이 책 ‘진짜 중개실무 문답편’은 본 저자가 중개실무 교육을 진행하며 가장 많이 받는 질문들에 대하여 정리한 내용들이 주를 이룬다.
물론 정현우라는 한 자연인의 주관적인 생각이 첨가되는 것은 어쩔 수 없겠지만, 중개업에 이제 막 입문하시려는, 또한 중개업에 입문은 하셨지만 막상 이론과 실무에 있어서 항상 갈증을 느끼시는 분들에게 어떻게 보면 가장 와닿는, 가장 큰 도움이 될 수도 있는 편일 거라 생각한다. 기실, 초보 공인중개사의 시선에서 던져주신 질문들에 대한 정리이기 때문에 그럴 수밖에 없을 것이다.
또한 그에 더하여, 개업공인중개사로서 아셔야 할 사항들 및 아셨으면 좋겠다고 생각하는 사항들까지 나름 열심히 가려뽑아 담았다.
공인중개사사무소의 경우 소득세법 상 건당 거래금액이 10만원 이상인 경우 현금영수증을 의무적으로 발행해야 하며, 적격증빙 자료인 세금계산서나 신용카드매출전표로 갈음할 수 있다. 즉, 중개보수에 대해서는 어차피 적격증빙 자료를 발행해야 하고, 그 적격증빙 자료를 발행함에 있어서도 어차피 부가가치세를 입력해야 하기 때문에 부가가치세를 추가로 받는 것이라 봐도 무방하다(중개보수를 깎아줬다 하더라도 어차피 부가가치세는 입력해야 한다).
1. 개업공인중개사로서 알아둬야 할 운영사항들
■ 공인중개사사무소 개설 절차
■ 개업공인중개사의 해당 중개사무소 내 게시 의무
■ 사무소의 명칭·간판
■ 사무소 상호의 동일성에 대하여
■ 기존 사무소를 인수한 경우, 기존의 상호를 그대로 사용할지 말지
■ 사무실 인테리어나 중개대상물 홍보 등을 할 때 개업공인중개사의 사진을 사용할지 말지
■ 중개대상물의 표시·광고
■ 유튜브, 블로그 등을 통해 표시·광고한 중개대상물의 거래가 완료된 경우에도 지체없이 표시·광고를 삭제해야 하는지?
■ 개업공인중개사의 종류
■ 개업공인중개사의 업무범위 및 겸업
■ 개업공인중개사의 금지행위
■ 개업공인중개사의 행정제재사유 및 행정처분 정리
■ 중개업무에 부수한 서류의 작성·교부·보존·서명 및 날인의 의무
■ 부동산거래신고의 신청기한에 대하여
■ 부동산거래신고 신청기한 변경에 따른 계약서의 계약일 변경
■ 부동산거래신고 공통사항
■ 확인설명서 상 확인·설명 근거자료 체크
■ (특히) 다가구용 단독주택의 경우, 임대차 중개 시의 설명의무 및 임대인의 정보 제시 의무
■ 중개보조원에 대한 사항
■ 개업공인중개사의 보증보험에 대한 사항
■ 권리금을 받고 양도한 ...자가 근거리에 공인중개사사무소를 오픈하는 경우
■ 개인사업자이자 공인중개사사무소 운영자로서 내야 할 세금
■ 사업자등록시 간이과세자 or 일반과세자
■ 간이과세사업자의 영수증 발급 및 부가가치세
■ 공인중개사사무소는 현금영수증 의무발행업종
■ 공인중개사사무소의 현금영수증 의무발행 방법
■ 현금영수증을 다른 사람 명의로 발급해달라?
■ 사업자등록 전의 현금영수증 발급
■ 나는 간이과세사업자라 어차피 부가가치세 환급도 못 받는데, 건물주한테 월세에 대한 부가가치세 10%를 꼭 내야하는지?
■ 물건을 받을 때 필수적으로 물어보셔야 하는 것들
■ 동업
■ 직원 고용 및 취업
■ 합동사무소로 들어가고 싶은 경우
■ 사업자를 폐업해야 되는데 남은 잔금이 있다?
■ 대서 또는 대필
■ 권리금계약에 대한 중개보수
■ 개업공인중개사가 등록관청에 중개사무소 이전신고를 하고 수리되기 전에 중개업무를 수행할 수 있는지(「공인중개사법」제20조 관련)
■ 오피스텔에 부동산 개업할 수 있는지
■ 상가건물 구분소유자들 간의 업종제한 규정
2. 개업공인중개사로서 알아둬야 할 판례, 법조문 및 상식 등
■ 부동산중개업자가 계약의 성립에 결정적인 역할을 하였음에도 중개행위가 그의 책임 없는 사유로 중단되어 최종적인 계약서 작성 등에 관여하지 못한 경우, 중개의뢰인에 대하여 중개수수료를 청구할 수 있는지 여부 및 실제 얼마나 받을 수 있는지
■ 공인중개사의 권리금계약과 행정사법 위반 여부
■ 다가구용 단독주택의 경우, 주택임대차보호법상 대항 요건을 갖추기 위해 지번 외에 호수까지 기재해야 하는지 여부(소극) 및 지번을 정확히 기재했으나 호수를 잘못 기재한 경우 대항 요건을 갖춘 것으로 볼 수 있는지 여부(적극)
■ 당사자 합의가 있었다면, 임대차보호법 기준을 초과하는 보증금 및 차임의 인상이 가능할까?
■ 계약상의 임차인이 직접 전입신고 및 거주하지 않고, 그 임차인의 부모나 형제자매, 배우자나 자녀가 전입신고 및 거주해도 대항력 인정되나
■ 묵시적 갱신 이후 또는 임차인의 계약갱신청구권 사용 이후 임차인이 계약해지의 통고를 한 경우, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 보증금을 돌려줘야 하는지
■ 주택임대차보호법에 의거한 임차인의 계약갱신요구권 사용에 대한 거절 관련 판결
■ 개업공인중개사가 아파트 면적을 잘못 알려준 경우의 책임
■ 개업공인중개사가 부동산 관련 세금을 잘못 설명한 경우 손해배상책임 여부
■ 개업공인중개사가 부동산 거래를 신고하는 경우 신고 기한의 기산일
■ 분양권 전매 시 부동산거래신고의 옵션비용 신고방법
■ 마이너스 프리미엄의 경우 중개보수 산정을 위한 거래가액 기준
■ 개업공인중개사가 토지매매 중개시 시가보다 2배 비싼 가격으로 거래계약 체결한 경우 기망행위 여부
■ 소속공인중개사가 개업공인중개사의 의사에 반하여 한 중개대상물 표시·광고 행위를 개업공인중개사의 행위로 볼 수 있는지 여부(「공인중개사법」제15조 및 제18조의2 등 관련)
■ 중개보조원이 개업공인중개사의 위임을 받아 중개대상물 확인·설명 업무를 수행할 수 있는지 여부(「공인중개사법」제25조 등 관련)
■ 공인중개사가 중개보조원이 될 수 있는지 여부(「공인중개사법」제2조 등 관련)
■ 소속공인중개사가 업무상 금지행위를 한 경우 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있는지 여부(「공인중개사법」제38조 등 관련)
■ 공인중개사가「건축법」에 따른 주택에 중개사무소를 개설등록할 수 있는지(「공인중개사법 시행령」제13조 관련)
■ 간이과세자인 공인중개사가 법정 중개보수와 별도로 부가가치세를 받을 수 있는지(「공인중개사법」제33조제3호 등 관련)
■ 사회상규상 계약 체결 후 24시간 내에 부득이한 사정에 의한 해약이 가능하다?
■ 개업공인중개사가 식당의 임대차 계약을 중개함에 있어 임차인의 식당 인,허가관련 사항을 확인하여할 의무가 있는지 여부
■ 임대차계약을 2년으로 했는데 임대인이 1년마다 증액을 요구하는 경우
■ 집주인이 국외에 있는 경우의 계약
■ 전대차계약 진행방법
■ 임대차계약에 있어서 중개보수는 누가 낼 것인가
■ 세맞춰매매에 있어서 중개보수는 어떻게 받을 것인가
■ 전세보증금반환보증보험 상품에 대한 안내
■ 교환거래의 장단점
■ 집주인이 전입을 빼줘야만 대출이 실행된다??
■ 계약금영수증은 필수인가
■ 서명 또는 날인, 서명 및 날인
■ 간인(또는 계인), 해야 하는가. 1
■ 간인(또는 계인), 해야 하는가. 2
■ 구조가 잘 빠졌다?
■ 시세가 완전히 다른데 대지지분은 같다고??
■ 중도금 지급 이후의 계약해제
■ 가계약금(즉 계약금의 일부) 지급 이후의 계약해제
■ 가계약으로 인한 매매계약 성립 여부
■ 가계약금 받은 상태에서 매매계약 취소시 배액배상의 기준은 계약금인가, 가계약금인가
■ 상가의 한 호실 안에서 여러 개의 사업자등록을 내려는 경우
■ 초일산입? 초일불산입?
■ 실질적인 월차임 전환시의 산정률(이른바 전월세전환율)
■ 소득을 예시로 한 중위값과 평균값의 차이
■ 실질적인 금리 상승 여파
■ 실질적인 금리 하락 여파
■ 임차인이 거주하고 있는 주택을 매도하려고 할 때, 임차인에게 말해야 하는지?
■ 잔금날 꼭 손님부동산이 아닌 물건부동산에 모여야 하는지?
■ 수익률 계산 방법
■ 녹음은 필수, 불법도 아니다
■ 전월세에 있어서의 ‘도배’, 임대인과 임차인 중 누가 할까?
■ 필요비 및 유익비
■ 담배소매업
■ 상가임대차의 계약기간은 1년? 2년?
■ 상가건물의 계약기간은 5년까지 보장되는 것인가 10년까지 보장되는 것인가
■ 상가건물임대차보호법에서 정한 보증금액을 초과하는 임대차이며 기간을 정하지 아니한 경우, 임차인이 상가건물임대차보호법에서 정한 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지 여부
■ 상가건물 임대차종료로 인한 임차인의 시설 원상회복의무가 어디까지인지
■ 상가건물 임대차종료로 인한 임차인의 원상회복의무에 해당 영업허가에 대한 폐업신고절차 이행의무도 포함되는지 여부
■ 상가건물의 임대인이 임차인으로부터 권리금을 받을 수 있는지
3. 사족
■ 가장 중요한 것은 당신의 말투와 표정
■ 공부를 위한 공부?
■ 초보일수록 쓸데없는 생각 말고 일단 친절하라
■ 공동중개에 있어서의 기본매너
■ 지역회원제의 친목모임
■ 비회원 창업의 현실
■ 내가 부동산을 차리려는 지역이 회원제 지역인지 비회원제 지역인지는 어떻게 구분할 수 있을까?
■ 40대 이상 남성의 중개업계 취업
■ 중개보수를 반만 주겠다는 소유자
■ 중개보수를 더 주겠다는 소유자
■ 오래된 아파트의 단지내부동산 인수에 대하여
■ 중개인가, 중계인가?
■ 공인중개사무소인가, 공인중개사사무소인가?
■ 네이버부동산광고 대행업체, 어디가 좋을까?
■ 프린터 대충 사시면 안 된다
■ 블로그나 유튜브 하면 도움 많이 되는지?
■ 공인중개사라는 직업의 최대 단점
■ 온라인플랫폼의 대두, 그에 따른 중개업의 사양화?
■ 체인 형태의 중개법인을 통한 창업?
■ 사무실 인테리어 및 세팅 1
■ 사무실 인테리어 및 세팅 2
■ 사무실 인테리어 및 세팅 3
부동산거래신고의 신청기한이 가계약일로부터 30일 이내로 변경된 이후, 본계약일에 작성하는 계약서 상의 계약일을 가계약일로 할 것인지 본계약일로 할 것인지 애매했었다. 그런데 이에 대하여, 본계약일을 계약일로서 작성한다면 단속대상이라고 한다. 다시 말해, 본계약일에 작성하는 계약서 상의 계약일 역시 가계약일로 통일하면 되겠다.
한편 실무적으로는, 가계약금 주고 받기 직전에 손님께 보내는 문자에 ‘다만 본계약서 상의 계약일은 법무 상 2023년 1월 1일(즉 가계약일)로 기재해야 하며, 계약금의나머지일부인 2,700만원은 본계약과 동시에 지급한다.’ 이런 식으로 기재하면 된다.
정현우 [저]
격동의 80년대, 부모님은 경기도 과천시의 한 주공아파트 단지내상가에서 공인중개사사무소를 개업하셨고, 나는 그곳 쇼파에서 유년시절을 보냈다. 어린 나이였음에도 어른들의 흥망성쇠는 그 표정과 말투에서 그대로 느껴졌었고, 매일매일 손님들과 실랑이해야하는 부모님의 지난함도 꽤나 절절히 느껴졌었다. 세월이 흘렀다. 나 역시 자연스레 공인중개사 자격증을 취득했고, 실무에 뛰어든지도 오래다. 강남구와 서초구를 거쳐 동탄신도시에 이르렀다. 이제는 손님 앞에서도 나름 자신감 있는 표정을 하고 있을지도 모른다. 하지만 애초의 답답함, 즉 중개실무에 대한 공부를 해보려고 해도 어디에서도 그런 교육을 찾을 수 없다는 답답함은 초보 공인중개사 시절부터 늘상 있어왔고, 결국 서적을 집필하기에 이른다._작가의 말
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