부동산 경매로 수익을 내는 사람들은 어떤 모습일까?
경매로 부자의 꿈을 이뤄가는 사람들의 ‘진짜 경매’ 이야기와 투자 원칙을 들어보자!
지금 이 순간에도 전국에서 부동산 경매 강의를 듣고, 책을 읽고, 현장조사를 하고, 입찰하는 수많은 사람들이 존재한다. 다들 돈을 벌어 경제적 자유를 이루겠다는 굳은 결심으로 시작한다.
하지만, 이들 중에서 1년이 지나도 여전히 부동산 경매를 하고 있는 사람은 10%도 안 된다. 왜 그럴까? 부동산 경매의 핵심을 모르고, 수박 겉핥기 식으로 공부하기 때문일 것이다.
경매로 수익을 내고 꾸준히 투자하는 사람들은 어떤 방법으로 시작했고, 어떻게 성공을 경험했는지 모두 궁금해 한다. 그런데 사실 그들도 처음에는 부동산을 하나도 모르던 사람들이었고, 시행착오를 거듭했다. 그들이 들려주는 ‘진짜 경매’ 이야기와 투자 원칙을 들어보자!
이 책은 이제 막 부동산 경매에 입문한 분들에게는 경매 투자에 대한 원칙을 제시할 것이고, 몇 번의 투자를 통해 보다 깊은 모색을 하는 사람들에게는 앞으로 가야 할 방향을 제시할 것이다. 또한 이미 경매로 충분한 수익을 보는 사람들에게는 좀 더 다양한 투자 방법을 알려줄 것이다.
경매로 수익을 내는 사람들은 어떤 모습일까?
지금 이 순간에도 전국에서 부동산 경매 강의를 듣고, 책을 읽고, 현장조사를 하고, 입찰하는 수많은 사람들이 존재한다. 다들 돈을 벌어 경제적 자유를 이루겠다는 굳은 결심으로 시작한다.
하지만, 이들 중에서 1년이 지나도 여전히 부동산 경매를 하고 있는 사람은 10%도 안 된다. 왜 그럴까? 부동산 경매의 핵심을 모르고, 수박 겉핥기 식으로 공부하기 때문일 것이다.
그렇다면 도대체 몇 년이 지나도 부동산 경매 투자를 포기하지 않고 끝까지 한 사람들은 어떤 모습일까? 그들은 왜 내가 포기한 부동산 경매를 아직도 하고 있는 것일까? 나와 무엇이 다를까? 특수물건으로 화려한 수익을 자랑하고, 처음부터 많은 돈으로 남보다 앞선 출발선에서 시작한 이유 때문일까? 이 책을 통해 답을 찾아보자.
신혼 부부, 아이 엄마 등 우리와 다르지 않은 ‘경매 고수’들의 생생한 인터뷰!
이 책에서 소개되는 이들은 짧게는 5년에서, 길게는 10년을 넘게 부동산 경매로 차곡차곡 자신의 자산을 늘리고 수익을 내고 있다. 단 한 건의 투자로 엄청난 수익을 보기보다는 오히려 잃지 않기 위해 투자를 하는 사람이 더 많다. 어려운 물건을 낙찰받고 해결해서 수익을 보는 것이 아니라, 자신이 할 수 있는 능력 안에서 조금씩 원하는 결과물을 만들어 하나씩 맛보는 사람들이다.
특히 이들의 다양한 직업은 눈여겨 볼만하다. 우리 주변에서 볼 수 있는 직업들이다. 미취학 아이들을 돌보면서도 꿈을 갖고 움직이는 앨리스님, 신혼이라는 단꿈에서 깨어나서 냉정하게 자신의 현실을 파악하고 투자를 시작한 러브님과 남편님, 꾸준하게 작은 물건으로 월세 소득을 차곡차곡 늘려온 자유롭게님, 사업가적인 마인드로 이론과 현장을 접목해서 실행한 제이원님, 자신의 적성이 이쪽에 있다는 것을 발견하고 즐겁게 투자하고 있는 호빵님이 주인공이다.
최대한 당사자들의 생생한 목소리를 그대로 독자들에게 전달하기 위해서 인터뷰 내용의 전문을 실었다. 책을 읽어보면 그들이 대단한 능력을 갖고 어려운 물건을 해결해서 수익을 본 사람들이 아니라, 누구나 할 수 있는 투자를 한 사람들이라는 것을 알게 될 것이다!
누구에게나 처음은 있었다!
경매로 수익을 내고 꾸준히 투자하는 사람들은 어떤 방법으로 시작했고, 어떻게 성공을 경험했는지 모두 궁금해 한다. 그런데 사실 그들도 처음에는 부동산을 하나도 모르던 사람들이었고, 시행착오를 거듭했다. 그들이 들려주는 ‘진짜 경매’ 이야기와 투자 원칙을 들어보자!
이 책은 이제 막 부동산 경매에 입문한 분들에게는 경매 투자에 대한 원칙을 제시할 것이고, 몇 번의 투자를 통해 보다 깊은 모색을 하는 사람들에게는 앞으로 가야 할 방향을 제시할 것이다. 또한 이미 경매로 충분한 수익을 보는 사람들에게는 좀 더 다양한 투자 방법을 알려줄 것이다.
개정판을 내며
프롤로그
제1장 알콩달콩 부부경매단
러브님과 남편님 | 결혼하며 부동산 경매를 알게 되다 | 물건분석은 살고 있는 지역부터 | 명도는 원만하게 | 내 물건의 인테리어는 직접 | 물건선정과 입찰가격을 부부가 함께 결정 | 전세가격은 매년 올라갔다 | 임대가격은 정확하게 파악해야 | 나만의 엘도라도를 찾아보다 | 부동산 경매로 부모님께 효도 | 상가 투자를 결정하다 | 합의를 해야 투자를 결정한다 | 초기 필요 자본금은 얼마가 적정할까? | 유연한 관점 확보가 중요 | 본업에 충실하는 것이 중요 | 젊었을 때 시작해서, 체면 지킬 정도면 된다 | 투자는 다양하게 | NPL은 아직 모르는 영역 | 부부가 함께 하는 경매의 길 | 인터뷰를 마치며
제2장 재미있고 즐거운 부동산 경매
자유롭게님 | 경매를 시작한 계기 | 인천에서 시작하다 | 빌라 투자 | 첫 물건이 폐문부재 | 충분한 지식의 토대 위에서 실행해야 | 폐문부재 전문이 되다 | 경매는 엔트로피의 법칙 | 도토리 투자법 | 작은 걸로 실속있게 | 현장조사는 무조건 해야 | 노력하는 자에게는 운이 따른다 | 명도 전략 | 뜻하지 않은 재능의 발견 | 경매공부는 현장에서 | 재미없는 특수...물건 | 부동산 경매에서 실력이란 | NPL에 대한 생각 | 명도에서 중요한 것은 | 복지 업무로 사회환원을 하다 | 부동산 경매는 평생 함께 할 길 | 처음 시작하는 사람들에게 | 인터뷰를 마치며
제3장 아이 엄마도 할 수 있는 부동산 경매
앨리스님 | 경매로 세상을 만나다 | 첫 물건을 단타로 성공하다 | 아이들을 보살피며 | 종잣돈이 된 곗돈 | 알콩달콩한 신혼 부부의 부동산 경매 | 아이 엄마도 할 수 있는 부동산 경매 | 돈이 되는 지방으로 돌아다니다 | 가족의 협조로 어려움을 뚫다 | 오로지 수익률이 핵심 | 이제는 생활비도 당당하게 나눠 | 자랑스러운 엄마 | 낯 가려도 명도는 할 수 있다 | 임대수익을 계산할 때 | 지방 아파트 실 사례 | 자신이 확인한 투자만 해라 | 싸게 산 물건은 실패가 어렵다 | 단타를 고려하다 | 이사비의 요건 | 구건물을 신축건물로 | 투자는 같이해도, 돈 관리는 따로 따로 | NPL에 대해서 | 경매를 잘하는 사람 | 부동산 경매에서 중요한 건 | 경매의 최소 자본금 | 경매는 아날로그 | 일반 물건만 해도 물건은 많다 | 이사비가 아닌 위로금 | 향후 투자 계획은 | 경매는 평생 함께 할 친구 | 인터뷰를 마치며
제4장 경매는 기회다 (10억짜리 경매비법)
제이원님 | 경매를 시작한 계기 | 경매 이론을 검증하다 | 지역선정은 어떻게 | 지방으로 투자 | 본격적인 경매 투자로 | 아는 만큼 보이고 움직인다 | 별 볼일 없는 특수물건 | 경매를 하려는 사람에게 | 투자는 영원하다 | 경매 투자자의 자세 | 공동투자에 대해 | 명도에서 중요한 것 | 시스템을 만들어 투자하라 | 타이밍은 중요하지 않다 | 경매의 의미 | 인터뷰를 마치며
제5장 새로운 인생을 펼쳐준 부동산 경매
호빵님 | 경매 입문 | 특수물건의 처리 방법 | 전업투자자의 길 | 일반 물건과 특수 물건의 차이 | 물건검색과 현장조사 | 경매 물건보다 경매 사건에 집중 | 경매 공부 방법 | NPL과 배당에 대해 | 고수의 의미 | 도로의 낙찰 | 상가내 독점 약국 | 인상적인 경매 물건 | 경매의 의미 | 인터뷰를 마치며
에필로그
인터뷰 후 5년, 마법사들은 어떻게 변했을까?
P34 : 알콩달콩 부부 경매단 (러브)
핑크팬더: 현재로서는 두 분의 경매 투자 역사에서 1기가 끝난 거고, 본격적으로 다른 방향으로 시도해 보는 게 상가지요?
러브: 네. 그런데 상가만은 아니고요. 이제 공부도 많이 하다 보니까, 돈 벌 곳은 정말 무궁무진한데, 문제는 돈이 없다는 것이에요. 1기가 거기에서 끝난 거였고, 그 이후로는 바빴고, 그 물건들이 해결되기 전까지는 어차피 돈이 묶여 있는 상태였으니까요. 동네 아파트를 봄에 낙찰받아서 여름에 전세 놨어요. 그때 잠깐 전세가 소강상태라 원래 우리가 목표한 것보다는 싸게 놨거든요.
그렇게 하고 나니까 돈이 생겼고, 그해 말에 상가를 처음 낙찰받았어요. 낙찰가가 9천만 원 좀 안 되고 보증금 1,500만 원, 월세 85만 원에 세를 놨어요. 대출받아 거의 돈 안 들이고, 한 달에 이자 내고 나서도 55만 원 정도씩 들어와요. 그것도 해보고 나니까, 단순하게 생각할 때는, 이런 거 10개만 만들면 한 달에 550만 원이라고 생각했는데, 상가는 맹점이 있더라고요.
평생 갖고 가서 상속할 거 아니면 팔아야 하는데, 문제는 매매더라고요. 매도가 가능한지가 훨씬 더 중요한 사항인 거예요. 다행히 저희는 낙찰 후에 그 물건의 진가를 알게 됐어요. 그 동네가 관공서 근처에 있다 보니 사무실 수요가 많더라고요. 저희가 받은 건 중소형인데, 이쪽은 대형수요도 많은 지역이라는 걸, 알게 되었고요.
P92 : 재미있고 즐거운 부동산 경매 (자유롭게)
핑크팬더: 융자 없는 것도 있네요?
자유롭게: 어떻게 금방 아셨죠? 그럼요, 융자 없는 것도 있죠. 대부분 투자금액이 작은 물건들이에요. 모든 물건의 융자를 합한 총액이 8억 원이에요. 임차보증금으로 받은 것이 3억 원이고요. 그러니까 지금 남의 돈이 11억 원이죠.
그럼 자산이 얼마인지 1번부터 40번까지 합해보면 추정 시가의 합이 25억 원이네요. 추정 시가는 대략적으로 이 정도 시세는 된다고 제가 판단한 금액이죠. 낙찰가의 합은 15억 원이고요. 즉 15억 원에 낙찰받아서 25억 원이 되었으니까 10억원 번 거죠. 현금화된 건 아니고 수치상으로 그렇다는 것이죠.
보세요. 물건이 40개인데 추정 시가가 25억 원이잖아요. 결국 물건 한 건당 시세가 6천만 원밖에 안 된다니까요. 대부분 투자금이 작은 물건이란 걸 알 수 있죠. 낙찰가로 가면 더 웃기죠. 물건 40개에 15억이니까 한 건당 3~4천만 원 사이죠. 대부분 방 2개짜리 빌라라는 뜻이에요.
제가 경험한 바에 의하면 3천에서 4천만 원 사이의 물건이 제일 좋더라고요. 수익률 좋고, 속 덜 썩이고, 제일 무난해요. 그중 3천만 원 이하로 잡히는 물건은 대부분 지하로 가는 건데, 지하를 보유하려면 나름대로 지식이 좀 있어야지요. 물건을 고르는 안목도 필요하고요.
P163 : 아이 엄마도 할 수 있는 부동산 경매 (앨리스)
핑크팬더: 애들이 엄마가 경매하는 거 아나요?
앨리스: 네, 이제는 "엄마, 엄마 직업이 뭐야?"하고 물어봐요. "부동산 임대업이야." "그래?" 얼마 전부터 우리 큰애가 엄마 멋있다고 하더라고요. 전에는 엄마가 바쁘니까 ‘부동산 일 하나 보다.’ 생각했는데, 엄마가 집에만 있다가 요즘에 밖에 나가서 일도 하고, 강의도 하고, 그리고 이모 책도 나오고, 책 속에 엄마도 있고, 친구네 집에 갔더니 이모 책이 있다는 거예요.
그 친구 엄마 부동산 중개업소 한대요. 엄마, 대단한 것 같다고 멋있다고 말해요. 엄마가 좋아하는 일을 찾아서 하니 멋있다고요. "나도 좋아하는 일 찾아야 되는데..." 그래요.
작은 애는 돈을 좋아해요. 어느 날 지방 갔다가 늦게 오면 "오늘 집 하나 샀어? 낙찰받았어? 나한테 집 하...나 주면 안 돼?" 이래요. "네가 돈 주면 너 줄게. 엄마가 그냥 줄 수는 없고 네가 돈 주면 엄마가 하나 사다 줄게."라고 말했죠.
그랬더니 돈을 모아요. 그다음부터요. 1~2만 원씩. 용돈 받는 거 안 쓰고 통장에 모으더라고요. 나중에 집을 사 달라고요.
P231 : 경매는 기회다 (제이원)
핑크팬더: 지금까지 하시면서 공동투자는 해보셨나요?
제이원: 딱 한 번 있고요. 그거 때문에 엄청 후회했어요. 나는 공동투자는 절대 하지 말라고 해요. 공동투자란 단어가 나오면 항상 얘기하는 게 있어요. 공동투자는 몸통은 하나인데 머리가 여러 개 달린 괴물이라고 비유해요. 서로 움직이지 않으려고 해요. 서로 지시만 내리려 하고, 서로 욕심만 차리려 하고, 서로 자기 잇속만 챙기려고 해요.
음식물을 섭취하고, 움직여야 하고, 호흡도 해 줘야 사는 건데, 서로 먹으려고만 하고, 이익만 취하려고 하는 그런 괴물은 굶어 죽거나 욕심 때문에 죽기 마련이죠.
P247 : 새로운 인생을 펼쳐준 부동산 경매 (호빵)
핑크팬더: 그럼, 그 두 건은 매매와 임대 중에 어떻게 하셨어요?
호빵: 저는 물건을 고를 때 원칙이 하나 있는데, 이 물건을 5년 안에 팔지 않아도 상관이 없는 물건인지 판단해요. 바로 되팔기 위해 낙찰받은 적이 없어요.
그 이유는 이래요. 맨 처음 공부할 때 경매 강의나, 카페를 운영하는 사람이나, 잘한다고 유명한 사람이 하는 모임에 많이 쫓아다녔어요. 그런데 그 사람들 중에 돈을 번 사람이 없었어요.
만나서 이야기하면 새벽 2~3시에 가야 겨우(지금 생각하면 아무것도 아닌데) 대단한 정보라는 것이 나왔어요. 그런 노하우를 가지고 그 당시 기준으로 했을 때, 10년 정도 경매를 한 사람들 중 부자가 없었어요. 경매하는 사람의 약점 때문인데요. 경매하는 사람들은 너무 급하게 판다는 거죠.
그래서 급하게 팔지 않았으면 부자가 되었을 것이라는 후회들을 하더라고요. 그래서 나는 절대로 단기간에 팔 물건을 경매로 사지 않겠다는 전략을 가졌죠.
향후 5년 동안 내가 보유할 만한 집인지 판단하고, 그런 물건만 낙찰받았어요. 실제로 초창기 때 받았던 물건들 대부분을 지금도 갖고 있어요. 물론 가격은 2~3배 이상 뛰었고요.
이재범(핑크팬더) [저]
인터넷상에서는 '핑크팬더'라는 닉네임으로 유명하다. 열심히 책을 읽다 보니 예스24 파워문화블로그, 인터파크 파워북피니언, 네이버 공인 2013년 파워블로그가 되었다. 현재 한국언론진흥재단 다독다독, 인터넷 언론 인사이트, 여성포털 이지데이에 책 관련 글을 쓰고 있다. 어릴 때부터 또래 친구보다 조금 더 책을 읽는 정도였지만 그마저도 아이들의 눈에 띄어 고등학교 때 독서부장으로 선출되었고, 20대에는 소설만이 책이라 생각하고 읽었다. 30대에 접어들어 본격적으로 책을 읽기 시작해 1년에 100권 정도의 책을 읽기 시작했다. 책의 리뷰를 2009년부터 네이버 블로그 ‘천천히 꾸준히’에 올리기 시작했다. 이제는 1년에 읽는 200권 정도의 책에 대한 리뷰를 하나도 빠짐없이 올리고 있다. 가감 없이 솔직하게 쓴 리뷰로 어떤 책을 선택해야 할지 고민하는 사람들에게 도움을 주고 있다. 투자를 배우기 위해서 시작한 독서가 어느덧 주객이 전도되어 투자보다는 독서 자체에 빠져 헤어 나오지 못하고 있다. 저서로는 《후천적 부자》, 《소액부동산 경매 따라잡기》, 《부동산경매 시장의 마법사들》 등이 있다.
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