변화하는 부동산시장에서 승리하는 방법!
끊임없이 변하는 부동산시장에서 승리하기 위해 부동산 투자의 흐름을 바로 잡아주는 『앞으로 3년, 오를 지역만 짚어주는 부자들의 부동산 투자』. 저자는 정부의 부동산 대책이 계속 나와도 대한민국 부동산은 계속해서 오른다고 이야기하면서 인구의 이동으로 상권이 변하고 교통망이 혁명적으로 개선되는 곳, 원도심 도시재생 사업 효과로 다시 상권이 부활하고 떠났던 사람들이 돌아오는 곳, 미래에 핵심권역의 지위를 차지할 곳들은 정부의 정책에 아랑곳하지 않고 오른다고 강조한다. 시장은 잠재가치에 비해 저평가된 곳을 정확히 기억한다고 말하며 자신의 오랜 경험을 바탕으로 앞으로 가치가 상승할 지역을 정리해 소개한다.
진짜 주목할 포인트만 알면 으로는 지역이 한눈에 보인다!
텐인텐 전문 칼럼니스트인 인기 필자의 부동산 투자 비법!
미래의 대한민국 부동산은 과연 어떻게 움직일까? 문재인 정부 출범 후 1년간 크고 작은 부동산 대책이 10여 차례나 발표되었다. 정부는 이렇게까지 사람들이 부동산에 집착하는 현상을 모르고 있는 것일까? 인구의 이동으로 상권이 변하고 교통망이 혁명적으로 개선되는 곳, 원도심 도시재생 사업 효과로 다시 상권이 부활하고 떠났던 사람들이 돌아오는 곳, 미래에 핵심권역의 지위를 차지할 곳들은 정부의 정책에 아랑곳하지 않고 오른다. 또한 부동산시장에서 정부의 정책보다 투자자에게 더 큰 영향을 미치는 것은 금리와 시장 유동성이라는 사실을 잊지 말아야 할 것이다. 부동산시장은 끊임없이 변한다. 이 책은 저자의 오랜 경험을 바탕으로 변화하는 부동산시장에서 승리하는 방법을 담았다. 더불어 앞으로 가치가 상승하여 시세차익이라는 달콤한 열매를 안겨줄 지역을 정리해 소개한다.
대한민국 부동산시장,
지금 대체 무슨 일이 벌어지고 있는가?
최고의 부동산 전문가 ‘쌈지선생’의 최신작!
부동산 투자의 흐름을 바로 잡아주는 단 한권의 책
미래의 대한민국 부동산은 과연 어떻게 움직일까? 시장의 변수가 산재해 있다 보니 무엇 하나 확실하게 손에 잡히는 것이 없다. 정부는 매일 일기 쓰듯이 강력한 부동산 정책을 내놓고 있다. 문재인 정부 출범 후 1년간 크고 작은 부동산 대책이 10여 차례나 발표되었다.
그럼에도 정부가 의도했던, 강남의 다주택자가 갖고 있는 집을 팔았다는 말은 나오지 않고 있다. 정부의 정책으로 강남의 재건축단지가 침체되면 강북 재건축단지가 반사이익을 얻는 식으로 시장이 이동되어간다.
정부는 이렇게까지 사람들이 부동산에 집착하는 현상을 모르고 있는 것일까? 정부의 부동산 대책이 계속 나와도 부동산은 오른다. 이것이 대한민국 부동산이기 때문이다.
인구의 이동으로 상권이 변하고 교통망이 혁명적으로 개선되는 곳, 원도심 도시재생 사업 효과로 다시 상권이 부활하고 떠났던 사람들이 돌아오는 곳, 미래에 핵심권역의 지위를 차지할 곳들은 정부의 정책에 아랑곳하지 않고 오른다.
정부의 권력은 유한하지만 시장은 영원하다. 시장은 잠재가치에 비해 저평가된 곳을 정확히 기억한다.
부동산 투자엔 더 이상 희망이 없다?!
정부의 부동산 담보대출의 규제에도 불구하고, 부동산시장의 향후 전망을 부정적으로 보는 것은, 부동산시장의 흐름을 잘못 읽고 있는 것이다.
결론적으로 금리가 올라도 이 정도의 금리 인상 폭으로 유동성장세가 끝났다고 생각하는 것은 잘못된 생각이다. 오히려 이 시기에는 가격 조정을 받는 틈을 이용하여 낮은 가격으로 원하는 부동산을 매입하는 기회로 삼아야 한다.
투자는 소수의 편에 섰을 때 돈을 버는 것이다. 투자 상품의 절대적 가치는 없다. 경기 흐름의 변화에 의한 상대적 가치만 존재할 뿐이다. 따라서 앞으로 금리가 인상된다고 해도 저금리 기조는 변하지 않으므로 저금리 기조 흐름에 맥을 같이하는 투자를 해야 한다.
정부의 정책으로도 막을 수 없는 부동산시장
부동산시장에서 정부의 정책보다 투자자에게 더 큰 영향을 미치는 것은 금리와 시장유동성이라는 사실을 잊지 말아야 할 것이다. 특히 금리 인상이 현실화되어 있고 은행권의 대출 규제가 강화되고, 대출금리까지 오르는 시점에서는 더욱 그러하다.
그러나 무주택 실소유자들은 오히려 청약 가점제 환산에 유리한 고지에 올라섰다고 할 수 있다. 그리고 투기과열지구에 대한 규제 강화 정책으로 ...풍선 효과가 발생하는 지역은 전략적으로 이용하는 경우 실수요자에게는 호재다.
이렇기에 저자는 정부가 강력한 정책을 통해 부동산시장을 통재하려고 해도 부동산시장은 크게 침체되지 것이라 설명한다.
당신은 변화하는 시장에서 승리할 수 있을까
부동산시장은 끊임없이 변한다. 이 책은 저자의 오랜 경험을 바탕으로 변화하는 부동산시장에서 승리하는 방법을 담았다. 더불어 앞으로 가치가 상승하여 시세차익이라는 달콤한 열매를 안겨줄 지역을 정리해 소개한다. 이 책과 함께한다면 당신은 승리의 면류관을 쓸 수 있게 될 것이다.
PROLOGUE 006
1. 대한민국 부동산의 현재를 읽는 키워드
001 매일 일기 쓰듯 발표되는 정부의 부동산 정책 021
002 J 노믹스 시대의 부동산 투자 027
003 정부의 규제 정책은 언제 멈출까? 032
004 임대수익률의 역설, 생각과 듣기의 차이 039
005 부동산 투자 아는 것만큼 보인다 043
006 인구절벽 시대의 인구의 비대칭에 주목해 투자한다 049
007 입주물량의 증가, 그럼에도 부동산 투자 055
008 소형 아파트의 약진, 대형 아파트의 몰락 058
009 금리 인상과 부동산 투자 064
010 금리 인상에 대한 SWOT 분석 070
2. 앞으로 3년, 대한민국 부동산이 요동친다
001 혁명적으로 바뀌는 수도권 교통지도 077
002 미래의 대한민국은 원룸의 바다 086
003 부동산 불패신화는 막을 수가 없다 092
004 강화되는 부동산 대출 규제에 대응하는 법 096
005 3년 후 돈 되는 부동산, 돈 안 되는 부동산 100
006 월세가 연금을 대신하는 지대사회 110
007 1,000만 원으로 투자하는 수도권 오피스텔 115
008 강남을 누르니 강북이 뜨고 있다 119
009 공부하는 투자자는 불황을 두려워 않는다 124
010 핵심권역은 강화되고 확장된다 128
011 소액 투자, 중부권...이 답이다 132
3. 3년 후 핵심 지역을 선점하라 : 미래의 핵심 지역 베스트 10
001 3년 후 핵심 지역, 흔들리지 말고 선점하라 139
002 강남을 대체하는 신 강남 남부 벨트 아파트 144
003 용인 아파트투자 고개를 들어 서쪽을 보라 147
004 신 강남 벨트의 연장 수혜 지역, 송파구 아파트 151
005 개발이 본격화되고 있는 한강 핵심 축선상의 용산, 한남, 성수지구 156
006 강남 재건축단지의 반사 효과 지역, 송파구 재건축단지 158
007 뛰어난 거주 여건으로 재평가되는 한강신도시 161
008 마곡지구 164
009 평촌신도시 166
010 교통혁명으로 가치가 급상승하는 남양주택지지구 168
4. 정부의 부동산 정책과 대응전략
001 뜬금없는 정부의 공급 확대 정책 175
002 주택임대 사업자, 등록해야 하나 말아야 하나 178
003 부동산 대출 규제의 거의 모든 것 183
004 서울 노후 아파트 100만 가구 시대의 재건축 187
005 임대주택 활성화 방안에 대한 대처법 190
006 재건축 초과 이익 환수제 논쟁을 지켜보며 195
007 금리 인상과 수익성 부동산 투자 전망 197
008 2018년 추진되고 있는 정부의 부동산 대책 200
5. 아파트 투자 바로 보기
001 서울 속의 경기도 광명시 바로 보기 207
002 운정신도시에 불고 있는 남북경협의 바람 211
003 수도권 핵심 지역 아파트, 조정 국면은 길어질 것이나 결국은 오른다 213
004 미분양 아파트를 보는 코페르니쿠스적 시각 218
우리의 투자가 현상에만 머물고 있다면, 미래의 흐름을 놓치기 쉽다. 현재 부동산시장은 조정 국면으로 진입하였고, 그 기간이 얼마나 될지 어느 누구도 장담할 수 없다. 그러나 분명한 것은 조정 국면이 끝나면 미래의 핵심 지역으로 발전할 곳은 새로운 신고가를 써 내려갈 것이 확실하다는 것이다. 수도권의 교통 핵심으로 얘기되고 있는 GTX 수혜 지역부터 가격이 오를 것이다. 앞으로 내 집 마련을 생각하고 있는 사람이라면 이 지역들에선 투자해두는 것이 경제성이 담보되는 투자라고 할 수 있다. p.26
세계적으로 저금리 기조가 크게 흔들리지 않고 있는 상황에서 금리가 크게 오를 것이라고 걱정 할 필요는 없다. 그러나 기준금리의 인상 폭이 적더라도 정부의 주택 담보대출 규제는 강화되고 있고, 이것이 부동산시장에 미치는 영향은 부동산 투자의 큰 물줄기를 바꿔 놓
을 수가 있다는 점을 명심하자. p.68
특히 임대주택은 금리가 인상된다고 해도 레버리지 효과가 발생하는 물건이기 때문에 갑자기 돈을 쓸 일이 생기지 않는 이상 팔 필요가 없다. 한국은행 기준금리 1.50퍼센트 시대에 임대주택이 개인의 가처분소득을 늘려주는 효자 상품이라는 것을 부정할 사람은 아마도 없을 것이다. 그리고 앞으로 금리 인상이 있다고 해도 그 인상 폭은 매우 적을 것이며 가계부채가 1,500조 원에 이르는 상황에서 설사 금리 인상 요인이 있다 해도 한국은행을 보수적으로 금리 인상 문제에 대처해야 할 것이다. p.88
주식과 비교해 투자위험은 매우 낮고, 투자수익률은 안정적이면서 상대적으로 은행 예금이자에 비해 10배는 높은 저가의 소형 오피스텔에 자신의 노후자금을 투자해보면 어떨까. 투자 상품의 절대적 가치는 있을 수가 없다. 단지 현재의 투자 환경에서는 원룸 투자 이상의 압도적인 우위를 갖는 상품이 없고, 이 흐름이 생각 이상으로 오래갈 것이기 때문에 원룸 투자를 권하는 것이다. p.117
수도권에 개발된 아파트단지들은 거의 대부분이 서울의 위성도시로서 베드 타운 역할을 한다. 베드 타운의 결정적 가격 상승 유발 효과가 무엇이겠는가. 바로 서울 진입에 따른 이동시간의 단축이다. 현재는 수도권 아파트시장 전체가 공급 과잉에 의한 가격 조정기간으로 숨 고르기 중이다. 그러나 이 기간이 끝나면 교통 호재 다발 지구인 남양주시의 택지개발지구는 아파트 가격을 다시 써갈 것이 분명하다. 신혼부부, 실수요자들은 아직까지 상대적으로 저렴한 이 지역의 아파트를 투자 대상으로 삼기 바란다. p.169
이는 오피스텔 투자의 수익률은 외곽으로 나갈수록, 매매가가 낮을수록 높아진다는 것을 확인시켜주는 것이다. 반면 오피스텔 평당 분양가가 가장 높은 서울의 경우 연간 임대수익률은 4.98퍼센트로 연 5퍼센트도 되지 않는다. 따라서 오피스텔 투자는 서울의 핵심권역만을 고집할 필요가 없다. p.199
박연수(쌈지선생) [저]
경기대학교 회계학과를 졸업하고 서강대학교 경제대학원, 성균관대학교 국제통상대학원을 거쳐 서울대학교 공과대학 최고산업전략과정을 이수하였다. 저자는 해군 장교로 전역하고, 서울 강남 소재의 제일저축은행에 입사했다. 이후 30여 년간 재테크라는 한 우물을 파며 살아왔다. 회사 재직 중에 쓴 『쌈지돈 굴리는 데는 금융상품이 최고다』라는 책이 1997년 경제경영서 베스트 1위를 장기간 유지하였다. 외부 강의와 컨설팅 요청이 많아지면서, 회사를 나와 지금까지 프리랜서로 재무 컨설팅 일을 하고 있다. 1997년부터 삼성생명 연수원, 삼성화재 연수원, 국민은행 연수원, 산업은행 연수원, 삼성전자, 대한항공, 현대중공업, 포스코(포항, 광양 공장), 농협은행 연수원, 금융연수원 등에서 직원을 대상으로 재테크 강의를 해왔다. 또한 KBS1TV 오늘의 아침, MBC 라디오 ‘박미선 김흥국의 특급작전’에 재테크 패널로 장기간 출연하였다. 성균관대 국제 통상대학원에서 무역학을, 서강대 경제대학원에서 경제학을 전공하였으며, 서울대 공과대학 최고 산업 전략과정(AIP24기)에서 IT산업과 디지털 문명에 관해 공부하였다. 그 외 주간 경제지 한경비즈니스, 재테크 전문잡지 ROI, 이코노미스트에 고정 칼럼을 기고하였다. 사회생활을 하면서, 40권 이상의 책을 썼으며, 대표작으로 『다가오는 3년 대한민국 부동산 시나리오』, 『하마터면 환율도 모르고 해외여행 갈 뻔했다』, 『디지털 아빠의 경제 읽기』 등이 있다. 블로그 | https://blog.naver.com/sdhksss
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