순위기산일 334 나. 배당순위표 335 (1) 압류재산에 조세채권의 법정기일 전에 설정된 저당권ㆍ전세권으로 담보되는 채권이 있는 경우 336 (2) 압류재산에 조세채권의 법정기일 후에 설정된 저당권ㆍ전세권으로 담보되는 채권이 있는 경우 344 (3) 압류재산에 저당권 등으로 담보되는 채권이 없는 경우 345 5. 구체적인 배당사례 346 가. 안분흡수배당 및 순환흡수배당(실무) 346 나. 사례 1 346 다. 사례 2 348 라. 사례 3 349 마. 사례 4 349 6. 제13강 체크포인트 351 제14강 배당이의의 소ㆍ채권자취소권ㆍ부당이득반환청구 1. 배당이의의 소 354 가. 의의 354 나. 당사자 적격 354 다. 관할법원 356 라. 소송절차 357 마. 판결의 효력 360 2. 경매절차에서의 채권자 취소권 361 가. 문제점 361 나. 경매단계별 원상회복방법 363 (1) 수익자가 배당금을 수령한 경우 363 (2) 배당표가 작성되었지만 수익자가 배당금을 수령하지 못한 경우 364 (3) 배당기일에 이의를 한 경우 365 다. 배당금채권 양도방법과 배당이의소송과의 관계 367 라. 소송실무상 주의할 점 369 마. 취소채권자와 수익자의 고유채권자 사이의 우열관계 371 (1) 문제점 371 (2) 해결방법 371 3. 배당받지 못한 자의 부당이득반환청구 373 가. 문제의 제기 373 나. 배당표기재 내용이 실체법상 권리관계와 불일치하면 부당이득청구 가능 373 다. 배당표기재 내용이 실체법상 권리관계와 합치하면 부당이득청구 불가 375 라. 채권의 일부만 기재한 채권계산서를 제출한 경우는 부당이득반환청구 불가 377 마. 부당이득반환청구의 범위는 본인의 손해액이 한도 378 4. 제14강 체크포인트 379

[서 문] 필자가 부동산권리분석 입문서 「나는 아내보다 권리분석이 좋다」(다산북스, 2010년 8월 간행)라는 책을 펴낸 지 12년이 흘렀다. 위 책을 출간한 것을 계기로 2018년부터 건국대학교 부동산대학원에서 ‘부동산권리분석론’이라는 과목을 5년째 강의하고 있다. 건국대에서 강의를 하면서 아쉬웠던 점은 법률도 개정되고, 판례도 변경되고 쌓이는데 책을 개정하거나 전면적으로 손질할 기회가 없었다는 것이다. 코로나로 인하여 시간적 여유가 생기면서 필자는 작년에 필자의 기존 칼럼을 모아 「부동산분쟁의 쟁점」(박영사, 2021년 1월 간행)을 출간하였는데, 이번에는 코로나(오미크론)에 감염되어 ‘자가 격리’되면서 본서를 쓰게 되었다. 책을 쓰려면 아무래도 통시간이 필요한데, ‘자가 격리’가 본서 출간의 계기가 된 것이다. 필자가 5년간 건국대에서 ‘부동산권리분석론’을 강의하면서, 위 책(나는 아내보다 권리분석이 좋다)을 교재로 하여 이를 기초로 한 ‘요약’ 강의교안을 대학원 원우들에게 제공하고 그 강의교안에 최신 판례 등을 업그레이드 하면서 보강해 왔다. 본서는 필자의 위 강의교안을 뼈대로 하여 출간한 것이다. 필자는 건국대 강의로 인해 축적된 자료가 있어 본서를 쉽게 출간할 수 있을 것으로 기대하였으나, 역시나 책을 쓴다는 것은 쉬운 일이 아니었다. 강의교안을 정리하고 필자가 위 책(나는 아내보다 권리분석이 좋다) 출간 이후에 소송실무 등을 통해 새롭게 경험하였던 관련내용을 본서에 추가로 정리하느라 적지 않은 시간이 소요되었다. -iii- 본서는 필자가 쓴 위 책(나는 아내보다 권리분석이 좋다)을 기초로 하였으나, 완전하게 새롭게 썼다고 보아도 무방하다. 위 필자의 책을 가끔 참조하였을 뿐이고, 수정이 거듭되어 왔던 강의교안을 기초로 완전하게 새롭게 본서를 집필하였으며, 본서 출간의 첫 번째 목적이 강의교재의 완성임을 고려하여 대학원 등의 교육기관에서 교재로 쓰일 수 있도록 법학의 기초라 할 수 있는 근거 즉 ‘법조문과 판례’를 최대한 찾아 명시하였다. 그뿐만 아니라, 대학원 등에서의 한 학기 강의주간이 보통 16주이고, 중간고사와 기말고사를 제외하면 ‘제13강 내지 제14강’의 강의가 이루어지는 점을 고려하여 목차의 구성에 있어서도 ‘제14강’이 최종목차가 될 수 있도록 배려하였다. 법률실무에 있어서는 ‘법조문과 판례’라는 근거가 가장 중요하다는 점에서 부동산에 대한 권리분석과 배당에 있어 실무를 다루는 변호사, 법무사분들 뿐만 아니라 경매입찰대리가 가능한 공인중개사분들에게도 본서가 도움이 될 수 있다고 생각한다. 게다가 부동산경매 등 부동산 투자를 하시는 투자자분들도 부동산권리분석 입문서 이외에 본서처럼 좀더 깊이 논의된 책을 보는 것도 도움이 되리라 믿는다. 본업이 변호사인 필자가 대학원에서 ‘부동산권리분석론(건국대 부동산대학원)’, ‘부동산계약론(동국대 행정대학원 부동산학과)’ 등을 언제까지 강의할지는 알 수 없지만 본서의 첫 번째 출간 의도인 강의용 교재완성에 충실할 수 있도록 관련판례 등의 중요부분에 밑줄을 긋는 것도 시도해 보았고, 각 강의마다 ‘체크포인트’라는 목차를 별도로 만들어 기본적으로 알아 둘 내용을 간략하게 정리하였다. 특히 제1강 시작 부분에 매우 간략하게 정리되어 있는 ‘부동산권리분석 전반을 관통하는 핵심 정리’는 본서를 이해하는 데 도움이 되는 핵심체계를 정리한 것으로 꼭 기억할 필요가 있다. 특수물건으로 칭해지는 법정지상권과 유치권의 경우는 ‘제7강 법정지상권판례 심층분석’ 편과 ‘제10강 유치권판례 심층분석’ 편을 통해 각 수많은 판례를 나름대...로 체계화하여 설명함으로써 두려움을 가질 필요 없이 그 핵심을 이해할 수 있도록 배려하였다. 즉 법정지상권과 관련해서는 ‘공유관계와 법정지상권’, ‘담보지상권과 법정지상권의 충돌’, ‘건물에 한하여 인정되는 법정지상권’, ‘건축 중 건물에 성립하는 법정지상권’, ‘법정지상권 성립과 토지소유자의 대처방법’ 등의 문제를 별도로 정리하였고, 유치권과 관련해서는 ‘압류, 가압류, 체납처분압류’에 따른 유치권 인정여부의 문제, ‘유치권 경매 도중에 강제경매 등으로 유치권 경매가 정지’된 경우에 유치권의 소멸 여부의 문제, ‘유치권과 관련된 여러 소송형태’ 등의 문제를 별도로 정리하여 설명하였다. 또한 ‘제1강 부동산권리분석의 의미와 말소기준’ 편에서는 민법 제666조의 ‘수급인의 목적부동산에 대한 저당권설정청구권’과 관련하여 말소기준으로 기능하는 ‘저당권 보전의 가등기 내지 가처분’의 문제, ‘제5강 상가건물임대차보호법상의 임차인’ 편에서는 임대인의 지위를 승계하는 경매낙찰자(매수인)가 알고 있어야 할 상가임차인의 ‘계약갱신요구권’의 문제, ‘권리금회수기회요청권’의 문제, 그리고 ‘경계소멸 집합건물상가를 매수’할 때의 문제점을 별도의 목차를 만들어 설명하였다. ‘제12강 특수한 문제’ 편에서는 ‘무잉여의 문제’, ‘공유지분매각의 문제’, ‘토지별도 등기’의 문제, ‘집합건물에 있어 대지권 미등기 관련 쟁점’, ‘토지 소유자의 독점적·배타적 사용수익권행사의 제한과 부동산경매’의 문제, ‘도로소유자의 관청에 대한 부당이득반환청구와 조세부과’의 문제, ‘위법건축물과 부동산경매’의 문제, ‘명의신탁과 부동산경매’의 문제, ‘낙찰자(매수인)의 관리비 인수범위’의 문제, ‘토지 낙찰시 수목까지 취득하는지’의 문제. ‘부동산인도명령’의 문제 등 부동산권리분석 입문서에서는 보기 힘든 쟁점들을 모아 판례를 기초로 정리·설명함으로써 부동산권리분석에 대한 이해를 도우려 노력하였다. 제13강과 제14강을 통해서는 경매배당 실무를 통해 투자수익을 내시는 분들을 고려하여 배당요구, 배당순위, 구체적인 배당사례, 배당이의의 소, 경매절차에서의 채권자취소권 행사의 문제, 배당받지 못한 자의 부당이득반환청구 등 소송 실무적 내용도 최소한도로 정리하여 설명하였다. 독자 분들의 호응을 기대한다. 마지막으로 고시촌 독서실에서 우연히 만나 늘 필자와 함께해온 아내 양연순 변호사(상속 등 가사전문, 필자와 변호사 사무실 공동운영), 그리고 세상 무엇보다 소중한 필자의 딸 이회진과 아들 이회윤에게 사랑한다는 말을 전하고 싶다. 2022. 6. 10. 서초동 사무실에서 변호사 이승주

이승주 [저]

부동산 전문 변호사. 동국대학교 농업경제학과를 졸업하고 6년간 도전해 사법시험에 합격했다. 다방면에 호기심이 많고 새로운 것에 도전하는 것을 즐기는 탓에 부동산최고위과정(동국대 행정대학원 18기), 부동산경매 컨설턴트과정(건국대 부동산아카데미 115기), 조세연수원(서울지방변호사회 10기), 헌법재판교육(대한변협 변호사연수원), 상공회 CEO과정(서초상공회 8기) 등의 교육과정을 수료했다. 현재 대한한의통증제형학회, 한국체육진흥회, (주)필마픽쳐스 등의 법률자문을 맡고 있고, 대법원 국선변호인과 헌법재판소 국선대리인으로 활동하고 있다. 4년간 고시공부를 함께했던 아내 양영순 변호사와 서초동에서 티에스(trust&solution) 법률사무소를 운영하고 있으며, 저서로는 '나는 아내보다 권리분석이 좋다', '이승주 변호사의 이야기 채권회수' 등이 있다.