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6년차 직장인 재테크 선배가 콕 집어주는 당신의 눈높이에 맞춘 단계별 부자 되는 방법 제대로 된 포트폴리오와 똘똘한 실행력을 갖춘 월급쟁이라면 누구나 50억 자산가 지금 막 사회생활을 시작한 2030 사회초년생, 어렵게 회사에 들어가 월급을 받고 있지만 월급통장을 펼쳐보면 나의 현실이 똑똑히 숫자로 적혀 있다. 이 돈으로 결혼에 내 집 마련에 노후준비까지 할 수 있을까? 92년생 32살 저자가 실제로 사회초년생 시절부터 차곡차곡 모아놓은 월급으로 재테크를 시작해서 50억 자산을 이루었다. 2030 독자와 가장 닮아 있는 저자의 시선으로 사회초년생의 니즈에 초점을 맞춰 그들에게 꼭 필요한 가장 최근의 재테크 정보를 A부터 Z까지 모두 담았다. 재테크 습관과 마인드는 기본이고, 첫 투자로 어떤 종류의 부동산으로 시작해, 얼마의 종잣돈으로, 얼마의 대출을 받고, 얼마 만에 얼마의 수익을 거두었는지 그 모든 과정을 하나하나 단계별로 기록했다. 아무리 평범한 사회초년생이라도 이 책을 읽고 실행에 옮긴다면 누구나 50억 자산가가 될 수 있다.

옥탑방보보스, 나땅, 해안선 강력 추천 시드머니부터 내 집 마련, 부동산 투자까지 월급은 챙기며 동시에 재테크에 성공하는 공식 “부동산 투자, 어디서부터 시작해야 할지 모르겠어요!” 사실 처음 부동산 투자를 하려는 사회초년생의 경우 부동산 투자를 할 때 어디서부터 접근해야 할지 모른다. 20년 넘게 대학교 입시만을 위한 공부를 하다가 졸업 후 갓 회사에 취업한 상태에서 부동산의 가장 기초인 등기부등본 볼 줄 모르는 것조차 어찌 보면 당연한 일이다. 이 책은 그런 사회초년생이 제대로 된 성공투자를 할 수 있도록 단계별 노하우를 제시한 부동산 투자 테크트리라고 보면 된다. 1단계 투자의 기초를 잡아라 1단계는 부동산 물건과 무관하게 꼭 알아야 하는 투자 마인드와 시드머니를 만드는 노하우를 담은 투자의 기초 단계다. 건물의 주춧돌이 되는 기초 공사의 단계라고 할 수 있다. ‘PART1 왜 반드시 투자해야 하는가’와 ‘PART2 결국 이런 사람이 부자가 됩니다’에서는 투자 마인드를 다루었다. 이미 우리는 자본주의 사회에서 살아왔고 지금도 살고 있기 때문에 자본주의의 특징을 활용할 필요가 있다. 또한 적어도 돈 때문에 있을 불행은 막아야 하기 때문에 재테크는 꼭 필요하다. ‘PART3 시드머니 모으기 불변의 법칙’에서는 재테크의 기본이 되는 시드머니를 만드는 방법에 대해 다루었다. 일단 투자의 기본이 되는 시드머니, 종잣돈을 모으기 위해서는 저축이 필수다. 목표를 세워 최대한 월급의 많은 비중을 저축해야 하며 이를 이루기 위해서 개인 소비에도 예산을 편성할 필요가 있다. 사회초년생의 경우 대출은 무조건 나쁘다는 것을 상식으로 아는 경우가 많다. 하지만 저축을 통해 모은 종잣돈과 함께 자신의 신용을 통해 대출을 영리하게 활용한다면 자산을 확보하는 시간을 앞당길 수 있다. 2단계 프롭테크 활용법과 부동산 투자 상식 2단계는 본격적으로 부동산 투자를 할 때 필요한 실전 지식이다. ‘PART4 스마트한 투자자가 되기 위한 프롭테크 활용법’에서는 네이버부동산, 호갱노노, 부동산지인, 디스코, 아실 등 부동산 앱의 기능과 이를 효율적으로 활용하는 방법에 대해 다루었다. 부동산 정보를 손쉽게 파악하고 현재의 흐름을 빠르게 파악하는 것은 성공적인 투자를 위해 꼭 필요하다. ‘PART5 부동산 투자 상식’에서는 모든 투자의 기본이 되는 좋은 물건을 고르는 노하우과 시세 대비 저렴하게 매수하는 방법에 대해 다루었다. 그 대표적인 방법이 부동산 경매인만큼 복잡한 권리관계는 차치하고 꼭 필요한 기본에 대해 짚어준다. 현장 임장 방법과 매수와 매도 꿀팁도 담았다. 3단계 부동산 물건별 투자 포인트와 사례 3단계는 저자의 실제 투자 성공사례다. ‘PART6 부동산 물건별 투자 포인트’에서는 저자가 직접 투자해본 아파트, 분양권, 오피스텔, 상가, 지식산업센터에 대해 다루었다. 요리도 공통이 되는 기술은 비슷하지만 재료마다 손질 방법이 다르듯이, 부동산 또한 물건별로 투자 포인트가 다르다. 부동산 공부를 하다 보면 자신에게 맞는 투자 물건이 있을 것이다. 성향에 맞는 부동산 물건과 그 투자 포인트를 적어두었다. ‘7부 사회초년생들을 위한 1억 미만 투자 사례’에서는 저자의 경험을 살려 서울시 강남, 송파, 금천, 안산, 화성의 상가, 오피스텔, 지식산업센터 투자 사례를 상세하게 담아냈다.

프롤로그: 32살에 50억 자산 달성! 1장 왜 반드시 투자해야 하는가? ㆍ 직장인이라면 꼭 돈 공부를 해야 하는 이유 - 경제적 자유를 찾아서 - 상속/증여, 주식, 사업 그리고 부동산이라는 방법 ㆍ 당신이 부를 이뤄야 하는 이유 - 나에게도 갑작스럽게 찾아온 위험 - 미리 부를 쌓고 대비하라 ㆍ 열심히 일만 한 것이 잘못이다 ㆍ 사람은 생각한 대로 살게 된다 - 생각대로 살지 않으면, 사는 대로 생각한다 - 매일 목표를 선언하면, 무의식이 강화된다 ㆍ 부자는 선택이다 - 내가 우리 집안을 일으켜 세울 것이다 - 부자가 되는 것은 다이어트와 같다 - 강제적으로 저축하는 방법 두 가지 ㆍ 자본주의 게임에 오신 여러분을 환영합니다 - 이제부터, 자본주의 게임을 시작하겠습니다 - 자본주의 사회의 작동 원리를 닮은 게임처럼 - 생산 수단을 어떻게 소유할 수 있을까? 2장 결국 ‘이런’ 사람이 부자가 됩니다 ㆍ 지금까지 대한민국 부동산은 우상향이었다 - 부동산 가격은 왜 상승할까? - 수요가 존재해야 부동산 가격이 상승한다 - 금리와 경제 성장률 간의 관계 - 선진국의 경제 성장률 ㆍ 투자하는 데 용기는 필요 없다 - 투자를 하는 데 왜 ‘용기’가 필요하나요? - ...어떻게 두려움 없이 투자를 할 수 있을까? ㆍ 내 주변 사람 5명의 평균이 나의 수준이다 - 책을 읽어라 - 강의를 들어라 - 커뮤니티에 가입해라 ㆍ 바빠서 투자 공부할 시간이 없다고요? - 잊어버리는 것을 방지한다 - 우선순위를 정한다 - 소요 시간을 예측한다 ㆍ 당신의 ‘돈 그릇’은 얼마입니까? - 그릇마다 무엇인가를 담을 수 있는 양이 다르다 - 돈 그릇은 본인의 노력에 따라 커진다 - 당신의 ‘돈 그릇’은 얼마인가? ㆍ 50억 자산을 이루고 나면 일상이 어떻게 달라지나요? - 우리나라 거시경제를 보게 된다 - 50억 자산이라는 것은 숫자에 불과하다 - 월급이 250만 원이라면 이미 10억 원 자산가 3장 시드머니 모으기 불변의 법칙 ㆍ 저축에는 ‘목표’ 소비에는 ‘예산’ - 짠테크의 시작 - 한 달에 50만 원으로 살기 - 당장 알뜰폰으로 갈아타라 - 보험료 딱 이렇게만 가입하라 - 별다방 커피는 본인 돈으로 마시는 것이 아니다 - 옷장에 옷이 가득한데, 왜 입을 옷이 없을까? ㆍ 저축하면서 신용카드도 사용하자 - 저축하려면 신용카드를 없애야 하는 것 아니에요? - 신용카드 결제일은 14일로 바꾸자 - 내가 신용카드를 세 개나 사용하는 이유 - 혜택이 좋은 신용카드를 선택하는 방법 ㆍ 사회초년생이 대출을 활용해야 하는 이유 - 대출은 좋은 것이다 - 월급만 모아서 집을 산다고? ㆍ 사회초년생이라면 알아둬야 할 대출용어 - 대출상환 방식 - 대출규제 용어 - 고정금리 vs 변동금리 ㆍ 대출 한도를 최대한 늘리는 7가지 방법 - 근거 있는 ‘허풍’을 떨자 - 대출 견적을 여러 곳에서 받아보자 - 대출만기 기한을 최대한 길게 가져가자 - 인정되는 소득 금액을 올리자 - 대출 담당자를 잘 활용하자 - 경락자금대출을 활용하자 - 신용등급을 올리자 ㆍ 현대사회에서 신용은 곧 돈이다 - 당신은 믿을 만한 사람인가? - 인간관계에서도 신용도는 돈이다 - 신용등급에 관한 기본 지식 4장 스마트한 투자자가 되기 위한 프롭테크 활용법 ㆍ 기본 중의 기본, 네이버 부동산 - 개발 호재 - 학군 조사하는 방법 - 신규 매물 알람 기능 - 지적편집도 기능 ㆍ 원하는 조건의 물건 찾기, 호갱노노 - 실거래가 조회 - 실거래가 비교 기능 - 가격변동 - 인구 - 공급 - 학원가 ㆍ 부동산의 큰 흐름 파악하기, 부동산지인 ㆍ 상가 실거래가 확인하기, 디스코 - 검색 메뉴 - 필터 메뉴 - 지도 메뉴 - 측정 메뉴 - 평-㎡ 메뉴 - 총액-단가 메뉴 - 기타 메뉴 - GPS 메뉴 - 상세 정보 확인 메뉴 ㆍ 경매 물건 확인 및 아파트 비교하기, 아실 - 지도 기반으로 개발사업과 경매물건 함께 검색 - 매수하고자 하는 아파트 비교하기 5장 자본주의 투자 상식 ㆍ 재테크 입문자라면 꼭 봐야 하는 ‘이것’ - 당신의 하루 루틴은 어떻게 시작되는가? - 경제신문은 이렇게 읽으세요 - 종이신문을 읽어야 하는 이유 - 어떤 신문사가 좋을까? - 경제신문 어떻게 읽어야 할까? - 경제신문을 읽으면 돈이 된다 ㆍ ‘국영수’보다 중요한 ‘환물금’ - 환율, 물가, 그리고 금리 제대로 알기 - 가장 중요한 지표, 환율 - 물건의 가격, 물가 - 돈의 가치, 금리 ㆍ 부동산 투자 사이클에 맞는 확실한 투자 기준 세우기 - 하락장에는 어떤 투자를? - 하락장 이후 보합장에는 어떤 투자를? - 상승장에는 어떤 투자를? - 상승장 끝 무렵에는 어떤 투자를? ㆍ 왜 부자들은 항상 한 발짝 빠를까? ㆍ 임장 가기 전에, 무엇을 조사해야 할까? - 임장이란 무엇인가? - 임장 가기 전 사전 조사 ㆍ 현장 임장, 정리 끝 - 교통 - 학교 - 환경 ㆍ 최악의 상황을 대비하라 - A플랜, B플랜 그리고 C플랜이라는 차선책 - 하락장을 준비한다 - 매수와 매도 준비하기 6장 부동산 물건별 투자 포인트 ㆍ 사회초년생을 위한 부동산 투자 테크트리 - 1단계 투자의 기초 - 2단계 경매 지식 - 3단계 부동산 물건별 투자 포인트 ㆍ 부동산 경매, 최소한 이것만 알고 갑시다 - 경매란 무엇일까? - 경매란 나쁜 것일까? - 경매의 장점 ㆍ 경매 용어와 경매 과정 - 경매의 기초적인 용어 정리 - 경매는 이렇게 진행됩니다 ㆍ 대한민국 최고 인기 부동산, 아파트 투자 포인트 - 아파트 공화국 - 일자리! 일자리! 일자리! - 교통 편리성, 강남으로 갑시다 - 학군, 우리 아이는 나보다 더 잘 살았으면 좋겠습니다 - 생활환경, 주부들이 좋아하는 병원 ㆍ 백화점 ㆍ 마트 - 자연환경, 한강뷰 아파트에 살고 싶어요 - 신축 아파트 ㆍ 소액으로 내 집 마련, 아파트 분양권 투자 포인트 - 분양권 투자가 좋은 점 - 분양권 투자, 이것만큼은 알고 하자 ㆍ 주거용 상업용 각 장점을 합친 오피스텔 투자 포인트 - 오피스텔 = 오피스 + 호텔 - 1인 가구는 계속 증가하고 있다 - 분양가격은 올라가고 공급은 줄고 있다 - 청약에서 무주택자 자격을 유지할 수 있다 - 대출에 유리하고 전세가율이 높아서 투자금이 적다 - 시세 상승을 위한 오피스텔 투자 원칙 - 아파텔 투자하면서 주의할 점 ㆍ ‘현금 흐름에 참 좋은데’ 상가 투자 포인트 - 유효수요를 파악하자 - 주동선을 파악하자 - 데이터로 검증하자 ㆍ 월세 받고 시세차익 챙기고, 지식산업센터 투자 포인트 - 높은 레버리지를 활용할 수 있다 - 월세와 시세차익을 동시에 누리자 - 주택이 아니다 - 지식산업센터 투자하면서 주의할 점 7장 사회초년생들을 위한 1억 미만 투자 사례 ㆍ 1,000만 원으로 3억 원 수익 내는 방법, 서울시 송파구 지식산업센터 - 매도하기로 결심한 이유 - 2024년 지식산업센터 투자는 불가한 상황일까? ㆍ 투자금 0원에 5억 원 부동산 매수, 서울시 금천구 지식산업센터 - 왜 가산동 지식산업센터인가? - 실투자금 없이 어떻게 투자에 성공했나? ㆍ 경매로 7억 원의 상가 0원에 낙찰, 안산시 단원구 상가 - A급 상가가 아님에도 경매 입찰하기로 한 이유 - 투자금 0원으로 투자할 수 있었던 이유 - 미납 관리비 1억 원에서 3,000만 원대로 ㆍ 200만 원에 재개발 지역 갭 투자, 화성시 송산동 오피스텔 - 재개발 사업이란? - 200만 원으로 재개발 예정 지역에 투자를? - 오피스텔로 재개발 투자가 가능해요? - 법인으로 재개발 투자할 수 있나요? ㆍ 0원으로 강남 상가 경매 낙찰, 서울시 강남구 상가 - 상가에 투자한 이유 - 공매로 상가에 입찰하게 된 과정 - 읽쭈님이 말하는 투자 스토리 - 상가 입찰가 계산하기 - 공매 경쟁률 분석하기 - 0원으로 강남 상가 낙찰? 에필로그: 투자를 통해 달라진 인생

지나치게 높은 목표가 아닌 이상 이렇게 매일 지속해나간다면 분명히 목표를 이룰 수 있다. 나도 목표 달성 4단계를 통해 목표를 달성하는 경험을 많이 했다. 목표 달성 4단계를 통해 작은 목표들을 세우고 그 목표들을 달성하다 보면 자신감이 생긴다. 이후 좀 더 큰 목표들을 세우고 그 목표들까지 달성하면 차츰 더 큰 목표를 달성할 수 있는 원동력이 생긴다. 혹자는 우주의 기운이 돕는다고 하는데, 그건 어떻게 보면 매일 목표를 만들고 이를 달성하면서 무의식이 강화되는 것이다. 인간의 생각과 행동에 의식이 차지하는 비중은 0.1%에 불과하고 99.9%는 무의식에 따라 행동한다고 한다. 무의식을 좋은 방향으로 나아가게 하기 위해 매일 목표 세우기를 반복하게 되면 당신의 무의식은 변화되고 그 목표는 반드시 이루어질 수밖에 없다. - ‘매일 목표를 선언하면, 무의식이 강화된다’ 중에서 사람들은 보통 투자할 때 용기가 있어야 한다고 생각한다. 즉, 투자에 대한 두려움을 극복하기 위해서 용기가 필요하다는 말이다. 불확실한 요소가 제거되지 않았기에 두려움이 생기고, 두려움을 극복하기 위해 용기가 필요하다는 것이다. 투자를 하는 데 용기는 필요 없다. 투자하는 데 필요한 것은 확신이다. 확신을 위해 불확실한 요소를 제거하면 된다. 그런데 투자하는 데 왜 두려움이 생길까? 그만큼 준비가 되지 않았기 때문이다. 투자하는 데 두려움이 생긴다면 용기로 극복할 것이 아니라, 투자에 대해서 확신이 들 때까지 공부하면서 기다려야 한다. 자칫 용기라는 탈을 쓴 무모함으로 투자를 잘못할 경우 투자 실패로 이어지게 될 수 있고, 이로 인해 오히려 투자에 대한 더 큰 두려움이 생길지도 모른다. 만약 투자하는 데 두려움이 생긴다면 투자하기 위해 스스로 용기를 불어넣을 것이 아니라, 투자에 대한 확신이 들 때까지 기다리는 것이 낫다. 투자하지 않는 것도 투자이기 때문이다. 대신에 책을 읽고, 강의를 듣고, 사람들과 네트워킹하며 분석하다 보면 확신이 들 것이다. 그렇게 이어지는 확신 이후의 투자는 너무나도 자연스러운 행동이다. - ‘어떻게 두려움 없이 투자를 할 수 있을까?’ 중에서 사회초년생의 경우 월급이 적어서 언제 자산을 모을 수 있나 고민이 되는 사람들이 많을 것이다. 하지만 천천히 나아가도 괜찮다. 하루하루 절약하며 소득을 늘리는 방법을 더 찾아보고 투자공부를 한다면 어느새 본인도 모르는 사이에 큰 자산을 이룰 수 있을 것이다. 때로는 인스타그램이나 유튜브를 보면서 조급한 마음이 들 수도 있다. 하지만 괜찮다. 만약 본인의 월급이 250만 원이라면 연 3,000만 원의 수익을 벌 수 있는 자산이다. 예금금리를 3%라고 가정할 경우 10억을 예금했을 때 나오는 돈의 양이다. 이미 본인은 10억 자산가인 셈이다. 걱정하지 말고 조급해하지 말고 하루하루 성실히 살아보자. 딱 1년 만이라도 투자에 공을 들여보자. 분명히 1년 뒤에는 달라진 본인의 모습과 만날 수 있을 것이다. - ‘월급이 250만 원이라면 이미 10억 원 자산가’ 중에서 과소비를 줄일 수 있기 때문에 신용카드를 자르라고 하는 사람들도 많다. 하지만 신용카드를 잘 사용하면 신용점수를 올릴 수 있기에, 저축하면서 신용카드도 잘 사용하라고 권한다. 특히, 아직 체크카드만 사용했던 사회초년생의 경우는 신용등급 점수가 낮을 것이다. 신용카드를 사용하지 않을 경우 한정된 용돈 안에서 체크카드를 잘 사용했으니까, 그리고 연체된 적이 없으니까 신용등급이 좋을 것으로 생각할 수도 있다. 나도 그렇게 생각했다. 하지만 신용이라는 것은 ‘거래한 재화의 대가를 앞으로 치를 수 있음을 보...여주는 능력’이다. 즉, 당신이 돈을 갚을 능력이 있는지 지금껏 연체 기록은 없었는지에 대한 경제적 기준을 바탕으로 신용점수를 매긴다. 그래서 돈을 빌리고 제때 잘 갚아야 신용점수가 쌓이는데, 가장 쉽게 돈을 빌리는 방법이 신용카드다. 신용카드로 결제하게 되면 결제일까지 돈을 빌리게 되는 것이고 신용카드 대금을 잘 갚으면 신용점수가 쌓여 추후 대출받을 때 금리 우대 혜택을 받을 수 있다. - ‘저축하려면 신용카드를 없애야 하는 것 아니에요?’ 중에서 대출을 잘 받기 위해 흔히들 오랫동안 거래한 주거래 은행을 찾아 대출받는 경우들이 많다. 하지만 꼭 주거래 은행이라고 대출한도를 많이 주거나 금리우대를 많이 해주지 않는다. 그래서 여러 곳을 알아보면 좋은데 1금융권뿐만 아니라 2금융권에서도 알아보는 것을 추천한다. 증권사, 보험사, 상호금융기관(농협, 신협, 저축은행 등)으로 대표되는 2금융권에 대한 오해가 많은데, 사실 1금융권과 2금융권을 나누는 기준은 은행법을 적용받느냐 여부다. 은행법을 적용받으면 1금융권이고 적용받지 않으면 2금융권으로, 2금융권이 안전하지 않다는 것은 큰 오해다. 2금융권이면 신용조회하는 것만으로도 신용점수가 낮아지는 것은 아닌지 고민하는 사람들도 있는데 2금융권을 이용한다고 무조건 신용점수가 낮아지는 관행은 없어졌다. 그러니 주거래 은행뿐만 아니라 대출 비교 사이트에서도 알아볼 필요가 있다. - ‘대출 견적을 여러 곳에서 받아보자’ 중에서 부동산 투자를 하면서 학군을 조사하는 것은 매우 중요하다. 당장 내가 자녀가 없다고 혹은 자녀 계획이 없다고 하더라도 학군 조사를 하지 않는 투자에 대해 생각하지 않는 것이다. 추후 나의 매물을 사줄 사람들이 많아야 매도할 때 좋은 가격에 매도할 수 있는데, 학군이 좋은 지역은 다른 지역에 비해 수요가 더 높기 때문이다. 그렇다면 학군은 어떻게 조사할 수 있을까? 먼저 학교 메뉴를 클릭하게 되면 어느 지역까지 해당 학교로 등교하는지 확인할 수 있다. 다음 자료처럼 같은 구역으로 표기된 곳끼리 특정한 같은 학교로 배정받는다. 길 하나 차이라도 학군에 따라서 매매가격이 달라지기 때문에 학군 파악은 중요한 요소다. 특히 학군을 파악할 때 1학년 학생 수와 6학년 학생 수를 파악하는 것이 중요하다. 1학년 입학생 수보다 6학년 졸업생 수가 더 많은 것이 좋은데, 이 뜻은 학군이 상대적으로 좋은 학교로 많은 학생이 전학 왔다는 뜻이다. 반대로 입학생 수보다 졸업생 수가 적다면, 학군이 상대적으로 좋지 않아 많은 학생이 전학을 갔다는 의미로 해석할 수 있다. - ‘학군 조사하는 방법’ 중에서 투자는 어떤 시기에 하는 것이 좋을까? 2022년부터 부동산이 크게 하락하면서 대출을 무리하게 받았던 분들은 힘든 시기를 겪고 있다. 반면, 무주택자의 경우에는 이런 하락장을 잘 활용하여 내 집 마련을 하고 싶은 분들도 있을 것이다. 그럼 언제쯤이 저점을 맞이하여 내 집 마련을 하기 좋은 시기일까? 그리고 앞으로 어떤 시점에 투자하는 것이 좋을까? 부동산 하락장이 오면, 사람들은 더 이상 부동산 이야기를 자주 하지 않는다. 하지만 오히려 하락장 시기일수록, 사람들이 부동산에 관심이 없는 시기이므로 좋은 매물을 좋은 가격에 살 수 있다. 그렇다면 요즘과 같은 하락장에는 어떻게 투자하는 것이 좋은 방법일까? 경매를 통해 매수하는 것을 추천한다. 특히 금리도 높은 상황에서, 상가와 같은 수익형 부동산을 경매로 저렴하게 매수한 뒤에 월세를 세팅하기에 매우 좋다. 부동산이 침체에 빠져 시세차익을 얻기 힘들뿐만 아니라, 상가의 경우 수익률에 따라 매매가가 결정되는데 금리가 인하되면 그 시세차익은 엄청나게 커질 수 있기 때문이다. - ‘부동산 투자 사이클에 맞는 확실한 투자 기준 세우기’ 중에서 경매란 경쟁 채무자(돈을 빌린 사람)가 돈을 갚지 않았을 때 채권자(돈을 빌려준 사람)의 신청으로 법원이 채무자의 재산을 대신해 매각해주는 과정을 말한다. 법원은 부동산 가격을 감정해주는 감정평가사에게 자산을 평가하게 한 이후에, 최저가를 정하고 그 금액 이상으로 입찰한 사람 중에서 최고가 매수인에게 부동산을 파는 것이다. 부동산 투자를 할 때 가장 중요한 것은, 저렴하게 매수하는 것이다. 저렴하게 매수하지 않더라도 시세보다 비싸게 매수해서는 안 된다. 이러한 원칙을 실현할 수 있는 것이 경매다. 부동산 경매를 통한다면 본인이 원하는 가격에 부동산을 매수할 수 있다. 일반 매매 시장에서 부동산을 매수할 경우, 매도자가 가격을 정해놓고 일부 조정을 통해서 매수한다. 하지만 경매를 활용하면 본인이 원하는 가격에 저렴하게 매수할 수 있는 가능성이 커진다. 특히 경매에서 매번 유찰될 때마다 20~30%씩 가격이 내려가는데, 두 번만 유찰되어도 최초 감정가의 약 50~60% 정도가 되기에 시세보다 매우 저렴하게 매수할 수 있는 장점이 있다. - ‘부동산 경매, 최소한 이것만 알고 갑시다’ 중에서 보통 대중들은 상가에 투자하는 것을 두려워한다. 우스갯소리로 ‘상가 투자 잘못하면 패가망신한다’는 이야기를 종종 듣는다. 하지만 경쟁자가 줄어들면 오히려 투자하기 더 좋다. 어떤 분이 강남의 대로변에 있는 건물 1층 상가가 공실인 것을 보고, 강남의 대로변도 공실인데 다른 지역은 투자하기 더 힘든 것 같다는 이야기를 했다. 하지만 과연 정말 강남 건물주가 공실 때문에 힘들어 할까? 그리고 어떻게 하면 좋은 상가를 고를 수 있을까? 유효수요란 구매력을 가진 잠재 수요자를 의미한다. 즉, 얼마나 많은 사람이 왔다 갔다 하는지를 보는 것이다. 이렇게 유효수요를 파악해야 상가 예상 매출을 계산할 수 있고, 예상 매출액을 알아야 상가의 적정 임대료를 계산할 수 있다. 그리고 적정 임대료를 알게 되면 매매가도 예상할 수 있으니 투자 여부를 결정할 수 있는 것이다. … 주동선이란 유효수요가 다니는 길로, 사람들이 주로 움직이는 동선을 확인하는 곳이다. 사람들은 주로 최단 노선으로 다니는데, 가장 쉬운 방법은 지하철역을 활용하는 것이다. 다음 자료는 강서구 마곡동의 양천향교역이다. 많은 일자리가 생기고 이에 따라 유동인구가 많이 늘어날 것으로 예상된다. 특히 이랜드 및 S-Oil 부지를 제외하면 모두 지식산업센터가 들어올 예정이다. - ‘현금 흐름에 참 좋은데, 상가 투자 포인트’ 중에서 매매가 5억 원에 월세 200만 원 나오는 강남 상가와 매매가가 같은 5억 원에 월세는 250만 원 나오는 안산 상가 중 당신은 어떤 상가를 매수할 것인가? 나의 경우 당연히 안산 상가를 선택할 것이다. 물론 상가의 주동선이 좋고 유효수요가 많아야 앞으로 상가의 월세가 상승할 수 있다는 조건은 있지만, 상가 투자의 핵심은 월세 수익률이다. 월세 수익률에 따라 상가 매매가가 결정된다. 그래서 상가 투자를 할 때는 지역의 가치보다 월세가 잘 나오고 있거나 앞으로 잘 나올 상가를 선택하면 된다. 상가 수익률이 매매가와 직결되기 때문에 일반매매로 상가를 저렴하게 매수하는 것은 쉽지 않다. 그렇다고 아파트처럼 분양을 통해 상가를 받게 되면 대부분 너무 높은 가격에 매수할 확률이 높다. 그래서 내가 내린 결론은 상가는 경매로 매수해야 한다는 것이었다. 그러다 친지분이 알려준 안산시 단원구에 있는 중심상가 물건을 발견했다. 경매 입찰 기일 일주일도 안 남은 시기에 알게 되었는데, 그 당시 부동산 시세와 월세 시세 및 입지에 대한 조사 끝에 입찰하기로 했다. 입찰할 물건은 지역 내에서 A급 위치는 아니었지만, A급 중심상가에 비해서 상가 규모가 더 컸으며 지하 주차장이 더 넓었다. 특히 그 지역 안에 대형 평수의 상가가 많이 없었는데, 경매로 나온 상가의 크기는 전용 면적 기준으로 78평이었고, 상대적으로 큰 평수의 상가로 희소성이 있을 것으로 판단했다. 특히, A급 위치가 아니라고 판단한 이유는 배후 세대수였다. - ‘A급 상가가 아님에도 경매 입찰하기로 한 이유’ 중에서