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이것이 진짜 소송 경매다 
이종실 ㅣ 한국경제신문i
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  • 발행일
 2017년 11월 15일
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 472page/152*227*22/700g
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 9788947542630/8947542636
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  • 나의 권리를 온전한 것으로 만들어주는 소송 경매의 모든 것 우리가 경매 투자를 하면서 소송을 하는 이유는 간단하다. 경매에 나온 부동산은 채권 채무에 의한 권리관계로 법과 소송에 이리저리 찔리고 할퀸 상처투성이 물건일 가능성이 높다. 이런 물건을 낙찰받아 온전한 나의 소유로 만들거나 다시 매각하려면 곪은 상처를 털어내고 곱게 단장해야 한다. 완벽한 물건으로 만들려면 물건 주인이 적극적으로 권리를 주장하고 권리를 확보해야 한다. 법은 주장하지 않는 사람의 권리까지 나서서 찾아주고 보호해주지 않는다. 소송은 나의 권리를 온전한 것으로 만들어주는 가장 적극적인 수단이다. 또한 경매가 어려운 건 여러 이유가 있겠지만, 기본적으로 경매를 지탱하는 두 기둥이 ‘법’과 ‘소송’이기 때문이다. 소송은 경매의 또 다른 얼굴이다. 소송 없이는 경매도 없는 셈이다. 도로나 지분, 거기에 법정지상권이 동시에 얽힌 까다로운 물건이 나왔다면 물건의 처리과정에서 한두 차례의 소송은 불가피해질 수도 있다. 물론 소송이라는 험난한 길을 가지 않고도 협상을 통해 마무리되는 경우도 있지만, 경매 물건 중에는 반드시 소송을 전제로 해야만 풀리는 물건들이 있다. 지분이나 법정지상권, 유치권과 같은 이른바 ‘특수물건’일수록 그럴 가능성이 높다. 이런 과정을 수없이 경험한 필자는 어떤 경우에 어떤 소송을 제기해야 하는지 살아 있는 생생한 경험을 여러분과 공유하기 위해 실전 사례들을 모아 이 책을 출간했다.
  • ‘소송 경매’의 성공 방정식 이 책은 실제 경매 물건을 처리하는 과정에서 소송이 어떻게 영향을 미치는지를 보여주는 게 주목적이다. 예를 들어, 13분의 2에 해당하는 보잘것없는 토지 지분을 낙찰받아 이를 처리하는 과정에서 소송이 어떤 지렛대 역할을 하는지를 자세히 보여준다. ‘소송’ 실무를 배우고 익히자는 게 아니라 ‘경매’를 더 잘해보자는 쪽에 방점을 둔 책이다. 이제부터 외유내강의 경매인의 모습을 목표로 하자. 안으로는 소송 실력을 감추고 있으면서 겉으로는 부드러운 협상력으로 물건을 처리해낼 수 있다면 경매계의 진정한 고수가 될 수 있다. 이 책은 이제 막 경매 투자에 관심을 갖고 시작하는 초심자들에게는 두려움을 줄여주는 역할을, 투자 경험이 풍부한 분들에게는 경매 실력을 한 단계 높이고, 까다로운 물건을 처리해 수익을 실현하는 데 도움을 주고 경매 투자의 바이블 역할을 해줄 것이다!
  • 머리말 추천의 글 ‘소송 경매’의 성공 방정식 Part 01 공유자 우선매수 실전 사례 공유자 우선매수 신청이란? 01 우선매수 신청을 여러 명이 동시에 할 경우 02 입찰보증금을 제출하지 않으면 우선매수 무효 03 우선매수 신청 권한은 1회만 주어진다 04 공유자가 많을 땐 돌아가면서 신청한다 05 우선매수를 몰랐던 공유자가 낙찰자 미납 후 우선매수를 사용하다 06 자격 없는 공유자가 우선매수했다가 추후 불허가 07 여러 필지 매각 때 모든 필지에 지분 있어야 공유자 자격 발생 08 이런 경우엔 공유자 우선매수 신청 자격 없다 Part 02 행정소송의 시작 행정소송이란? 농취증 미발급에 대한 판결문 사례 … 51 01 합법 건물인 공장이 세워진 농지의 경매 … 58 02 주택이 세워진 과수원의 농취증 발급 여부 … 92 03 잘못된 농지전용부담금 부과에 맞선 행정심판 … 101 Part 03 토지 특수 경매 입문 01 까다로운 권리분석을 끝내놓고 … 129 02 명도 협상의 모범 답안? … 143 03 “집 마당에 컨테이너 놓고 살 테니 알아서 하세요” … 162 04 ‘역지분’ 구조도 돈이 되네요 … 170 05 땅 한 필지를 세 사람에게 매각하다 … 179 06 “법은 권리 위에 잠자는 자의 권리를...
  • 경매를 하면서 강조하게 된 법언(法諺)이 두 개 있다. 하나는 “법은 권리 위에 잠자는 자의 권리를 보호하지 않는다”는 것이고, 또 다른 하나는 “주장만 하지 말고 입증도 해야 한다”는 것이다. 입증할 수 없는 소송을 피해야 한다. 따라서 입증이 가능한 경우에만 소송을 시작해야 한다. -8페이지 경매 투자의 첫 번째 단계는 권리분석이고, 두 번째는 적절한 시기와 적절한 금액에 입찰을 하는 것이고, 세 번째 단계가 낙찰 후 해결방안이라 할 것이다. 이 책은 경매 투자의 마무리 단계인 낙찰 후 소송을 통한 문제해결 및 경매 투자금의 회수에 초점이 맞추어져 있다. -10페이지 공유물 분할을 위한 형식적 경매는 공유자간의 분쟁으로 인해 해당 부동산을 매각해 그 대금을 지분대로 분배하는 게 목적이고, 또한 해당 부동산 전체가 경매 대상이므로 공유자 우선매수권이 주어지지 않는다. 매수를 원할 경우 일반 입찰자와 동일한 자격과 조건으로 입찰에 참가해야 한다. -44페이지 응찰을 하기 전에 우리는 나름의 기준을 정해놓고 권리분석을 하게 된다. 경매는 자금계획에서부터 권리분석, 명도 이행, 수익 환수에 이르기까지 그 하나하나가 중요하지 않은 과정이 없지만, 그중에서도 필자는 권리분석이 가장 중요하다고 생각한다. 누군가는 권리분석을 놓고 경매의 꽃이라고 치켜세우기도 하고, 경매는 권리분석에서 시작해 권리분석으로 끝난다는 경매 격언도 나돌고 있다. 그만큼 권리분석이 중요하다는 뜻이다. -129페이지 경매 물건을 낙찰받은 사람이 그 권리를 확보하기 위해선 결국 소송을 거쳐야 한다는 걸 잘 보여준 사례다. 앞에서도 얘기했지만, 법은 권리 위에 잠자는 자의 권리를 보호하지 않는다는 말을 잊지 말아야 한다. 소송을 알고, 소송을 두려워하지 말아야 주어진 권리를 온전하게 찾을 수 있다는 점을 다시 한 번 명심하자. -279페이지
  • 이종실 [저]
  • 토지투자개발 전문가
    현 ‘명지토지개발아카데미’ 원장으로, 17년간 수천 명에 달하는 수강생을 배출했다.
    건축학을 전공하고 건설회사를 운영하던 중, 부동산이 폭락한 IMF 사태를 계기로 토지 경매에 뛰어들었다. ‘명지토지개발아카데미’ 커뮤니티를 만들어 토지에 관심 있는 사람들과 교류를 시작했고, 그동안 쌓아온 노하우를 회원들에게 알려주면서 강의를 진행하던 것이 명지토지개발아카데미의 시작이 되었다. 저자는 ‘토지 투자는 사는 것보다 파는 것이 중요하다’는 지론으로 낙찰 후 팔기까지의 전 과정을 실전사례를 통해 짚어준다. 저자의 강의를 통해 경매로 토지를 직접 낙찰받아 수익을 올린 수강생은 수백 명에 달한다. 풍부한 실전 경험과 다양한 실전사례로 어려운 토지 경매를 쉽고 친절하게 설명하며 수많은 수강생들의 멘토로 절대적인 지지를 받고 있다. 저서로는 [이것이 금맥 캐는 농지 경매다][이것이 진짜 도로 경매다]가 있다.
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