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• 이제는 공부할 시간! 요사이 신문 경제면을 보면 아파트 가격이 얼마가 떨어졌다는 기사가 마치 경쟁처럼 올라온다. 거래 절벽으로 경색된 부동산 시장에, 유가 상승과 러시아-우크라이나 전쟁으로 인플레이션이 심화되며 금리가 가파르게 올라 영끌족들의 시름이 깊어진다는 기사도 잇달았다. 고물가, 고금리, 고환율, 저성장 상황에 설상가상으로 레고랜드 디폴트 사태까지 겹쳤다. 부동산PF 부실과 가계부채에 대비해야 한다는 기사도 이어진다. 부동산 시장에 대한 암울한 전망과 국민들의 불안이 이어지자, 급기야 정부에서는 규제 완화책을 쏟아내기 시작했다.많은 전문가들이 부동산 침체기가 언제까지 지속될지, 언제가 바닥일지를 전망하며 나름의 의견을 피력하지만, 어느 말을 믿어야 할지 전혀 가늠할 수 없다.이런 가운데 부동산 전문가들의 그 어떤 전망보다 의미 있게 다가오는 말이 있다.“지금은 공부할 때다.”이 책은 전문가들의 확증편향이 심어준 집값에 대한 오해와 왜곡된 이해를 바로 잡아 나만의 기준으로 미래를 준비하도록 돕는다.
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• 모두가 복부인이 되어버린 시대! 집값에 대한 오해와 의도적인 왜곡에서 벗어나기 부동산 구매와 관련해 전문가의 3분의 2가 대박론자이고, 3분의 1이 쪽박론자인 것처럼 집값 대책과 관련해서도 대체로 3분의 2가 공급론자이고, 3분의 1이 규제론자라고 한다. 그러나 집을 샀다고 해서 누구나 대박을 치거나 쪽박을 차는 것이 아닌 것처럼, 집값 대책과 관련해 공급만이 능사는 아니며 규제가 전부인 것도 아니다. 저자는 현실적으로 유효한 대책은 공급과 규제의 중간 어딘가에 있으므로, 공급론에 대한 맹신과 규제론에 대한 확신을 좀 느슨하게 풀어볼 필요가 있다고 강조한다. 이 책을 관통하는 흐름은 책 제목 그대로 집값에 대한 이해다. 저자는 집의 사용가치를 결정하는 위치, 부지, 건물, 평판과 같은 내재적 속성과 집의 교환가치를 구현하는 시장, 인플레이션, 부의 집중, 가수요 등 외생적 조건을 견고한 증거를 바탕으로 쉽게 설명하면서 공급론과 규제론에 대한 오해 혹은 의도적인 왜곡에 반박한다. 집값이 올라가는 이유는 인플레이션과 부의 집중이다 집값이 오르기 시작하는 시점에 누가 집을 사는가? 무주택자가 집을 사기보다 유주택자가 집을 한 채 더 사거나 ‘똘똘한 집’ 한 채로 갈아탄다. 집값 정체기에 무주택자가 돈을 벌었다면, 유주택자는 훨씬 더 많은 돈을 벌었을 것이다. 흔히 하는 말로 부의 집중이다. 많은 부를 가진 이들에게는 한 가지 고민이 생긴다. 돈을 어디에 써야 할 것인가? 노태우, 노무현 정부 시절 집을 구매해 재미를 본 사람들이라면 집값이 오르기 시작하는 시점이 위기이자 기회라는 것을 잘 안다. 게다가 한두 번 집 투자에 성공한 경험이 있다면, 위기의식보다는 기회에 대한 기대가 더 클 것이다. 집 투자는 인플레이션의 파도를 넘는 안전한 방법이 된다. 노무현 정부 이후 문재인 정부 출범까지 주택가격 상승은 물가상승률을 고려하면 마이너스에 가까웠다. 10년 넘게 그런 기간이 지속된 것이다. 이제 집값이 오를 때가, 아니 올라야 한다고 생각하는 때가 온 것이다. 아직도 집값 폭등이 공급 부족 때문이라고 생각하는가? 집값이 오를 때마다 등장하는 “시장을 거스르지 말라”라는 주장의 민낯을 지금 본다. 문재인 정부 기간에 집값이 폭등했다. 그 후 공급이 늘었는가? 공급 계획은 많이 나왔지만 공급이 늘지는 않았다. 그런데 이제 집값 폭락을 우려한다. 이 상황은 집값 폭등의 이유가 공급 부족이 아니라는 강력한 증거가 된다. 집값 폭락이 우려된다면 그렇게 신봉하는 수요-공급의 법칙에 따라 공급을 감소시키면 될 일이다. 이리도 간단한 일을 하지 못하는 이유는 무엇일까? 집값 폭등이 공급 부족 때문이 아니라는 것을 잘 알고 있기 때문 아닌가? 아직도 규제를 통해 집값을 잡을 수 있다고 생각하는가? 어느 정부나 집값이 비정상정적으로 오른다 싶으면 규제를 들고 나온다. 그리고 도덕적 감정에 호소한다. 유주택자라면 굳이 사지 않아도 되는 집을 사는 것이니 규제를 통해 사지 못 하게 할 수 있을 거 같고, 도덕적 감정에 호소해 말릴 수도 있을 것 같다. 하지만 문제는 집이 아니다. 쌓아놓은 부가 문제다. 마땅히 투자할 곳이 없다면, 한편 곧 들이 닥칠 인플레이션의 파도를 예상한다면 부동산 투자는 이미 선택의 문제나 도덕의 문제가 아니다. 규제를 통해 집값을 조절할 수 있다고 믿는다면 부의 집중도 없고, 인플레이션도 없을 것이라고 말할 수 있어야 한다. 하지만 누가 그런 말을 감히 할 수 있겠는가? 수요-공급 법칙이 안 통하는 과점 시장에서 가수요가 부리는 마법! 수요-공급의 법칙은 가격이 상승할 때 잘 적용...되고, 가격이 하락할 때는 적용되지 않는다는 점이 가장 이목을 끈다. 수요가 증가하거나, 공급이 감소하면 주택 가격은 상승했다. 수요 증가로 인한 가격 상승은 박정희 정부와 노태우 정부에서 확연히 드러났고, 공급 감소로 인한 가격 상승은 노무현 정부와 문재인 정부에서 분명히 나타났다. 시장에 상승 압력을 촉발하는 계기는 일시적인 수요-공급의 불균형이다. 수요가 증가하거나 공급이 일시적으로라도 감소하면 시장은 그것을 일종의 신호탄으로 받아들인다. 그때가 바로 가수요가 불거져 나오는 순간이고, 이 순간이 오면 실수요조차도 가수요처럼 움직인다.
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• 01 집의 가치 02 위치 03 부지 04 건물 05 평판 06 시장 07 인플레이션 08 부의 집중 09 가수요의 폭발 10 맺음말
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• 일반인의 확증편향보다 전문가의 확증편향이 더 문제가 된다. 일반인은 몰라서 그러는 경우도 많지만, 전문가는 알면서도 그런다. 집값과 관련한 사실에 대해 언급하거나 사실들을 엮어 이론적으로 설명할 때 확증편향이 수시로 발생한다. 집값과 관련한 사실 중에서 평소 자신의 주장과 부합하는 사실들만 골라내기 때문이고, 사실들을 엮어 이론을 만들 때 의도적으로 왜곡하기 때문이다. _「책머리에」,17쪽 전철역에서 거리가 100m 멀어질 때마다 강남에서는 대략 1억 원 정도가, 강북에서는 대략 2600만 원 정도가 하락한다는 의미가 된다. _02 「위치」, 66쪽 이처럼 인접도로 상황만 다르고 다른 모든 조건이 같다고 가정할 때 가장 유리한 조건은 가장 불리한 조건에 비해 2배 이상 경제적 가치가 높다. _03 「부지」, 108쪽 평당 1155만 원이 강남의 가치다. _05 「평판」, 169쪽 주택시장에 더 잘 들어맞는 것은 가수요적 성격이다. 비싸지면 더 산다는 가수요적 성격이 주택시장에서는 분명히 드러난다. 어느 모로 보나 주택시장은 완전경쟁시장이 아니다. 초등학생도 알 수 있는 수요-공급의 법칙의 전제 조건이 유독 주택시장에서는 철저히 무시된다. _06 「시장」, 233쪽 인플레이션은 부의 격차를 벌리는 뻥튀기 기계와 같다. 한참 불을 때고 기다리다가 한순간 뻥 하는 큰 소리가 들리고 나면 기계에 들어갈 때보다 10, 20배 부풀어서 나온다. _07 「인플레이션」, 260쪽 한강 변에 비싼 집을 현찰로 샀다는 TV에 나오는 유명한 연예인이 앞으로는 나보다 돈을 ‘덜’ 벌 것이라고 생각하기는 어렵다. 지금 돈 잘 버는 대기업 사장보다 내가 ‘더’ 돈을 잘 벌 것이라고 생각하기도 쉽지 않다. 장기적으로는 어떨지 몰라도 적어도 한 세대 안에 나보다 더 잘 버는 사람보다 내가 더 잘 버는 일이 벌어질 확률은 매우 작다. 즉 부의 격차는 증가한다. _07 「부의 집중」, 284쪽 축적된 가수요를 폭발시키는 것은 언제나 사소한, 그리고 일시적인 수요-공급의 불균형 혹은 수요-공급의 불균형이 나타날 것이라는 공통의 예측에서 시작한다. 가수요가 충분히 축적된 상황이라면 수요-공급의 불균형이 나타날 시점을 애타게 기다리게 된다. _09 「가수요의 폭발」, 298쪽 문재인 정부 시기의 집값 폭등은 어찌 보면 윤석열 정부에는 매우 고마운 선물이다. 집값 폭등 시기를 거치면서 가수요가 소진되다 보니 문재인 정부에 비해 상대적으로 부동산 정책 선택에서 운신의 폭이 넓어졌다. 이런 면에서 보자면 윤석열 정부는 운이 좋다. 이것만으로도 고마운 일이지만, 한 가지 더 운이 좋다고 말할 만한 것이 있다. 한국 경제에 큰 영향을 미치는 미국의 금리와 함께 국내 금리가 올라가는 추세라는 점이다. 규제를 완화하고 공급을 늘린다고 해도 올라간 금리로 인해 주택시장에서 수요가 폭발적으로 되살아나는 일은 없을 것이다. _09 「가수요의 폭발」,309쪽 머지않은 미래에 지금처럼 집값 상승을 걱정해야 할 이유는 사라질 것 같다. 그런데 인간이 생산하는 모든 재화에 이윤이라는 개념이 개입하는 한 인플레이션은 여전히 존재할 것이고, 부의 집중도 존재할 것이다. 늘어나는 금융자산을 주체하지 못하는 계층 또한 여전히 존재할 것이다. 그렇다면 이들은 자신의 금융자산을 소진할 수 있는, 집을 대신할 다른 자산을 찾아 나서게 될 것이다. _10 「맺음말」, 361쪽
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• 이상현 [저]

• 서울대학교 건축학과를 졸업하고 동 대학원에서 석사 학위를, 하버드대학교 대학원에서 박사 학위를 받았다. 현재 명지대학교 건축대학 건축학부 교수로 재직 중이며, '도시 공간과 인간의 삶'에 대한 연구를 계속하고 있다.

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