MZ세대부터 베이비부머세대까지
연령대별로 정리한 '부동산 세테크 노하우'
“부동산 절세법을 완벽히 풀어 쓴 책!”
KB국민은행 WM스타자문단 참여
스타급 대표 전문가 집단이 축적한 절세 노하우 大공개!
대한민국 국민이라면 필수가 된 ‘부동산’ 공부,
이제 ‘부동산 세금’도 공부가 필요하다!
구체적인 연령·상황별 사례로 알아보는 부동산 절세 꿀팁
★ 부동산 초보 CHECKLIST 수록 ★
★ 세금 종류부터 상속분쟁 대응방안까지 완벽 정리 ★
★ 한국경제신문 전문 기자가 예측한 올해 부동산 시장 전망 ★
★ 20대부터 70대까지 사례별로 풀어쓴 46개 문항의 절세법 Q&A ★
세금 폭탄 피하려면 ‘아는 것이 힘!’
직장만 얻으면 대출을 받아 그럭저럭 집을 산다는 것은 이제 꿈같은 이야기다. 최근 몇 년간 집값이 급등하면서 대다수의 국민이 이른바 ‘영끌(영혼까지 끌어모아)’ 매수를 하게 됐다. 내 집 마련의 꿈을 이뤘다고 해서 부동산에 대한 관심을 접을 수는 없다. 직장을 옮기거나 자녀들이 자라면 기존 집을 팔고 더 큰 집으로 이사를 가게 된다. 아파트 명의를 부부 공동명의로 바꾸는 경우도 흔하다. 나이가 들면 자식에게 집을 증여하는 일도 생긴다. 이 모든 과정에 빠지지 않고 수반되는 것이 바로 세금이다.
과거에는 내집 마련이나 부동산 투자를 결정하는데 있어서 세금이 차지하는 비중은 그리 높지 않았다. ‘2년 실거주해서 팔면 비과세받는다’ 정도만 기억하면 되는 정도였다. 하지만 정부가 세금을 부동산 시장 안정화 도구로 사용하면서 사정이 달라졌다. 세금을 고려하지 않으면 집값이 올라서 생긴 차익 대부분을 토해내야 한다. 집 팔아서 세금을 내고 나면 기존 집과 비슷한 가격대의 집을 사서 이사가는 게 불가능해질 수 있다. 즉 10억원 짜리 집 팔고 이사가려고 보니 5억원 집밖에 살 수 없게 되는 상황이 생길 수 있는 것이다. 부동산 매입 대출이 깐깐해진 지금은 더한 상황이다.
20대부터 70대까지
연령대별로 풀이한 절세 케이스 스터디
그동안 부동산 세금은 거래 단계별로 따져보는 게 일반적이었다. 집을 사면 취득세를 내고, 집을 갖고 있으면 재산세, 종합부동산세 등 보유세를 낸다. 이후 집을 팔게 되면 양도소득세를 납부해야 한다. 물론 집이 증여되거나 상속되어도 세금이 따라붙는다. 하지만 이런 식으로 부동산 거래 과정에 따라 세금을 공부하기는 쉽지 않다. 내용도 어렵거니와 자신이 처한 상황이 아니면 굳이 집중해서 알아볼 유인도 적기 때문이다.
이 책은 생애주기별로 나타날 수 있는 사례별 절세 방법을 일목요연하게 정리했다. KB국민은행 WM스타자문단의 세무 전문가들이 지금 고민해야 할, 또 앞으로 닥칠 수 있는 상황에 따른 부동산 세금 궁금증을 알기 쉽게 풀어준다. 기존의 큰 틀을 이해하고 있으면 3월 대선을 거쳐 새 정부가 들어서 부동산 세법이 바뀌더라도 어렵지 않게 따라갈 수 있다.
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SECTION 1
GENERATION 2030
이제 막 독립을 시작한 20대와 본격적으로 직장인이 된 30대. 월세 세액공제나 전세 소득공제를 비롯해 생애 최초로 집을 구입할 때 필요한 자금 조달 계획서 등까지 알아둬야 할 부동산 세금 문제에 머리가 아플 지경이다. 그럼에도 내 집 마련을 꿈꾸는 이들의 열정은 아무도 막을 수 없다.
SECTION 2
GENERATION 4050
사회 활동이 한창 활발한 연령층인 4050 세대는 생각해야 할 부동산 세금 문제도 다양하다. 집이 재건축될 경우 고려해야 하는 종합부동산세나 양도소득세, 일시적 2주택자가 된 경우 살펴봐야 할 비과세 요건, 임대 빌딩을 구입할 때 명의 결정 등에 이르기까지 4050 세대의 분주한 부동산 라이프는 여전히 현재진행형이다.
SECTION 3
GENERATION 6070
슬슬 직장에서 은퇴하고 여지껏 쌓아온 재산에 대한 세금을 줄이는 방법만 현명하게 생각하면 되는 줄 알았더니 이게 왠걸, 향후 자녀를 비롯한 며느리, 사위 등에게 재산을 상속·증여한 후의 세금문제가 남았다. 증여를 할지 상속을 할지, 세금은 대체 얼마를 내야 하는건지 세금의 길은 끝이 없다.
Opening
006 CHECK LIST
한눈에 보는 부동산 초보 체크리스트
010 TREND 1
생애주기별 부동산과 세금
012 TREND 2
올해 부동산시장 전망,
금리·대선이 주요 변수
Section 1 GENERATION 2030
내 집 마련 꿈꾸는 ‘2030 영끌족’
20대
016 QUESTION 1
월세도 세액공제를 통해 일부를
돌려받을 수 있을까?
018 QUESTION 2
부모님 명의의 집에서
무상으로 지내도 문제없을까?
020 QUESTION 3
부모님에게 빌린 전세금에도
세금이 부과될까?
022 QUESTION 4
청약 상품으로 절세하는
방법이 있을까?
024 QUESTION 5
오피스텔의 세제 혜택이 유리한가?
026 CHECK POINT ①
주택 임대차계약 시 임차인 주의 사항
028 CHECK POINT ②
주택 임대차 임차인의 권리
030 CHECK POINT ③
주택 임대차 임대 목적물의 하자 책임
032 CHECK POINT ④
중개업자의 책임과 손해배상
30대
034 QUESTION 6
처음으로 내 집을 마련하는 경우
주의 사항은?
036 QUESTION 7
부부 공동명의로
주택을 취득하는 경우 절세법은?
038 QUESTION 8
주택은 언제 사야 절세할 수 있나?
040 QUESTION 9
집수리 비용은 필요경비로 공제되나?
042 QUESTION 10
‘영끌’한 대출이자도 소득공제되나?
044 QUESTION 11
부모님...의 집을 증여받을 때 세금 문제는?
046 CHECK POINT ⑤
주택 매매계약 시
매도인·매수인 유의 사항
048 CHECK POINT ⑥
슬기로운 층간소음 해결 방안
050 CHECK POINT ⑦
인테리어 공사에 대한 법적 분쟁 예방
052 CHECK POINT ⑧
분쟁을 줄이는 차용증 작성 방법
Section 2 GENERATION 4050
인생 2막 계획하는 ‘4050 재테크족’
40대
056 QUESTION 12
세금 종류별 주택 수 계산 방법은
058 QUESTION 13
1세대 1주택 양도소득세
비과세 요건은
060 QUESTION 14
부동산을 자주 사고파는 경우
주의 사항은
062 QUESTION 15
종합부동산세 줄이는 방법은
064 QUESTION 16
주택 임대사업자가 주의할 사항은
066 QUESTION 17
증여받은 농지는 비사업용 토지일까
068 QUESTION 18
아파트를 증여받는 경우 절세 방법은
070 QUESTION 19
주택을 임대할 경우 세금과
건강보험료는
072 QUESTION 20
부모님 건물을 담보로
대출받는 경우 증여세 문제는
074 CHECK POINT ⑨
중도금 지급과 임의 계약해제
076 CHECK POINT ⑩
임대차 보증금 반환 청구 방법과 절차
078 CCHECK POINT ⑪
주말농장 위한 농지 취득
50대
080 QUESTION 21
취득한 집이 재건축·재개발되는
경우 세금 문제는
082 QUESTION 22
다가구주택의 부담부증여 시
주의 사항은
084 QUESTION 23
농어촌주택을 취득할 경우
서울 주택의 비과세는
086 QUESTION 24
다가구주택은 1주택일까, 다주택일까
088 QUESTION 25
상속 주택의 세무 혜택은
090 QUESTION 26
가족 공동명의로 상가 취득 시
경비 처리가 가능한 범위는
092 QUESTION 27
임대 빌딩, 개인 명의로 살까,
법인 명의로 살까
094 QUESTION 28
다주택자의 양도소득세
중과세 예외 사유는
096 QUESTION 29
겸용 주택을 양도할 때
양도소득세 절세 방법은
098 QUESTION 30
리츠(REITs)란 무엇이며,
받을 수 있는 절세 혜택은
100 QUESTION 31
상가 임대 시 일반과세 사업자와
간이과세 사업자의 차이는
102 CHECK POINT ⑫
상가 임차인의 원상회복의무 범위
104 CHECK POINT ⑬
상가 임대차 계약갱신요구권과
묵시적 갱신
106 CHECK POINT ⑭
공유자의 기본 상식
Section 3 GENERATION 6070
삶을 재정비하는 ‘6070 노후준비족’
60대
110 QUESTION 32
고급 주택과 고가 주택의 판단 기준은
112 QUESTION 33
다주택자가 1주택자가 되면서
절세하려면
114 QUESTION 34
빌딩을 팔 때 토지와 건물 가격을
구분하면 절세에 도움 되나
116 QUESTION 35
보유하던 시골 부동산이
강제수용될 경우 절세 방법은
118 QUESTION 36
부동산 매각 후 증여와
증여 후 매각의 절세 차이는
120 QUESTION 37
자녀와 합가하는 경우
소유 주택에 대한 비과세는
122 QUESTION 38
자녀에게 낮은 가격에
아파트를 양도하면 문제 되나
124 CHECK POINT ⑮
황혼이혼과 재산분할 그리고 세금
126 CHECK POINT ?
토지 부동산 명의신탁 쟁점
128 CHECK POINT ?
주택 임대차 신고 제도
130 CHECK POINT ?
가족의 동거 봉양과 기여분 제도
70대
132 QUESTION 39
부동산을 상속받을 경우
상속세 절세 방법은
134 QUESTION 40
농지를 양도할 경우 절세 방법은
136 QUESTION 41
시골 농지, 상속과 증여 중 뭐가 유리할까
138 QUESTION 42
배우자나 직계비속 등에게
증여할 경우 절세법은
140 QUESTION 43
해외 부동산을 해외에 있는
자녀에게 증여한다면
142 QUESTION 44
돈이 되는 부담부증여와
독이 되는 부담부증여 구분은
144 QUESTION 45
상속 직전 부동산을 처분할 경우
고려할 세금 문제는
146 QUESTION 46
동거주택상속공제란
148 CHECK POINT ?
유언의 종류와 효력
150 CHECK POINT ?
사후 재산 설계에 알아두면 좋은 제도
Closing
152 INFORMATION 1
착한 임대인을 위한 세액공제 가이드
154 INFORMATION 2
사례로 알아보는 상속 분쟁
156 스페셜리스트
주택산업연구원(이하 주산연)은 ‘2022년 주택시장 전망’ 보고서를 통해 올해 전국 주택 매매가격이 2.5% 상승할 것이라고 내다봤습니다. 주산연은 “올해 집값 상승률은 지난해(전국 10.5%)보다 낮아지겠지만, 인천·대구 등 일부 공급 과잉 지역과 일명 ‘영끌(영혼까지 끌어모은다)’ 추격 매수로 인한 단기 급등 지역을 제외하고
는 하락세로 돌아서진 않을 것”이라고 밝혔습니다. - 12p, 올해 부동산시장 전망, 금리·대선이 주요 변수
임차인이 임대차계약을 체결할 때 주의해야 할 점에 대해 알아보면 다음과 같습니다. 우선 임대인인 주택 소유자가 임대 권한을 가지고 있는지 여부를 확인해야 합니다. 간혹 주택을 매수한 후 아직 등기하기 전인 매수인이거나 신탁 등기가 된 위탁자인 경우 임대 권한이 없을 수도 있기 때문입니다. 임대 권한이 없는 임대인과 계약을 하는 경우 계약 자체가 취소되거나 무효가 돼 보증금 등의 손해를 볼 수 있습니다. - 26p, CHECK POINT ① 주택 임대차계약 시 임차인 주의 사항
Q. 일명 ‘영끌 대출’로 집을 구입한 신혼부부입니다. 대출이자 부담은 있지만 곧 태어날 아기에게 따뜻한 우리 집을 선물해주고 싶어 결정했습니다. 앞으로 나갈 돈이 걱정인데, 혹시 받을 만한 혜택이 있을까요? A. 주택자금 대출이 특정 요건에 부합하는 경우 대출이자에 대한 소득공제 신청 대상이 됩니다. 그러나 요건을 충족하지 않을 경우 공제가 부인되는 것은 물론, 세금을 추징당할 수도 있으므로 사전에 면밀히 확인해보고 신청하는 것이 좋습니다. - 42p, Q10 ‘영끌’한 대출이자도 소득공제되나?
재건축이 완료된 이후에 주택을 매매할 경우에는 재건축 전 주택 취득일로부터 보유 및 거주 기간을 판단해 1주택 비과세를 적용할 수 있습니다. 그러나 장기보유특별공제를 적용할 때는 전체 매매차익을 관리처분계획 인가 전과 후로 구분하고 인가 후 발생한 차익은 다시 기존 주택 평가분과 추가 분담금 납부분으로 구분하는
데, 추가 분담금 납부분에 대해서는 관리처분계획 인가일 이후 기간에 대해, 그 외 부분은 취득일부터 인가일
까지 기간에 대해 장기보유특별공제를 적용합니다. - 80p, Q21 취득한 집이 재건축·재개발되는 경우 세금 문제는?
1주택 비과세를 적용받으려면 2년 이상 보유 조건(2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 주택을 취득한 경우에
는 2년 이상 거주)을 갖춰야 하는데, 2021년 이후 양도분부터는 다주택자가 1주택자가 된 경우 보유 기간을 산정할 때 취득일이 아니라 1주택이 된 날부터 적용하는 것으로 변경된 점에 주의해야 합니다. 조정대상지역에서 1주택자가 이사 등으로 기존 주택 취득일로부터 1년이 경과한 후 신규 주택을 취득해 2주택자가 된 경우에는 신규 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 신규 주택으로 전입하고 기존 주택을 양도까지 하면 비과세를 적용받을 수 있습니다. - 112p, Q33 다주택자가 1주택자가 되면서 절세하려면?
한국경제신문 편집부 [저]
KB국민은행 WM스타자문단, 한국경제신문
부동산, 세무, 법률, 투자, 법인자산관리 등 분야별 종합자산관리서비스 제공을 목적으로 엄선된 전문가 집단 'KB국민은행 WM스타자문단'이 부동산 절세 노하우를 공개했다. '한국경제신문 부동산 전문 기자'들 또한 집필에 함께 참여해 부동산 트렌드와 연령별 절세 전략을 짚었다.
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